合作建房效力

.总裁法务 当前民事审判的几个主要问题（合作建房效力？）最高人民法院副院长 黄松有民事审判工作既与广大人民的利益息息相关，又与改革发展稳定的大局密切相联。各级人民法院要准确适用法律，提高民事案件的审判质量。 一、审理好房地产案件，促进房地产市场健康有序发展。 随着我国土地使用制度、城镇住房制度的改革和房地产业的快速发展，房地产业已经成为拉动国民经济增长、提高人民生活水平的支柱产业之一。由于我国的房地产市场正在发育的过程中，市场主体的行为不规范，国家的管理制度也不完善，所以，近年来，房地产纠纷急剧增加。人民法院在审理房地产案件时，既要注意严格掌握合同无效的标准，尊重当事人的意思表示，又要充分考虑我国房地产市场的实际情况，以规范市场主体的经营行为，维护房地产市场的正常秩序，促进房地产市场的健康发展。 要维护土地使用权的正常交易秩序。人民法院在审理土地使用权转让合同、合作建房合同等房地产纠纷案件时，要依法维护土地使用权的正常交易秩序。土地使用权进入市场应当符合法律规定的条件。出让的土地转让时虽不具备转让条件、划拨的土地转让时虽未经人民政府审批，但在起诉前已具备转让条件或者经过批准的，可以认定转让合同有效。在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房的土地是以出让方式取得使用权的，就应视为合法。在处理合作建房纠纷时，关键是确认当事人是否有合作的意思表示，而不必过多地拘泥于合作的形式，如一方可以土地使用权作为投资与他人合作建房，而不参加经营，可以不设立项目公司，但合建双方必须共担风险。合作建房合同被确认无效或被撤销的，在建或已建成的房屋的所有权，可以判归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方返还对方投入的资金，并支付同期同类银行贷款的利息；资金已转化为在建中的建筑物，在建建筑物与实际投入开发的资金存在差值的，以土地使用权作为投资的一方向对方返还资金时，应参照当地房地产市场的变化，给予对方相应比例的经济赔偿，或由双方按过错程度，分别承担相应的损失。 要注意保护购房者的合法权益。人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，对于出卖方在广告宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，一般应当认定为要约邀请。如果该说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。出卖方提供的由购买方签订的合同文本即使未载人上述说明和允诺，也应视为合同内容，出卖方违反的，应承担违约责任。如果出卖方的违约行为构成根本违约，或者出卖方的违约行为符合约定解除条件的，购买方要求解除合同、赔偿损失的，应当予以支持，以保护商品房购买者的合法权益。 要引导建筑市场的健康发展。人民法院在审理建筑工程合同纠纷案件时，要通过确认合同是否有效、认定双方当事人是否存在违约行为以及是否承担违约责任等方式，引导建筑市场的健康发展。承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人，或者将工程分包给不具备相应资质条件的单位，以及分包单位将其承包的工程再分包的，应依法认定无效。对于全部或部分使用国有资金或国家融资的项目不进行招投标而签订的合同，也要依法认定无效。要通过司法手段确保建筑工程质量和建筑工程符合国家安全标准，维护建筑市场秩序。对于无资质承包工程的，要依法认定合同无效。建设工程未经竣工验收，发包方擅自接收、使用的，承包方只在合理使用期限内对工程结构、基础工程的质量承担责任，其他质量问题由发包方自负。国家颁布的工程定额年度取费标准为任意性规范，建设工程合同约定的工程价款结算标准与合同履行期间实施的工程定额年度取费标准不一致时，应以合同约定为准。建设工程合同的当事人可以根据建筑市场行情，约定低于承包方企业类别、资质等级的取费标准。关于合同法第286条的适用问题，如果建设工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院对这类案件还没有审结的，不应适用合同法第286条。如果建设工程施工于1999年10月1日之前，竣工或者停工于1999年10月1日之后，承包人的工程价款是否享有优先权，应分别情况处理：在1999年10月1日之前，该工程上没有设定抵押权的，承包人的工程价款享有优先权；该工程上设定有抵押权的，承包人就工程价款享有的优先权不得对抗已设定的抵押权；承包人的工程价款不能对抗在1999年10月1日之前已交纳大部分或者全部购房款的购房者的请求权。如果建设工程施工于1999年10月1日之后，人民法院审理这类案件时应严格适用合同法第28条的规定。 二、审理好涉农案件，维护农村土地承包关系的稳定和促进农村土地的合理流转。今年3月1日起施行的农村土地承包法，是推动全面建设农村小康社会的重要法律，是人民法院审理农村土地承包案件的重要依据。各级人民法院特别是基层人民法院一定要认真学习、贯彻执行农村土地承包法，在审判工作中要切实体现更多地关注农村，关心农民，支持农业的思想，为我国农村、农民和农业发展提供有力的司法保障。对于农村土地承包法实施后的行为，应当一律适用农村土地承包法的规定。对于农村土地承包法实施以前的行为，要适用当时的有关规定；当时没有规定的，可以参照适用农村土地承包法的有关规定。在审理这类案件时要注意以下问题： 保护农民土地承包经营权。土地承包经营权是国家依法赋予农民的基本权利，是绝大多数农民赖以生存、生活的基础。人民法院在审理这类案件时，要根据农村土地承包法的有关规定，依法保护承包方的承包经营权。承包期内，对于发包方单方面解除承包合同，或者假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，或者以划分口粮田和责任田等为由收回承包地搞招标承包，或者将承包地收回抵顶欠款的行为，不予支持。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口，承包方不交回承包的耕地和草地，发包方请求解除承包合同，收回承包的耕地和草地的，应予支持。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。对结婚妇女，或者离婚、丧偶妇女的土地承包经营权，要依法予以保护。 保护农民土地承包经营权的合理流转。人民法院在审理这类案件时，要依法保护承包方采取转包、出租、互换、转让或者其他方式合理流转土地承包经营权的行为。对于发包方禁止流转或者强迫流转等侵害农民土地承包权益的行为，不予支持。土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。要保护农民的合法权益，进一步调动其积极性，促进农村土地合理流转和农业产业结构调整，维护党和国家农村政策的长期稳定。 此外，人民法院在审理涉农案件时，要坚决杜绝各种巧立名目的乱收费，决不能在诉讼费之外再收取其他费用。同时，对符合补充规定第4条规定的条件的，可以根据案件的具体情况决定农民缓交、减交或者免交诉讼费用，以切实减轻农民负担。 三、审理好人身损害赔偿案件，维护自然人人身权利和人格尊严。 随着经济发展、社会活动的增多以及人们权利意识的增强，人民法院受理的人身损害赔偿案件也呈增长趋势。为了正确审理人身损害赔偿案件，保护自然人的人身权利和人格尊严，人民法院在审理下列两类案件时，应当注意： 关于医患纠纷案件的处理问题。近年来医患纠纷比较突出，如何处理医患纠纷一直是社会关注的焦点。已经于去年9月1日起施行的医疗事故处理条例是一部行政法规，人民法院在审理因医疗行为而发生的损害赔偿案件时，要正确理解上位法与下位法之间的关系，正确理解医疗事故与医疗过错之间的关系，正确理解医疗事故处理条例第49条第2款关于不属于医疗事故的，医疗机构不承担赔偿责任的规定。对于鉴定机构认为不构成医疗事故，但经审理能够认定医疗机构确实存在民事过错、符合民事侵权构成要件的，人民法院应当根据民法通则第106条第2款等法律关于过错责任的规定，确定医疗机构应当承担的民事责任，以保护患方的合法权益。要正确理解2002年4月1日开始施行的关于民事诉讼证据的若干规定第4条中关于因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任的规定。这种特殊的举证责任分配方式，是由这类法律关系的特殊性和双方当事人的举证能力决定的，其目的是为了更好地体现公平原则和诚实信用原则。由于这类诉讼中所涉及的医方是否有过错、医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系，这些专业性很强的证据多控制在医疗机构，患方难以占有、接近和收集这些证据材料，在双方举证能力有很大悬殊的情况下，司法解释根据法律的原则，确定医疗机构对这两方面的事实负有证明的责任，这是符合举证责任的内在要求和审判规律的，也是公平合理的。但是，当前有些同志对此规则还存在片面理解或者误解，甚至误导。因此，我在这里重申：对医疗行为引起的侵权诉讼，司法解释规定的只是部分举证责任倒置，即涉及医方是否有医疗过错、医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系负有举证责任。如果医方已尽到自己的职责，是能够通过正确行使举证权利而得到法律保护的。至于患方与医疗机构之间是否存在医患法律关系，患方是否存在损害事实、是否存在实际损失、损失多少等，举证责任均在患方。只有患方提供的证据达到民事诉讼法第108条规定的起诉条件，人民法院才予立案受理。经过审理，只有患方对其负有举证责任的正置部分的事实提供了充分的证据，由医方实行举证责任倒置才有意义，否则，应当依法驳回患方的起诉或诉讼请求。对于医患双方发生的纠纷，我们鼓励当事人多通过自行协商或请求行政机关调解解决，也可依法通过诉讼等途径解决，任何威胁、伤害对方，聚众闹事，扰乱医院和机关正常工作秩序的行为，都是法律所不能允许的；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。人民洪院在审理医疗行为损害赔偿案件时，要注意阐明该举证规则的公正性和合理性，消除医患双方以及社会的某些误解。确定赔偿数额应当有法律、行政法规或司法解释的依据，要考虑中国的国情和社会整体的接受程度。努力做到通过审判活动，既能依法维护患方和医方的合法权益，又能维护医疗秩序，保障医疗安全，促进医学科学的发展。 关于交通事故的赔偿问题。近年来，交通事故案件大量上升，人民法院在审理交通事故损害赔偿案件时，遇到了一些具体适用法律的问题。在审理机动车致非机动车一方人员伤亡的案件时，应当贯彻以人为本，尊重人的生命价值的原则。机动车行为人在无过错的情况下造成非机动车一方人员伤亡的，除非出于受害人自杀等行为人难以控制的情形，行为人仍应给受害人适当的赔偿；在双方当事人都有过错的情况下，即使受害人有重大过失，也只能按照过失相抵原则适当减轻机动车一方的赔偿责任，而不能免除其赔偿责任，更不得判决过错相抵后再要求受害人赔偿机动车一方的损失。 人民法院在审理交通事故损害赔偿案件时，要正确对待公安交通管理部门的责任认定。公安交通管理部门的责任认定实际上是对交通事故因果关系的分析，是对造成交通事故原因的确认。要避免将公安交通管理部门的责任认定简单等同于民事责任的分担，应将其作为认定当事人承担责任或者确定受害人一方也有过失的重要证据材料。四、审理好婚姻家庭案件，倡导新的社会风尚。新婚姻法对原来的婚姻法做出了重大的修改，为了更好地理解、贯彻和执行修改后的婚姻法，指导各级人民法院正确审理婚姻家庭纠纷案件，最高人民法院及时制定了婚姻法司法解释(一)。人民法院在审理婚姻家庭案件时，一定要全面理解和完整把握婚姻法和最高人民法院司法解释精神，正确处理婚姻家庭纠纷。 要贯彻保护妇女、儿童和老人合法权益的原则，促进社会主义精神文明建设，倡导良好的道德风尚。在审理涉及老年人赡养费、干涉老年人再婚以及其他侵犯老年人合法权益案件时，要注意对老年人合法权益的保护。在审理老年人追索赡养费的案件时，原告申请先予执行的，应依法裁定先予执行；原告缴纳诉讼费有困难的，应当按照规定准予缓交、减交或者免交；能及时审结的，要尽快审结.要通过对这类案件的审理，在全社会倡导尊老敬老的中华民族传统美德，形成尊敬老人、关心上一代的良好社会氛围。 实践中要特别注意：一是在当事人协议离婚或者人民法院判决离婚的案件中，夫或妻不得以财产已分割为由对抗其共同债权人，夫妻离婚后仍应对婚姻关系存续期间所欠的用于共同生活的债务承担连带责任。二是要正确理解婚姻法第46条关于离婚案件中损害赔偿的规定。根据该条的规定，只有在因重婚，有配偶者与他人同居，实施家庭暴力，虐待、遗弃家庭成员这四种情形之一起诉离婚的，无过错方才有权请求损害赔偿。如果不属于该条规定的四种情形之一，或者请求损害赔偿一方有过错的，人民法院对其损害赔偿的请求将不予支持。 五、审理好劳动争议和社会保障案件，促进劳动力市场的规范发育，维护社会稳定。 随着企业改制、农村劳动力向非农产业和城镇转移、企业投资主体多元化以及劳动用工制度的重大变化，用人单位与劳动者之间的劳动争议案件数量急剧增加。这类案件具有政策性强、涉及面广、与社会稳定关系密切等特点，人民法院在处理这类案件时，要注意以下问题： 加强对劳动者合法权益的保护。有的用人单位违反劳动法和安全生产、职业卫生等方面的法律法规，严重侵犯劳动者取得劳动报酬、获得劳动安全、卫生保护、休息休假、享受社会保险和福利等权利。人民法院在审理损害劳动者劳动权益纠纷、特别是拖欠进城农民工工资纠纷等案件时，要依据劳动法及相关法律法规的规定，充分保护劳动者的合法权益，为建立和维护适应社会主义市场经济的劳动制度提供有力的司法保障。 处理群体性劳动纠纷，要充分依靠党委、政府的支持当前，我国的社会保障制度还不健全，对于因国家产业政田策调整或者企业改制等原因引起的国有企业整体拖欠工资而引发的群体性纠纷，目前尚不具备诉讼解决条件的要与有关部门共同做好疏导工作，化解矛盾，平息纠纷。 六、审理好涉外、涉港澳台民事案件，为对外开放创造良好的法制环境。我国已经加入世贸组织，对外开放不断扩大，国外和境外民事主体进入市场的比例不断增加，一些国际通行的民事交易规则和习惯也随之出现。这就给我们涉外、涉港澳台民事审判工作提出了更高、更新的要求。要认真研究国际惯例与国内法的衔接问题。一些国际通行的交易规则、交易习惯和标准已在我国的民事活动中出现，要认真研究如何认定这些国际通行的交易规则和惯例的效力，在适用法律上寻找其与国内法的最佳结合点，平等地保护各方当事人的合法权益，树立我国对外开放的良好形象。 进一步规范涉外和涉港澳台民事案件的审理。为了适应审理涉外和涉港澳台民事案件的需要，最高人民法院将在总结各地审判实践经验的基础上，依据民事诉讼法的规定，结合涉外和涉港澳台民事案件的实际情况，对管辖、送达、有未了民事案件的境外当事人限制出境、协助执行和委托调查等问题进行研究，尽快制定出有关程序性规定，进一步规范法院的审理程序和当事人的诉讼行为。注：本文根据作者2003年3月26日在全国民事审判工作座谈会上的讲话第四部分摘编欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求ppt课件设计制作,word文档制作,图文设计制作、发布广告等，公司秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档7.