房地产开发企业的成本控制.doc

房地产开发企业的成本控制目前，国内外房地产开发商共同面临着如何求生存、求发展，这也是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。为了实现生存发展的需要，企业应通过内部挖潜、加强成本控制等方式来谋求利润。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工过程管理、合同管理、竣工结算等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产企业对此应有清醒认识。 下面就笔者数年在房地产行业从事成本控制的经历谈一些粗浅的认识： 一、项目在设计阶段的成本控制 我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制，却把成本管理的主要精力花在项目的施工阶段，而在这个阶段木已成舟，进行成本控制事倍功半、收效甚微。应该认识到设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%90。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，不注重加强成本控制，设计保守不合理，浪费大。因此在设计任务书中要明确对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支），真正实现成本管理的综合性和全程性。 1.实行设计招标，择优选择设计方案和设计单位。在选择设计单位的时候，要引进竞争机制，同时加强招标管理工作。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标。通过设计招标择优选择优秀的设计单位和设计方案。从而确保设计的先进经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计出现问题而造成的返工和增加建设成本。 2.实行限额设计。积极推行限额设计，健全设计经济责任制。工程项目的限额设计是建设项目实施过程中行之有效的控制方法，亦是控制建设投资规模的有效措施之一。设计人员接到设计任务书后，应先将投资分解到各个专业，然后再分解到各单项工程和单位工程，作为设计造价控制目标。设计人员应注意三算对比控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。 3、施工图审查。施工图设计是设计工作的最后一个环节，所以，要对于设计单位的图纸质量在设计交底的基础上进行全面的审核工作。一般在比较成熟的房地产公司，各个部门设置的都比较齐全。这时候就要召集工程部、预算部等相关部门进行集体会审，发挥集体的智慧。对于各个专业之间图纸的矛盾尽早发现，尽早提请设计单位进行修改，提高设计质量，避免因图纸设计考虑不周而带来的额外成本支出。 二、在招标阶段成本控制要点 工程造价的计价具有多次性特点，而工程价格形成的主要阶段是招投标阶段。在我国目前推行工程量清单招标，工程量清单招标实行了量价分离、风险分担，即招标人承担量的风险，投标人承担价的风险。审查施工单位的投标报价是组织招标工作的核心。 1、招标前资格审核。初选投标对象，防止不合资条件者搅局。采取资质预审机构与招标其他机构相对分离的方式和集体研究会审的机制。在符合工程项目要求的资质范围内对投标人进行优选，重点考察投标人资信、实力和业绩，优中选优，把好关口。找到一个可靠的投标单位不是仅仅看对方所提供的企业生产经营信息，如果时间条件允许的话，还应对初审合格投标单位进行实地考察。信誉良好、实力雄厚的施工单位对于开发企业以后的成本管理能够起到一定的保障作用。因此，要求施工单位要具有足够的技术资金等实力，并能够满足招标文件要求的最低资质等级。 2、确定中标单位。我国从2000年1月1日起实施中华人民共和国招标投标法，该部法律规定了适用市场经济发展的管理制度，对以往的招标投标体制作出了新的规定。2000年7月国家建设部等七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定12号令，第一次明确了“最低价中标”的原则。这里的最低价指的是企业所能够承受的有理由可信的一个最终报价。推行无标底招标，合理低价中标法，无疑对于开发商的成本控制具有积极意义，开发商可以利用最少的投资而得到功能齐全的建设实体。但如何判定投标人低于成本报价，以及在众多分项报价中如何判定属低于成本的不平衡报价是评标过程中的难点，也是易出现人为操控的地方。因此实施过程中还需不断的总结、完善，应探索制订出招投标人都能够接受的低于成本报价的判别方法和标准，使该方法真正体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。 三、施工阶段成本控制 尽管依据有关资料，在这一阶段影响工程投资的比例大概只有10左右，但是这一阶段却是资金大量投入的阶段，如果不加强控制，就会产生投资失控，从而超过预期的目标成本，产生投资浪费。 1、工程变更管理：由于工程的建设周期长，涉及的经济关系和法律关系复杂，受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与招标投标时的情况相比会发生一些变化，因此在施工过程中间很难避免的出现工程变更。而当变更不可避免时，应从成本控制的角度按照以下原则：如果出现了变更，应当尽快变更；工程变更后，要尽快的落实变更，否则只会扩大变更带来的成本损失；对于变更所涉及岛的费用要进行及时的估算，以便在以后的工程成本动态控制中做到心里有数，防止超过目标成本。 2、签证单管理：引起现场签证发生的原因有各种各样，现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作。首先要严格现场签证管理。使现场第一线的工程管理人员牢牢树立成本控制的意识，要认识到签证是一件很严肃的事情。其次，对于涉及到成本费用变化的签证单都要经过成本控制专业人员的初步估算，估算出签证对于总成本的影响大小，做到心中有数。必要时，可以发出成本控制预警提示，从而对下一步的工程施工方案或者设计进行必要调整。 3、妥善处理索赔：工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。应该看到索赔是一种经济（或者工期）补偿行为，而不是惩罚，索赔的损失结果与被索赔人的行为并不一定在法律上构成因果关系，正确的开展索赔有利于促进双方加强内部管理，严格履行合同，合理确定工程造价。索赔工作要按合同规定的程序进行，在实际工作中间遇到的大多是承包商向开发商的索赔。站在开发商的角度，也应该进行合理的反索赔，以合法合理的手段的保护自己的权利受益。这就要求在施工过程中要收集各种信息资料以及隐蔽各种验收记录以及工程质量文件，做到有理有据。 四、加强合同管理，严格控制合同变更 合同就是约束双方当事人明确各自的“责”、“权”、“利”关系并受法律保护的文件。必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。开发商必须重视合同以及合同管理。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性。每个建设工程无论大小或是所处的阶段，一般工程款项的支付都是以各式各样的合同为前提依据的，由此可见合同在成本控制方面所处的重要地位。 1、合同签订的严谨性。作为成熟的开发商，要形成合同签订的流转制度，即：在签订合同时，要在公司内部各个部门之间进行会签，发挥各部门的专业优势。这就要求各个相关部门必须熟悉建设工程施工条款，了解建筑行业的一般惯例和习惯规范。全面提升企业合同管理人员的素质，包括他们的思想水平、法制水平、文字能力和业务能力。比如财务部主要针对付款条件的审核，成本部主要审核合同造价条款以及成本控制，工程部主要审核工程质量条款等等。合同应力求细致严密，工期合理，尽量减少甲乙双方责任不清产生日后扯皮现象。我司在这方面已比较完善。 2、合同的动态性管理。所谓动态性就是注重履约全过程的情况变化，及时对合同进行修改、变更、补充或者中止甚至终止。有效的预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用支出。不要以为合同签订就是万事大吉，将合同束之高阁，不对合同的履行进行严密监控，很有可能就会因为合同的管理不善而使得成本增加。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。 五、竣工结算阶段的成本控制 工程竣工结算是指承包商按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经质量验收合格，并符合合同要求后，向开发企业进行的最终工程价款结算。工程项目竣工结算是整个工程造价控制的最后一环，竣工结算应是对整个项目工程实际造价的真实反映，也是对于开发企业制工程造价能力的考验。该阶段也是成本控制的重要环节。 1、首先结算内容要符合招标文件以及合同条款。即：只有符合招标文件以及合同条款的内容才可以作为结算结算依据，才能列入竣工结算；其次，应按合同约定的与结算相关条款对工程竣工结算进行审核。 2、核实变更签证和检查隐蔽验收记录。签证单是施工单位在结算时候争取更大利润的惯用手段。对于所有的签证单都要核实其合理性、有效性和必要性，对于设计变更，要有设计、校审人员签字并盖公章，经建设方和监理工程师审查同意。结算审核时应核对隐蔽工程验收记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算。对于这类书面资料，最好采用三级审查方式：即首先由监理公司初审，剔除结算书中不合理之处，再由建设方现场工程部做好复审工作，最后送到成本部门进行终审，以提高效率。 3、工程量计算的审核。工程量是工程造价计算的基础，是施工单位计算工程造价的重要环节，审计人员不仅要熟练掌握工程量的计算规则，还应对整个工程的设计和施工有系统的认识。结算工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证单等进行核算，并按规定的计算规则计算工程量。应该对容易产生计算工程量出入的作为重点审查，比如：土方、基础、砌体、钢筋以及混凝土、装饰装修等。 4、定额套用和取费的审查。定额单价是定额子目所耗用的人工、材料和机械费用的指令性指标。一般的项目可直接套用，少数项目需要换算。对直接套用单价的主要审查其有无错套、高套。由于换算项目越来越多，所以，要加强换算子目的验算审核。关于取费主要审查有无抬高取费基数，取费类别是否与招标文件和承包合同的要求一致。 总之，由于房产项目开发周期较长，投资额巨大，成本管理与造价控制是一项复杂而烦琐的系统工程。要有效地控制建设工程造价，就要把控制重点转移到建设前期的投资决策和设计阶段，尤其应抓住设计这个关键阶段，以取得事半功倍的效果。加强对工程造价的主动控制，强化全过程的动态管理和监督，对进一步提高建设工程项目投资效益具有很重要的意义。