商品房买卖合同剖析

精选资料合同编号： 513641451462635商品房买卖合同岳房预字（2014）第243号购 房 须 知为维护购房者合法权益，避免和减少购房纠纷，购房者在购房时一定要按照国家有关房地产交易的法律、法规的规定签订购房合同，购房者在签订购房合同时应当对下列事项尤为注意： 1、购买期房(未竣工商品房)，在签订商品房买卖合同前，应当查验开发企业是否持有商品房预售许可证。在签订商品房买卖合同后，预购人应按合同约定的付款时间，直接将预售款存入商品房预售款监管银行专用账户，本项目的预售款监管专户银行为中国建设银行股份有限公司岳阳南湖支行，监管专用账号为43001631066052503256，预购人不直接将预售款存入监管账户的，一切责任由预购人自负。同时为了切实保障权益，预购人应督促开发企业在30日内到房地产管理部门办理预告登记，也可直接执相关证明文件到房地产管理部门办理预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行房屋登记之日起三个月内未申请转移登记的，预告登记失效。2、购买现房，在签订购房合同前，应当查验售房单位是否办理了房产总证；在签订购房合同之后，应督促售房单位在6 0日内到房地产管理部门办理房产交易手续，领取房屋所有权证。3、无论是购买期房还是购买现房，应当查询所购房屋是否已办房地产抵押或被查封。购买己抵押房产须经抵押权人同意并将购房款直接缴入商品房预售款监管专用帐户，抵押权人解除抵押关系后再申请办理备案(发证)手续。被司法查封则不能购买。4、购买中介机构代理销售的商品房，购房人在查验商品房预(销)售相关手续的同时，还应当查验中介机构的工商部门颁发的营业执照、房产部门颁发的资质证书或备案手续以及售房单位出具给中介机构的委托书。5、以售后包租方式销售未竣工商品房是国家明令禁止的违法行为，购房者购此类商品房时一定要谨慎。6、商业楼层、车库层内无间隔墙的产权单元应当埋设永久性界址标志，并经房地产测绘部门进行分户测绘，确定具体房号后，方可购买。7、为规范商品房买卖行为，房地产管理部门己向开发企业推广使用建设部、工商总局制定的商品房买卖合同示范文本。售房单位和购房者可以依法对商品房买卖合同示范文本的条款内容进行选择、修改和补充。 岳阳市房地产产权市场管理处商品房买卖合同（合同编号：513641451462635）合同双方当事人：出卖人： 岳阳安宏房地产有限公司 注册地址： 岳阳市岳阳楼区北港办事处凉亭山望月路老垅坡社区301房 营业执照注册号： 430600000014173 企业资质证书号： 湘建房（岳）字第091号 法定代表人： 罗七英 联系电话： 0730-8968886 邮政编码： 414000 委托代理人：地址： 邮政编码：联系电话：委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：联系电话：邮政编码：买受人： 曹政 本人 姓名： 曹政 国籍： 中国 身份证 430602196501212013 地址： 湖南省岳阳市岳阳楼区洞庭北路剪刀池鲁肃坟区附3栋1单元11号 邮政编码： 414000 电话： 18922869407 委托代理人： / 国籍： / 地址： / 邮政编码： 电话： 根据中华人民共和国合同法中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协调一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条 项目建设依据出卖人以出让方式取得位于 开发中路以南、北环咱以北、编号为岳市国用（2013）字第00062号 的地块的土地使用权。 土地使用权出让合同号 为 XC（1）01369 。该地块土地面积为15256.9 m2，规划用途为 商业/住宅 ，地址使用年限自 2013 年 9 月 11 日至 2083 年 9 月 11 日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名 外滩花园 。建设工程规划许可证号为 建字第岳规（工）2013073号 ，施工许可证号为 430602201403260101 。此行空白此行空白第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为 岳阳市房地产管理局 商品房预售许可证号为岳房预字（2014）第243号 。此行空白此行空白第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的中的：第003 幢 18 层 1603 号房。该商品房 合同约定 建筑面积共 132.58 平方米。其中，套内建筑面积 111.69 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 20.89 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。此行空白此行空白此行空白此行空白第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1 种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（ 人民 币）每平方米 3700 元，总金额小写 490546 元，大写 / 仟 / 佰 肆 拾 玖 万 零 仟 伍 佰 肆 拾 陆 元整。2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为（ 人民 币）每平方米 / 元，总金额小写 / 元，大写 / 仟 / 佰 / 拾 / 万 / 仟 / 佰 / 拾 / 元整。3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（ 人民 币）每平方米 / 元，总金额小写 / 元，大写 / 仟 / 佰 / 拾 / 万 / 仟 / 佰 / 拾 / 元整。4.此行空白此行空白此行空白此行空白此行空白此行空白第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按计价时，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理。1.双方自行约定：(1) 合同约定单价不变，以产权登记面积为准计算房价，房款按实结算 此行空白(2) 此行空白此行空白(3)此行空白 此行空白(4)此行空白 此行空白2.双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按 银行同期活期存款 利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积合同约定面积面积误差比= 100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款。重点条款分2期付款：于 2016年8月11日支付房款贰拾玖万零仟伍佰肆拾陆元整（￥290546），余款贰拾万元整（￥200000）于2016年9月11日前支付。其他条款1.签订合同当日买受人向出卖人支付人民币贰拾玖万零仟伍佰肆拾陆元整（￥239204），余款贰拾万元整（￥200000），买受人于2016年9月11日前以现金方式支付给出卖人。此行空白此行空白此行空白此行空白此行空白此行空白此行空白第七条受买人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1 种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期在 90 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 二 的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过 90 日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 1 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 二 。（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2. 此行空白 此行空白此行空白此行空白此行空白第八条交付期限出卖人应当在 2015 年 12 月 30 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 1 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合同。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合同。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5. 此行空白 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 三十 日内告知买受人的；2. 遇到昼夜降雨量达到10mm或六级以上（含六级）大风造成无法正常施工。3. 买受人未付清房款及其他应交费用的。 此行空白第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过 90 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 二 的违约金，(2)逾期超过 90 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30 天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 1 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 一 （该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。2. 此行空白 此行空白此行空白此行空白此行空白第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购的商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。(2) 此行空白 (3) 此行空白 (4) 此行空白 (5) 此行空白 (6) 此行空白 (7) 此行空白 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 三十 天内将买受人已付款退还给买受人，并按 银行同期活期存款 利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。此行空白 此行空白此行空白第十一条 交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：(1)自交房期限截止第二日起，买受人即承担物业管理费用的支付责任。(2)买受人所欠房款在房屋交付时付清，买受人不输房屋交付手续的按欠房款的日万分之二承担违约责任，如超过30日仍未交付，出卖人有权解除合同并退回买受人购房款，不承担利息。此行空白第十二条出买人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纷纷时，由出卖人承担全部责任。、此行空白此行空白此行空白第十三条出卖人关于装饰装修、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理。1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2. 出卖人继续履行合同到达约定的标准。 此行空白3. 此行空白 此行空白第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1. 具备交房条件。 2.此行空白3.此行空白4.此行空白5.此行空白如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.此行空白2.此行空白3.此行空白第十五条 关于预告登记的约定。双方同意选择下列第1 项的约定。1.按揭购房的，在买受人付清首付款后30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记。2.一次性付款或分期付款购买的，在买受人付清应缴房款后30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记。3.不申请办理预告登记。第十六条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 2、3 项处理。1.买受人退房，出买人在买受人提出退房要求之日起 / 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 / %赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的 0.5 %向买受人支付违约金。3.有关买受人选择自行办理分户亲权证或选择委托出卖人代办分户产权证的详细情况见附件四：商品房买卖合同补充协议第七条、关于产权登记的约定。 第十七条 保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。出卖人交付使用的商品房的装饰装修、设备标准的保修范围、保修期限和保修责任的约定的标准（见附件三）。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。此行空白 此行空白第十八条双方可以就下列事项约定：1.该商品房所在楼宇的命名权 归出卖人 此行空白 ；2.该商品房所在小区的命名权 归出卖人 此行空白 ；3. 该小区地下停车位和小区内地面停车位归出卖人； 4. 3#栋、4#栋的一楼架空层归出卖人。 第十九条 买受人的房屋仅作 住宅 使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。此行空白 此行空白第二十条商品房预售的，买受人应直接将按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）存入由房地产行政主管部门监管的预售款专用帐户。本合同标的预售款监管账户开户银行为中国建设银行股份有限公司岳阳南湖支行，账号房43001631066052503256；买受人将购房款存入预售款监管专用账户后，凭银行出具的收款证明向出卖人换取票据。第二十一条 本商品房一经网上签约即备案，如双方解除合同，双方须向房地产管理部门申请撤销备案。第二十二条 本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第 2 种方式解除：1.提交 岳 阳 仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。第二十三条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十四条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文件与印刷文字具有同等效力。第二十五条 本合同连同附件共 17 页，一式 肆 份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人 壹 份，买受人 壹 份，房产局壹 份 银行壹 份。第二十六条 本合同自双方签订之日起生效。 2016 年 8 月 11 日 2016 年 8 月 11 日签于 售楼部 签于 售楼部 THANKS !致力为企业和个人提供合同协议，策划案计划书，学习课件等等打造全网一站式需求欢迎您的下载，资料仅供参考可修改编辑