个人理财规划之买房规划案例

新婚夫妇的购房计划 戴先生 30 岁 月收入 8000 元 妻 28 岁 月收入 6000 元 两人年终奖金都可多领 一个月 基本支出 生活费 5000 元 孝养金 1000 元 交际开支 1500 元 年度旅游支出 3000 元 每月固定偿还小额信用贷款 500 元 基金定期定额投资 1500 元 保险费支出 200 元 目前资产 股票型基金 20000 元 定期存款 10000 利率 4 活期存款 5000 元 问题 1 现阶段是选择租屋或购屋划算 2 如果 3 年后自行购屋 不知可行否 又该怎样进行准备 一 财务状况及分析 首先来看该家庭的资产负债情况 资产负债表 资产 负债 项目 金额 占总资产 项目 金额 占总资产 现金 活期存款 5 000 14 信用卡 信贷应付款 6 000 17 定期存款 10 000 29 负债总额 6 000 17 共同基金 20 000 57 净资产 资产总额 35 000 100 净资产总额 29 000 83 目前负债比率只有 17 基本财务状况尚称稳健良好 但整体资产属性偏保守 而负 债项目中全是消费性贷款 贷款利率远远高过于存款利率 未来应优先考虑以手边存款清 偿此项负债 其次 简要分析一下该家庭的现金流量 现金流量表 类别 项目 金额 百分比 说明 先生年收入 78000 59 8 夫收入贡献度 太太年收入 52000 39 9 妻收入贡献度 工作收入 130 000 99 7 工作收入依赖度 收入 理财及其它收入 400 0 4 替代收入来源 年度总收入 130 400 100 生活消费支出 94 000 72 1 消费率 偿债支出 6 000 4 6 保障型保费支出 2 400 1 8 财务负担率 支出 年度总支出 102 400 78 5 支出比率 总结余 可储蓄额 28 000 21 5 储蓄率 还本投资额 18 000 13 8 固定储蓄计划 结余 自由储蓄额 10 000 7 7 自由储蓄率 每月支出结构分析表 消费 生活 支出 细项 金额 占总消费支出 食 2 000 26 7 衣 送洗 一般添购 1 000 13 3 住 房租 水电气 电话 1 000 13 3 行 交通费 油钱 1 000 13 3 交际费 1 500 20 0 奉养长辈 1 000 13 3 消费 生活 支出小计 7 500 100 0 从收支结构来看 年度净结余为正数 支出比率 78 8 可储蓄率 21 2 属偏低范围 收入全来自于工作收入 理财收入不多 要注意到收入中断可能造成的冲击 支出方面 财务负担率并不高 低于 20 但消费率高达 72 1 有过度消费之虞 且外食与交际费用合计高达生活支出的 46 7 略嫌偏高 应考虑节流 二 购屋或租屋评估 1 租屋的净现金流现值 48 000 1 03 48 000 1 06 1 03 2 480 00 1 06 2 1 03 3 48 000 1 06 3 1 03 4 48 000 1 06 4 1 03 5 46 602 47 959 49 356 50 794 52 273 246 984 元 2 购房的净现金流现值 购屋自备 20 万元 贷款利率 4 5 20 年房贷 每年本利摊还额 贷款金额 60 万 标准 年金现值系数 13 00794 n 20 i 4 5 46 125 67 元 5 年房贷支出总现金流量现值 每年本利摊还额 房贷支出年金现值倍数 n 5 i 3 4 580 211 242 元 假设 5 年后售屋 当时房价 80 万 复利终值系数 XXX n 5 i 8 1 175 462 元 当时房贷本金余额 每年本利摊还额 46 125 67 房贷支出年金现值倍数 n 15 r 4 5 495 369 元 当时售屋净所得 1 175 462 495 369 679 993 元 售屋所得现值 n 5 i 3 586 567 元 购屋净现金流现值 自备款 200 000 5 年房贷支出总现金流量现值 211 242 售屋所得现值 586 567 175 325 元 3 结论 因为 购屋净现金流 175 325 租屋净现金流现值 246 984 422309 元 0 目前购屋合算 4 贷款额度概算 理想房子三年后价格 800 000 复利终值系数 1 25971 n 3 i 8 1 007 768 元 房价 25 届时需自备金额 251 942 元 房价 75 届时需贷款金额 755 826 元 5 购房能力评估 A 自备款额度评估 在其它条件不变的情况下 目前可能用作自备款来源有两部份 1 依资产负债表 现有净资产可投入 金融资产 消费负债 29 000 元 2 依现金流量表 未来每年可再投入 年度总结余 可储蓄额 28 000 已清偿消费负 债 6 000 34 000 元 前项已经扣除 三年后总储蓄额度 29 000 复利终值系数 1 33100 n 3 i 10 34 000 年金终值系数 3 31000 n 3 i 10 112540 38 599 112 540 151 139 元 自备款金额 251 942 元 自备款准备尚不足 差额 100 803 元 B 每年偿债能力评估 已清偿消费负债 6 000 元后 每年度总结余 可还房贷金额 28 000 6 000 34 000每月多储蓄 2538 元即可 购屋之后 每年比现况需多储蓄金额 24 105 每月多储蓄 2009 元即可 建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出 或寻找薪资更高的工作机会 6 投资组合 调整现有资产与未来的储蓄 将股票基金的比重提高至少到七成左右 以下的组合仅供参考 并非唯一答案 报酬并非保证 波动风险仍需纳入考虑 项目 金额 目前占金 融资产组 预估报酬 率 加权预估 报酬率 建议调整 后百分比 调整后加 权预估报 合比重 酬率 活期存款 5 000 14 2 5 0 35 0 00 0 00 定期存款 10 000 29 4 1 16 5 00 0 20 债券基金 0 0 6 0 00 25 00 1 50 股票基金 20 000 57 12 6 84 70 00 8 40 调整前投 资组合报 酬预估 8 35 调整后投 资组合报 酬预估 10 1 7 风险控制 投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险 实务上可透过下列方式降低或分散 产品挑选方面 选择有长期稳定绩效可参考者 选择投资于较大区域市场的基金 选择同类型基金中各项指标表现较佳者 低波动幅度 高平均报酬率 同类型产品中 仍可考虑分散持有几支不同的基金组合