拆迁补偿明细案例.doc

.深圳市旧改项目村民物业拆迁安置补偿比较表（根据公开资料整理）第一部分：补偿标准比较（渔农村、蔡屋围、岗厦河园、大冲）项目名称补偿标准对比分析补偿类别渔农村蔡屋围岗厦河园大冲大冲VS岗厦面积确认按“9935”还远面积，之后抢建面积不予补偿，只补偿基建成本的80%-90%按照2003年对现状建筑核定的最终测绘报告为准结合2003年现状建筑测绘报告（其后加建、扩建不予补偿）和面积确认工作核定结果为准2008年至2009年深圳市勘察测绘院有限公司根据被拆迁物业现状出具的查丈报告纳入补偿范围的现状建筑（含永久性建筑、临时性建筑及附属物）更广永久性建筑物业补偿首层按1：0.9补偿商业物业，二层及以上按1：0.9补偿住宅物业1：1原地回迁1、首层按照1：0.82补偿商业物业；2、二层及以上按照1：0.88补偿住宅物业。1、首层的60%按照1：1补偿商业物业（第一或第二层）；2、首层其余40%、二层及以上按照1：1补偿住宅物业或公寓物业；3、“老祖屋”按照1:3补偿住宅物业或公寓物业。4、回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权；突破之一提高补偿比例：1、首层的60%按照1：1补偿商业物业；2、首层其余40%、二层及以上按照1：1补偿住宅物业或公寓物业；突破之二对“老祖屋”给予特别补偿：按照1:3补偿住宅物业或公寓物业。突破之三创新停车位补偿方式：回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权，回迁出租区停车位供丙方使用。货币补偿抢建私房七层（含七层）以下的，按基建成本给予80%补偿，抢建私房八层以上的，按基建成本给予90%补偿。6500元/；独栋楼面积等于或者大于120，另行补贴30万，面积小于120，另行补贴2500元/。按照以上物业补偿标准计算出应补偿商业、住宅面积后再分别以23800元/，12800/计算货币补偿。实际货币补偿标准：首层19516元/，二层及以上11264元/。永久性建筑按建筑面积11000元/的标准予以补偿备注：由于大冲旧改项目有充足的回迁补偿物业供村民选择，因此村民通过持有补偿物业获得的补偿远高于岗厦货币补偿标准。临时性建筑及附属物（单位：元/平方米、立方米、棵、口等）砖墙铁皮房：25铁皮房：140铁皮棚：70木质隔板夹层：120元砼结构夹层：300顶层楼梯间：300砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋：180铁皮房、木板房：120 砼结构、砖混结构的夹层、地下室：110屋顶砼水箱：500 乔、灌木不补偿砖墙铁皮房：250铁皮房：200铁皮棚：100木质隔板夹层：175钢筋混凝土结构夹层：450顶层楼梯间（层高小于2.2米）：450水箱：3000元/个砖墙铁皮房：2500简易铁皮房：200铁皮棚：100二楼阳台：2500屋顶混凝土滴水：2500层高不足2.2米的永久性建筑：2500屋顶女儿墙（砖砌体）：150室外台阶，两级台阶以上的：300室外铁梯：1000玻璃纤维（塑料）棚、房：500元花坛（砖砌体，抹灰）：400元/立方米水井：300元/口围墙：150围墙内水泥地面：80屋顶混凝土水箱：容量2立方米，3000元/个；容量2立方米，1000元/个阁楼（层高大于2.2米的）：木结构130；钢木混合结构200荔枝、龙眼：树冠直径2米以内，1500元/棵；树冠直径22.5米，3000元/棵；树冠直径2.5米以上，4800元/棵其他果树：树冠直径2米以内，200元/棵；树冠直径22.5米300/棵，树冠直径2.5米以上，400元/棵。大冲旧改过程中对临时性建筑物及附属物的补偿相对于深圳市的其他旧改项目而言：纳入补偿范围的种类更广、补偿标准更高，甚至高于深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法中有关临时性建筑及附属物补偿标准的规定。搬迁补助费按3000元/栋计补；签订协议当天一次性支付按1000/户(栋)计补,另补偿一部电话迁移费500元；交付被拆迁房屋并经查验符合协议规定后10日内一次性支付按3000元/栋计补；签订协议当天一次性支付独栋：每栋共计补偿3000元；不足一栋：标准一搬迁补助费=（丙方永久性建筑的建筑面积该栋永久性建筑总面积）3000元；标准二：按标准一计算的搬迁费补助不足500元的，按500元的标准进行支付；统建楼物业：每套500元的标准支付搬迁费补助。签订协议时一次性支付。合理考虑村民共有物业的情形，提供最低搬迁补助费补偿，并对统建楼等物业也按套支付搬迁补助费，实事求是，全面保障村民权益。过渡期安置补助费原地回迁部分20元/每月原地回迁部分25元/每月120以内35元/每月永久性建筑首层60元/每月不但提高了补偿标准，且区分首层及二层、二层以上的补偿标准，更加公平合理其余部分30元/每月二层及二层以上30元/每月按时签约奖励金不论被拆迁房屋数量奖励：1、固定停车位使用权一个；2、人民币30000元。按照每栋被拆迁房屋奖励：1、固定停车位使用权一个；2、人民币50000元以村民被拆迁房屋数量的多少作为标准进行奖励，多拆多奖励。相对于华润原协议新增额外补偿费回迁自住区30元/每月X3个月充分考虑回迁自住物业的装修期、回迁出租物业对外出租前的空置期，分别给予额外补偿回迁出租区住宅物业30元/每月X2个月回迁出租区商业物业60元/每月X2个月装修补助费回迁自住区物业按照800元/平方米的标准向村民支付装修补助费充分考虑村民的个性化装修需求，以货币形式提供装修补助费而不提供标准化装修装修标准回迁物业与开发商分成物业主体建筑的风格、质量和装修标准等均一致商业物业毛坯，公共区域由开发商负责装修且与开发商物业的装修标准一致充分尊重村民及股份公司的意见，满足村民装修需求回迁出租物业由村民、股份公司、开发商确定并在大冲旧改回迁出租区住宅及公寓交楼标准中进行详细约定回迁自住物业由村民、股份公司、开发商共同确定并在大冲旧改回迁自住区住宅交楼标准中进行详细约定，并提供装修补助费。第二部分：实例分析注：以一栋1000平方米的私房为例，首层200平方米，2-5层800平方米，另有100平方米单层“老祖屋”。住宅物业价格为20000元每平方米，商业物业价格为30000元每平方米,每200平方米住宅物业配置一个停车位，停车位每个价格为20万市场租金水平为商业物业100元每平方米每月，住宅物业60元每平方米每月。项目名称补偿类别岗厦河园大冲改造后物业价值1、首层（含“老祖屋”）按照1：0.82补偿商业物业：A1=300X0.82X30000=738万2、二层及以上按照1：0.88补偿住宅物业：A2=800X0.88X20000=1408万合计A=738万+1408万=2146万1、首层的60%按照1：1补偿商业物业：A1=200X0.6X1X30000=360万2、首层其余40%、二层及以上按照1：1补偿住宅物业或公寓物业：A2=（200X0.4+800X1）X20000=1760万3、“老祖屋”按照1:3补偿住宅物业或公寓物业：A3=100X3X20000=600万4、回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权：约（300+800+80）/200X20万=118万合计A=360万+1760万+600万+118万=2838万过渡期安置补偿费120以内35元/每月，其余部分30元/每月，假设过渡期为4年：b=120X35+980X30=33600每月B=bX48=33600X48=1612800永久性建筑首层60元/每月，二层及二层以上30元/每月，假设过渡期为4年：b=（100+200）X60+800X30=42000每月B=bX48=42000X48=2016000搬迁补助费C=3000C=3000按时签约奖励金不论被拆迁房屋数量奖励1、固定停车位使用权一个：D1=1X20万=20万2、D2= 30000元。D=23万按照每栋被拆迁房屋奖励1、固定停车位使用权一个；D1=N*20万=20万2、D2=N* 50000元D=N*25万，N为被拆迁房屋栋数，被拆迁房屋越多，奖励金越高。额外补偿费回迁自住区30元/每月X3个月、回迁出租区住宅物业30元/每月X2个月：约E1=（200X0.4+100X3+800）X30X2.5=88500元回迁出租区商业物业60元/每月X2个月：E2=200X0.6X2X60=14400元合计E=E1+E2=102900。装修补助费回迁自住区物业按照800元/平方米的标准向村民支付装修补助费：假设自住区住宅物业为村民可选住宅物业的一半约为1180/2=590平方米。F=590X800=472000。拆迁补偿总计A+B+C+D=2146万+1612800+3000+23万=2338.58万A+B+C+D+E+F=2838万+2016000+3000+ N*25万+102900+472000=3097.39万+N*25万改造后租金水平300X0.82X100+800X0.88X60=66840每月200X0.6X100+100X3X60+800X1X60=78000每月8可编辑修改