小产权房热背后的思考

.“小产权房”热背后的思考2009年5月深圳市人大通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，其中规定违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，依法核发房产证。此规定一出让以前“犹抱琵琶半遮面”的小产权房交易从幕后走到台前。面对越来越高涨的小产权房价格，越来越多的小产权房疑问，国土资源部及时公开表态：深圳将发首个小产权房的“准生证”是媒体的误解；广州市国土资源和房屋管理局6月16日发布公告，提醒市民小产权房买卖属于违法销售，一经查实，市民所交的购房款更会被没收，不予退还。小产权房究竟是怎么产生的，又最终将何去何从？这轮由小产权房热引发的诸多法律问题的确值得我们好好思考。思考一：为什么会有小产权房？小产权房的出现是中国在快速城市化过程中出现的一个独特现象，其最核心的根源是我们国家土地管理制度。中华人民共和国土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家对不同所有制的土地在转让、用途等方面都有严格的限定，农民依法享有土地承包经营权和宅基地使用权，对土地可以占有、使用、收益，但却没有处分权。农村集体土地和城镇国有土地同地不同价，没有统一的土地流转制度和市场，让小产权房有了生存的土壤；大量人口转移到经济发达的城市，商品房价的高涨，居民收入上升的幅度远远赶不上商品房价的上升幅度，这些给小产权房的蓬勃生长提供了客观条件。思考二：小产权房的转让一定无效吗？司法实践中，绝大多数的小产权房买卖合同都是无效的。法院的判决依据是：1、中华人民共和国土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”城镇居民在农村购买小产权房，占用了农民赖以生存的土地，是对我国现行农村土地制度的破坏，所以农民集体所有土地的使用权不得流转。2、中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。小产权房的出卖人没有合法的由国家房管部门颁发的房产证，依法不得转让。3、中华人民共和国合同法第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”， 小产权房买卖合同因违反了上述法律的强制性规定而无效。 但是笔者认为，如果符合土地利用总体规划和城市发展总体规划，并且已形成规模性入住的小产权房，在当事人意思表示真实，自愿订立合同的情况下，该转让合同可以被认定为有效。我国现行法律并没有明确规定城镇居民签订小产权房买卖合同无效。中华人民共和国土地管理法第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见该法并未禁止农民出卖、出租住房，出卖、出租的后果只是再申请宅基地的不予批准。第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该法并未明确规定城镇居民购买小产权合同无效。此外，上述法律均是部门的管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反管理性禁止性规范的合同，并不当然导致合同绝对无效。 如果认定买卖合同无效，有违合同法中的诚实信用原则。因为主张合同无效的大多都是出卖人在卖出的房屋升值后反悔，再以买卖小产权房为由主张合同无效。如果认定合同无效，损害最大的就是遵守诚实信用原则的买方。 思考三：小产权房的未来是什么解决小产权房的根本之道，是要让农村集体经济组织享有与城市房地产开发商同等的法律地位，让它们同样都受到城乡规划法的约束，让农村集体所有制土地与国有土地在统一的法律规则下自由流转。中国社科院发布的2009年农村经济绿皮书指出，目前“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，而农民的宅基地事实上已进入市场，“相关政策应做出调整，以适应现实变化”，现行法规应做出修订。中华人民共和国物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，这里首次提到了宅基地的转让，也给将来小产权房的流转预留法律空间。土地管理法修订案或将于明年上半年出台，修订案与其之后的一系列配套文件，会有部分内容涉及农村土地流转。在中国市场经济不断深化发展的大环境下，在各项法律法规日趋完善的今天，小产权房最终能实现和城市商品房的并轨，是我们设想到的小产权房最“光明”的未来。广东格林律师事务所专业房地产律师广州房地产律师网首席律师 张旭锋4.