企业自有房屋出租上的法律问题

.企业自有房屋出租上的法律问题 【摘要】：企业房屋承租人的优先购买权性质也就是形成权。承租人在行使优先购买的权利的时候，出租人负有强制缔约的义务，在出租人与承租的人间成出卖人与第三人间订立的合同款项为内容的合同，形成类似一物双卖的两重买卖的关系。在房屋的租赁关系已被记录备案或第三人知道租赁关系的时候，承租人的优先购买权利享有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买的权利不得对抗已完成记录备案的善意第三人。出租人向第三人或承租人是否应该承担债务，并不履行责任，仍应以优先购买的权利是否具有对抗效力为基本给予判断。基于立优先购买的权利制度为法的目的，共有人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。【关键词】： 企业自有房屋 房屋出租优先购买权法律手续登记房屋出租：是指房屋所有人作为出租人并将房屋出租给使用，承租人向出租人的支付行为。出租人是房屋租赁关系当中提供房屋给他人使用一方。出租人既可以是人，也可是单位；也可是房屋的所有人，也可是国家授权行使房屋所有权的单位。承租人是房屋租赁关系中使用房。一、企业自有房屋出租应具备哪些合法条件 为规范企业房屋出租市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，我国法律要求出租公司出租房屋必须具备一定条件，主要有：（1）有合法的房屋产权证件；（2）房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明；（3）将住宅或者其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；（4）将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明；（5）住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；（6）房屋能正常使用。二、企业自有房屋承租人的优先购买权 优先购买权，又称优先承买权，是指特定人按照法律的规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人的时候，可以以同等条件的优越于该第三人购买权。我国物权法、合同法、合伙企业法、公司法等法律规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买的权利。但是，优先购买权一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有三种观点：附条件的形成权。该说认为优先权对性质来说，属形成权。优先购买的权利无论是在法定上还是约定上，性质上均属形成权，权利人可依单方的意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以相同条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)承诺。但此项形成权附有停止条件，也就是说只有在义务人出卖租赁房屋于第三人的时候，权利人才能行使。1我国理论上有很多学者赞同这个说法。 ：期待权。他们认为，在出租人还没出卖租赁房屋的时候，优先购买权人的权利还没达到现实化，只是处在期待权的状态。但若出租人出卖出租房产于第三人时，优先购买权人可行使相应的权利，期待权也就获得实现。 ：请求权。该说认为优先购买的权利就是权利人对出卖人所应有的买卖合同订立的请求权。在权利人行使优先购买权的时候，若要成立买卖合同须经出卖人承诺。有的观点更先进一步的将请求权说总结为附强制缔约义务的请求权。此说法认为，当出卖人做出违反义务并且将租赁房屋出卖给第三人的事情的时候，承租人可诉请公权力介入，强迫出卖人对其作出承诺的意思表示。也就是说，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求有强制承诺的义务。三、企业出租房屋需要办理哪些法律手续城市房地产管理法第五十三条规定：企业房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁的用途、租赁的价格、修缮责任等条款，及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。据此，企业房屋如果作为商事主体出租，双方当事人应当办理一下法律手续： （1）出租人与承租人签订书面租赁的合同； （2）双方在合同签订后30日之内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交一些相关文件：如书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、及城市人民政府规定的其他文件； （3）在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书。 注：如果企业自有房屋出租时不改变房屋的所有权，就可以不用办理营业登记 四、企业将自有房屋出租给员工居住，是否要征收营业税和房产税？ 根据现有关政策的规定：如果按政府规定的价格出租的，取得的租金收入将免征营业税和房产税。1、企业和自支自收事业有关单位向员工出租的单位自有房屋。2、房管部门向居民出租的公有住房。3、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定的租金标准向居民出租的私有房屋。政策所谓的“政府自定的价格”意思是低于政府规定的成本价价格，标准是以每年的市国土房管局和物价局的联合发文。 如果企业把自有房屋出租给员工们居住，取得收入，即租金，无论是否低于政府自定的价格，都应该算入企业当期所得，并应该按规定缴纳企业所得税；并且房屋的土地使用税必须照章征收。 五、关于企业房屋出租后遇到的事项，我们可采取如下措施： 租赁合同到期后未续签合同的，属无固定期限的租赁，若要解除合同，则需提前通知对方，给对方一定的时间，若对方在此期间仍不搬出，可委托律师到法院起诉对方，并要求对方承担赔偿责任；法律规定“买卖不破租赁”，在合同未到期之前，租赁者有权要求继续居住或要求房主按照合同支付一定量的违约金。 若企业房屋租赁合同期满，但对方拒绝搬出的，可到法院起诉对方，并要求对方承逾期腾房占有使用费；对于租赁期间的房租问题，可按照合同约定处理。若未约定的，可协商解决。若在合同期内未经协商单方涨价的，则属违约行为，对于可要求房主承担违约赔偿责任，包括继续履行合同。 承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复其原状。 承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物的处理无约定的，人民法院可按照下列情形处理：因出租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，应予支持；因承租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，在利用价值范围之内予以适当补偿；因双方违约导致合同的解除，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方根据各自的责任承担相应的赔偿责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的除外。承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，承租人请要求出租人补偿附合装修装饰费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外；承租人未经出租人同意装修装饰所花的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当把超过部分的约定视为无效。另有约定的除外。 出租人已知或应当知道承租人转租，但在六个月内并未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同是无效的，法院不予支持。出租人履行通知义务后，承租人在半月内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。租赁期内，房主收回，可要求赔偿。有约定的按照合同约定处置，无约定的可协商解决，要求对方退还已缴纳的租金并赔偿损失。六、企业房屋出租登记时应注意的事项 企业房屋租赁登记证明材料，租赁双方当事人在办理房屋租赁登记时，除应提交签定的租赁合同之外,还应交验有关证件，包括出租房屋的房地产权证，房屋所有权证，土地使用证。 出租人的身份证明;共有房屋，须有共有人同意出租的书面证明或委托，代理人受委托出租房屋，须有房屋所有人委托的书面证件。承租人应交验的有关证件，境内个人须提交居民身份证或户籍证明;，本市职工、居民须有所在工作单位或房屋*单位的证明和居民身份证，外地民工、临时工，及其他外地人员，应有本市雇用单位证明或当地乡以上人民政府或工商行政管理部门的证明和居民身份证。参考资料：1 参见王泽鉴：优先承买权之法律性质，载王泽鉴：民法学说与判例研究(1)，北京大学出版社20092 参见史浩明、张鹏：优先购买权制度的法律技术分析，载法学2008年第8期3中华人民共和国合同法4房屋租赁合同法欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求ppt课件设计制作,word文档制作,图文设计制作、发布广告等，公司秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档6.