商品房有质量问题业主拒绝收房案例

.商品房有质量问题业主能否拒绝收房？作者：深圳商品房律师周科 二手房律师 房产纠纷律师当很多业主怀着喜悦的心情去收自己的新房时通常会遇到一些常见的问题，如开发商要求先办理房屋交接手续再办理验房手续，无论房产有没质量问题业主都不能拒绝收楼，有质量问题的，收楼后开发商再进行维修。所有这些要求，开发商的目的只有一个就是，不想承担迟延交楼的违约责任。那商品房有质量问题业主能否拒绝收房？ 这个问题要分情况来看，目前深圳中级法院明确房地产开发企业在交付房产时未提供住宅质量保证书住宅使用说明书的，视为不符合交付标准，业主要权利拒绝收楼，同时也明确未通过工程质量、消防、电梯、规划等验收的，业主也有权拒绝收楼。上述规定都基本上是涉及房屋整体安全的内容，至于个别业主出现厕所漏水、墙体不平、管道堵塞等质量问题时，业主是否有权拒绝收楼，没有明确的规定。这些情况只能适用合同法的规定来解决，中华人民共和国合同法合同法第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。这里的致使买受人“不能实现合同目的的”是指，卖方交付的标的物存在重大、显著瑕疵，使买受人无法正常使用的情形。至于哪些质量问题符合上述标准只有法官知道了，依据这一条拒绝收楼，有一定的风险。因此，想依据合同法的规定来拒绝收楼，需要慎重考虑。 实践中，有法院认为墙面手触摸掉混凝土，塑钢窗、窗及门框混凝土有空隙、排水出口/地漏、厨房排水管太高，厕所漏水等情况为重大、显著瑕疵，买受人无法正常使用，可以拒绝收楼；也有法院认为墙体空鼓、裂缝、起砂、防水、门窗误差等不属房屋主体结构质量问题，而是一般质量瑕疵，可以修复，不会导致业主不能实现合同目的，业主以此为由拒绝接受房屋不符合合同法的规定。 大多数业主拒绝收楼的目的是希望开发商能早点修复存在的质量问题，并非是为了要求开发商支付迟延交楼的违约金，像这类业主可以先收楼，但是一定要注明房屋存在的质量问题。如果房屋质量确实比较多且比较严重，业主也不急于装修入住的，可以拒绝收楼，并及时通过诉讼要求开发商交付符合质量标准的房屋并承担迟延交楼的违约责任因哪些质量问题业主有理由拒绝收房侯先生买了某开发商的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还有开裂。侯先生拒绝领房，开发商3日内紧急修复完毕，请侯先生再次验房，侯先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任. 法律分析： 一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。 1、约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据商品房买卖合同中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。 2、若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。 法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。 法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，住宅工程质量分户验收内容及要求对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。 上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。 二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？ 除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。 地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。 出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。 根据上述分析，本案中侯先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题，因存在顶楼漏雨的情形，因此应属于业主可拒绝领房。精装修房有质量瑕疵能否延期收房 【案例】 某开发商预售的商品房是精装修住宅，双方在合同附件中对精装修标准作了约定。开发商在取得竣工验收备案表、面积实测表，具备了“两书”以后书面通知客户收房。一客户在该房屋交付验房的过程中，提出以下问题：（1）房屋门窗档次比原来预期的要差；（2）内装饰材料及施工存在问题：卫生间部分石材开裂；装饰玻璃破碎；吊顶局部出现裂缝；空调风口安装不到位等质量问题；（3）房屋内局部装饰图案与样板间对应位置的装饰图案存在明显差异。客户在房屋验收单上列明了上述问题，并拒绝办理收房手续。开发商根据客户提出的问题进行了整改，并再次通知客户前来验收。客户虽然对整改结果表示满意，但提出了要求开发商赔偿违约金、支付延期交房期间房屋租金等要求。此时，开发商向客户提出了要求其支付延期收房违约金的主张。【案例分析】在这种情况下，应从以下方面分析：一、房屋交付的条件根据商品房销售管理办法和建设部关于住宅交付需具备“两书”的相关规范性文件的规定，建设部和国家工商总局在制订商品房买卖合同范本时拟定了房屋交付条款，即出卖人向买受人交付房屋时，应当出示北京市竣工验收备案表和房屋测绘技术报告书，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书（即“两表”和“两书”）。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，并由出卖人承担由此产生的延期交房责任。该条款全面、完整的表达了房屋交付所需具备的法定条件，二、精装修房屋交付的特点精装修房屋与毛坯房交付的主要区别在于：毛坯房交房的装修标准是国家强制标准，如住宅工程初装饰竣工验收办法等，但是精装修交房标准只是推荐标准，如建筑装饰装修工程质量验收规范等，并没有强制性，而且开发商在制定精装修标准时也具有极大的不确定性，往往只是在合同中框定品牌范围，甚至直接以“高档”、“优质”等相当模糊的形容词来替代具体品牌，导致买卖双方在房屋交付时易产生纠纷。三、买受人领受房屋的义务通常情况下，购房者会认为“收房”是一种单纯的权利，并不是义务，实际上这种理解失之片面，且会导致买卖双方很多不必要的纠纷。买受人的领受义务的法律含义在于：1、根据前述合同范本的约定及商品房销售管理办法的相关规定，开发商只要按照合同约定提交了交付证明文件给购房者，购房者就应当领受房屋，否则就构成违约。即使事实上房屋质量存在问题，购房者也应先履行其领受义务。如果房屋确实事实上存在质量问题，行政法规赋予购房者的法律救济手段是在“交付使用后”（也就是领受房屋后）通过质量检测、诉讼等手段来实现其权利，而不是在当时就拒绝收房。如果拒绝收房，则构成购房者的违约事件，购房者应承担相应的违约责任。2、从保护交易安全的角度来看，当开发商履行交付合格房屋的主要义务及时、恰当，而仅未能及时、恰当履行按期按质交付装饰、设备以及市政基础设施的附随义务时，对方当事人并不应因此而享有拒绝领受标的物的权利，否则就会导致开发商的交易预期和交易利益受到不恰当的损害。3、如果购房者无正当理由拒绝领受房屋，则自双方约定的交付时间到期之时起，房屋的风险即转由购房者承担。房屋交付的最大法律意义就在于房屋风险的转移。根据合同法第一百四十二条和第一百四十三条的规定，以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，如果购房者在开发商出具了齐全的交付房屋的证明文件的情况下拒绝收受房屋，则即使这时候事实上并未进行房屋交接，购房者仍应当自双方约定的交付期限之后自行承担该房屋毁损灭失的风险。这对于购房者来说，显然是十分不利的，因为此时房屋并不在购房者的实际控制之下，购房者却要为此承担风险。 综上，房屋存在质量瑕疵并不构成买受人延期收房的充分理由，特别是开发商与买受人的合同约定中有关于延期收房的违约责任条款的，买受人更应慎重。【商品房逾期】因房屋质量瑕疵造成的逾期收房因买受人对房屋质量异议导致拒绝收房的情况在逾期收房中最为常见。商品房质量问题包括主体质量不合格和质量缺陷。解释第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。对于主体质量不合格的房屋，不能交付使用当无异议。实践中易于出现以下问题，、如何判定“严重影响居住使用”?、交付使用的房屋存在质量瑕疵，出卖人承担修复责任(瑕疵担保责任)，但房屋已经验收合格或者已经取得交付使用的批准文件，在交付使用之前发现存在质量瑕疵，买受人是否应得收房?买受人拒不受领房屋，是出卖人迟延履行还是买受人迟延履行值得探讨。一般而言，瑕疵履行属于不当履行，不属于迟延履行的范畴，但房屋商品不同于一般商品，在对瑕疵进行修复以后仍可适当交付，因此，在实践中当事人一般主张的多是追究迟延履行的违约责任。笔者认为，严重影响居住使用，一般仍应归圄在涉及到房屋安全的主体和结构范围之内(其与“主体质量不合格”的区别在于局部与整体、通过验收和未通过验收、使用中出现和交付使用前出现等)，对于建筑法、房屋建筑工程质量保修办法规定的保修范围的质量问题，均应属于房屋质量瑕疵。合同法第62条规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行商品房竣工验收合格是商品房交付使用的国家强制性标准，建筑法规定了竣工交付使用的建设项目的必备条件;商品房验收同时牵涉到诸多专业、行政职能部门的技术、行政行为，其验收、备案行为均是在此框架范围内实施，据此，对于验收合格尤其是备案手续已经完成的房屋，应当认定为符合合同条件、可以交付使用的房屋，当事人一般应当按此条件履行，买受人应当按照约定收受房屋，逾期收房亦属违约，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”(解释第十一条)民法债权理论认为，对于瑕疵履行(不当履行)，债务人有义务消除瑕疵，债权人在其消除瑕疵之前可以不接受给付。商品房存在质量瑕疵，于出卖人而言，显然存在过错;对于修复需要较多时间、需要占用商品房进行施工、势必影响买受人使用房屋的，一味强调商品房已经验收合格或者已经取得交付使用的批准文件要求买受人收房，对买受人显失公平。笔者认为，出现此种情况，应当适用公平原则，酌情由出卖人给予买受人适当的赔偿，这对及时消除质量瑕疵、减少、避免扩大损失也具有积极意义。商品房交付购房人无正当理由拒绝收房的风险首先，购房人拒绝接收房屋应有正当理由。根据商品房销售管理办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等相关法规，购房人遇到下列情况之一可不收房：1. 未取得住宅质量保证书住宅使用说明书竣工验收备案表的。依据商品房销售管理办法第三十二条、三十四条。2. 开发商无故比原合同约定延迟交房，经购房人催告后超过三个月交房的。依据司法解释第十五条。3. 开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的。依据商品房销售管理办法第二十四条第一款。4. 开发商经批准改变房屋结构但未经买家认可的。依据商品房销售管理办法第二十四条第二款。5. 合同没有约定且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的，可拒绝收房并解除购房合同。依据司法解释第十四条。6. 经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的。依据司法解释第十二条。7. 房屋质量问题严重影响正常居住使用的可不收房。除以上所述七种情形外，购房人无正当理由不得拒绝接收房屋，否则根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同时买卖双方在商品房买卖合同补充协议中往往事先约定，开发商向购房人交付经验收合格的商品房，购房人无正当理由拒绝接收的，则视为开发商已经履行完毕了房屋交付义务，自交付之日起，该房屋的风险责任转由购房人承担，此后的各项费用(包括但不限于水电费、煤气费、暖气费、物业服务费等)全部由购房人承担。因此，如果开发商交付的商品房质量合格，达到了交付标准，则购房人仍借口质量等一系列问题拖延接收房屋的，在此种情况下，根据法律规定和双方当事人约定，视为开发商已经履行完毕了房屋交付义务，并且此后的房屋各项费用是应该由购房人来承担的。故投资型购房人起初拖延接收房屋以达到免交各种费用的目的是无法实现的。此外，无正当理由拒绝接收房屋还存在另一个风险，即导致房屋质量保修期的流逝。根据商品房销售管理办法、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定等法律法规的规定，房屋质量保修期自交付之日起开始计算，所以如果购房人在接到交房通知后无正当理由拒绝接收的，那么从视为交付之日起开始质量保修期就开始计算了。所以如果购房人无正当理由没有按时接收房屋导致质保期经过，一旦日后房屋出现质量问题，开发商将不再承担免费维修的义务。因此，购房人无正当理由拒绝收房并不能像大多数购房人想象的那样，只有自己办理了入住手续、拿到钥匙才算是交付完成，否则关于房屋的相关费用自己无义务缴纳，现在看来，这一想法是没有合法依据的，非但如此，购房人还有可能丧失本应属于自己的权利，如质量免费保修期等。所以，购房人对待房屋交付的正确态度应该是，在接收房屋的时候尽可能的对房屋进行检验，如果出现质量问题，应该主动与开发商联系寻求解决办法，或维修或调换房屋或解除合同，如经过采取补救措施，在确保房屋质量达到标准的情况下，购房人应积极配合开发商接收房屋，办理入住，正确行使自己的权利，履行自己的义务。 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