居住物业管理服务标准.doc

.居住物业管理服务标准1、 范围本标准规定了内蒙古自治区居住物业管理服务活动中的术语和定义、房屋和设施设备运行维护、小区公共秩序维护、环境清洁和绿化养护管理等基本要求。本标准适用于内蒙古自治区内的居住物业管理活动。2、 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注明日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注明日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 5749-2006 生活饮用水卫生标准GB/T 10001.1 标志用公共信息图形符号第一部分：通用符号GB 17051 二次供水设施卫生规范GB/T 17242 投诉处理指南GB 19210 空调通风系统清洗规范GB 25201 建筑消防设施的维护管理GB 2894-2008 安全标志及使用导则GB50310 电梯工程施工质量验收规范及其使用导则GB13495-92 消防安全标志GB50601-2010 防雷接地施工验收规范CJJ/T 102 城市生活垃圾分类及其评价标准TSG T5001 电梯使用管理与维护保养规则中华人民共和国主席令第4号（2013）中华人民共和国特种设备安全法中华人民共和国国务院令第666号（2016）物业管理条例中华人民共和国建设部令第125号（2004）物业服务企业资质管理办法中华人民共和国国家住房和城乡建设部 建房2010165号物业承接查验办法中华人民共和国财政部 财基字19987号 物业管理企业财务管理规定中华人民共和国建设部令第110号（2002） 住宅室内装饰装修管理办法中华人民共和国国家发展和改革委员会 价检20141428号 关于物业服务收费明码标价规定中华人民共和国国家发展和改革委员会 价格20142732号 关于放开部分服务价格的通知内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会公告第4号（2003） 内蒙古自治区物业管理条例内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会公告第28号（2011） 内蒙古自治区城镇供热管理条例内蒙古自治区人民政府 内政发201591号 关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见内蒙古自治区住房和城乡建设厅 内建房2013685号 内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法内蒙古自治区发展和改革委员会 内发改费20141029号关于规范我区物业服务收费管理工作的通知3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准3.1物业 property已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施、设备和相关场地。3.2居住物业 residential property勇于居住的房屋。3.3业主 owner物业的所有权人3.4物业使用人 property user物业的承租人或实际使用人3.5物业服务 property services物业服务企业受业主或者建设单位委托，依据合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修保养、管理、维护公共环境卫生和相关秩序的活动。3.6物业服务企业 property service enterprises依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。3.7共用部位 common parts根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主与之结构相连的非住宅业主共同使用的部位，一般包括：业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯几番、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位。房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等。3.8公用设施设备 common facilities根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共同使用的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设施和共用设施设备使用的房屋等。3.9委托服务（特约服务）the special property services物业服务企业或其他专业性服务企业接受业主（或物业使用人）的委托，提供的物业服务合同以外的各类单项服务。3.10物业服务费 property service fee物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。3.11包干制 fixed-fee system由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。3.12酬金制 remuneration system在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务击飞方式。4 总体要求4.1 提供物业服务的企业应该依法取得物业服务企业资质，符合建设部物业服务企业资质管理办法和内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法的要求，物业管理专业人员以及专业类的专职管理和技术人员应按照国家有关规定取得职业资格证书或者相应的岗位证书、专业技术职称证书。4.2 本标准将居住物业服务由高到低分为三个等级：一级、二级、三级。一级为最高等级，三级为最低等级，高一级等级要求包含第一季等级的相应要求。4.3 签订物业服务合同时，应依据居住物业实际情况选定相应的物业服务等级，具体服务事项可依照合同中约定的执行。5 物业服务费用5.1 物业服务收费应遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，根据服务项目的性质，分别执行政府指导价和市场调节价。5.2 物业服务费用的收取应按照关于开放部分服务价格意见的通知（发改价格20142755号）、关于规范我区物业服务收费管理工作的通知（内发改费字20141029号）的规定和合同约定执行。5.3 物业服务企业接受供水、供电、供暖、通讯、有线电视等单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费。5.4 物业挂你区域内物业挂你收费车辆停放服务收费、特约服务费应按照关于物业服务收费明码标价规定（发改价检20041428号）实行明码标价。5.5 物业服务企业可根据业主的委托提供特约服务，委托服务的业主应另行支付特约服务费用，该服务收费的标准由物业服务企业与委托特约服务的业主双方约定。6 物业服务评价与监督6.1 物业服务评价6.1.1 物业服务质量应按照有关规定和合同约定进行评价。6.1.2 物业服务企业对所承担的项目每年应至少进行一次物业服务质量评价。6.1.3 物业服务企业可邀请第三方评估机构进行评价。6.2 物业服务监督6.2.1 物业服务企业应主动接受业主大会或业主委员会的监督，可采用直接与业主或业主委员会沟通以及发放问卷的方式收集监督信息，问卷调查表可参照附录B。6.2.2 物业服务企业应主动接受物业主管部门和新闻媒体以及社会各界的广泛监督。7 住宅一级物业服务7.1 基本要求7.1.1 服务机构7.1.1.1 应有固定的服务场所，客户服务中心根据实际工作需要至少应配备相应数量的智能化办公设备以及接待台、饮水机等设备，应有专职人员负责为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉的服务。7.1.1.2 应在客户服务中心明显位置公示企业营业执照、资质证书（或复印件）、服务人员姓名、照片、岗位信息、服务事项及标准、收费标准、24小时服务电话等信息。7.1.1.3 客户服务中心应有人员24小时提供值班7.1.1.4 服务区域内应配置楼宇专员，并公示楼宇专员的照片、姓名和服务电话。7.1.2 工作人员7.1.2.1 物业从业人员应按照规定取得职业资格证书或相应的岗位证书。7.1.2.2 物业从业人员应统一着装，佩戴统一工作标识，仪容仪表整洁。7.1.2.3 物业从业人员服务用语应简洁、文明，用词准确、恰当，语气亲切、诚恳。可参照附录A。应根据实际工作需要配备具有蒙语和外语（如英语）会话能力的工作人员。7.1.2.4 物业从业人员应具有良好的职业道德、责任心和服务意识，服务主动热情。7.1.2.5 物业服务企业应在上岗前对工作人员进行专业培训，工作期间还应进行技能和继续教育培训。7.1.3 规章制度7.1.3.1 物业服务企业应建立人事、财务、行政等企业内部管理制度。7.1.3.2 物业服务企业应根据服务项目特点制定物业服务方案、岗位职责、工作标准以及各类突发事件应急预案等企业外部管理制度。7.1.3.3 物业服务项目应制定房屋使用、车辆出入和停放、装饰装修、电梯使用、宠物管理等公众管理制度。7.1.4 财务管理7.1.4.1 物业服务企业应建立健全财务管理制度，规范记账，账目清晰，并应符合物业管理企业财务管理规定。7.1.4.2 物业服务收费实行明码标价。物业服务收费的定价形式、收费方式追缴执行关于规范我区物业服务收费管理工作的通知（内发改费字20141029号）的规定。实行酬金制方式收取物业服务费的，物业服务企业应依据合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。7.1.4.3 物业服务合同约定以外的服务费用、代收代缴的费用，应单独列账，按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取，并应符合关于规范我区物业服务收费管理工作的通知（内发改费字20141029号）以及政府价格主管部门的相关规定。7.1.5 档案管理7.1.5.1 物业服务企业应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并且定期对档案资料进行整理，保证其规范、齐全、方便查阅，同时做好档案资料的保密工作。7.1.5.2 应根据档案性质的不同，分类进行管理，并建立相应电子档案，管理的档案主要包括：A） 业主及物业使用人资料；B） 物业服务企业日常管理文件、记录：C） 物业服务档案；D） 投诉处理资料；E） 物业竣工验收档案；F） 物业权属资料；G） 项目承接查验资料；H） 配套设施权属清册；I） 房屋微球管理档案；J） 设施设备使用、养护、检查、维修管理档案；K） 秩序维护档案；L） 消防管理档案；M） 保洁服务档案；N） 绿化养护档案；O） 业主履约档案；P） 其他资料。7.1.6标识管理7.1.6.1 通用要求7.1.6.1.1 标识的图符号使用应符合GB/T 10001.1的要求。7.1.6.1.2 消防与安全标识应符合 GB 2894、GB 13495的要求。7.1.6.1.3 各类标识的文字使用应规范，格式应统一。7.1.6.2 指引类标识7.1.6.2.1 应提供建筑物内各楼层主要出入口的平面示意图以及各楼层指示、引导标识。7.1.6.2.2 应提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等标识。7.1.6.2.3 公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施应提供引导和位置标识。7.1.6.3 警示类标识7.1.6.3.1 公共区域内应提供紧急出口、消防通道、禁烟区等警示类标识。7.1.6.3.2 公共区域内应提供公用设施设备的安全警示标识。7.1.6.3.3 对危险隐患部位应设置安全防范警示标志。7.1.6.4 设施设备类标识7.1.6.4.1 按照公用设施设备类型，设置设施设备是引用说明铭牌。7.1.6.4.2 按照公用设施设备使用功能，应标明管理状态、提示、警示指示等标识。7.1.6.5 其他标识根据实际需要，应提供临时性服务标识（如“维修进行中”、“小心地滑”等）及其他标识。7.1.7 客户服务7.1.7.1 实行包干制方式收取物业服务费的物业服务项目，每月应公示物业服务合同履行情况及下月主要工作计划。实行薪金制方式收取物业服务费的物业服务项目，物业服务企业每年第一季度应公示上一年度物业服务合同履行情况、收支状况、各项资金的使用情况等；每年第三季度应公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况、各项资金的使用情况等。7.1.7.2 运用互联网技术搭建物业服务企业智能化管理服务平台，实现物业服务项目信息化、智能化管理。7.1.7.3 涉及业主或物业使用人的重要物业服务事项，物业服务企业应在小区主要出入口、各楼单元门内以书面形式张贴通知，并通过企业信息平台以短信形式告知业主。7.1.7.4 对违反治安、房屋管理、城市管理、规划、环保等方面法律、法规的行为，物业服务企业应进行劝阻并报告相关行政主管部门。7.1.7.5 水、电急修应在15分钟内到达现场，其他报修应在半个小时内到达现场，维修回访率100%，保留回访记录并入档。7.1.7.6 业主或物业使用人提出的意见、建议、投诉应及时响应，并将处理结果在24小时内回复，投诉回访率100%，保留回访记录并入档。7.1.7.7 每年应至少进行2次客户满意度调查，调查覆盖率不低于50%，汇总分析调查结果，对薄弱环节持续改进，保留调查记录并入档。7.1.7.8 每月应组织一次项目服务质量检查，重大节假日之前组织专项检查。7.1.7.9 应设置公共新西兰，至少每月更新一次，同时配合相关部门进行公益性宣传。7.1.7.10 简历智能化信息管理系统，使用智能“一卡通”，为业主提供便捷服务。7.1.7.11 每年至少组织6次社区文化活动，活动充分兼顾老、中、青、幼多层次业主需求。重要节假日之前应组织装饰美化活动。7.1.7.12 按合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。7.1.7.13 项目经理接待日每周一次，设施设备开放日每季度不少于一次。7.1.8 委托服务7.1.8.1 委托物业服务企业提供特约服务的，应签订专项服务委托合同，明确委托服务事项和各方权利义务。7.1.8.2 物业服务企业委托服务机构提供专业服务的应符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员应持有相应的岗位证书。7.2 共用部位及共用设施设备的维修养护7.2.1 总体要求7.2.1.1 物业服务企业应依据物业承接查验办法，对新接管物业进行承接查验工作。7.2.1.2 物业服务企业应安物业服务项目监理完善的共用部位及共用设施设备的维修养护档案，做好维修、养护的记录并及时整理归档。7.2.1.3 物业服务企业应按合同约定对共用部位及共用设施设施进行检查，按照特种设备安全法的有关规定对特种设备运行、维修养护和检测、发现问题及时维修。在大风、雷电、强降雨、雪等恶劣天气前后应有防范检查维修措施。7.2.1.4 设备间应每日清洁维护1次，整洁有序，室内无杂物堆放。7.2.2 共用部位的维修养护7.2.2.1 每季度至少应检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时将有关情况向相关部门报告。7.2.2.2 每日至少应检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、空调室外机支撑构件等；每日至少应检查1次共用部位的门、窗、玻璃等；每月至少应检查1次共用部位的室内地面、墙面等；每季度应检查1次屋面防水，如发现问题，保修期内的应告知相关责任单位进行维修处理，保修期外的由物业服务企业维修，需使用维修资金的应告知相关业主，并履行申请审核手续。7.2.2.3 每周至少应检查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠、大门、围墙、雨水及污水管井、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。7.2.2.4 每年应检测1次防雷装置。7.2.3 共用设施设备的维修养护7.2.3.1 供水系统7.2.3.1.1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，二次供水设施符合GB 17051的要求，水质符合GB 5749的要求，并取得政府卫生防疫部门颁发的水质检测合格报告。7.2.3.1.2 每日至少应检查1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。每日至少应检查1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。每日至少应检查2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。7.2.3.1.3 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7.2.3.1.4 每月应启动1次备用水泵。7.2.3.1.5 每月至少维修养护1次水泵。7.2.3.1.6 每年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前应对暴露管道进行防冻处理。7.2.3.2 供暖设施7.2.3.2.1 采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线可委托物业服务企业负责维护、管理，或由物业服务企业委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。均应符合内蒙古自治区城镇供热管理条例的规定。7.2.3.2.2 受托的物业服务企业，每年供暖前对暖气管道、阀门等进行集中检查，对管道进行必要的防冻处理。供暖期内，每月检查1次，发现问题及时修缮处理。7.2.3.3 排水系统7.2.3.3.1 每月应对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理疏通，确保其畅通。每次降雨前后应对主要排水口、管井进行检查。7.2.3.3.2 每日至少应对污水池巡逻1次，检查设备运行状态；每周至少应进行1次设备手动启动测试；每季度应养护1次。7.2.3.3.3 化粪池每半年应清掏1次，发现异常及时组织清掏。7.2.3.4 供电及照明系统物业服务企业接受供电部门委托对小区内供电及照明系统进行管理服务的，执行下列要求：A） 对楼内照明系统至少应每日巡视1次，一般故障3小时内修复；其他复杂故障1日内修复；B） 对楼外照明系统每日至少应巡视1次，一般故障6小时内修复；其他复杂故障1日内修复；C） 对应急照明系统至少应每日巡视1次，发现故障，及时组织维修；D） 对低压柜运行状况应每两小时巡视1次，每半年养护1次养护内容包括紧固、检测、清扫等；每年检查2次电气安全。每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；E） 对低压配电箱和线路运行状况应每周检查1次，每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫扥；每季度切换1次双路互投开关；F） 每周应检查2次控制柜设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫等；每季度应校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年应检查2次远控装置；G） 发电机应每月试运行2次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每季度活化1次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池；每年要对发电机做1次保养；H） 配电室、楼层配电间门、孔、洞、窗等处的防小动物措施应完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确；I） 应保证变电站低压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对低压母线、配电盘变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。7.2.3.5 中央空调系统7.2.3.5.1 运行前应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。7.2.3.5.2 运行期间每日应巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。7.2.3.5.3 应有相应的节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。7.2.3.5.4 每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网，每2年清洗消毒1次风管，空调清洗应符合GB 19210的规定。7.2.3.5.5 每半年检查1次管道、阀门并除锈。7.2.3.5.6 每年检查1次压力容器、仪表及冷却塔噪音。7.2.3.5.7 每年对空调系统进行1次整体性维修养护。7.2.3.6 安全防范系统7.2.3.6.1 每日应检查1次视频监控设备，保证其画面效果、录像、图像保存等功能运行正常。每半月应检查1次摄像头聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，并及时进行相应调校，每季度维护1次，监控数据保存时间应不低于30天。7.2.3.6.2 机动车和非机动车集中停放点要落实专人管理，确保其有序停放。停车场配套设施每日检查1报警控制管理设备，保障其运行正常。7.2.3.6.3每日应检查1次报警控制管理设备，保障其运行正常。7.2.3.6.4 每周应对红外对射探测器做运行状态测试2次，保障设备运行正常。7.2.3.6.5 每日应检查1次、每月检查维护保养1次楼宇对讲系统，保证其按键、显示屏、通话等功能运行正常。7.2.3.7 电梯7.2.3.7.1 电梯验收应符合GB 50310的规定。安装电梯的住宅每个单元应保证1部电梯24小时正常运行。7.2.3.7.2 应在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能随时与中控室值班人员取得有效联系。7.2.3.7.3 按照特种设备安全法、TSG T5001的规定，接受并配合行政主管部门指定的检测机构对电梯进行安全检测。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出检验申请。7.2.3.7.4 确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，应急通讯装置等设施正常使用。7.2.3.7.5 与相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。7.2.3.7.6 至少配备1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日至少检查2次电梯安全状况，发现问题及时修理。每年对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。7.2.3.7.7 有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每季度演练1次。7.2.3.7.8 发生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在5分钟内到达现场，并立即通知专业维修人员。7.2.3.8 消防设施7.2.3.8.1 落实消防安全责任制，明确消防安全责任人，明确各岗位的消防安全职责。发现安全防火隐患应及时进行消除，必要时立即向公安消防机构报告。7.2.3.8.2 应保证消防设施设备完好，可随时启用，消防设施的维修维护管理应符合GB 25201的要求，同时应保持下放通道畅通。7.2.3.8.3 在楼层出入口、电梯口等醒目位置应有安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语一级安全疏散线路指导图。7.2.3.8.4 有灭火和应急疏散预案，设有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能并季度进行培训；每年组织2次有员工、业主或物业使用人参加的消防演练。7.2.3.8.5 在小区宣传栏内对消防安全知识进行宣传报道。7.2.3.8.6 应设置专门的消防控制室，并且有工作人员24小时值班。发现火情及时疏散人员，通知公安消防部门，并协助其工作。7.2.3.8.7 每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施，发现安全隐患及时排除，保障其运行正常。7.2.3.8.8 每日检查火灾报警器的功能是否正常、指示灯有误损坏；消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。7.2.3.8.9 每日检查消防水泵是否正常，消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏，闷盖是否齐全；屋顶供水水箱的储水水位情况；消防泵房间的防火门是否完好；灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用；室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启。7.2.3.8.10 每月检查1次火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备用电源进行自动转换试验；喷头外观，发现不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应及时清楚；室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；与火灾报警系统有联动功能的防火门 （包括防火卷帘）能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；防排烟系统是否处于正常状态。7.2.3.8.11 物业服务企业应配置自救逃生器、逃生绳等急救工具。并应每月检查1次，保证其正常使用。7.2.3.8.12 对安装的火灾探测器，应每月进行1次抽样测试，每年做2次消防系统联动试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应及时更换。7.2.3.9 水景及其他游乐设施7.2.3.9.1 水景及其他游乐设施启用前应进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。7.2.3.9.2 使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。7.2.3.9.3 应设置必要的安全警示标识和设施使用说明。7.3 房屋装饰装修管理7.3.1 按照住宅室内装饰装修管理办法，建立完善的装饰装修管理服务制度和装饰装修管理档案。7.3.2 受理业主或物业使用人的装饰装修申报登记，与业主或物业使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。7.3.3 装饰装修期间每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。7.3.4 物业服务企业应对业主或物业使用人的装饰装修进行查验，对严格执行住宅室内装饰装修管理服务协议的，退还相应费用，办理相关手续。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，按照协议约定进行处理。7.3.5 装修垃圾应袋装后堆放至指定地点，委托物业服务企业清运或自行清运的均须日产日清，并采用密闭运输方式清运。7.4 公共秩序维护7.4.1 住宅小区的出入口应有专人24小时值班，上下班高峰期提供不少于2小时的立岗服务。采取封闭式管理的住宅小区，应建立完善的外来人员管理制度，对外来人来访进行登记，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。7.4.2 应对业主车辆基本情况进行登记并建立档案，对外来进出车辆进行登记，同时划分非机动车停放区域，并派专人管理，保证车辆有序停放。7.4.3 应建立完善的大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理。7.4.4 应制定巡查路线，按路线巡视检查并做好记录。对重点区域、重点部位应每天不少于巡查12次。夜间巡查两人以上同行。对扰乱公共秩序的行为及时加以制止，必要时应立即向公安部等部门报告，并协助公安等部门进行处理。7.4.5 安防控制室应设专人24小时值守，并配备必要的应急工具。收到报警信号后，秩序维护人员赢在5分钟内赶到现场进行处理，必要时应立即向公安机关报告，并协助公安机关进行处理。7.4.6 每年开展2次专项治安应急预案演练。7.4.7 对秩序维护人员应进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每半年组织管理人员和秩序维护人员开展2次安全防范教育培训。7.4.8 应建立完善的租户管理制度。7.5 宠物管理7.5.1 应对业主饲养的宠物进行登记，并提醒业主为所养宠物定期注射疫苗，预防传染病。7.5.2 督促饲养宠物的业主，对宠物采取安全措施避免伤害他人，告知其按规定到公安机关办理登记手续，进行登记备案。7.5.3 在宠物主人对宠物采取安全措施保证业主安全前提下，宠物活动应在小区内设置的制定区域内活动，宠物活动区域显著位置应设立警示标识。7.5.4 对小区内饲养家禽、家畜及无许可证宠物的业主应及时制止，制止无效的，应及时上报相关部门。7.6 保洁服务7.6.1 物业共用部位清洁7.6.1.1 楼内7.6.1.1.1 每日清扫、清拖1次大堂（包括地面、墙面等），每日擦拭大堂内信报箱等设施，配有家具或其他配饰的，每月护理保养1次（如石材等的打蜡保养），每日对大堂及一层侯梯厅等进行3次保洁巡视，宜实行流动式保洁服务。7.6.1.1.2 每日清扫并清拖1次楼道、楼梯地面，每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等共用设施；每季度除尘1次楼内灯具；根据地面材质，定期做地面清洗、养护；每日对楼道、楼梯做2次保洁巡视。7.6.1.1.3 设有公共卫生间的，每日清洁3次；每周对公共卫生间进行2次消毒。7.6.1.2 电梯每日擦拭2次电梯轿厢门、面板，每日清拖2次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次，石材装饰的电梯轿厢，每月养护1次；每日对电梯轿厢做3次保洁巡视。7.6.1.3 天台、屋面每月清扫1次天台、屋面。雨季期间，每月清扫2次天台、屋面，强降雨、雪后集中组织清扫。每周巡查1次，有杂物及时清扫。7.6.1.4 楼外道路及设施每日清扫1次楼外道路，每日对楼外道路作4次保洁巡视，每月清洁1次楼外公共照明及共用设施。7.6.1.5 水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面，每两个月清洁1次水池池底。7.6.2 雨雪天气的清洁服务7.6.2.1 降雨后，应对小区内路段积水进行清扫。昼间降雨的，雨后2小时道路无成片积水，夜间降雨的，次日9:00道路无成片积水，雨后天晴1日内回复道路清洁水平。7.6.2.2 降雪后，应及时组织清扫积雪，铲除积冰。昼间降雪的，应随时组织清扫，夜间降雪的，应在次日9:00前清扫完主要道路的冰雪。7.6.3 生活垃圾的收集和清运7.3.6.1 每个单元应设有垃圾箱等垃圾收集容器，有明确的分类标识。按照CJJ/T 102的规定实施生活垃圾分类收集。全天最低气温在0以上时，每3天至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒2次杀虫药。7.6.3.2 保证垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至指定地点，清运频次不低于2次/日。7.6.3.3 有专门的垃圾清运车，清运车应保持密闭、外观整洁。7.6.3.4 配合相关部门进行灭虫害的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。定期进行消杀灭害，有相关记录并存档。7.7 绿化服务有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：A） 对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；B） 定期清除绿地杂草、杂物，每年全面除草5次，重点绿地增加除草次数，不出现20厘米以上的杂草；C） 对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，地面无明显裸露；D） 绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰，层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；E） 适时喷洒药物，预防病虫害，尽量采用生物、物理方法有效防止病虫害，减少使用化学农药对环境的影响；F） 树木每年修剪1次以上，保证树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；G） 定期组织浇灌、施肥和松土。乔木每年施肥2次，灌木每年施肥3次，地被和草坪植物每年施肥4次，花坛植物根据生长情况进行追肥；H） 绿化作业产生的垃圾应在作业完成后1小时内清理干净。7.8 投诉处理7.8.1 按照GB 17424的规定，接受业主的投诉。7.8.2 有完善的投诉处理机制，明确投诉处理责任人，做好投诉记录，对外公布监督、投诉电话。7.8.3 积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉及时进行回访，投诉回访率100%。7.8.4简历完善的投诉信息反馈机制，认真及时地处理业主的意见和建议，并将处理结果及时反馈，反馈率100%。 26可编辑修改