《前期物业服务协议》(聊城)

前期物业服务协议使用说明一、本协议为示范文本（试行），适用于本市行政区域内前期物业管理活动。协议各方在签定之前应当仔细阅读本协议文本的内容。二、本协议中下列词语的定义：1、业主，是指房屋登记簿上记载的房屋所有权人。2、物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。3、物业买受人，是指商品房预售合同中确定的房屋购买人。4、专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。5、共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。 相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、电梯间、设备间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、 等）等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设施设备。6、公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。7、前期物业服务费，是指物业服务企业在前期物业管理期间收取的物业服务费用，包括物业服务成本、法定税率和利润。三、为体现协议各方的自愿原则，本协议中相关条款后有空白行，供相关方自行约定或补充约定。协议当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。四、本协议中甲、乙、丙三方称谓的定义：甲方为建设单位；乙方为物业买受人，在办理房屋登记后，即为业主；丙方为甲方通过招投标的方式或者经市、县物业主管部门核准采用协议方式选聘的具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业或其他管理人。五、本协议中所指物业类型分为：住宅（包含商务公寓）、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业等。当物业管理区域内，住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于或等于50%的，以住宅物业类型计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于50%的，以其中所占比例最大的物业类型计。六、根据山东省物业管理条例第二十三条的相关规定，本协议的主要内容为甲方与物业买受人签订的商品房预售合同的组成部分。七、在签订本协议前，协议各方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。八、本示范文本（试行）由聊城市住房和城乡建设委员会负责解释。 前期物业服务协议甲方：（建设单位）单位名称： ； 法定代表人： ；住 所： ；联系电话： ；传 真： 。 乙方：（物业买受人） ； 法定代表人： ；住 所： ；联系电话： ；传 真： 。丙方：（物业服务企业）单位名称： ； 资质等级： ；证书编号： ； 法定代表人： ；住 所： ；联系电话： ；传 真： 。乙方购买物业基本情况：物业名称： 地址： ；该物业类型为： （住宅/商业用房/写字楼），坐落于 幢 单元 室，建筑面积： 平方米，购房合同编号为 。根据山东省物业管理条例和聊城市物业管理办法有关规定，按照 前期物业服务委托合同和商品房预售合同有关约定内容，甲、乙、丙三方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 （物业名称）前期物业管理服务事宜，订立本协议。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:1、物业名称： ；物业类型： ；座落地址： 区/县 路 号；占地面积： ；建筑面积： 。2、物业管理区域四至：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。（物业规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第二章 服务内容与质量第二条 在本物业管理区域业主大会选聘物业服务企业之前，由甲方委托丙方负责本区域的前期物业管理服务。丙方设立专门机构，并委派 负责本物业的日常管理工作。包括：1、物业共用部位的维修养护；2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护；3、公共区域的的环境卫生维护；4、公共绿化的维护；5、协助管理公共区域内的秩序维护；6、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；7、物业维修、更新、改造费用的账务管理；8、物业管理移交资料及物业服务档案的保管；9、 。（物业共用部位明细见附件三、共用设施设备明细见附件四，具体的物业管理服务内容及质量验收标准见附件五）第三条 乙方拥有的专有部分损坏时，可以委托丙方进行维修等服务，也可以自行维修。委托丙方维修的，维修费用由乙方或使用人承担。第四条 甲方应当按照有关规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的物业服务用房。物业服务用房属全体业主共有，丙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。物业服务用房建筑面积 平方米，其中：办公用房（含客服、行政等） 平方米，位于 ；配套用房（含库房、备勤等） 平方米，位于 ；业主委员会用房 平方米，位于 。（物业服务用房平面图见附件六）第三章 物业服务费用第五条 本物业管理区域内前期物业服务收费实行包干制。甲方、乙方或物业使用人应根据物业的类型和使用用途及本协议约定，按房屋建筑面积向丙方交纳前期物业服务费。其中：（一）住宅用房（不包含与住宅配套的储藏室和层高低于2.2米的部分阁楼）：多层住宅（不带电梯） 元/月平方米；多层住宅（带电梯） 元/月平方米；高层住宅（含小高层） 元/月平方米；低层联排住宅（含别墅等） 元/月平方米；（二）非住宅用房：商业用房 元/月平方米；配套公建 元/月平方米；独立专有车库 元/月平方米；在本合同期内，乙方将住宅、储藏室或车库改为经营性用途的，该房屋分摊的前期物业服务费应调整为 元/月平方米。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用。物业保修期满后的维修、更新、改造的费用，属于业主专有部分，由业主承担；属于业主共有部分的，按照业主专有部分占建筑物总面积比例，在业主缴纳的专项维修资金中分摊列支。第六条 物业服务收费标准的调整，按以下第 项执行：（一）按政府公布的物业服务费指导价标准调整；（二）按每年 %的幅度上调；（三）按每年 %的幅度下调；（四）按每年政府公布的消费物价指数（CPI）；（五） 。第七条 物业服务费用的交纳（一）在本物业项目办理物业服务收费手续之前，任何单位不得向乙方收取前期物业服务费，在此期间产生的物业管理费用，由甲方按以下方式向丙方支付：1、按建筑面积计算， 元/月平方米；2、按包干费用计算， 万元。（二）在办理物业服务收费手续后，视以下情形办理1、甲方自有房屋、未售出的房屋以及已售出但未交付业主的房屋，其前期物业服务费由甲方支付；2、已交付乙方的房屋，其前期物业服务费自交付乙方之日开始，由乙方按月支付，丙方可以预收，但预收时间不得超过6个月；3、乙方收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付，其前期物业服务费由甲方垫支；在乙方实际办理交付手续时，甲方可以要求乙方返还其实际垫支的费用。（三）集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在物业服务费外，按照下列方式进行分摊：1、物业公共区域能耗费由全体业主按 分摊。2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按 分摊。3、电梯运行电费由 层及以上业主按 分摊。4、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。5、中央空调运行能耗费由 、 、 分摊。6、 。（四）乙方在房屋交付后连续 12 个月以上空置的，可以向丙方提出书面申报，经丙方确认后，其房屋空置期间的前期物业服务费可以按本合同约定标准的 70 %执行（不低于70%，）。（五）因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，乙方交纳的物业服务费应按本合同约定标准的 70 %执行，其差额部分由甲方承担。（六）本条规定由甲方承担的物业服务费用应按 （每季/每半年）拨付给丙方。第八条 代办服务和特约服务收费（一）代办服务费丙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位或者甲方委托，提供业主交费代办服务，代办服务费按以下方式收取：1、甲方与上述相关单位办理移交手续前，代办服务费由甲方交纳；2、甲方与上述相关单位办理移交手续后，代办服务费由委托方交纳。乙方连续 个月未缴纳物业服务费的，丙方有权拒绝为乙方提供有关交费代办服务。（二）特约服务费乙方委托丙方提供本合同约定以外特约服务的，其服务费用由双方约定；丙方应当将服务项目、收费标准进行公布。第九条 丙方应于（每半年/每年） 月 日、 月 日在物业管理区域内公布物业服务费用的收支情况。第四章 物业的经营与管理第十条 停车场服务内容及标准如下：（一）共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用；（二）配套设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维修养护及时；（三）停车场内公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等；（四）车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，专人定时巡视检查。（五） ；（六） 。第十一条 停车场服务收费分别采取以下方式：（一）机动车辆收费标准：1、占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的，其车位使用人应当按照 元/个月的标准交纳车位场地使用费；临时停车的收费标准，按照 元/次或 元/小时执行。成立业主大会之前，车位场地使用费由丙方负责代收和保管，经全体业主共同决定，可以用于养护、维修本物业管理区域内的道路或其他场地、 等。丙方应于（每季/每半年） 在物业管理区域内显著位置公示车位场地使用费的收支情况。2、规划用于停放机动车辆的露天停车场和共用车库，其车位使用人应按照露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向丙方交纳停车服务费；临时停车的收费标准，按照 元/次或 元/小时执行。（二）非机动车辆收费标准： （三）公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放时，不得收费；进入物业管理区域为业主或使用人提供配送、维修、安装等服务的车辆，按照丙方指示要求在临时停车区域停车的，不得收费。第十二条 停车管理服务费主要用于以下开支：1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用（业主自有车位的维修养护费用由其自行承担）；3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护费用；4、停车场的配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、道闸等系统）的运行能耗费用； 5、停车场的公共环境清洁卫生费用；6、法定税费；7、 。第十三条 丙方应与露天停车场或共用车库的车位使用人签订书面的停车服务合同，合同中应列明停放车辆的基本状况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。车位使用人对其车辆有保管要求的，应当另行与丙方签订车辆保管合同。第十四条 在本合同期限内，经全体业主共同决定，丙方利用业主共有部位、共用设施设备和相关场地用于经营活动的，其经营收入按下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的 %（不高于70%）补贴物业服务费用，其余部分纳入专项维修资金。第五章 物业的承接验收第十五条 甲方应当于 时，通知丙方承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业管理用房及有关资料。丙方应当会同甲方对本合同附件三、附件四列明的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十六条 丙方承接物业时，甲方应向丙方移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）承接查验所必需的其他文件。第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如甲方委托丙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。 第十八条 甲方按下列程序，向丙方办理承接验收手续：1、甲方书面通知丙方办理承接验收手续，并提供有关资料；2、丙方对甲方提供的资料应在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、甲方组织现场交付工作，并会同丙方和业主代表对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验。查验的物业必须已取得房屋建筑工程竣工验收合格的相关材料；4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；5、经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，甲、丙双方签定物业承接验收确认书。第十九条 物业的承接验收，必须符合下列条件：1、建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划、设计的使用功能；2、建设工程全部施工完毕，并经验收合格，验收资料齐全；3、消防、安全、供电、供气、给水排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备和设施正常使用并符合相关规定；4、临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线；5、施工单位及施工人员已完工退场，不再占用物业管理区域内房屋且临时施工用房已拆除；6、绿化已按设计要求种植；7、专用的机动车、非机动车停车场（车库、车棚）已按规定配置，物业管理区域室外道路建成并保持通畅；8、共用区域垃圾中转站（箱、桶）已按规定配置；9、物业管理区域入口处已设置平面示意标识；10、共用部位消防设备设施及信报箱、公告栏已按规定配置；11、物业管理区域内房屋的幢、户编号已经有关部门确定；12、物业管理用房已按规定落实。第六章 相关责任第二十条 甲方的权利义务（一）负责制定临时管理规约，并将其作为商品房预售合同的附件；（二）选聘物业服务企业，并与之签订前期物业管理委托合同；（三）在业主大会成立前，负责审定丙方的物业管理方案以及各项物业管理规章制度；（四）按照规划与商品房配套建设的基础设施、市政公用设施以及物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等在办理移交手续前，依法承担其维修、管理费用；（五）依法履行对物业的保修责任；（六）依法交纳物业质量保修金；（七）监督丙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况；（八）当业主、物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助丙方进行催交；（九）协助丙方做好物业管理工作和社区宣传教育、文化活动；（十）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知相关业主和丙方，共同商定施工方案；（十一）参与首次业主大会筹备组工作，向筹备组提供房屋及建筑物面积清册、业主名册、规划总平面图、交付使用共用设施设备和物业服务用房的证明等文件资料，并承担相关的筹办经费；（十二）负责处理因甲方开发遗留问题引发的物业管理纠纷；（十三）有关法律、法规、规章规定的其他权利义务。第二十一条 乙方（包括仍有未售出房屋的甲方）的权利义务（一）依法享有对自己专有部分物业的各项权利，但不得妨碍、危害毗连房屋的其他业主或物业使用人的合法利益和安全，或有碍房屋外观统一、市容观瞻；（二）合理使用本物业管理区域内的公共区域，不得有下列行为：1、擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；3、占用或损坏楼体、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用部位、共用设施设备；4、损坏、拆除或改造供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、排水、排污、消防等市政公用设施；5、随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；7、践踏、占用绿地；8、损坏、涂画园林建筑小品；9、在公共场所、道路两侧乱设摊点；10、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；11、随意停放车辆；12、聚众喧闹、噪声扰民等危害共同利益或其他不道德的行为；13、违反规定饲养家禽及宠物；14、法律、法规及有关规定禁止的其他行为。（三）依法承担对物业共有部分的管理义务。（四）配合丙方做好物业区域内的物业服务工作。（五）在与其他非业主使用人建立物业租赁关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理区域业主临时规约和有关规章管理制度，并承担连带责任；（六）按照有关规定交存、使用和续交专项维修资金。（七）按照本协议约定按时足额交纳物业服务费；要求提供特约服务的，按协议约定支付特约服务费。（八）要求甲方或丙方对物业管理区域内各种违章建筑、违章装修等违反物业管理规章制度的行为予以制止、纠正。（九）监督本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益使用情况。（十）根据本物业管理区域内共有部分的使用状况，要求丙方组织维修和养护，其费用在专项维修资金中列支。（十一）向丙方提出有关本区域物业管理的建议、意见或批评，可以要求甲方对丙方违反合同或有关规定的行为进行干预，也可以向当地社区居民委员会或物业主管部门进行投诉。（十二） （十三）有关法律、法规、规章和临时管理规约规定的其他权利义务。第二十二条 丙方的权利义务（一）委派具有岗位资格的人员履行本合同，负责物业管理区域内的日常物业管理工作；（二）可以选聘专业公司承担本物业管理区域内 的专项服务，但不得将本物业项目的整体管理责任转移给第三方，并对委托的专业公司的服务行为承担连带责任；（三）按照合同要求参与项目建设前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；（四）根据本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划等；（五）负责制定并建立物业管理区域内各类突发事件的工作预案和应急处理机制；（六）在物业管理区域内显著位置，公示物业服务事项、承诺服务标准、收费项目、收费标准等情况；（七）根据本合同的约定，严格按照国家、省制定的物业服务技术标准和服务规范，开展各项物业管理活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益；（八）在物业管理区域内公布服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议；（九）根据本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；（十）向业主及时通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；（十一）督促业主、物业使用人遵守业主临时规约和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；（十二）采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；（十三）将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议（十四）配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作；（十五）按照有关规定建立和保管物业项目的管理档案；（十六）按照有关规定和本协议约定退出物业项目，并向甲方或业主委员会移交物业管理区域、资料和财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交；（十七） 。（十八）有关法律、法规、规章规定的其他权利义务。第七章 违约责任第二十三条 甲方违反本合同的约定，导致丙方的管理服务无法达到本协议约定的服务内容和质量标准的，丙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期不解决的，丙方有权终止合同。造成丙方、乙方及相关物业使用人经济损失的，甲方应给与相应的经济赔偿。第二十四条 甲方、乙方及相关物业使用人违反本协议约定，逾期交纳物业服务费以及设施设备运行费、停车服务费等费用的，丙方有权要求其补交，并可从逾期之日起按应收金额每日万分之五的标准加收滞纳金第二十五条 丙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方、乙方及物业使用人有权要求丙方在合理期限内整改，逾期未整改或达不到要求的，甲方有权终止合同。造成甲方、乙方及物业使用人人经济损失的，丙方应给与相应的经济赔偿。第二十六条 丙方违反本协议约定和政府有关收费文件的规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，乙方有权拒绝交纳；已经收取的，丙方应当返还，并按应返还金额每日万分之五的标准支付违约金。第二十七条 甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的损失由甲方承担。第二十八条 以下情况丙方不承担违约责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、丙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且丙方事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非丙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、因甲方或业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；6、业主、物业使用人违反业主临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经丙方采取规劝、制止、向有关部门汇报等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；7、 。第八章 其他事项第二十九条 本协议自 年 月 日生效至 年 月 日终止。第三十条 本协议的终止（一）本协议期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本协议自动终止；（二）甲方或丙方依照约定要求提前解除本协议的，应按规定时限通知各方；（三）本协议期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、丙双方应就延长服务期限达成协议，本协议在延续期内有效；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。（四）本协议终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，甲方可以要求丙方继续提供服务，一般不超过三个月；在延续服务期间，相关各方权利义务继续按照本协议执行。第三十一条 丙方应在终止物业服务之日起60日内，将物业服务用房、物业管理相关档案资料以及代管的公共财物收支账目等属于全体业主所有的财物完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。第三十二条 甲、丙双方应以本合同约定的住所地作为彼此联系的通邮地址；乙方的通邮地址以其签订的商品房预售合同预留的通邮地址为准；物业使用人的通邮地址以甲方或业主书面备案为准。本合同所述通知、 等须以挂号信方式寄送，有证据证明该通知、 已按本合同约定的通讯地址寄出，并经过合理的邮递期限后，即视为对方已收到该通知。通讯地址的变更须以书面的形式通知对方，否则不产生变更效力。第三十三条 甲方与乙方签订的商品房预售合同，应当包含本协议约定的内容；乙方签订商品房预售合同，即视为对接受本协议内容的承诺。第三十四条 本协议的附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。第三十五条 本协议未尽事宜，相关各方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议存在冲突的，以本协议为准。第三十六条 本协议在履行中发生争议，相关各方应协商解决，协商不成，按下列第 种方式解决。（一）提交聊城仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。第三十七条 本合同一式 份，甲、乙、丙三方各执 份，在协议签订前，甲方应将本协议样本报当地物业主管部门备案。甲方（签章）： 法定代表人： 乙方（签章）： 法定代表人： 丙方（签章）： 法定代表人： 协议签订时间： 年 月 日 19