德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定.doc

_关于修订德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）的通知 市区各物业服务企业： 我市2008年公布的德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）（德市价发2008180号）通过两年试行，对规范我市物业服务收费行为，化解物业服务纠纷起到了重要作用。结合试行中出现的问题，我们在广泛征求意见的基础上，作了部分修订，并经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请于二一一年四月一日起执行。德阳市发展和改革委员会 德阳市住房和城乡规划建设局二一一年三月十八日德阳市市区物业服务收费政府指导价及相关规定 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法和物业管理条例（国务院令第504号）以及国家发展和改革委员会物业服务收费管理办法(发改价格20031864号)，结合我市实际，特制定市区物业服务收费政府指导价及相关规定。 一、政府指导价适用范围： 我市物业服务收费实行包干制的，按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。（关于别墅的界定：别墅是指四面临空、独门独院的住宅或虽相互连接，但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排连体住宅）。 各类专业有形市场内的物业管理服务收费实行政府指导价，具体收费标准由各专业有形市场报当地价格主管部门另行核定。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业的酬金实行市场调节价，由双方协商。 为个别业主需求提供的特约服务收费项目实行市场调节价，具体标准由物业服务企业与业主遵循公平自愿的原则协商约定。 二、物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分： （一）企业人员工资费用，指物业服务企业按规定发放给在提供物业服务的建筑区划内从事物业服务、管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。（其中，社会保障费是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等） （二）物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费以及应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。属于保修范围或专项维修基金开支范围的维修项目应在物业服务合同中明确界定。 （三）绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。 （四）环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消毒防疫费、化粪池清理费（经业主与物业服务企业协商，聘请具有资质的单位对化粪池进行清掏所发生的费用除外）、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 （五）秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费等。 （六）物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业服务企业根据与业主的双方约定购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 （七）办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 （八）固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。 （九）经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。 三、普通住宅物业服务收费政府指导价标准： 德阳市市区住宅物业服务收费政府指导价基准价及浮动幅度附件（1）、德阳市市区住宅物业服务等级指导标准附件（2）由德阳市发展和改革委员会会同德阳市住房和城乡规划建设局依据物业服务的社会平均成本及服务内容和标准制定，并向社会公布。业主或建设单位与物业服务企业应根据公布的物业服务等级指导标准、收费基准价和浮动幅度在物业管理服务合同中协商约定具体收费标准，同时报所在地房地产行政主管部门备案并抄送价格主管部门。 (一)基准价的确定。业主或建设单位与物业服务企业应根据服务内容和标准确定物业服务等级，根据物业服务等级确定物业服务收费政府指导价的基准价格。物业服务等级发生争议时，可由所在地房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 (二)业主或建设单位与物业服务企业在签定物业服务合同时，其物业服务收费标准，可按基准价在规定的浮动幅度内确定。 (三)前期物业服务合同中约定的服务收费标准如需超过浮动幅度的，须报所在地价格主管部门和房地产行政主管部门审批。成立业主委员会后，经业主按法定程序共同决定，收费标准可由业主委员会与物业服务企业协商约定，但收费标准超过浮动幅度的须报所在地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。 (四)物业买受人自物业竣工并交付之日起按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。开发商依约通知业主交付物业，业主延迟接收和已接收未入住的，其物业服务费由业主全额缴纳，双方另有书面约定的从其约定。 (五)新建房屋销售时，建设单位应当按照物业管理条例的规定，在物业买卖合同中应明确前期物业服务合同约定的物业服务等级的有关内容及其收费标准。 (六)住宅物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾清运处置费、车辆停放费、游泳池及休闲会所等使用费。四、物业管理服务收费的相关规定： （一）物业服务企业和装修施工企业应当按照住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）签订住宅室内装饰装修管理服务协议，其管理服务费用按以下标准执行，并在协议中明确：房屋建筑面积在100平米（含100平米）以内的，有电梯每套200元，无电梯每套150元；100平米150平米内（含150平米）的有电梯每套300元，无电梯每套250元；超过150平米的有电梯每套350元，无电梯每套300元。 物业服务企业收取了装修管理服务费用，已含装修工出入证工本费、电梯使用费等，不得再收取其他费用。造成共用部位、共用设施设备损坏的，费用由责任人另行承担。 委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2 元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业在该标准内与物业管理企业协商约定。 （二）居民生活垃圾清运处置费按照市价格主管部门规定的收费标准执行。 （三）车辆停放费：物业服务企业和业主应在物业服务合同中约定停车收费标准和车辆安全管理责任。 停车场所产权属建设单位的，由建设单位授权，业主与物业服务企业协商确定。其机动车停车收费标准（含车位租金和服务费）由业主与物业服务企业按首先满足业主需要的原则协商确定，但应当低于德阳市区机动车临时占道停车收费标准。 停车位产权属业主个人的，其机动车停放只收停车场物业服务费，不得收取车位租金。具体收费标准由业主与物业服务企业参照物业服务收费标准，根据双方约定的车辆安全管理责任协商确定。 停车场所产权属全体业主共有的，其停车收费标准和收入分配办法由业主共同决定，并与物业服务企业协商后签订书面协议。 小区内的停车场所依法对外开展经营性停车服务的，其收费标准按德阳市区机动车临时占道停车收费标准执行，同时按有关规定明码标价。 封闭式小区对外来客人车辆是否收取停车费及标准由业主共同决定。 非机动车和摩托车停车服务费标准由业主与物业服务企业协商确定。 （四）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。未实行水、电、气户表改造工程的合表用户，水、电、气计量总表至业主户表之间的差额，物业服务企业可向业主据实分摊，但应将分摊情况每月公示，并定期公布有关帐务，结余或差额应滚存到下一个月抵扣或补摊。 五、物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当按照物业服务收费明码标价的相关规定以及行业服务规范的相关要求，在建筑区划内的显著位置或者收费场所，公布经备案的物业服务相关收费标准。业主认为收费内容属违规收费或收费无依据的，可向价格主管部门举报。 六、未实行物业管理的住宅小区、单位职工宿舍的管理，可参照本通知执行。 七、修订后的德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定从二一一年四月一日起执行，试行三年。过去签定的物业服务合同与本规定不符的，业主与物业服务企业应当协商修订合同。 二00八年十二月三十一日前签订的物业服务合同，与德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定（试行）和修订后德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定不符的，在合同未经合法程序修改之前，仍然按原合同约定执行。 二九一月一日至二一一年三月三十一日签定的物业服务合同，符合德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定（试行），但与修订后的德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定不符的，在合同未经合法程序修改之前，仍按原合同约定执行。 附件： （1）德阳市市区住宅物业服务收费政府指导价基准价及浮动幅度 （2）德阳市市区住宅物业服务等级指导标准二一一年三月八日附件（1）：德阳市市区住宅物业服务收费政府指导价基准价及浮动幅度物业服务等级（非企业资质等级）基准价元/m2（建筑面积）.月浮动幅度有电梯无电梯一级1.200.8020%二级1.000.6020%三级0.780.4020%四级0.650.25+20%备注：20层（含20层）以上的电梯住宅物业，其收费标准在基准价的基础上上浮幅度可为50%”。附件（2）：德阳市住宅物业服务等级指导标准一级项目内 容 与 标 准(一)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、实行酬金制的按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。(二)房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。(三)共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(四)协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时站岗值勤。2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。6、维护视频安全监控设施的正常运行。(五)保洁服务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(六)绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。二级项目内 容 与 标 准(一)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、实行酬金制的按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。(二)房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。(三)共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(四)协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。6、维护安全监控设施的正常运行。(五)保洁服务1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(六)绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物。4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、适时喷洒药物，预防病虫害。三级项目内 容 与 标 准(一)基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7、按合同约定规范使用住房专项维修资金。8、实行酬金制的按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。(二)房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。(三)共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(四)协助维护公共秩序1、小区24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。(五)保洁服务1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。(六)绿化养护管理1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、定期清除绿地杂草、杂物。3、预防花草、树木病虫害。四级1、服务项目按照三级指导标准确定。2、服务内容和标准参照或部分达到三级的内容与标准，由当事人双方在合同中约定。-可编辑修改-