建筑专业设计审图要点--

建筑专业审图要点编号： 版号：A/0 建筑专业审图要点 （征求稿）编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、目的为提高设计院建图纸质量，便于集团设计管理中心和区域公司设计部管理人员分阶段有目的、有重点的对建筑专业相关图纸进行审核，提高审图效率、保证出图节点，特制定建筑专业审图要点。本审图要点应作为设计合同附件，要求设计院根据本审图要求进行自审，提高设计效率。本审图要点强调了在建筑方案设计阶段对方案文本的审核；在施工图设计阶段对施工图设计文件的审核；对前期、营销等各部门对于设计技术资料提资的技术审核。二、目录1、建筑技术图纸的审核2、相关专业审核3、配合前期测绘技术资料审核4、配合营销技术资料审核5、经济性分析审核 _ 项目 建筑专业设计审图要点(通用类)审核分项序号审图要点设计自检自检备注一、技术图纸审核总图与指标(设计院项目负责人应二次复核)1总图是否与方案内审、总体设计内审意见一致，如有修改，修改的原因是否书面通知*集团并同意？ 是 否*2总图应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。并核对周边市政道路的标高、出入口位置的准确性。应与景观竖向设计一致。主要道路停车港湾应有明确设计*3绘制一层组合平面图，将道路关系、各出入口关系、进排风井、配套设施、0.000标高、分区管理围墙位置等反映在图面上*4景观总图中对于建筑总平面的修改也应反映在图面上，确保一致性。景观设计单位应在规划定稿前介入，别墅、排屋类建筑定位应让位于景观，充分考虑景观公共界面（街景）与私密界面（私家庭院）空间的定位5a. 总图中的变电站(箱变)、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站、门卫、围墙等是否根据要求已经布置？是否有各专业施工图设计？ 是 否b. 总图中排风口、地下车库出入口、变电站、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站等建筑物与住宅建筑间距是否满足环评要求？ 是 否c. 人防出入口、排风口是否已在总图中准确体现？ 是 否*6地库出入口、排风口等应满足：a. 机动车库出入口数量是否按照消防和停车数量设计。机动车库出入口与城市道路规划红线距离是否满足7.5m？与小区内部道路距离是否可以停一辆车位置？ 是 否b. 主楼地库与大地库原则上应连通c. 地库出入口与住宅间距应为10m，如95%e. 图纸上的经济技术指标需与报监（建）表、审图备案表上内容一致。同时提供各类主力房型的面积段与比例表，并确认与方案设计任务书一致（须注意地下设备间等用房分摊规则）一、技术图纸审核总图与指标(设计院项目负责人应二次复核)*9a. 配套用房（如门卫、变配电所、物业、业委会、居委会、社区用房等）面积和位置是否已与规划局、街道、供电所等相关部门充分沟通确认，并在报批图纸与指标中体现。分期开发项目中的整体地块闭路电视机房、弱电控制中心、消防控制中心是否遗漏 是 否b. 应注意阳台、露台、平台等不同计算方式（有顶阳台计半面积、无顶露台、平台不计面积，具体应征询当地相关规划与测绘部门）c. 应注意不同地区当地面积计算规定的差异*10退界、间距应注意：a. 因公司通常在初步方案完成即进入桩基施工图阶段，因此方案设计单位在标识建筑退红线、蓝线、绿线距离，南北、东西间距时，应计算至装饰面（非结构面），同时在满足规范的前提下留一定的的余量，住宅建议放大2%。施工图设计单位出总图时应予以复核（避免因饰面层变厚、凸出的异形装饰构筑物等因素而引起退界不够）b. 转角处退界应以切点连线为界，而非圆弧线c. 部分地区环评部门也会提出建筑退界要求，应提前征询d. 上海项目建筑间距应严格按照上海市城市规划管理技术规定P57-60页所示图例执行，其他地区项目遵照当地规范e. 地下室退红线，对于退界线内存在构筑物基础时，退界距离应满足综合管线设置*11绿化率、集中绿化率在建筑总图中应按照土地招标与规划要求的最小值或接近最小值表达；当绿化率及建筑密度等指标与规划要求较为接近时（尤其别墅区），必须进行精确计算，同时应与景观方案总图基本一致*12垃圾压缩站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响（要有2个门，一个门要面向小区外，便于环卫车直接清理垃圾）*13a. 分期开发建设的项目，机电用房（如变配电室、消控中心、弱电机房、消防水泵房等）及配套用房（如物业管理中心、业委会、居委会、活动室等）必须在一期开发中进行设计及建设，否则将影响预售证的办理及交房，其中物业管理中心等配套用房在办理物业招投标及预售证前，必须取得审图证并完成面积预测。如果配套用房在项目整体设计中不宜设在一期范围内的，为满足上述要求可临时设置在一期某栋建筑内，待后期开发跟进时再将一期配套用房释放b. 监控中心与消控中心宜合为一室，选址为一层或B1层，并结合物管确定分区原则和数量设计说明*14设计说明应注意：a. 构造做法必须与详图所示一致，与各专业深化图纸一致（幕墙等）b. 具体做法必须与合同附件中的房屋交付标准一致c. 门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致d. 竣工备案阶段须对设计说明重新审核修订日照15日照分析应注意：*a因考虑*集团方案完成即进入启动区桩基施工图阶段，因此启动区日照应在满足规范的前提下留610分钟余量（避免因外立面、屋顶设备等引起的日照不足）b 出正式桩位施工图前，施工图设计单位应取得规划部门认可的第三方单位的日照审核盖章报告，否则不得出图（应注意不同地区日照审核的规定）*c应避免追求立面效果，外立面复杂的凸出凹进，如标准层装饰板与线条、装饰柱变化、顶部立面变化等遮挡住户的采光，甚至产生日照问题。如无法避免，设计院应列表将影响住户的单元号、相关影响、解释口径在销售前以书面形式提交*集团*d 注意地区差异及门窗设计修改可能存在的日照问题*e 每个凸出于主体的建筑体量，都必须进行日照和日照间距（别墅类）的复核一、技术图纸审核得房率*16各层公共面积分摊后（按照当地房地局测绘要求），得房率：高层住宅原则上应大于80%，小高层住宅应大于85%，高层类住宅、公寓式办公应大于75%，高层办公宜大于70%，商业中心宜大于60%消防*17总图中出入口的数量、道路宽度和转弯半径、消防车道设置、消防车道的宽度、消防车道的转弯半径、消防车道的净高要求、消防登高场地大小、布置数量及离建筑距离、建筑的沿街长度及总长等是否满足消防的要求停车、地库出入口与排风井等*18a. 应核对报规地上、地下停车位与景观图纸、地库车位划分深化与验收图纸一致。如有变化，应充分考虑对住户的承诺b. 地下车库层数，停车方式等是否合理？应考虑大地库与住宅地下室脱离还是连通，不同标高的处理。单车停车经济性控制指标原则上控制在30/辆以下（地形复杂的地库和人防地库指标可适当放宽）。中高端物业应考虑人车分流的物业管理模式c. 住宅原则上不应做地下二层停车库，非高端商业办公不应做地下三层停车库。如确实无法满足停车要求，设计院应提交专题分析报告给*集团确认。经适房、低利润项目应尽量减少地下车库的面积（必要时可征询规划部门后采用地面设置远期机械停车方式解决）d. 普通住宅项目因机械式地下停车位不可售及后期运营维护成本高，原则尽量不做。经适房项目由于补贴政策的不同，应充分进行经济性核算，可考虑做机械式停车库e. 住宅地下车库建筑设计宜采用自然通风；商业地下车库的岗亭道闸设置应考虑蓄车位置f. 地下车库车辆出入口如按照双向车道设计，则车道净宽不应小于7.0m，其中侧壁考虑干挂石材时，结构净宽不宜小于7.4m；侧壁为涂料墙面时，结构净宽不宜小于7.1mg. 应确保地库净高大于2.2m，特别是主通道；如确属管线等原因达不到此标高要求，设计院应书面提交*集团确认位置与高度h. 地库出入口应有设置防止路面水进入的措施，如排水沟（或坡道处理等）i. 地下汽车库坡道或自行车坡道两侧为隔墙时，应在坡道两侧做混凝土挡水墙翻边，翻边宽度应为250mm,高度不小于250mm。翻边做法在建筑、结构坡道详图中明确j. 地下室机房应考虑，土建完成后设备的运输安装高度k. 当采用地面停车时，应注意入口踏步、片墙、绿篱、室外消火栓对车辆上下车的影响l. 地库人行出入口、车行出入口、进排风竖井等应由建筑方案设计公司设计，并由景观设计公司优化确认，*集团最终认可。机电*19出正式报批方案前，设计院应在征询供电部门的基础上，对于满足供配电要求的配套建筑已做合理规划与预留，供配电预留空间（参考尺寸）：a. K站（长宽净高）： 13x24x4.5m（上海）16x16x4m（江苏省） b. P站（长宽净高）： 8x16x4m（上海）18x10x4m（江苏省）c. 箱变（长宽净高）： 1.5x2m（上海，具体数据以当地供电局要求为准）d. K站原则上不应设置在地下e. 供配电敏感建筑位置，如K站、P站、箱变等应充分考虑其合理性，减轻对住户的不利影响，同时避免布置在小区主入口区域20各专业施工图阶段应考虑样板区在先行施工完成后的配套总体接入。并在图纸上有具体说明21水泵房不应设在住宅等主体建筑投影范围内，以免噪声或震动引发投诉。给水泵房内不应有污水管穿越一、技术图纸审核安全与技防*22a. 应避免二户阳台、空调板或屋面平台相连，产生不安全因素。如不可避免应采取高栏杆分隔、弧形防护倒刺栏杆、户内技防、公共部位窗增加技防与防盗窗等相关措施。建筑低层区域由于架空层或其他外立面变化（如外凸），住户间有平台或宽线条连接的，也应注意上述问题。b. 封闭管理的小区，沿街商铺和住宅的交接面应封闭处理。人防23a. 人防设计院应提交地下室人防面积优化设计专题报告给*集团确认b. 地下室人防不宜设计高于人员隐蔽的人防等级，住宅项目应尽量争取物资库等级层高*24住宅的建筑层高不宜超过3.6米，小型商业、办公建筑层不宜超过4.5米，大型商场建筑层高不宜超过5.6米。（复式住宅的客厅，独立式住宅和商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧院、体育馆、博物馆、展览馆、独立设置的大卖场等大型公共建筑不受本项限）控高*25a. 应按照政府征询意见严格控制控高（如航空限高、规划限高），并注意是按绝对高度还是按建筑总高度控制b. 建筑屋面设备与任何构筑物高度均应计入控高标高与覆土深度*26根据城市道路的绝对标高、城市排水和土方平衡量的要求，复核并确定小区的道路标高及场地排水方向、室外场地标高、建筑物的0.00标高相当于的绝对标高（吴淞高程、黄海高程、85高程、珠江高程）*27车库顶部覆土深度是否能满足景观设计院和总体管线走向的要求？ 普通住宅项目大面积覆土宜控制在1.2m以内。 是 否无障碍*28无障碍设计是否考虑周全？ 是 否保温29a. 门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致。保温材料及做法是否合理？ 是 否b. 针对目前国家与地方法规，设计院应提交保温材料计算与选择的专题报告（各种方案经济性分析，如窗墙比、K值等）c. 及时跟踪最新规范标准，如有重大修改，应及时出相应修改变更d. 应绘制女儿墙顶的外保温节点做法，防止雨水渗漏单体30报方案的建筑单体平面划分与细节尺寸一旦提交*集团确认后，施工图设计单位应严格执行，不得私自更改*31单体平面图、剖面图在获得审图证后，原则上不得有任何变更。如有不可抗原因必须变更，设计单位须先填写设计变更申请表，获得*集团批准后，方可出变更图纸*32建筑立面任何装饰性构件不得对功能性用房造成视线遮挡33单体平面应与通用图平面复核一致*34报规划图纸中住宅的厨房、商铺的平面分割不得以任何单线或虚线的形式表示，应以墙体方式分割*35会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。备注：入口处为消防登高面，雨棚突出不得超过4m*36标准层如有房型变化，应注意上部房型阳台的落水管落到下层厅、卧等功能空间的使用功能问题37商业如做餐饮功能，应在施工图报审前明确绘制烟道、冷媒管管井等，避免在预测时公共分摊部位不明确造成实测时的面积变化38对于地库大开挖的项目，须绘制地下室顶板平面图，并标明顶板排水坡度。同时，地下室通风竖井、楼梯坡道出入口、上翻梁、降板等必须在该平面图上明确，并注意竖井与敏感部位的间距要求一、技术图纸审核39有夹层或标高较多或局部降板、升板的应注明标高，分别绘制各标高平面图并配以剖面40原则上平、立面有变化的部位，均应绘制墙身剖面图41平面、立面上应将门窗编号标出，立面上门窗开启方面需与门窗表对应一致42应明确绘制屋面防水节点做法43土建内饰标准应满足*集团建造标准（初步划分一次交付和二次内饰施工的界面），预留后期装修的便捷性。44每部电梯均应编号，技术参数应符合建造标准要求，应填写附件一标准电梯参数表，明确是否应预留装修荷载45楼梯形式及疏散宽度是否合理，设计院应提交计算书给*集团确认*46煤气立管设置应在非主立面，并与建筑外墙协调47住宅及公建项目的采光顶应设置溢水口*48住宅及公建项目的会所泳池长度宜为25米，宽度为10米。面向景观面宜做无边泳池处理49住宅、办公、酒店入户大堂入口处地面应防滑处理，宜设置铝合金除尘排水地垫*50屋顶或地面的设备宜统一为灰色外观51室内和室外的交通空间要做好防水及有组织排水措施，室外楼梯侧边须设置挡水翻边，楼梯平台增加地漏52室外连廊伸缩缝除按国标图集做法外，连廊伸缩缝下部增设排水天沟，接入雨水立管53外墙底层0.000标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出0.000标高线不小于200mm，下口低于0.000标高线不小于200mm54阳台、露台、空调搁板、外墙大线脚等部位墙体根部应做C20素混凝土翻边，其高度不应低于墙外侧地坪装饰完成面，且不应小于120mm55门厅门头的基础结构应与主体建筑成一体或采取有效措施减少门厅门头与塔楼沉降差56通道、出入口和人员集中处上方石材铺贴严禁使用湿贴工艺57露天坡道不可采用环氧地坪漆，应采用降搓、马蹄鞍、或沥青路面58地下室应有墙体防结露（或防霉变）技术措施59地下车库地面环氧地坪漆应采用毛面亮光漆二、相关专业审核幕墙审核*60平、立、剖面、墙身大样是否达到建筑预期，设计院建筑专业应在幕墙上述图纸上会签*61石材幕墙塔楼或主体部分厚度宜控制在30mm以内；石材立面排版应充分考虑石材损耗夜景照明审核*62审核效果是否达到建筑预期、布点位置是否合理？ 是 否景观审核*63景观效果是否达到建筑预期？ 是 否64审核总图道路系统、消防登高、转弯半径、消防通道净高等是否符合建筑规范、消防规范 。景观图纸中的道路位置、地面停车位位置与数量、绿化率、集中绿化率等关键指标，是否与建筑报规审招图完全一致？ 是 否其他审核65电梯、钢结构、幕墙、空调设备、供电局、燃气、综合管线设计图最终提交设计成果必须得到设计单位或厂家、土建设计单位会签。三、配合前期测绘技术资料66a. 提供给房地局预实测绘用图纸电子文件应与报规审照图、施工图完全一致（避免由于版本差异造成实施面积与测绘面积有差异的严重后果，设计院应采用合理有效的办法区分图纸版本）b. 预测绘地上或地下总建筑面积，如与报规面积差异较大，设计院应提交相关专项报告向*集团说明情况三、配合前期测绘技术资料67规划公示总平面应仔细审核，须与方案总平面仔细核对四、配合营销技术资料合同所附总平面图与户型图 (设计院项目负责人应二次复核)68a. 销售合同所附图纸、提供住户的白图设计院应严格遵照设计院提交销售（开盘）技术资料内容与要求，同时应有设计院专业负责人、项目负责人双重审核与签字b. 合同所附房产局户型测绘轮廓线应与施工图仔细核对，外轮廓线应确保完全一致c. 提交营销户型图应与报规审照图现场施工图仔细核对，避免因其规划验收与住户投诉。广告单片69提供给广告公司用建筑平面图电子文件应确认与报规审照图、现场施工图完全一致。违章搭建的平面不应出现在任何销售资料中模型70a. 提供给模型公司电子文件应与报规审照图、现场施工图完全一致（避免因图纸版本问题发生模型与现场施工图不一致的问题）b. 模型上各功能用房（如垃圾站、电站、煤气调压站、门卫等）和地库风井通风采光口、车行人行出入口都应明确标注。周边主干道、河道、湖泊、等名称明确标注。如项目分期实施，项目的不同分区明确标注。在整体模型显著位置应标注“此模型仅供参考，以实际交付标准为准”五、经济性分析建筑71a 地下室面积与层高；b 地下室车位面积优化；c 人防面积优化；d 窗地比、节能计算优化结构72a 标准层钢筋与混凝土含量；b 地下室钢筋含量；c 景观覆土取值与地下室机构经济性分析机电73a 总体管线与地下室结构经济性分析；b 机电大系统的初步成本分析【注】打“*”部分为建筑方案设计院自查项。施工图设计院应对所有项进行自查。8