商品房买卖合同中共有权人的法律地位

.商品房买卖合同中共有权人的法律地位转载原文地址：商品房买卖合同中共有权人的法律地位作者：上海无名律师博客 案例简介：甲、乙曾是男女恋人，热恋期间共同购买一套商品房，并签订了商品房买卖合同，该合同已经登记备案。此后，两人分手，乙方在出国前留下一份声明，声明中明确表示，自愿放弃对该套房屋的共有权利，房屋全部归甲方所有。现该房正在办理产权手续，由于乙方出国后下落不明，交易中心认为乙方的声明不能视为产权人变更证明，拒绝将房屋产权办理至甲方名下，甲方不得已欲提起确权之诉 本案甲、乙双方共同出资购买诉争房屋，并在商品房买卖合同中买受人一栏签字、按手印，该买卖合同业经交易中心办理合同登记备案手续。故该合同已依法生效并具有公示效力。若乙方未离去，则甲、乙双方将按照合同约定的期限依法取得房屋所有权证，成为该套房屋的共有权人。 根据中华人民共和国民法通则第七十八条以及司法解释和中华人民共和国物权法第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”等相关规定，由于甲、乙双方未约定为按份共有或者共同共有，而双方尚未结婚，不具有家庭关系，故该房屋属于甲、乙双方共有财产中按份共有类型。此外根据物权法第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”之规定，甲、乙双方对该套房屋享有的比例分别为50，即共有权人按照各自的份额享受权利和承担义务。 由于乙方在未取得房屋所有权证之前的突然离去，并书面声明放弃对房屋的共有权利，本应使房屋的权利归属问题发生变化，但在实际中甲方却无法凭借该放弃声明单独取得房屋权属证书。对于交易中心来说只能依照商品房买卖合同中买受人一栏签字的人员为其办理权属证书。?由于房屋系不动产，权利凭证无法分割，依据合同，甲方仅仅只是共有权人之一，交易中心按照交易习惯与相关规定，不能将房屋权属证书单独办理至甲方名下，符合相关法律法规规定。?在此情况下，甲方将如何取得权利凭证，以及乙方作为共有权人本应享有的共有权利，是否因其自己出具的放弃声明而丧失，便成为本案的焦点问题。对于甲方来说，为了依法取得房屋权属证书，能否通过提起确权之诉或者除权判决的方式解决，乙方的声明在法律上究竟属于何种行为，更是成为本案如何定性的关键。 对于本案如何处理，由于缺乏明确的法律规定，迄今为止也未产生有效判例，法律界对本案的理解也出现了多种不同观点。 一种观点认为，乙方的声明属于放弃共有权，甲方应向法院提起除权判决，但按照中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，除权判决仅适用于公示催告程序中，根据民诉法第一百九十三条规定：按照规定可以背书转让的票据持有人，因票据被盗、遗失或者灭失，可以向票据支付地的基层人民法院申请公示催告。公示催告期满无人申报，法院可作出判决，宣告票据无效，即所谓“除权判决”。可见，法律已明确将“除权判决”的范围确定在可以背书转让的票据范围，本案显然不属于民事诉讼法规定的可以提请除权判决的范畴。虽然乙方的放弃权利声明，在文字表述上有免除其共有权人身份的意思，但由于立法未将此归入除权范畴，甲方欲提起除权之诉，显然于法无据，难以得到法院支持。 第二种观点认为，乙方的放弃声明从另一个角度即是确认了甲方是房屋唯一权利人的身份，故，只需向法院提起确权之诉，再依照法院的生效判决要求交易中心把房屋权属证书办理至甲方名下即可。从现有判例可知，一般提起确权之诉的情形是当事人的所有权受到侵害，或者由于权利不明晰，导致无法不受干扰的行使绝对权利。为了保证自身的合法权益，而不得不通过确权之诉，公示其对某类动产或不动产享有的合法权益，以排除干扰或者停止权利继续被侵害。但就本案而言，甲方原有的共有权利显然并未受到侵害，因为无论乙方是否放弃其共有权，甲方的共有权人身份均未受到影响，交易中心无法为甲方单独办理权属手续的原因也并非甲方作为共有权人身份不明，而是因为乙方的共有权利是否因其出具的放弃声明而丧失，从而将原本的共有权利变更为甲方独有。简言之就是甲方的权利从共有权人变更为唯一的所有权人是否符合法律规定。但从立法为确权之诉所设立的前提来看，甲方的情况均不符合相关规定，故甲方提起确权之诉同样缺乏事实与法律依据。 第三种观点认为,乙方的放弃声明从法律上定性应属于赠与行为。即乙方放弃其对房屋享有的共有权，从另一个角度看待，属于对房屋共有权利的一种处分行为。首先，不论乙方是否声明放弃，商品房买卖合同均已发生法律效力，并且已经登记公示，乙方放弃的只是基于合同约定而产生的对该套房屋所有权的期待权。其次，由于乙方只是买房人之一，她放弃的只是共有权，并未影响甲方的购买权利。在甲乙双方未就解除合同达成一致意见，同时符合约定或法定的解除条件前，合同仍具有法律效力。更不会出现商品房买卖合同因买受人放弃权利，出卖人无法向其交付房屋、办理产权证书等情形，从而产生合同法中“合同无法继续履行”的状况。出卖人仍然可以向作为共有权人的甲方履行合同约定的交房及办证义务。可见乙方的放弃行为，并不影响合同的效力，其声明最多只能发生合同主体上的变更，乙方的行为更符合债权的转让行为，只是转让一般都有对价，且要签订转让协议，办理相应的转让手续。但乙方只是表明了转让的意思，并未完成转让的行为。既未办理转让在房屋买卖中必须的变更登记手续，也未收取转让款项。合同法中还有一种权利转让的方式，叫做“赠与”，赠与严格意义上也是转让的一种，叫无偿转让。从乙方的行为本质上分析，其虽然放弃了对房屋享有的共有权利，但并未将该权利对外让与第三人，将合同中买受人的名称更换为第三人，并且收取第三人支付的转让款。而只是通过放弃的方式，将自己房屋买受人的身份消除，使合同中买受人一栏仅留甲方一人，这种行为可以视为权利归一，即将原来的共有变更为甲方单独所有。从商品房买卖合同的特殊性分析，此种行为与经常出现的父母买房与子女共有，后将房屋更名为子女个人所有的赠与行为异曲同工，其结果都一样，只不过本案的主体非血缘上的亲属关系，而是非家庭成员关系的男女朋友。 通过以上排除式分析，本案的疑雾已基本散清，乙方的放弃行为实际上更符合合同法上的赠与行为。无转让协议，无更名手续，更无支付对价，原来的共有权人，因赠与行为导致权利归一。但是，由于商品房买卖合同的特殊性，无论无偿赠与还是有偿转让，都需办理相应的变更手续才能发生法律效力。即乙方本应在书面声明放弃后，与甲方一同到开发商处办理原合同的主体变更手续，即解除原先签订的商品房买卖合同并同时到交易中心办理注销手续，之后甲方再以同一标的物、同样对价、唯一买受人的身份与开发商重新签订商品房买卖合同并登记备案。至此，赠与行为才产生合同法规定的法律效力，甲方才能依据重新登记备案的商品房买卖合同，要求交易中心为其办理房屋权属证书。这是赠与行为作为一种单务法律行为的特殊性，属于实践合同。也正是因为赠与行为的实践性质，合同法第一百八十六条明确规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 从本案看，乙方的放弃行为虽属于赠与，但显然尚未完成其赠与行为，乙方在出具书面放弃声明后尚未通过变更手续完成其赠与行为，该赠与行为尚未发生法律效力。加之法律为赠与发生权利转移之前所设定的可撤销权，在此情形下，若甲方通过诉讼要求确认乙方的赠与行为有效，同样会剥夺乙方在赠与行为生效前行使撤销权的权利。一种合法权利的维护不能以侵害另一种合法权利为条件，故甲方的此种诉讼方式显然也有悖法律的原理，实难得到法院的支持。可见，本案中，虽然乙方出具了放弃声明，但赠与人尚未转移权利致受赠人名下，赠与行为未发生法律效力，甲方仍然只是该房屋的共有权人，而非唯一所有人。 对此，笔者认为，本案甲方若欲取得房屋全部所有权利，只有先办妥房屋的共有权证，权利凭证中乙方仍作为共有权人列明。待乙方回国后自愿继续履行其赠与行为，协助甲方办理更名过户手续，方能将乙方在房屋权属证书中的共有权人身份消除。当然甲方还应依法缴纳因赠与而产生的相关税费后，权利方能得以实现。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档精选资料