宁夏省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押合同考试试题

宁夏省2015年下半年房地产估价师制度与政策：房地产抵押合同考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、以方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。 A：土地使用权出让 B：房地产出租 C：房地产转让 D：房地产抵押 E：执行层的组织协调 2、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。 A：245 B：275 C：315 D：345 E：工业用地的监测点评估价格3、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：结构施工图 D：建筑立面国 E：执行层的组织协调 4、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的_。 A存量规模 B租金水平 C开发成本 D资本化率5、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和_。 A区位 B面积 C价值 D经营人 6、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为_。 A四类 B五类 C六类 D七类 7、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。 A：指导修建性详细规划的编制 B：指导城市分区规划的编制 C：强化城市规划的控制功能 D：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求 E：执行层的组织协调 8、下列表述中不正确的是【2004年考题】 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 9、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5 10、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。 A：临界点分析 B：期望值分析 C：敏感性分析 D：概率分析 E：借款合同11、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 12、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。 A空置率 B有效面积系数 C建筑密度 D建筑容积率 13、房地产投资的缺点是_。 A相对较高的收益水平 B易于获得金融机构的支持 C抵消通货膨胀的影响 D投资回收周期较长14、某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税最低税额为万元。 A：144 B：168 C：192 D：216 E：执行层的组织协调 15、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿为现房价格的3，该期房目前的价格为元。 A：3439 B：3473 C：3508 D：3608 E：工业用地的监测点评估价格 16、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A280 B285 C290 D295 17、取得开发项目用地所发生的费用为。 A：用地使用费 B：土地费用 C：土地转让费 D：土地租用费 E：借款合同 18、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。 A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 19、房地产的行政法规是以颁布的。 A：中华人民共和国主席令 B：国务院令 C：国务院房地产行政主管部门部长令 D：省政府省长令 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里所指的满一年未动工开发的起止日是。 A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止 B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止 C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止 D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、住房公积金属于_所有。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房公积金的职工 C缴存住房公积金的单位和个人共同 D住房公积金管理中心 22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元，建筑物残值率为5，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。 A：81.00 B：84.00 C：84.17 D：84.80 E：工业用地的监测点评估价格23、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.6 24、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估 价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低25、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。 A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。 A：发行的银行 B：银行的银行 C：国家的银行 D：企业的银行 E：社会的银行 2、按照住宅质量保证书约定，在保修期内_单位应当承担商品房保修责任。 A物业管理 B房屋施工 C房屋工程监理 D房地产开发3、我国土地用途管制的核心是不能随意改变的用途。 A：住宅用地 B：商业用地 C：工业用地 D：农用地 E：执行层的组织协调 4、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。 A：以县为单位(下同)，人均耕地在l亩以下(含1亩)的地区，1050元 B：人均耕地在12亩(含2亩)的地区，840元 C：人均耕地在23亩(含3亩)的地区，630元 D：人均耕地在3亩以上的地区，630元 E：人均耕地在3亩以上的地区，525元5、价格领先制通常有三种形式。 A：被支配型价格领先 B：支配型价格领先 C：成本最高型价格领先 D：成本最低型价格领先 E：晴雨表型价格领先 6、影响商品需求的因素包括。 A：消费者偏好 B：消费者的收入水平 C：该商品本身的价格 D：相关商品的价格 E：厂商对未来的预期 7、是指以债权人的合法权利因债务人不履行法定或约定的义务而受到的损失为保险标的，由债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险 E：执行层的组织协调 8、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A：临街状况 B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然 E：是否便于产品和原材料运输 9、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。 A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 10、_是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。 A中介管理机构 B房地产管理机构 C房地产估价机构 D房地产质量管理机构11、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80% 12、下列关于禁止参与竞买规则的内涵，表述正确的是。 A：禁止拍卖人参与竞买即拍卖人不得参与其他拍卖人主持的拍卖会的竞买 B：禁止委托人参与竞买即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买 C：拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买 D：拍卖工作人员可以以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但不得委托他人代为竞买 E：委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买 13、我国城市土地使用制度改革突出表现在。 A：征收土地使用费 B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让 C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 D：修改宪法和土地管理法 E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例14、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是_。 A将现金存入银行 B购进一批材料，货款暂欠 C以银行存款购买设备 D以银行存款偿还银行借款 15、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。 A4 B3 C2 D1 16、下列关于房地产广告的表述中，错误的有_。 A城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传 B在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告 C房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号 D房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离 E房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明 17、下列属于不得转让房地产情況的有。 A：司法机关依法决定查封的 B：经过其他共有人书面同意的共有房地产 C：未依法登记领取权属证书的 D：依法登记领取权属证书的 E：权属无争议的 18、城市用地分类中，工业用地包括。 A：工矿企业的生产车间用地 B：工矿企业的库房用地 C：工矿企业的生产车间附属设施等用地 D：工矿企业的库房附属设施等用地 E：露天矿用地 19、市场法的理论依据是房地产价格形成的_。 A收益递增递减原理 B适合原理 C均衡原理 D替代原理 20、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1/4处切断留孔，并在_上也要留有通气孔。 A主龙骨 B次龙骨 C主梁 D玻璃 21、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。 A：管理费用 B：营业费用 C：财务费用 D：统筹费用 E：额外费用 22、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。 A：定额计价以直接费单价为基础 B：定额计价以综合单价为基础 C：定额计价是分部分项工程的不完全价格 D：定额计价是分部分项工程的完全价格 E：目前采用单位估价法和实物估价法确定23、_是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。 A保证 B担保 C保险 D赔偿 24、_是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 A物业企业 B房地产开发企业 C房地产管理企业 D物业管理企业25、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题) A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担 B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任 C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任 D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责 E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责