买二手房六大注意事项

.买二手房六大注意事项 随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大。但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索 和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，要特别注意以下 一些问题： 1、购买二手房时，对房屋产权要注意哪些问题？ 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购 买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权 （如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即 使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许 多人不必要的麻烦。 另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一 个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产 权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此， 如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者 已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了 维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因 此，要确认原单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对 这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。 购买二手房时，对房屋结构要注意哪些问题？ 二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否 与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等 情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无 私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既 要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。 购买二手房时，对房屋周边环境和设施设备要注意哪些问题？ 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来 越高。旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。 购买旧房时， 要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另 外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、 暖气供应情况和政策标准以及电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品 牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走 访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买 二手房的目的是本想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却 会给日后生活带来更多烦恼。 2、购买二手房时，对房屋的物业管理要注意哪些问题？ 良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来 更多的便利。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要 对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的 专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设 备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评 价是以质优价廉为重好。 另外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位 的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后 支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 3、购买二手房时，如何借助中介的帮助？ 二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮 助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常 发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显 得尤为重要。 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要 亲自到中介机构办公场所进行考察。同时，在委托中介机构代理之前，还要 详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿 成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失 等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场 刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说， 准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评 估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢 喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师 顾问，特别是产对权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级 市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的 相应服务都有哪些。 4、购买二手房时，对房屋的交易过程要注意哪些问题？ 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻 烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下， 由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有 权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知 上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因 此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权 转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买 卖双方能一手交钱一手交房（指产权证），切不可因小失大。只有这样，才 能买到放心合适的房子。二手房交易流程及操作步骤 对于想买房的人来说，如果说掏钱是“心痛”之事，那么办理繁琐手续就是“头痛”之事了。无数买房者都高呼“清理手续”口号，渴望拿证“忽如一夜春风来”奇迹的发生。其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易”更是让人烦不胜烦。记者日前就二手房交易问题采访了合富置业相关人士，该负责人以合富置业业务为例，对二手房交易流程及操作步骤进行了盘点。 盘点一：商品房按揭贷款 商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步由买家自己处理，同时和中介公司签署“三方买卖合约”；接下来，由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件；之后，需要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额；接下来进行交易过户和抵押登记，接着便是银行向原业主发放贷款；最后由银行将这些文件进行归档。 在办理这些手续过程中，一定要审清、确定申请贷款人的资格： 1、需年满18岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民； 2、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定； 3、有稳定的合法收入,具还本付息能力； 4、同意以所购房产作为贷款的抵押物； 5、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡； 6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。 在整个商品房二手交易过程中，买家需要提供的资料包括： 1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 2、户口簿正本或复印件； 3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本； 4、近一年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。 业主需要提供的资料有： 1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 2、测绘图原件及复印件； 3、共有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见； 4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料； 5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 6、户口簿正本或复印件； 7、婚姻状况证明：结婚证（副本亦可）或未婚证明正本。 盘点二：房改房按揭贷款 房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括： 1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 2、测绘图原件及复印件； 3、共有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见； 4、单位同意该房产上市并加盖公章的房屋买卖征询意见通知（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）； 5、单位加盖公章的缴款明细表复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）； 6、公有住房购房协议； 7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料； 8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 9、户口簿正本及复印件； 10、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。 盘点三：商品房一次性付款 一次性付款购买商品房二手房手续相对要复杂一些，具体业务流程及操作步骤包括： 1、首先签署中介公司的“三方买卖合约”，接下来是晒图（出测绘图），买家如果需要委托代办人，则需办理公证委托； 2、取晒图，中介公司与买卖双方（或委托人）到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，合富置业的负责人就这一点特别强调：房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写房地产买卖合同等文件，核对资料无误后开据收件收据； 3、中介公司按收件收据上指定日期取税单，到指定地点缴纳税费并且与买卖双方（委托人）办理过户手续，最后由买家领取新房地产证。 在这当中，买家要提供的资料包括： 1、已公证之委托书； 2、身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。 业主需要提供的资料有： 1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 2、已公证之委托书； 3、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 4、共有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见； 5、测绘图原件及复印件。 盘点四：房改房一次性付款 房改房一次性付款的操作步骤及买家需要提供的资料和商品房一次性付款是一样的，但是业主需要提供的资料就相对要多很多，具体包括： 1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 2、测绘图原件及复印件； 3、有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见； 4、单位同意该房产上市并加盖公章的房屋买卖征询意见通知（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）； 5、单位加盖公章的缴款明细表复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）； 6、公有住房购房协议； 7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料； 8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证，户口簿正本或复印件； 9、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。 盘点五：持预售合同进行二手交易 有的人刚拿到新房的预售合同，就由于某种不可避免的原因而打算出售，针对这种情况，中介公司也有相对的规章制度。操作步骤包括： 1、各方都需要了解拟定交易之预售合同是否已通过登记所监证； 2、要到楼盘所属发展商处进行转名手续，并开具具体的转让证明； 3、中介公司到房管局相关窗口进行递件，并按递件回执办理过户，然后到指定窗口缴交税费，最后由新的买家将房管局发出的同意转让通知书交到发展商处。 在这当中，买家需要提供的资料有：已公证之委托书和身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。而业主提供的资料包括： 1、商品房预售合同正本及复印件； 2、测绘图原件及复印件； 3、发展商同意转让证明； 4、楼款之全额发票及复印件； 5、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。最后部分个案还要提供“纳税申报表”（由发展商办理并交原业主）。 12.