房地产开发项目可行性研究报告.docx

房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）a市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范3、项目概况1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）文秘范文-http:/容积率：开发周期：土地价格：元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至a市中心。（2）西侧为市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近a市小学。（5）北面为a市人民银行。4、项目swot分析优势及机会(1)该项目地处a市发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是的居住区域。(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1a市概况（参考）a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有森林公园、野生动植物保护区、水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56，19*年和19*年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达*万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口*万，辖8个乡、*个镇、4个街道办事处。城区人口*万。2a市房地产住宅市场分析a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至19*年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。19*年至19*年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。19*年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。20*年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成*.*亿元，投资增幅达*.*%,占全市建设系统投资*%，占全市固定资产投资*.*%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积*.*万平方米，销售面积*.*万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨*%，净增*元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易*.*万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达*.*万m2，比上年度分别增长*%和*%，其中存量房买卖2305起，面积*.*万m2，成交金额8*万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值*%，带动相关产业产值*.*亿元，带动社会商品销售*.*亿元；房地产业上缴国家税收2*万元。对今后市场的预测：-从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，*年到*年，城镇居民可支配收入从5*元上升到6*元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为*%，年增幅达*%。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期*%以上购房户均为房改房换房。从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由*万人增加到*万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：项目套数建筑面积（万）平均单价（元/）位置向阳小区1500221400宝山路新华小区78581344黄河街银河小区1701460银河街成光小区1301400学院路太阳神小区5006.91508英雄路部分商业网点详细情况项目面积单价元/位置汇丰花园408040005600新城区秋爽花园507050001*市中心碧苑小区36506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村车库550建设路三、项目财务分析（一）、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋*户，四建公司职工住宅一栋*户，拆迁公司拆迁安置房一栋，*户）。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约*户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户*%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照a市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：*元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.*元=28122316.*元2、经营性用房：*元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3*元/平方米=2265*元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*元/平方米=1544*元经营性用房：600平方米*元/平方米=27*元4、室内装饰：34929平方米*元/平方米=2794*元5、阁楼、围墙院内地坪等：34929平方米*元=1676*元6、搬家费、临时过渡费等：1）、搬家费：住宅：*户*元=60*元经营性用房：9户*元=4*元小计：64*元2）、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514*元经营性用房：600平方米*元/平方米*6个月=57*元小计：632*元其他费用3）、管理费，委托拆迁费：34929平方米*元/平方米=523*元4）、房屋拆迁评估服务费费：35*元5）、奖励：34929平方米*元/平方米=3492*元上述所有费用小计：38533*元，折抵每平方补偿金额为1103.*元。按照a市人民政府令，对a市城市区域内房屋拆迁，在*年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在*年*月*日开始执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。1103.*元/平方米+*元/平方米=1203.18平方米1203.*元*34929平方米=420*874.2元（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积：*。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606，合计建筑面积：17906。地块内大致布置一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：3211，建筑面积：41554总占地面积：5861，建筑密度：*.*%总建筑面积：61460，容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为*户。建设成本估算（一）、工程前期费：1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费：61460*元/=*.*万元4、人防基金：配套建地下室5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=*.*万元6、墙改：61460*8=*.*万元7、散装水泥：61460*2=*.*万元8、白蚁防治费：61460*2=*.*万元9、质量监督费：61460*2=*.*万元10、施工图审查：61460*1=*.*万元11、防雷审查：61460*1=*.*万元12、消防审查：13、文物：*.*万元14、规划设计：*万元15、建筑设计：*12+59460*30=*.*万元16、地质勘探：61460*2=*.*万元17、测量定位：*万元18、煤气增容：2*元/户19、供水管网配套费：*元/小计：*.*万元（18、19项代收代缴，未计）（二）工程成本1、桩基：59460*元/=*.*万元2、地下室：4861*元/=*.*万元3、主体：59460*900+*500=5*.*万元4、电梯：9栋*万元/栋=*万元5、室外水电气工程：61460*50=*.*万元6、小区绿化、道路等工程：61460*60=*.*万元7、监理费：6337.66*1%=*.*万元小计：7*.*万元总计、8*.*万元（三）项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅1*元/商铺6*元/地下车库*元/销售收入住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：142392*元营业税及附加142392800*.*%=7831604各项费用142392800*4%=5695712总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本=420*874.2+81550300+7831604+5695712+*=137103490.2毛利润：销售收入总成本=142392800-137103490.2=5289309.8元四、项目费用分析结论如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。