如购买二手房

.二手房最近成为打算结婚的年轻人的首选，特别是房龄低，小三房的实用型二手房更是受宠。那么二手房交易的操纵流程如何?本文主要先容二手房交易的操纵流程。二手房买卖操纵指南实用大推荐。买房,购房,装修论坛,房产论坛- z- x, F$ L! M1 ?) i# B一、确定房价房产论坛,装修论坛,业主论坛3 z, q4 C4 Y4 I; O0 g( o在二手房价格的测算上，主要看房屋本身的价值和四周的环境因素。/ S9 K z% t3 q. F房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50 年.每年折旧率为2 %。另外，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，这些方面是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。1 ; _* L房产论坛,装修论坛,业主论坛环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，又有大环境在同一地段，旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。新浪乐居6 d/ z: Q6 P) E心理因素。假如不是在价格上有大的*力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房假如旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。新浪乐居% r3 l* v$ / b因此，假如以同地区商品房价格为基准，来测算二手房的价格，首先应确定考虑的因素和调整系数为(约数，仅供参考):房产论坛,装修论坛,业主论坛( X% S, M1.房屋因素; h9 o; l1 la3 E(1) 折旧：每年一20%。买房,购房,装修论坛,房产论坛 S+ s2 Y9 (2) 户型：“三小”户型(小厅、小厨、小卫)一10 % 。/ T5 k& J(3) 楼层：板楼2 、6 层一30 % , 7 层一5 % , 3 、4 层十30%, l 、5 层为基准价;若是顶层一5 %。新浪乐居% q. A( i9 ?(4) 朝向：无朝南外门窗一5 %。新浪乐居& p- R2 M3 I* P2 环境因素0 y a G# F4 M房产论坛,装修论坛,业主论坛(1)物业治理：无物业治理一5 %。房产论坛,装修论坛,业主论坛4 x! o; t0 / C3 C(2) 非独立封闭小区：一5 %。) p0 x% EZ新浪乐居论坛(3) 有省、市重点中学小区：+ 5 %。新浪乐居论坛5 5 U+ % R( 9 u3.个别因素, C) ; N I( ?) Z买房,购房,装修论坛,房产论坛(1)砖木结构：一2 %。2 : l- m9 E! u新浪乐居(2) 使用年限：每少5 年一1 %新浪乐居. I3 S: s8 k6 ?6 k(3) 房屋质量及装修：5 %。 C! F5 s* D新浪乐居4.心理因素买房,购房,装修论坛,房产论坛7 # c9 g0 ?) |9 v二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8 %左右。$ z1 $ Q7 r. D/ e/ U买房,购房,装修论坛,房产论坛买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判定二手房的价格是否公道：房产论坛,装修论坛,业主论坛1 4 T: E. H& X+ M( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。% , T; * d/ ( 2 )通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产中介公司了解房屋价格行情。4 W$ c1 E4 h% g( 3 )货比三荚冬具体收集该地区的房屋资料，了解行情，争取议价。新浪乐居: Q. O r9 U二、 买房砍价, V- h F- Q a购买二手房事先会有对房价的心理预期，假如以为卖方要价过高，则需要砍价。, C* r1 e+ V: g8 p房产论坛,装修论坛,业主论坛知己知彼，方能找到对方弱点。旧房由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到正确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先充分了解屋子的具体情况，摸清弱点。比如，弄清楚该房上市多久，卖出往的原因，多少人出过价，出价多少，卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否为分期付款二最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限，卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。把握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。房产论坛,装修论坛,业主论坛& X, H8 a7 Z砍价时，要有根有据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房东卖价太高，打击房东的自信心。房产论坛,装修论坛,业主论坛6 b q1 0 % s, 假如了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。也可以让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。新浪乐居3 L6 Vt为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。: M+ f4 k房产论坛,装修论坛,业主论坛假如是直接和卖主交易，为了解除卖主的防御心理，杀价时最好坦率地告诉卖主买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。新浪乐居J, D- P i总之，买房砍价既要精明，又要公道。新浪乐居6 c8 E4 : 三、 签订房屋买卖合同- G2 E: v- D1 m买房,购房,装修论坛,房产论坛房屋买卖合同是购买二手房的凭据，下面以买方委托中介参与购房为例先容所涉及的合同, e# Y0 h5 a |* U1 .买方与中介方签订的居间合同买方寻求中介的目的是寻找到合适的房源，然后与卖主达成买卖房屋的协议。中介所起的作用是媒人的作用，终极是否成交，还需要买卖双方的协商一致才行为此，买方与中介方签订的合同为居间合同。按照合同法的规定，买卖双方的协议达成以后，中介方的任务即告完成，买方要向中介方支付居间费，假如买卖双方的购房协议没有成立，则中介方无权要求买方支付居间先容费，但是在中介方居间的过程中付出的必要用度，还是可以要求买方来支付的新浪乐居论坛! S; a2 |# t( U+ q+ s2 .买方与卖方签订的房屋买卖合同。这可谓是买卖双方最重要的一份合同，买卖双方的具体权利与义务，都应在这份合同中体现出来。因此，买卖双方在签订此协议之前，要进行充分的协商，条款尽量具体、具体、明确，以便于合同能够具有可操纵性。此合同一般应包括以下主要条款：% 4 v2 ?8 D& k7 F5 jiaxing.bbs.house.sina.com.cnl )买卖双方的姓名、住所、联系为一法: q/ ; vjiaxing.bbs.house.sina.com.cn( 2 )明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格式、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售等。0 ; I! $ |jiaxing.bbs.house.sina.com.cn( 3 )涉及价款的题目。在合同中写明总房价，注明是一次胜付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件。; o b1 M7 B3 W jiaxing.bbs.house.sina.com.cn( 4 )写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及用度，留意明确房屋交接时应保持的状态。& f q- |7 C4 i9 房产论坛,装修论坛,业主论坛( 5 )违约责任明确出现何种情况时即视为违约.违约金、定金、赔偿金的计算与给付产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)。- F& U% E3 3 N新浪乐居( 6 )写明合同生效、中止、终止或解除条款。* L / x! _( 7 )在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 V) I. Y. ?新浪乐居3 .买方与中介方签订的委托代理合同一般来讲，基于中介方的专业水平和经验，买方都会将产权过户和物业交接等事项委托给中介力、理，买方图个省心，当然买方会支付中介方一笔委托代理用度，双方就此可签订委托代理合同。8 B7 J. G% E4 .担保合同。为了保证产权的安全过户和物业的安全交接，买方可要求中介提供担保，双方可订立专门的担保合同。新浪乐居! N4 M6 y) u5 i! y实在，正常的二手房交易中，上述四种合同都签订的情况是很少见的大部分情况是，有一份买卖双方的房屋买卖合同;有一份买方、卖方、中介方三方签订的居间中保合同，居间中保合同的内容可将上述委托代理合同、居间合同、担保合同的内容包括进往。) , H7 x, m g# B N买房,购房,装修论坛,房产论坛当然买卖双方还可以随时订立补充协议来对上述合同内容进行补充.jiaxing.bbs.house.sina.com.cn0 c( K; m& _4 e, m四、 房屋买卖合同中的细节提示3 p2 _5 4 M新浪乐居论坛由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，实在这许很多多的纠纷只要在签订合同时稍加留意，大多能事先避免所以，仅仅知道二手房买卖合同的应有条款项目还不够，对各项目下细节的了解更是多多益善。在签订二手房买卖合同时，只要留心以下细节，就能让你有更多的安全保证。* v2 R% & a+ Ijiaxing.bbs.house.sina.com.cn1. 房屋的具体情况新浪乐居0 Y* q3 P* f2 x: 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠予面积等。所以，出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。3 b7 h$ l6 买房,购房,装修论坛,房产论坛2. 屋内设施的交验细节 O* d4 ?$ F|: IA新浪乐居买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业主经常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠予。而到实际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片散略冬业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖与客户。实在这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。付款方式3 H7 h; P3 dI( Z房产论坛,装修论坛,业主论坛在合同签订过程中，付款方式是必须要重点留意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明：在签订合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司;在买卖双方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付给业主百分之多少的房款(已付定金转为房款);若通过中介公司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日，客户支付全部房款(已付定金转为房款)给中介公司，中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。买房,购房,装修论坛,房产论坛: fk0 8 t2 C另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中介公司，这样能比较有效地规范买卖双方的行为。6 U! U: c) ijiaxing.bbs.house.sina.com.cn4. 交房时间. B T5 L8 a# ( N房屋交验在二手房买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订时，应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日.或是双方约定的其他时间;房屋交验前产生的用度及房屋交验时产生的用度由谁承担;另外双方的其他约定也需在合同中注明。房产论坛,装修论坛,业主论坛8 ! P! Q2 ( u- C5. 居间中保为了省心、安全，很多客户会选择通过房产中介公司来代办过户手续。中介公司除代办过户业务外，还推出居间中保服务所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证实，卖方能得到全部交易房款房屋买卖假如是通过中介公司进行的，那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外，还必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式.相关税费等。, s2 ; c4 B Z# 6. 违约责任+ O+ ) d* 1 S最后，在合同中要标明各方的责任与义务，这样有利于避免纠纷的发生，如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。- a0 T% ) I买房,购房,装修论坛,房产论坛五、二手房贷款操纵流程* L3 h6 i5 l7 |& s+ Cjiaxing.bbs.house.sina.com.cn申请二手房贷款的条件及买、卖双方需提交的相关资料新浪乐居论坛_o a(一)申请人条件：& j u) L8 w. q( j新浪乐居论坛申请二手房贷款的条件及买、卖双方需提交的相关资料新浪乐居论坛9 n3 S8 F n! $ Z0 ?(一)申请人条件：新浪乐居论坛 5 P1 (1)年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或正当有效的居留身份证实;2 : i& v1 : K! H(2)有稳定正当收进，有还款付息能力;8 d& R) v(3)借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物; Z% p z新浪乐居论坛(4)所购二手房的产权明晰，符合北京市政府规定的可进进房地产市场流通的条件;房产论坛,装修论坛,业主论坛% g; F% 6 u& M1 m6 (5)所购房屋不在拆迁公告范围内。4 T# A* x; L(二)申请二手房抵押贷款需提交的资料： 1.买卖双方提交的资料：房产论坛,装修论坛,业主论坛& B z4 F(1)买卖双方填写的购房抵押贷款申请表;8 p/ y7 N9 新浪乐居(2)买卖双方签订的购房意向书;* Y; h0 z( B房产论坛,装修论坛,业主论坛2.购房人(借款人)需提交的资料：/ D6 w) f( z4 O新浪乐居(1)收进证实;% p, h8 m( (2)身份证和户口簿及婚姻状况证实;9 W( u$ R! B0 g新浪乐居(3)配偶身份证;买房,购房,装修论坛,房产论坛, U* Z, X: E* o(4)若购房人为企业法人的，需提供法人营业执照、代表人证实书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料;新浪乐居论坛5 x# C! h6 G* : |4 C(5)若购房人无北京市常住户口，还需提供暂住证及北京市房地产交易中心开具的证实文件。4 m* k( 8 w3 s新浪乐居3.售房人需提交的资料：新浪乐居论坛3 A9 j$ % k$ Z# (1)售房人(含共有人)身份证、户口簿，或受委托人公证委托书和身份证;8 M3 5 T f8 sY! V房产论坛,装修论坛,业主论坛(2)房屋共有人同意出售的书?*募?. e# |, 0 g7 l) G& v8 jjiaxing.bbs.house.sina.com.cn(3)所售房屋的产权证实文件;买房,购房,装修论坛,房产论坛3 / H/ x% X! m) U(4)若房屋已出租，需提供租户的证实文件及同意出售的文件;8 v5 E( V5 N$ FH买房,购房,装修论坛,房产论坛(5)若售房人为企业法人，需提供有效的法人营业执照、代表人证实书等文件。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求ppt课件设计制作,word文档制作,图文设计制作、发布广告等，公司秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档6.