龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容.doc

2. .龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容一、 方案设计阶段的前期介入工作：(一) 设备房设计：1) 中控室1. 中控室和消防控制室合二为一。2. 具备自然采光和通风。3. 位置宜设置在小区相对居中位置。4. 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。5. 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。2) 配电室、发电机室、大型空调机房1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。2. 不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。3. 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。4. 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。5. 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6. 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7. 强、弱电水井采用通开钥匙。8. 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。9. 底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。3) 设备房墙地面1. 地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。2. 设备房地面均采用普通防滑地砖。3. 有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。(二) 出入口数量确定1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。2. 根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。3. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。4. 商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。5. 形成收水口的组团大门等应设置截水沟。(三) 生活、建筑垃圾收集点确定1. 与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2. 臭气排放不影响住宅和商业。3. 露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4. 根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5. 设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。6. 一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。(四) 围墙方式的确定1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2. 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3. 铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。4. 实体闱端面层不使用浅色材料。5. 不采用强度较低的围网、栅栏等。(五) 人车交通流线的确定1. 宜采用人车分流。2. 车行宜直接进入车库。3. 楼栋与车库设置相连通道。(六) 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1. 项目相对集中位置。2. 独立管理，出入口单独向小区外。3. 面向小区外、水电气单独计量。4. 会所宜办理独立产权，商业性质。(七) 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。2. 工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。3. 保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5. 预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。(八) 保洁间、公共卫牛间、确定1) 公用卫生间：1. 高层公寓楼在-层设置。2. 每组团设置。3. 社区商业根据服务半径考虑。4. 商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5. 出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6. 集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。2) 保洁间：1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2. 花园洋房每个组团设置。3. 别墅每组团设置。4. 商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。5. 社区商业根据服务半径考虑。6. 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。二、 施工图设计阶段：(一) 土建部分（只针对清水房）：1) 车库图纸设计部分建议1. 出入口车道a) 长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。b) 木坡度8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。2. 车库排水沟c) 排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。3. 管沟防返水d) 与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。4. 车库雨污井、提排e) 车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）f) 提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。g) 深度大于1.2米的必须设计爬梯。5. 进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。6. 出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。7. 关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。8. 车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。2) 设备房平而布置1. 方便维修及日常保养。2. 配电房位置不影响住宅。3. 重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm-500mm左右。3) 管井及楼层设备间1. 管井及设备间的检修通道应设在公共区域。2. 管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。(二) 建筑强电部分：1) 光源选择及控制回路：1. 光源选择及控制见附件。2. 楼道灯具安装距地面应低于3米；3. 公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；4. 红外感应开关（延时时间60180s可调，感应距离3米，感应角度115度）2) 发电机电源供电范围：1. 发电机：h) 保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。i) 主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。2. UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。3. 应急灯盒：设备房设应急灯。4. 发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。5. 集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。(三) 建筑弱电部分：3) 户内对讲门机：1. 主干线IP到单元单元进户为总线。2. 信息发布功能。3. 各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。4. 对讲话机断线、短路断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5. 蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。6. 信号分支器具有隔离保护功能。7. 对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。8. 系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。4) 户内报警：1. 软件即时（延时2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2. 报警时弹出户内相关信息。3. 户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。4. 软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。5. 软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。5) 监控设备：1. 摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2. 能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3. 报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。4. 主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5. 软件支持按时间、通道查询录像信息。6. 硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。7. 支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8. 支持各类报警、实时及录像信息上传。9. 在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。10. 围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11. 中控室监视器选择专业纯平监视器。6) 周界报警：1. 报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。2. 围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。3. 软件即时（延时2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4. 报警时弹出电子地图信息。5. 软件布撤防、旁路防区，软件并有记录。6. 软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。4. 可编辑修改7. 软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。(四) 给排水部分1) 保洁取水点设置1. 高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2. SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3. 写字楼每层设置。4. 花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5. 别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。6. 车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距6080米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。7. 水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。2) 绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议1. 供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。2. 给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。3. 采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。(五) 景观部分1) 水体数量及体量设置1. 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2. 水容量大于25立方米应采用循环系统。大于3 0 0M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。3. 大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4. 水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5. 泵坑不设在水体内。6. 采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。2) 景观给水设计1. 供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。2. 给水管分级控制。3. 采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌。3) 园区排水设计1. 单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。2. 车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放。3. 道路两边的花池必须做防水和组织排水。4) 游泳池及配套用房布置1. 对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。2. 深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。3. 游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4. 泳池四周设置痰槽。5. 采用系统吸污。6. 更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。三、 工程建设阶段：(一) 土建部分（只针对清水房）：1) 商业及住宅烟道1. 竖向烟道不能直角转弯。2. 烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。3. 顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。4. 经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。5. 商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。6. 洋房、别墅均设置排烟道。2) 空调机安装位置1. 空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。2. 装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）3. 空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4. 空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。5. 空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）6. 上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。7. 分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。8. 连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必须控制在3米内）9. 户式中央空调：a) 室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。b) 室外机位必须设置排水接口。c) 预留主机安装时的运输通道。d) 交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。(二) 建筑强电部分：1) 维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量1. 维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V 16A五孔检修插座；主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 1030kw。2. 公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。3. 公用电缆井不能面向商铺内开门。4. 计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。2) 建筑光彩照明1. l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议2. 2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。(三) 建筑弱电部分：1) 安保人员巡更系统安装：1. 软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。2. 巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑。3. 软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。4. 软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。5. 软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。2) 车管系统安装：1. 软件实时显示车辆进出信息及图片。2. 住宅临时卡由人工收发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。3. 商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。4. 系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。5. 道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。6. 出入口有防砸车装置。7. 道闸起杆到启杆完毕2S，刷卡到启杆完毕4S。8. 一卡一车，防重入功能。9. 终端机支持信息处理功能。10. 商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张户，别墅2张户。3) 门禁系统安装：1. 车管门禁一卡通。2. 软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。3. 对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。4. 卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张户，别墅3张户（可采用10CM近距离卡）。4) 背景音乐系统安装：1. 能播放CD、MP3等格式的音乐。2. 调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。(四) 给排水部分1) 消防末端试水装置、阀门位置1. 消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。2. 信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。2) 下沉式花园的排水方式建议1. 设置有组织排水。2. 采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。(五) 暖通部分1) 户式中央空调室外机安装位置1. 安装基座与住宅结构分离，避免共振。2. 应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。2) 天然气管网安装及预留预埋1. 餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成。2. 住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。3. 保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。3) 管道保温材料1. 空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。2. 屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。3. 柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。(六) 景观部分1) 景观围墙样式（高度及防攀爬）1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2. 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3. 铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁3mm，顶部有矛尖。4. 实体围墙面层不使用浅色材料。2) 康体娱乐设施1. 独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施。2. 设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业主的私密性；地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材使用须知告示牌。3) 硬景铺装1. 石材选择：耐脏、防滑2. 花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料3. 车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。4. 软景内有人员经过的位置：设汀步石。4) 公区设施设备1. 位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。四、 项目检查及验收阶段：(一) 土建部分验收（只针对清水房）：1) 房间几何尺寸检查1. 天棚是否平整，误差是否在规范要求内。2. 墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。3. 地面水平度检查是否符合规范要求。2) 墙面空鼓裂纹检查1. 墙面空鼓情况检查，并进行修补。2. 裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。3) 门窗安装及成品保护情况检查1. 检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。2. 门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换。3. 门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。(二) 强电安装部分验收1) 强电配电箱安装情况检查1. 配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。2. 配电箱开关排布是否美观，整齐。2) 各房间强电安装检查1. 各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范。2. 插座是否安装美观，电路是否通畅。(三) 弱电安装部分验收1) 弱电配电箱情况检查1. 弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。2. 弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。2) 户内对讲和安防设备情况检查1. 户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常， 有无破损。2. 红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作是否正常。3. 紧急报警按钮是否配置到位。(四) 给排水部分验收1) 蓄水试验及防水测试1. 卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。2. 厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。3. 外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。2) 给水管道安装情况1. 给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。2. 管道接头是否整齐，有无渗漏。3. 入户总阀安装情况检查管道压力测试，有无渗漏等。3) 落水管道安装情况1. 地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。2. 落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。3. 空调预留冷凝水管安装是否合适。(五) 暖通部分验收1) 天然气管道安装情况1. 天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。2. 燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。2) 采暖设备安装情况（如有）1. 暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。2. 地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。(六) 景观部分验收1) 硬景部分验收1. 小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。2. 石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。2) 软景部分验收1. 植物种植有无遮挡户内光线。2. 植物保活措施是否到位。3. 绿植搭配和优化建议。3) 景观水体部分验收1. 水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。2. 水体防水施工是否到位，有无渗水情况。3. 水体有无返碱情况。4) 导示系统检查1. 导示标牌是否清楚，能否保证业主找到相应线路。2. 导示牌安装是否到位，有无损坏等。