房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总法宝案例

.房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总 （1） 法宝案例 法宝www.pkulaw.cn已收录案例全文，敬请关注!【作者】法律小编【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库【注明】本文由北大法宝编写，转载请注明来源当事人以实现融资为目的签订商品房买卖合同和回购协议，其真实的法律关系应为民间借贷 关键词：融资；法律关系；民间借贷 裁判要旨：对于商品房买卖合同而言，购房一方想取得所购房屋的所有权，卖方的目的转移房屋的房屋权取得对等的金钱。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。在实践中，当事人之间以实现融资为目的，签订商品房买卖合同和回购协议，真实目的并不是购买商品房，而是以房屋为担保建立的真正的债权债务关系，因此双方真实的法律关系是民间借贷，而不是商品房买卖。 相关案例：吴某某诉某某房地产开发有限公司商品房买卖纠纷案（法宝引证码：CLI.C.4343450）原告：吴某某。被告：某某房地产开发有限公司。2011年7月25日，郑某与某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订一份商品房买卖合同，主要内容为：郑某购买某某公司开发的如画小区一幢101、 201、 301、 401号房（预售商品房），面积6200平方米，单价8000元平方米，总价款4960万元，郑某于合同签订后10日内一次性付清房款。某某公司于2012年5月30日前将验收合格的商品房交付郑某使用。商品房买卖合同上均加盖了当地房地产交易中心的房地产交易监证专用章和当地房地产产权产籍监理处的产权申报专用合同章。同日，双方签订一份回购协议，约定：现某某公司欲将回购郑某购买的商品房，如在一个月内回购，应支付郑某房屋价款5060万元，在两个月内回购房屋价款为5160万元，在三个月内回购房屋价款为5260万元，以后以此类推；郑某在收到某某公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时郑某应立即协助某某公司办理房屋备案解除手续。2011年7月28日，郑某向某某公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。2011年8月2日，某某公司出具了“今借到郑某4960万元”的借条。2013年1月8日，郑某为甲方，吴某某为乙方，双方签订一份债权转让协议，主要内容为：（1）郑某于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吴某某借款6000万元，2012年12月7日郑某偿还吴某某本金1000万元。（2）某某公司于2011年7月25日向郑某借款4960万元，为履行还款义务，某某公司将其开发的如画小区一幢101、 201、 301、 401号房以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2012年12月31日某某公司向郑某支付回购款300万元。因某某公司不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉讼程序。（3）郑某将对债务人某某公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴某某。 （4）郑某于本协议生效后壹日内，将其与某某公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给吴某某。同日，郑某作出债权转让通知书，主要内容为，某某公司：本人在2011年7月向贵公司出借款项4960万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了商品房买卖合同和回购协议，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的本金4960万元，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为100万元，若延期还款，每月支付利息及违约金100万元。现要求贵公司依约立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息300万元。因本人另欠吴某某款项，故决定将上述4960万元全部借款及相关的所有权利全部转让给吴某某持有，并于2013年1月8日签订债权转让协议书。根据合同法第八十条的规定，书面通知贵公司，请贵公司将所欠款项及利息向吴某某直接支付。同日，郑某将该债权转让通知书以及债权转让协议邮寄送达至某某公司。2011年8月5日，某某公司与当地国土资源局签订成交确认书载明，某某宇公司以5000万元的成交价，取得一块面积为39493平方米的国有建设用地使用权。2013年1月31日，吴某某向一审法院起诉，请求判令某某公司向其偿还原向郑某借款本金4960万元及利息（计至付清全部款项之日止）并承担案件诉讼费、财产保全费。某某公司答辩称，郑某基于2011年7月双方签订的商品房买卖合同，于2011年7月26日向某某公司支付的5000万元是购房款，三份付款凭证上注明付款用途为购房款验证了这一事实。某某公司根据合同约定，将如画小区一号楼101、 201、 301、 401室卖给郑某，总价款4960万元。双方之间没有4960万元的借款合同，也没有担保合同。债权转让协议既不能否定商品房买卖合同的效力，也不能推翻商品房买卖的事实。商品房买卖合同签订后，双方到房地产登记机关办理了备案登记，表明郑某已获得如画小区一号楼101、 201、 301、 401室房屋的产权。2012年9月19日，某某公司又给郑某开了发票。以上事实说明商品房买卖合同是真实有效的，某某公司的义务只是向郑某交房，不存在归还其4960万元借款并承担利息的义务。郑某与吴某某之间以民间借贷为由进行债权转让不能成立，债权转让协议中该部分条款不具有法律效力。请求法院驳回吴某某的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费、保全费。二、法院裁判情况一审法院认为，当事人争议焦点为：（1）郑某与某某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系；（2）郑某与吴某某的债权转让对某某公司是否有法律约束力；某某公司是否应当向吴某某还债。关于郑某与某某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系问题。根据双方提交的回购协议和某某公司提交的成交确认书，结合某某公司关于回购协议和成交确认书的证明目的，可以证明，某某公司因竞买建设用地需要资金，遂于2011年7月25日与郑某签订一份总价款为4960万元的商品房买卖合同。同时，双方又签订回购协议，约定某某公司回购郑某所购商品房，还约定回购的期限及价款，郑某在收到某某公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，郑某应立即协助某某公司办理房屋备案解除手续。故郑某签订商品房买卖合同的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，某某公司签订商品房买卖合同的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。商品房买卖合同及回购协议签订后，某某公司仅支付郑某300万元，便未再继续履行回购协议，也未交付商品房，故可以认定双方是以商品房买卖合同的形式，实现借贷4960万元的目的。回购协议约定的回购房款，超出购房款的部分，实为某某公司支付占用4960万元资金期间的利息。此外，从郑某的债权转让通知书和债权转让协议的内容也可以看出，其真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。某某公司虽然为郑某开具了销售不动产统一发票，但并未依约交付商品房，也未办理产权证，且郑某将所有债权转让给张玉，表明其已放弃了取得商品房的权利，故某某公司的以商品房买卖合同手续作为抗辩的主张不能成立。关于郑某与吴某某的债权转让对某某公司是否有法律约束力；某某公司是否负有向吴某某偿还欠款即利息的问题。虽然商品房买卖合同已经备案登记，但郑某并未实际取得该商品房的所有权，故其与某某公司之间存在5000万元的债权债务关系。回购协议约定的回购价款，实际月利息超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不受保护。因此，某某公司已支付了300万元，应以4960万元本金为基数，先按同期中国人民银行6个月1年期贷款基准利率四倍计算利息予以冲减，再冲减本金，剩余部分本金及其利息为郑某对某某公司享有的合法债权。郑某与吴某某签订的债权转让协议的主要内容即郑某将其对某某公司享有的全部债权转让给吴某某，根据合同法第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，债权转让通知书到达某某公司后已经产生债权转让的效力，至于郑某与吴某某之间的债权转让协议的内容以及是否送达给某某公司，不影响债权转让的效力，吴某某的诉讼请求应予部分支持。综上，一审法院依照合同法第八条、第八十条、最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第六条、最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）第二十一条之规定，判决某某公司于判决生效之日起10内，偿还吴某某4960元本金及利息（利息自2011年11月3日起，按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止，其中应扣除已经支付的300万元）。某某公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回吴某某的全部诉讼请求。二审法院维持了一审判决。本号倾情奉献关注“北大法律信息网”,回复关键词“抵押权”下载抵押权裁判规则及实务要点解析关注“北大法律信息网”,回复关键词“判例”下载65000字实务干货：77个判例详解合同效力的审查认定规则(2016)关注“北大法律信息网”,回复关键词“最高院”下载最高院指导性案例裁判要旨汇编关注“北大法律信息网”,回复关键词“商品房”下载干货：商品房买卖合同实务问题解析系列欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档精选资料