东方国际7、8月营销策略方案 2012-6-16

南宁市战略营销策划有限责任公司 1 上 林 东 方 国 际 2012 年 7 8 月 营 销 策 略 方 案 方案呈送 广西中泰房地产有限公司 编制单位 南宁市战略营销策划有限责任公司 提案日期 2012 年 6 月 南宁市战略营销策划有限责任公司 2 项目销售现状 上林东方国际项目于 2012 年 6 月 1 日正式推出 首付 9900 元 当天住新房 的营销策略方案 重点推售开发商在前阶段已推出面市的 2 7 21 22 楼以及一期剩余顶层住宅物业 并通横幅 户外 报版 短信等形式进行了密集性的广告轰炸 引起了较高的市场反响及客户关注 截止至 2012 年 6 月 17 日 总来访量共 67 组 总来电量共 124 组 总成交累计 26 套 取得了较为显著的 销售成效 但是 目前成交的 26 套住宅物业中 全部皆为 1 6 层物业 而前期积压量共约 40 套 客户购 买抗性极大的顶层住宅物业尚未能实现成交 综合分析 楼层高 爬楼梯困难以及担心漏水隔热问 题是顶层物业最大的症结所在 因此 在下一阶段的促销策略中 将重点针对顶层住宅物业进行促销引导 以促成项目整体销 售的顺利推进 南宁市战略营销策划有限责任公司 3 市场现状 龙湖新城 2012 年 5 月 26 日开盘 推出 3 号楼 18 层电梯房 都是 3 1 房 均价 3100 元 现 场折扣 99 折 仅销售四分之一 于 2012 年 6 月 13 日开始加推 2 号楼和 10 号楼 23 层电梯 房 户型从一房到四房都有 现处于预约阶段 预约金 1000 元 预约折扣大概可享受 98 折 前 200 名预约可参与 首付 1 万元起 购房方案 签合同付首付款 30 封顶付首付 款 50 交房付剩余的 20 吸引的大批客户的关注 与此同时亦分流了相当一部分本项 目的客户资源 对本项目现阶段正在执行的销售策略造成了较大的冲击 无论是在来访量 来电量还是在成交量方面均大大下降 永安福园 现阶段正在预约 2 栋一梯三户的多层住宅 交 1000 元预约金可的抵购房款 6666 元 开盘时间未定 由于楼盘规模小 且工程进度不明显 客户关注度并不高 南宁市战略营销策划有限责任公司 4 16 号公馆 仅一栋 18 层电梯房现房 共 60 套房 2012 年 6 月 16 日正式公开预约 预约金为 10000 元 预约额外优惠为 交 10000 元额外优惠 5000 元 开盘时间待定 2680 元 起 步 推出 买房抽奖送轿车 活动 每 10 名购房客户抽 1 辆价值约 10 万元的轿车 预计 十月份左右抽奖 寨柳城市花园 现阶段推售 14 15 两栋高栋电梯房 无需预约 可直接认购 现场折扣 98 折 均价 3200 元 御景 富丽园 共 4 栋 20 层高层 2 栋多层 现正预约中 开盘时间 销售价格均未定 预计均 价 3300 元 虽然未做广告推广 但由于该项目位于市中心 仍吸引了较多客户的关注 小结 现阶段 上林县房地产楼盘集中推售 竞争比较激烈 因此 各大楼盘均纷纷推出震撼 力度较强的促销政策 以此聚焦市场的关注度 因此 本项目在下阶段的营销布署中 促销仍是主 导 同时配合举行一系列的活动 以进一步刺激市场的关注 最终实现销售 南宁市战略营销策划有限责任公司 5 7 8 月促销策略 策略一 首付 9900 元起 当天住新房 1 促销物业 东方国际一期剩余顶层住宅物业 1 12 13 16 11 共 18 套 二期在售 住宅物业 2 7 10 21 22 等 以及加推物业 5 6 天地楼等 具体推售房号另 定 2 策略实施 建议继续延续执行现阶段正在实施的 首付 9900 元起 的首付分期活动 具体操 作方式按现阶段实施的执行 南宁市战略营销策划有限责任公司 6 策略二 特价房一口价 2499 元 价格是影响客户购买与否的最关键因素 建议以 向党致敬 祝贺党的生日 为噱头 以 特 价房一口价 2499 元 为促销口号 与 首付 9900 元起 促销主题相配合 进一步凸显本项目价 格上的优势以及现阶段购房的超值 让客户感觉真正到得到了让利 获得了实惠 打动其购房成交 促销口号 向党致敬 祝贺党的生日 盛推 10 套特价房 一口价 2499 元 促销时间 2012 年 6 月 28 日至 2012 年 7 月 31 日 促销构思 建议从目前销售难度最大的顶层住宅物业中挑选出 10 套作为首期一口价特惠房源探市 发售 如销售情况理想 则以 应客户需求 为由加推新的房源 同时营造购房的紧迫 感 南宁市战略营销策划有限责任公司 7 备注 一口价特价房可参与 首付 9900 元起 的低首付购房活动 但不享受现场执行 的其它优惠折扣 具体特价房号另行商定 策略三 教师团购活动 1 促销物业 东方国际所有待售物业 2 参与对象 教师及教师直系亲属 3 活动时间 2012 年 6 月 28 日至 2012 年 7 月 31 日 4 活动构思 建议直接与上林县教育局取得联系 直接与各乡镇学校的校长洽商 将本项目 教 师团购大优惠 的信息传播出去 凡于活动期间凭学校开具的教师资格证时前来购房 均可加入到教师团购队伍中 在现场优惠折扣基础上 额外赠送 2888 元购房大礼包 一口价特价房不享受此项优惠 南宁市战略营销策划有限责任公司 8 策略四 老带新奖励政策 1 促销物业 东方国际所有待售物业 2 参与对象 政府官员 各级领导 业主老客户 合作渠道 3 活动构思 延续开发商在前阶段推出执行的老带新政策 老 客 户 关 系 渠 道 带 新 客 户 成 交 一 套 送 老 客 户 关 系 渠 道 1000 元 现金大礼 或 一 年 物 业 管 理 费 以 此 刺 激 老 客 户 或 关 系 渠 道 的 推 荐 购 房 积 极 性 促 成 成 交 策略五 现场基本优惠折扣 1 促销物业 东方国际所有待售物业 南宁市战略营销策划有限责任公司 9 2 优 惠 方 式 1 凡 选 择 银 行 按 揭 付 款 可 享 受 0 99 折 优 惠 2 凡 选 择 一 次 性 付 款 可 享 受 0 98 折 优 惠 另 可 视 现 场 具 体 情 况 给 予 一 次 性 付 款 客 户 及 团 购 大 客 户 享 受 额 外 优 惠 顶层漏水 发现一次奖励 1000 元 事件炒作建议 一 活 动 出 发 点 本 项 目 目 前 剩 余 顶 层 住 宅 物 业 较 多 销 售 推 进 难 度 比 较 大 主 要 原 因 有 1 本 项 目 多 层 建 筑 顶 层 相 当 于 八 楼 楼 层 较 高 上 下 走 楼 梯 比 较 困 难 2 客 户 担 心 顶 层 隔 热 问 题 3 绝 大 部 分 客 户 均 担 心 顶 层 屋 面 会 漏 水 且 维 修 费 用 高 造 成 居 住 生 活 的 不 便 二 炒 作 对 策 建 议 南宁市战略营销策划有限责任公司 10 楼 层 高 只 能 通 过 现 场 置 业 顾 问 引 导 尽 量 弱 化 这 一 劣 势 而 客 户 担 心 的 隔 热 及 漏 水 问 题 均 源 自 于 他 们 对 本 项 目 工 程 质 量 的 认 可 度 不 够 高 因 此 为 了 充 分 打 消 客 户 的 这 一 疑 虑 建 议 推 出 主 题 为 顶层漏水 发现一次奖励 1000 元 的 事 件 性 营 销 炒 作 活 动 具 体 活 动 操 作 建 议 为 1 活动主题 东方国际 建筑质量有保障 2 活动启动 2012 年 6 月 28 日起正式启动 3 活动形式 凡于 2012 年 6 月 28 日起购买东方国际顶层住宅物业的客户 自交房之日起五年内 如发现所住房屋出现顶层漏水问题 地震 洪水等不可抗因素造成的除外 开发商除按合同 约定进行免费维修外 还将给予客户 发现一次即获现金 1000 元 的奖励 4 宣传炒作 通过在报纸广告及宣传单页上刊登活动信息广告 同时配合 国际品质 领先上林 20 年 首付 9900 元 当天住新房 的主题广告语 进行大肆宣传炒作 在整个上林引起 轰动反响 以此彰显开发商建品质工程的实力与决心 提升本项目的形象 增强客户的购房信 心 南宁市战略营销策划有限责任公司 11 公关活动策划 活动主题 东方国际游泳池开放暨时尚车展美女秀活动 活动时间 2012 年 7 月初 具体时间另定 备注 待游泳池引进承包运营商家 并达至开放营业的条件后 方可举行此次活动 活动构思 1 游泳池开放剪彩仪式 联合游泳池承包运营商家共同举办启动仪式 南宁市战略营销策划有限责任公司 12 2 时尚车展美女秀 从南宁联系车商于东方国际项目现场亮相展示 以最新款的时尚车型 亮丽的美女车模 吸引全城关注 3 夏日清凉冰饮 现场提供冰淇淋 水果等消暑美食 活动当日参加活动均者可免费领取品 尝 4 儿童游乐城免费开放 于战略公司处调用 包括充气城堡 蹦床等 于活动当日向到场儿 童免费开放 聚集现场人气 销售现场及周边环境整改 形象提升建议 根据对本项目自身特点的了解 综合考量业主意见 市场反馈等各方面情况 特对本项目提出 以下几点整改建议 1 建议开发商协调交警部门 在本项目正前方的路段设置标识限定时速 增加减速带及警示牌的 设置力度 同时协调有前部门设置电子摄像监测系统 引导车辆减速慢行 注意行人 尽量减 少安全隐患 提高当地客户对本项目区域地段的认可 南宁市战略营销策划有限责任公司 13 2 建议尽快拆除本项目天地楼临丰岭路一侧的施工围墙 过一步突显该部分物业的临街商业优势 提升物业形象档次以及投资价值 3 销售中心内的灯光照明比较暗 建议进行整改 4 建议在丰岭路与上宾二级路交汇处的大转盘处设置大型户外广告牌 以更进一步提升开发商的 实力品牌形象 增加本项目的市场关注度 宣传广告计划 建议整合报纸 户外 短信以及铺盘等各种渠道 铺开宣传 以达到吸引眼球 并在短 时间内聚焦市场的关注 营造活动轰动效应的目的 类型 规格及内容 发布时间 备注 雄基报 边城报 整版彩色硬广 共约 5 版 6 月 28 日 7 月 31 日 上林电视台 30 秒电视广告 更换内容 6 月 28 日 7 月 31 日 使用原有资源 短信广告 70 字 以低首付及特价房内容为主 6 月 28 日 7 月 31 日 南宁市战略营销策划有限责任公司 14 楼体绿网广告 更换画面内容 另定 工地围墙广告 更换画面内容 以形象广告为主 另定 县城及乡镇横幅广告 另定 6 月 28 日 7 月 31 日 另行联系 下乡铺盘巡展活动 市区内及乡镇派发宣传单 进行宣传巡 展活动 6 月 28 日 7 月 31 日 备注 暂定 2012 年 6 月 28 日 7 月 31 日 广告计划 具体投放安排根据项目现场销售进以及营销 活动开展情况进行调整