房地产投资的概念.docx

房地产投资的概念：房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。投资性房地产的确认、计量和披露适用企业会计准则第3号投资性房地产（以下简称投资性房地产准则）的规定，房地产租金收入的确认、计量和披露适用企业会计准则第21号租赁的规定。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：（一）投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。根据税法的规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已建完工商品房）的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。企业在首次执行投资性房地产准则时，应当根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权，应当归为投资性房地产。（三）投资性房地产有两种后续计量模式企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。一、 房地产投资的涵义所谓投资，在经济学中被定义为“将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入。然而，投资在其不同的社会形态与经济运行格局下，有着不同的涵义。在资本主义社会，投资通常是指为获取利润而投放资本于国内或国外企业的行为，主要是通过购买国内外企业发放的股票和债券来实现。在社会主义社会，即在社会主义市场经济条件下，投资通常是指购置和建造固定资产，购买和储备流动资产（包括股票、债券等）的经济活动。所以可将之定义为：将一定数量的资金（有形或无形的）投放于某一对象（包括股票和有价证券等），或某种事业，以取得一定收益或社会效益的经济活动。因而投资一词其本身就具有双重涵义，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。投资的形式有多种多样，归纳起来主要有：股票投资、债券投资、银行储蓄、期货买卖和房地产投资五种，而房地产投资是众多投资形式中较为重要的一种。房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。房地产投资是近年来在我国蓬勃发展起来的一种投资形式。随着改革开放以及社会经济的高速发展和社会主义市场经济体制的确定，将不断赋予房地产投资以新的涵义。房地产投资是地产投资和房产投资的总称。在房地产投资中，地产是第一性的，而房产是第二性的。这并不单单是因为房产总是与地产连接在一起，房依地建，地也为房载，是房地不可分离性在物质形态上的反映，在法律上也同时获得了房产的所有权及占用土地的使用权。在经济上，房价也是地价的折射反映。随着我国社会主义市场经济的不断发展和完善，房地产投资已成为广大投资者为获取高额利润或使资产快速增值的重要投资形式。房地产投资总体上可分为房产投资和地产投资两大类，但也可按房地产的不同用途将其分为：工业房地产投资、商业房地产投资和住宅类房地产投资等。按其投资方式分，也包括金融房地产投资（间接性投资如股票等有价证券）和实物房地产投资（直接性投资）。随着我国土地使用制度与经济制度改革的不断深化以及城市房地产商品化和土地有偿使用的逐步推开，实行房屋、土地商品化，按照社会主义商品经营原则，从事房地产的开发、经营将逐渐成为我国的一项重要的投资事业。同时，也给广大投资者带来了许多投资经营的机会。二、房地产投资的特点房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其它投资类型的特点，认识和掌握这些特点，是我们从事房地产投资工作的关键所在。房地产投资是指将资金投入房地产业，即将资金投入到房地产市场。房地产市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响，故而房地产投资具有以下特点：（一）投资成本高房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身特性和房地产经济过程所决定的。首先，土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源稀缺且不可替代，它的供给对人类是有限量的，即其供给弹性趋于零。但人类对土地的需求却是与日俱增的，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，因不能被社会直接利用，而必须投入一定的人力、财力和物力进行开发，如“三通一平”、“五通一平”等；加之房地产市场中的价格竞争，如土地的拍卖、招标，尤其是城市土地的拍卖，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额相对较高。其次，房屋建筑的高价值性。这是由于房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需要有大批工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械设备等，从而造成房屋建筑成本高于一般产品成本。另外，由于房地产建设周期长，占用资金大而需要支付大量的利息等原因，也增加了房屋建筑物的成本价值。（二）投资回收期长房地产投资不是一个简单的购买过程，还要受到房地产市场各个组成部分的制约，即：土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场组成部分的制约。一旦将资金投入于房地产市场，就要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。一般来说，开发一宗房地产，从选择地块到贷款、筹资、规划设计、兴建完工，直至出售（或出租）需35年时间。靠出租获得租金收回投资则时间更长。（三）投资风险性大由于房地产投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。一旦投资失败，资金不能按期收回，企业或个人就会陷于资金窘迫之中，甚至由于债息负担沉重、入不敷出、负债开发，严重影响其生存和发展。房地产投资风险主要存在于以下几个方面；1购买力风险。假如社会经济处于滑坡阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升，此时将直接影响到人们对房地产的消费能力，购买力水平下降，建成的房屋销不出，就会导致房地产投资者经济上的损失。购买力风险是威胁房地产投资的主要风险因素之一。2变现风险。变现风险是指投资产品在没有压低价格情况下（不低于市场价），能迅速将其兑换成现金的可能性。由于房地产不像一般商品那样可以轻易脱手，也不像股票、债券等证券那样可以分割买卖，随时交易，短时间内兑现，所以房地产交易不可能在短时间内完成。因而，其资金就很难在短期内变现，只能等待合适的机会，在房地产市场形势较好的情况下，才能使投资变现。对房地产投资者而言，要多赚钱，就得适当考虑放弃变现性，井要具有抗变现风险的能力，否则会遭受经济上的损失。3经营性风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素。房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点、开发经营的条件的变化以及投资者的决策行为和水平、经营者的经营管理才能和水平等所致。针对这些，房地产投资者应加强对这一复杂而特殊市场的调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，熟练业务，提高投资决策及经营管理水平，以减少经营性风险。4社会性风险。房地产市场形势好坏以及投资效果如何均与社会政治、经济发展的趋势休戚相关。房地产价格的涨跌受到该地区政治是否稳定，经济是否衰退的直接作用和影响。房地产投资者应以较长远的目标审视房地产市场，在认清社会政治、经济形势的情况下，深入学习房地产的有关政策、法规和市场知识，以增强房地产投资的社会性风险意识。5自然风险。自然风险是不可抗拒的。自然灾害所带来的风险，如地震、洪涝、火灾等自然因素也会使投资者遭受损失。此外，环境污染和土地退化等也会使房地产产生贬值，使投资者受到损失。如何提高抗自然灾害意识，利用高科技手段预防自然灾害的发生或减少自然灾害所带来的损失，这是有待于广大从事房地产投资和开发经营者及科研工作者研究的课题。（四）投资收益性好与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资学风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。正因为房地产投资这种高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资于此行业，从而抵消了房地产投资者对房地产投资风险的畏惧感，调动了投资者对房地产投资的积极性，促进了房地产业的蓬勃发展。投资回报率：目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为： 租金回报率每月租金收益12/购房总价 举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。那么计算租金回报率300012/4200008.6 这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 中原地产的从业员建议，投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为：投资回报率（每月租金收益按揭月供款）12/（首期房款期房时间内的按揭款） 以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率（3000-2000）12/1300009.2 这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。 目前广州房地产市场上，住宅投资回报在6以上，视为可接受的回报率，8以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出，虽然，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。