附抵押的房产赠与合同公证理论与实务分析

附抵押的房产赠与合同公证理论与实务分析 一、问题的提出公证实务中，未经抵押权人同意的附抵押的房产赠与合同申请办理公证手续的情况非常普遍，如男女双方在恋爱期间由一方出资以双方名义按揭购买的房产，并以双方按份共有的名义办理房产所有权登记，现在由于双方需终止恋爱关系，必须对双方按份共有的房产做出处置，未出资一方愿意将其所有的产权份额赠与对方而向公证机构申请办理赠与合同公证；又如受最高人民法院发布的婚姻法司法解释（三）的影响，夫妻一方要求其配偶将其婚前通过按揭贷款购买的房产加上自已的姓名，作为夫妻共有财产。虽然公证机构可以通过为其办理夫妻财产约定的方式办理公证，但其实质仍然是一种赠与行为；此外尚有为满足女方要求顺利结婚、子女上学等不同原因要求将其附抵押的房产赠与他人的合同申请公证。凡此种种，均向公证机构提出了一个问题，未经抵押权人同意，附抵押的房产赠与合同可否办理公证？这种民事行为是否违反了法律的规定而导致无效？公证实务中，有些公证机构往往一概拒绝受理，可能导致当事人的权利不能得到有效保护。因此，这个问题有必要厘清。公证实务中，对于未经抵押权人同意的附抵押的房产赠与合同是否可以办理公证有两种不同的意见。第一种观点认为，根据中华人民共和国物权法第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本条是强制性规范，根据中华人民共和国合同法第五十二条第（五）项“违法法律、行政法规强制性规定”的合同无效的规定，附抵押的房产未经抵押权人同意且受让人不愿代位清偿债务的赠与行为属于无效民事行为，对所签的赠与合同，公证机构不能为其办理公证；第二种观点认为，房产赠与行为不属于转让行为。赠与合同属于单务合同，具有无偿性特点。既然中华人民共和国物权法第一百九十一条第二款规定了受让人的代位清偿权，说明受让人必须支付部分对价，不符合赠与的无偿性质。同时可以从最高人民法院发布的担保法司法解释第六十七条、六十八条的规定推定出转让与赠与是不同的民事行为。该司法解释第六十七条、六十八条将转让与赠与、继承等情形分条规定加以区分，足以说明转让行为并不包含赠与行为。故未经抵押权人同意的附抵押的房产赠与行为并不受中华人民共和国物权法第一百九十一条第二款的调整，这种房产赠与后抵押权具有追及效力，并不会影响抵押权人的利益，公证机构可以为当事人办理该赠与合同公证。笔者对上述两种观点均不能完全同意，下文将对此展开分析。二、附抵押的赠与行为的法理分析（一）赠与行为是否属于转让行为中华人民共和国城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。学者们认为，“财产转让合同，是移转财产一类合同的总称，包括买卖合同、赠与合同和互易合同”。 法学理论和法律规定均确认买卖、赠与行为均属于转让行为，因此，房产赠与行为应受物权法第一百九十一条规定的调整是毋容置疑的。（二）物权法第一百九十一条第二款条文理解物权法第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。从本款条文的语义分析，未经抵押权人同意或受让人不愿代为清偿债务消灭抵押权的，附抵押的财产是不能转让的。条文中使用了“不得”字样，理论上理解该条款应属于强制性条款。有学者认为，“强制性规定是指其适用不以当事人意志为转移、不能通过约定予以排除或变更的规定。其用语多为“应当”、“必须”、“不得”、“禁止等”。 “民法上的强制规范与行政法或刑法虽然都使用了“不得”时，但绝大多数时候，就前者而言，仅具有“权限”含义，立法者并没有完全禁止或强制为一定行为的意思”。 所以最高人民法院在合同法司法解释（二）中规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规强制性规定”中的“强制性规定”是指“效力性强制规定”。那么，物权法第一百九十一条第二款规定是否属于效力性强制规范呢？所谓效力性强制规范是指民事行为违反其规定会导致该行为无效的法律规范。如何判断效力性强制规范？有学者认为，首先的判断标准是该强制性规范是否明确规定了违反的后果是合同无效；其次是虽然未明确规定违反的后果是合同无效，但违反了该规定如使合同继续有效将损害社会公共利益。 依据该标准来考察物权法第一百九十一条第二款的规定可以看出，该条款并未规定违反该条规定的行为无效，且抵押人未经抵押权人同意自行转让抵押物的行为仅可能损害抵押权人的利益而并不会损害社会公共利益，因此，该条款并不属于效力性强制规范。最高人民法院从事审判实践工作的人员也认为，“本条第二款虽然仅规定了买受人的代为清偿权，但实际上采取了与担保法司法解释相一致的立场，采用抵押权追及效力主义和涤除权制度”。 抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，抵押物上所设抵押权并不会消灭，而是随抵押物转移，对受让人具有追及效力。受让人可以通过代为清偿债务涤除抵押权。因此，在抵押权具有追及效力的情况下，抵押房产被转让，甚至抵押权人的利益也可能不会受损。通过上文分析，我们可以得出结论，物权法第一百九十一条第二款的规定并不属于效力性强制规范。因此，未经抵押权人同意且受让人不愿代为清偿的附抵押的房产赠与合同行为并没有违反合同法第五十二条第（五）项的规定而无效。虽然其可能违反了物权法第一百九十一条第二款的规定，但违法并不等于无效。三、公证实务中应注意的问题上文从法理上分析了未经抵押权人同意且受让人不愿代为清偿的附抵押的房产赠与合同行为没有违反合同法第五十二条第（五）项的规定，赠与合同有效。但在公证实务中尚应本着审慎的态度来规规避公证风险，在最高人民法院尚未出台对物权法第一百九十一条等此类规定的司法解释的背景下，公证实务中办理此类公证事项时必须注意方式和技巧。（一）充分利用物权法第一百九十一条第二款的受让人的代位清偿权规定法律授予了受让人代为清偿债务消灭抵押权的权利。公证实务中，对于抵押人未经抵押权人同意而赠与抵押房产的，如赠与人与受赠人在赠与合同中约定了由受赠人负责清偿债务的，即是一种附义务的赠与合同。附义务的赠与合同又称附负担的赠与合同。“所谓附负担赠与，是指受赠人负一定的给付义务的赠与”。 这种附义务的赠与行为既不违反物权法第一百九十一条第二款的规定，同时又符合合同法第五十二条第（五）项的规定，无疑是解决此类问题的最佳方案。需要说明的是，公证员在办理过程中要充分告知受赠人，附抵押的房产赠与合同签订后，只是发生债的效力，必须履行合同约定的清偿义务消灭抵押权和办理权属转移登记手续方可取得受赠房产的物权。（二）可建议当事人在赠与合同中附生效条件附抵押的房产赠与合同中可以约定附生效条件。如受赠人不愿承担代为清偿债务之义务的，当事人可在合同中约定：“本赠与合同自双方签订之日成立，自抵押贷款清偿之日生效”。关于合同成立后至其生效期间的合同责任问题，理论界颇有争议。故建议公证员在具体操作过程中要求当事人双方在合同中对该合同未生效或不能生效时的责任、善后问题如何解决等进行约定。该合同中附生效条件，优点在于可以避免该合同存在的违法之嫌，不足之处在于可能会导致该合同长期处于效力待定状态。特别是清偿债务的期限过长的赠与合同，在待生效期间可能会发生变数，从而造成善后处理工作的困难或陷入公证书使用不能的窘境。公证实务中应掌握一个原则，此类合同要慎用附生效条件。对于清偿期限较短和赠与人清偿能力较强的也要慎重受理此类公证申请，对清偿债务期限过长的此类合同应不予受理。（三）应注意房产部门的相关规定原建设部制定的房屋登记办法第三十四条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”。可见，未经抵押权人同意的附抵押房屋是无法在房产部门办理权属变更登记的。该办法第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”。该条列举了七种可单方申请的情形，房产赠与是不在其列的。公证实务中附抵押的房产赠与合同如附生效条件，若清偿债务的期限过长，赠与合同中的双方或一方在此期间死亡或丧失民事行为能力，即使债务清偿完毕，也可能无法在房产部门完成权属转移登记手续，给当事人在非讼情况下解决赠与房产权利转移平添障碍。因此，公证员在受理此类公证申请时，如当事人只能对合同附生效条件而无其他更好选择解决问题时，要充分考虑当事人双方的身体健康状况、偿债能力、还款期限的长短等因素，慎重做出是否受理决定。总之，公证实务中，对附抵押的房产赠与合同公证申请并非完全不可受理，公证员应根据相关法律、法规、规章的规定及当事人的具体情况进行综合判断，充分考虑公证风险的控制，审慎做出是否受理的决定。注释：1河山 肖水著：合同法概要，北京：中国标准出版社，1999年4月第一版，第151页。2孙鹏：论违反强制性规定行为之效力，转载民商法学2007年第3期，第14页。3黄忠：违法合同的效力判定路径之辨识，转载民商法学2011年第1期，第35页。4同3，第40页。5黄松有主编，最高人民法院物权法研究小组编著/中华人民共和国物权法条文理解与适用，北京：人民法院出版社，2007年3月第1版，573页。6周辉斌：论附负担赠与合同的含义及效力，转载民商法学2007年第5期，第77页。