重庆铭鼎养老护理院可研

文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告重庆铭鼎房地产开发有限公司二一三年十二月71 / 76目 录1总论11.1项目概况11.2业主概况21.3编制依据21.4编制原则21.5主要研究内容21.6项目主要技术经济指标31.7简要结论42项目建设背景及必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性93建设规模和建设内容123.1建设规模123.2建设内容134项目选址及建设条件144.1项目选址144.2建设条件155建设方案设计175.1建筑设计的指导思想与原则175.2建筑方案175.3室内装修225.4给排水设计235.5电器设计245.6绿化部分255.7其它零星工程部分266消防276.1设计依据276.2消防给水排水276.3化学消防276.4消防评价287节能分析297.1设计依据297.2项目能源消耗种类及数量分析307.3项目所在地能源供应状况分析317.4建筑节能设计317.5节能节水措施327.6电气节能措施328项目实施计划338.1实施原则及步骤338.2运营模式338.3机构设置及定员348.4项目建设周期348.5项目实施进度安排358.6项目管理机构358.7项目建设各方关系368.8项目的招标方式和招标组织形式379投资估算399.1投资估算依据及范围399.2投资估算说明399.3估算结果409.4资金筹措409.5投资计划4110财务评价4210.1评价依据、原则和假设条件4210.2基础数据及测算4310.3现金流量分析4510.4盈利能力分析4510.5财务分析4510.6财务评价结论4611社会影响评价4711.1社会影响分析4711.2互适性分析4811.3社会风险分析4912环境影响评价5012.1环境保护标准5012.2拟建项目对环境的影响分析5012.3环境管理5313风险分析5413.1主要风险因素的识别5413.2风险程度分析5513.3风险评估5613.4敏感性分析5613.5防范和降低风险措施5714结论及建议5814.1结论5814.2建议58附表1：总投资估算表59附表2：投资计划与资金筹措表59附表3：建设期利息估算表59附表4：贷款偿还计划表59附表5销售收入、销售税金及附加估算表59附表6：总成本费用估算表59附表5：流动资金估算表59附表7：利润测算表59附表8：项目投资现金流量表591 总论1.1 项目概况（1） 项目名称：重庆铭鼎养老护理院建设项目（2） 项目业主：重庆铭鼎房地产开发有限公司（3） 项目地址：重庆市南岸区南山脚下峡口镇西流村（4） 建设性质：新建（5） 建设内容及规模本项目总用地面积约667000平方米，建筑用地面积约70000平方米，建筑面积约13340平方米，整个养老护理院容积率约为0.2，用三到五年时间分三期完成整个养老护理院项目。建设内容主要包括：餐厅（大500平方米、小100平方米、另设若干单间）、活动室（250平方米）、游泳池（1500平方米）、护理院大门、医务室（含10个病床300平方米）、老人居住室（单间150个*20平方/间、双人间600个*30平方/间、三人间500个*40平方/间、寓居别墅20栋*250-300平方米/栋）、资料室（250平方米）、会议室（1000平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（200平方米）、健身房350平方米、运动场（20000平方米含篮球场1、网球场2、门球场1、乒乓球台6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。（6） 项目总投资项目总投资为60000.55万元。1.2 业主概况于2012年3月组建成立，注册资金2096万元，开发资质为二级，现有中级以上各类职称人员56人。公司通过不断探索，不断学习国内外先进的房地产开发管理经验和模式，总结出了符合铭鼎自身管理实际的科学管理制度，我们根据不同的消费群体，不同的业主构成，创造出不同的房地产开发管理服务模式。公司下设项目开发部、行政部、财务部、后勤部、总工办、销售部，以“不断的提高、不断的创造”为经营理念，以“时时努力、事事关心“为管理要求，铸就了一支高起点、高素质、创新精神强的员工队伍，公司正在开发实施的”铭鼎江山水岸“小区占地200余亩，计入容积率的面积为47万多平方米。铭鼎房地产公司依托人才，加大工程建设的科技含量，向住宅的生态化、智能化发展，体现人与自然的完美结合，为居民提供绿色生态、智能安全、健康文明的温馨家园，争取为城市建设和经济发展做出更大贡献。1.3 编制依据（1） 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2） 老年人建筑设计规范JGJ 12299（3） 老年人居住建筑设计标准GBT 50340-2003（4） 老年公寓和养老院设计指南（5） 中国老龄事业发展十二五规划（6） 重庆市老龄事业发展“十二五”规划（7） 重庆市社会养老服务体系建设规划（20112015年）（8） 重庆市南岸区茶园新城区控制性详细规划（9） 其它相关基础数据和材料（10） 编制人员调查的有关资料、数据和材料1.4 编制原则（1） 符合南岸区茶园新城区总体发展规划；（2） 满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；（3） 建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。1.5 主要研究内容（1） 项目建设背景及必要性研究；（2） 项目场址和建设条件分析；（3） 建设规模和建设方案（4） 组织机构与项目管理；（5） 投资估算和资金筹措方案；（6） 财务分析和项目效益评价；（7） 项目风险性分析（8） 可行性研究结论（9） 项目建设中需要注意的其他问题1.6 项目主要技术经济指标表 1-1 项目主要技术经济指标汇总表序号项 目计量单位数值所占比重(%)一项目概况1总用地面积亩1000.00 2总建筑面积m2133400.00 4容积率0.20 5绿地率39.99%二投资数据总投资万元60000.55 1工程费用万元39050.23 2工程建设其他费用16264.59 3预备费万元2765.74 4建设期利息万元1920.00 三筹资数据1业主自筹万元32400.42 54.00%2银行贷款万元10000.00 16.67%3民政补贴万元1200.00 2.00%4滚动资金万元12000.00 20.00%5贷款利率（年）6.40%四收入与成本数据1总成本费用万元169939.37 2经营收入万元323503.90 3经营税金及附加万元24928.96 4经营成本万元112726.87 5利润总额万元258289.08 6所得税万元64572.27 7税后利润万元193716.81 五财务评价指标1 税后财务内部收益率18.83%2 税后财务净现值万元35219.50 年折现率103 税后静态投资回收期年7.67 4 税前财务内部收益率24.08%5 税前财务净现值万元58266.43 6 投资利润率16.14%7 投资利税率21.52%8 盈亏平衡点31.30%9 盈亏平衡点万元141888.07 1.7 简要结论本项目的建设符合重庆市以及南岸区老龄化的需求，项目的建成将提高重庆市社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。因此项目建设是必要的。本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水平具有积极意义，社会评价良好，项目建设是可行的。2 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 中国和重庆老龄化问题及滞后的养老体系矛盾我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老年人口已达1.6亿，占总人口的11%，,这一比重仍有上升趋势；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。然而，我国老龄事业总体上滞后于人口老龄化的要求和社会经济发展。老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。目前，重庆老年化程度居全国第六位，60岁以上老年人口已达539.8万人，占全市总人口的16.36%，老龄化形势十分严峻，预计到2015年，全市65岁以上老年人数将占到人口总数的20%，即每5个人中就有1个老人，这是全市面临的现实问题。截至2012年底，全市有社会养老服务机构1297家，共有床位数近10万张，平均每百名老年人不足1.6张，据抽样调查，需要机构养老服务的人数占老年人口总数的5%左右，占老龄人数的5%左右，需新增床位15万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓1500多家。2.1.2 中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）提出中国老龄事业发展的重点是“加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐，把老龄事业推向全面发展的新阶段。同时，要调动社会各方面的积极性，建立多元化的老龄事业投入机制。”同时，中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）中还明确提出主要任务：（1）重点发展居家养老服务。建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖。培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。大力发展家庭服务业，并将养老服务特别是居家老年护理服务作为重点发展任务。积极拓展居家养老服务领域，实现从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急救援等方面延伸。（2）大力发展社区照料服务。把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。（3）统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。2.1.3 重庆市社会养老服务体系建设规划（20112015年）重庆市2012年9月出台的社会养老服务体系建设规划（20112015年）提出了发展目标：到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。全市养老服务床位达到19万张，每千名老人拥有养老床位达到30张；居家养老和社区养老服务网络基本健全。同时提出了主要任务：大力发展养老服务机构。重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设。每个区县（自治县）至少建有1个床位300张左右，设施齐备、功能完善的综合性社会福利中心（含光荣院），优先解决五保老人、“三无”老人、孤老优抚对象集中供养和低收入的高龄、独居、失能等困难老人的照护问题；市级和区域性中心城市至少建有1个具有实训功能、为失能老人服务的示范性养老服务机构，发挥其在养老服务中的培训指导和示范带动作用，解决高龄、失能老人的照护问题。积极支持“公建民营”和“民办公助”。新建或原经营管理差的公办养老服务机构，可探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。完善政府宏观管理、社会力量主办、养老服务机构自主经营的养老服务业管理机制和运行机制。促进养老服务机构规模化、品牌化、连锁化经营，提高养老服务机构竞争力。积极支持“公建民营”和“民办公助”。对新建或原经营管理差的公办养老服务机构，我市将探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。而重庆的养老服务机构讲将全部获得政府资金支持。2.1.4 民间资本参与养老机构建设相关政策在日益增长的机构养老需求和公办养老院扩容难的双重挤压下，中国政府吸引民间资本参与养老机构建设的政策取向由来已久。2000年以来，我国陆续出台了关于加快实现社会福利社会化意见关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见等文件。2010年，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见中明确表示，要通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。除去语焉不详或者因为太过笼统而无法落实到位的优惠政策，目前国家和重庆市政府关于养老院的优惠政策主要有：（1）政府部门、企事业单位、社会团体及其他组织等投资兴办的福利性、非营利性养老机构，手续齐全可免征自用房产的房产税、城镇土地使用税，有的甚至还免征养老服务营业税、车辆使用税等。（2）重庆每年给予150张床位以上的社会养老机构进行补助，社会力量每兴办一个床位，政府给予4000元的补贴。（3）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。（4）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。（5）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。（6）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是解决重庆市人口老龄化趋势的需要2011年重庆市65岁及以上人口所占比例达到11.57%，比上年上升0.01%个百分点，下表是重庆市2007年-2011年人口结构。表 1-1 重庆市2007年-2011年人口结构表2007年2008年2009年2010年2011年2012年14岁以下19.319.2419.0617.0816.8916.4514-64岁69.569.5169.5671.4671.5471.7266岁及以上11.211.2511.3811.5611.5711.6数据来源：重庆市各年统计年鉴从表中数据可以看出，老龄化人口一直呈现上升的趋势，如此大的老年人口比例要求相应配套的老龄养护中心。而本项目所建的护养中心主要针对中端、兼顾高端老年护养，符合广大社会需求，填补大众老年人的护养空白。2.2.2 是完善老年保障体系的需要关注社会弱势群体的生存状态是社会公平的重要内容，关注老人的生活质量和居住环境是社会进步的必然。一方面，“四二一”型家庭大量出现并将逐渐成为主流，家庭养老功能逐渐弱化；另一方面，现有社会养老体系又十分脆弱，社会化养老覆盖率低，老人居住质量较低，提高老年养护保障制度显得非常迫切。城市老年人养护问题作为老年保障体系的一部分，理应符合经济、社会发展水平，问题解决得好，可以进一步帮助完善我国老年保障体系，当社会动用资源、人力来组织、支持老年保障时，它在广度上和深度上就远远超过政府福利制度所能提供得保障，不仅使全社会福利水平得以提高，而且对老年保障体系更进一步完善有很大帮助。本项目的实施能够进一步完善老年保障设施，具有极大的社会意义。2.2.3 是满足当下独生子女养老模式的需要目前国家计划生育政策仍未放开，加之随着经济发展，人们生育观念的转变，逐步淡化“不孝有三、无后为大”的中国式“孝经”观念。在当下国情下，独生子女越来越多，今后由两个独生子女组成的小家庭将越来越多，他们理论上将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上或是精力上，都是一个较艰巨的任务。而城镇里大多数老年人都有自身的经济来源，或退休金或养老保险金，在子女给予一定经济资助的基础上送老年人进敬老院，是顺理成章被当下社会所接受以及推崇的。小结：随着地区人口老龄化加速以及人们生活水平的提高和观念的转变，养老护理院的社会需求广阔，发展潜力巨大。养老护理院的建成既能满足个体需要，又满足了当下独生子女养老模式的需要，可见，该项目的实施是非常必要的。 3 建设规模和建设内容3.1 建设规模本项目总用地面积约667000平方米，建筑用地面积约70000平方米，建筑面积约13340平方米，整个养老护理院容积率约为0.2，用三到五年时间分三期完成整个养老护理院项目：（1）一期项目一年半时间：投资人民币三亿元完成项目拆迁、道路和中心广场、招待所、供水配电设施等，并建成中高档两个层次的养老护理院、配套设施及招待所、行政办公楼130000平方米，初步满足2500位老人的居住和疗养。（2）二期项目一年半时间：投资一亿五千万元人民币完成院内人工湖建设、沿湖经济作物公园、野生蜂蜜养殖场、老年娱乐设施、保健康复医疗中心、景观园林等。（3）三期项目半年到两年时间：投资人民币一亿五千万元完成垂钓场、老年体育活动中心、老年书画院、高档临时寓居所等配套附属设施。三期项目完成后，整个项目以公园形式对外开放经营，同时让养老护理院内的老人接触外界，参与外界活动。届时，养老护理院将成为现代养生及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、疗养、娱乐、学习、保健、康复、医疗于一体。3.2 建设内容建设内容主要包括：餐厅（大500平方米、小100平方米、另设若干单间）、活动室（250平方米）、游泳池（1500平方米）、护理院大门、医务室（含10个病床300平方米）、老人居住室（单间150个*20平方/间、双人间600个*30平方/间、三人间500个*40平方/间、寓居别墅20栋*250-300平方米/栋）、资料室（250平方米）、会议室（1000平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（200平方米）、健身房350平方米、运动场（20000平方米含篮球场1、网球场2、门球场1、乒乓球台6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。4 项目选址及建设条件4.1 项目选址4.1.1 茶园新区暨峡口镇基本情况茶园新区管辖范围约41平方公里，控规范围24.5平方公里。控规区域建成区面积6.4平方公里，在建区8.9平方公里，可用区面积约9.2平方公里。茶园新区地处重庆主城区东南，与两江新区隔江相望；三山一江环抱的茶园新区是主城新兴宜居城市，是南岸区新的政治、文化和经济中心。按照规划，茶园新区城市与经开区产业将互动发展，未来人口规模达100万以上，将建成生态环保、交通便捷、智慧宜居、功能完备的创新型城市。峡口镇位于南岸区北部，镇驻地大兴场，辖区东与广阳镇接壤，南邻迎龙镇、长生桥镇，西连南山街道，北濒长江，幅员面积23平方公里，距区政府8千米。全镇辖2个城镇社区、9个行政村，户籍人口6166户16987人，其中农业人口14687人，是一个典型的农业镇。盛产柑橘、枇杷、各类花卉苗木和多种长江鱼。4.1.2 项目场址项目地点位于南岸区峡口镇西流村，紧邻高速发展的茶园新区，空气清新、地理位置优越，交通方便，距茶园新区管委会仅10分钟车程，项目区域背靠称之为“重庆肺页”的重庆南山风景区。4.1.3 土地性质铭鼎养老护理院项目规划占地面积1000亩，成长方形阶梯状布局，地块中心为深沟，地质稳定，土地性质全部为村集体土地。4.2 建设条件4.2.1 水文地表水资源主要是江河溪流带来的过境水。多年平均过境水总量为年3447.5亿立方米，其中，一是长江过境水，二是三条小溪河，年拥水量4048万立方米，其余为区内其他地表径流水。地下水资源839.3万立方米，其中南泉背斜上的鸡冠石文峰一线最丰富，达516.8万立方米，是区内地下水开采的重点地区。地下矿泉水现有五个采点：鸡冠石、黄桷垭清水溪、涂山、黄山和长生桥，皆为偏硅酸饮用天然矿泉水，地下热水有采点三个：鸡冠石慈母山，单井日涌水量1000吨，水温40C；南山街道（原南山镇）铜锣峡竹林沟，单井日涌水量4000吨，水温42C；海棠溪海棠晓月小区，单井日涌水量2000吨，水温53C，其为距主城区中心最近的天然热矿泉。4.2.2 气象南岸区地处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，冰雪少，风小日照少，湿度大，云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温18.5C，无霜期347天，降雨量1097.8毫米，雾日67.8天。4.2.3 地貌及地震南岸区位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟 江北向斜、重庆向斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。低山主要分布在南山街道（原南山镇、黄桷垭镇）、广阳两个街镇，一般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5米。据1：400万中国地震裂度区划图（1990），工作区地震基本烈度为度，本区地震动峰值加速度值为0.05，特征期为0.35s。线路区及其周边无滑坡、泥石流、断层破碎带、岩溶等不良地质现象。4.2.4 交通南岸区交通便捷，基础设施进一步完善。已建成的重庆长江大桥、鹅公岩长江大桥、大佛寺长江大桥、菜园坝长江大桥、朝天门长江大桥、慈母山隧道，横跨区内，在建的南山隧道、弹广路 、重庆东水门长江大桥，规划筹建的鱼嘴长江大桥、郭家沱长江大桥、寸滩长江大桥和两江隧道。加上运营的重庆长江索道，将构成重庆市最具特色的现代立体交通网。城市轨道交通方面，南岸区内轨道交通三号线2011年12月起开通运行，轨道交通六号线 2013年开通。另外规划有轨道交通四号线、轨道交通八号线和轨道交通环线等。5 建设方案设计5.1 建筑设计的指导思想与原则5.1.1 指导思想建筑符合适用、安全、卫生、经济、环保等要求的同时，满足老年人生理和心理两方面的特殊居住需求。建筑的设计应适应我国养老模式要求，在保证老年人使用方便的原则下，体现对老年人健康状况和自理能力的适应性，并具有逐步提高老年人居住质量及护理水平的前瞻性。5.1.2 设计原则（2）满足老年人居住人性化的功能要求；（2）满足老年人生活居住无障碍设计的功能要求；（3）满足消防及日照要求；（4）体现“规模适度、功能齐备、布局合理”的集约化原则，最大限度地利用现有资源并共享；（5）体现内在功能美与外在形式美的有机结合。5.2 建筑方案5.2.1 建筑设计依据老年人建筑设计规范JGJ 12299老年人居住建筑设计标准GBT 50340-2003建筑设计防火规范GB40016-2006业主提供1：500地形图；业主设计任务要求；国家现行相关规范。5.2.2 总平面布置 （1） 总平面布置原则 基地选址应交通方便，基础设施完善，临近城市医疗点，环境优美，远离噪声和污染源，地形地貌平整，不宜有过大、过多的高差，用地规模宜考虑远期发展。主要出入口宜设在城市次要道路上，道路设计应简洁流畅，方便救护车、消防车及轮椅通行。主要道路应有足够的夜间照明设施，并有明显的交通标志。 主要建筑(居室、主要公共活动场所)应有良好的朝向和景向，处于公用服务用房的上风方向。每两幢主要建筑之间宜设长廊联系。 规划结构完整，功能分区明确，建筑与室外环境有良好的结合。辅助建筑应与主要建筑联系方便，避免噪声及废气对主要建筑的影响。 主要用房冬至日满窗日照有效时间不应少于3h，养老设施建筑的间距不得小于建筑物高度的1.5倍，且最小间距不得小于12m。养老设施的容积率，不应大于0.3。老年人室外活动场所应地势平坦，朝阳通风，并设有座椅。 （2） 总平面布置 该项目总用地面积1000亩；南部为生活区，布置有老人居住楼、公寓楼、医务室、员工宿舍等；东部为办公区，布置有办公大楼；西部为生活锻炼区，布置有游泳池、健身房、运动场等；北部为对外开放区，布置有观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等等；东南部为生活附属区布置食堂、招待所。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。 （3） 竖向规划 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。5.2.3 建筑设计（1） 建筑物的出入口出入口有效宽度不应小于1.1m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.5m。出入口内外应有不小于1.5m1.5m的轮椅回转面积。建筑物出入口应设置雨篷，雨篷的挑出长度宜超过台阶首级踏步0.5m以上。出入口的门宜采用自动门或推拉门；设置平开门时，应设闭门器。不应采用旋转门。出入口宜设交往休息空间，并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近，呼叫按钮距地面高度为1.1m。（2） 走 廊走廊两端设有不小于1.50m1.50m的轮椅回转面积。公用走廊应安装扶手。扶手单层设置时高度为0.800.85m，双层设置时高度分别为0.65m和0.90m。扶手宜保持连贯。墙面不应有突出物。灭火器和标识板等应设置在不妨碍使用轮椅或拐杖通行的位置上。门扇向走廊开启时宜设置宽度大于1.30m、深度大于0.90m的凹廊，门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.40m。走廊转弯处的墙面阳角宜做成圆弧或切角。公用走廊地面有高差时，应设置坡道并应设明显标志。（3） 公用楼梯公用楼梯的有效宽度不应小于1.20m。楼梯休息平台的深度应大于梯段的有效宽度。楼梯应在内侧设置扶手。宽度在1.50m以上时应在两侧设置扶手。扶手安装高度为0.800.85m，应连续设置。扶手应与走廊的扶手相连接。扶手端部宜水平延伸0.30m以上。不应采用螺旋楼梯，不宜采用直跑楼梯。每段楼梯高度不宜高于1.50m。楼梯踏步宽度不应小于0.30m，踏步高度不应大于0.15m，不宜小于0.13m。同一个楼梯梯段踏步的宽度和高度应一致。踏步应采用防滑材料。当设防滑条时，不宜突出踏面。应采用不同颜色或材料区别楼梯的踏步和走廊地面，踏步起终点应有局部照明。（4） 户门，门厅户门的有效宽度不应小于1m。户门内应设更衣、换鞋空间，并宜设置座凳、扶手。户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面调节。户门宜采用推拉门形式且门轨不应影响出入。采用平开门时，门上宜设置探视窗，并采用杆式把手，安装高度距地面0.800.85m。供轮椅使用者出入的门，距地面0.150.35m处宜安装防撞板。（5） 户内过道过道的有效宽度不应小于1.20m。过道的主要地方应设置连续式扶手；暂不安装的，可设预埋件。单层扶手的安装高度为0.800.85m，双层扶手的安装高度分别为0.65m和0.90m。 过道地面及其与各居室地面之间应无高差。过道地面应高于卫生间地面，标高变化不应大于20mm，门口应做小坡以不影响轮椅通行。（6） 卫 生 间卫生间地面应平整，以方便轮椅使用者，地面应选用防滑材料。卫生间入口的有效宽度不应小于0.80m。宜采用推拉门或外开门，并设透光窗及从外部可开启的装置。浴盆、便器旁应安装扶手。卫生洁具的选用和安装位置应便于老年人使用。便器安装高度不应低于0.40m；浴盆外缘距地高度宜小于0.45m。浴盆一端宜设坐台。宜设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。（7） 公用卫生间公用卫生间和公用浴室入口的有效宽度不应小于0.90m，地面应平整并选用防滑材料。公用卫生间中应至少有一个为轮椅使用者设置的厕位。坐便器安装高度不应低于0.40m，坐便器两侧应安装扶手。厕位内宜设高1.20m的挂衣物钩。宜设置适合轮椅坐姿的洗面器，洗面器高度0.80m，侧面宜安装扶手。（8） 阳 台应设阳台。阳台栏杆的高度不应低于1.10m。老年人设施的阳台宜作为紧急避难通道。宜设便于老年人使用的晾衣装置和花台。5.3 室内装修整个项目在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温等基本要求下，建筑内部墙体阳角部位，做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部作0.35m高的防撞板。室内墙面采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料，所有大楼均设计残疾人通道。老年人居室不设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标应强调功能作用，应醒目、易识别。5.4 给排水设计5.4.1 设计依据（1） 室外排水设计规范GB50014-2006（2） 室外给水设计规范GB50013-2006（3） 建筑设计防火规范GBJ16-87（2001版）（4） 建筑给水排水设计规范GB50015-2003（5） 城市工程管线综合规划规范GB 50289-98（6） 重环发关于排放生活污水执行国家有关问题的通知（7） 渝环发重庆市环境保护局关于加强房屋开发建设项目环境保护管理工作的通知5.4.2 给水设计由市政给水管网引DN150给水管至养护中心给水系统，其市政供水压力可直接对各栋建筑供水。给水系统采用下行上给方式，最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。支管水压大于0.35MPa者设减压阀。给水管采用PP-R管，热熔连接。5.4.3 排水设计排水体制:雨、污水分流制。污水量:按生活水量的90%计。 雨水量:按重庆市暴雨强度公式计算：q=2822(1+0.775lgP)/(t+12.8P0.076)0.77 l/S.HaQ= q F其中设计重现期p=1年，综合径流系数=0.7，地面集水时间10分钟，估算雨水量为0.8立方米/秒。雨水污水系统均采用暗管(沟)排放,最大污水管管径d300,最大雨水管径为d500。室内污水立管采用UPVC塑料排水管, 粘结连接；雨水立管采用UPVC塑料排水管,粘结连接。为防止渗漏污染环境，室外雨污水管用双壁波纹管，并采用柔性接口。5.5 电器设计5.5.1 设计依据（1） 民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）（2） 供配电系统设计规范（GB50052-95）（3） 10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）（4） 低压配电设计规范（GB50054-94）（5） 建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版）（6） 民用建筑电线电缆防火设计规程（DGJ08-93-2002）（7） 建筑照明设计标准（GB50034-2004）（8） 建筑设计防火规范（GB50016-2006）5.5.2 变配电系统本工程在设10KV/0.4KV 500KVA变配电所一座，负责整个工程的供配电。高压电源为10KV单回路供电，低压母线采取单母线不分段运行。10KV供电电源从附近开闭所引来。公共区域及功能用房按使用功能进行电气照明设计，其照度标准和功率密度值按现行国家有关的规程和规范及技术标准要求进行设计。5.5.3 防雷及接地措施本工程接地保护型式采用TN-S系统。一般插座回路均设置漏电保护开关，动作电流30mA。防雷：按规范本工程按三类防雷建筑物设防。在二级配电箱及主要配电箱设浪涌保护。5.6 绿化部分不选用高档植物，重点烘托原生态、森林氛围，参与性农业项目以葡萄、李子、杏子、枇杷等产量大的农作物为主，兼顾亚热带新奇果树品种搭配。行道树采用小叶榕，以利于在两三年内形成林荫道。5.7 其它零星工程部分养老护理院内考虑建设20栋左右的寓居别墅，后设小庭院种植瓜果蔬菜，内部自助炊具一应俱全，满足极高端老人静养需要，平时可作为农家乐或者招待所的一部分对外出租。考虑建设面积约300平方米的书画院（室）和300平方米左右棋牌室，满足部分老干部即兴挥毫和打牌娱乐需求，也可作有相同爱好的老人之间交流场所。院内单独为老人们修建宽1.5米、长500米左右、蜿蜒曲折的健康步道供老年人散步。6 消防6.1 设计依据（1） 中华人民共和国消防法（2） 建筑设计防火规范 GB50016-2006（3） 地方各级主管部门颁布的消防法规、法令6.2 消防给水排水（1） 中心消防按多层建筑设防，室内消火栓用水标准15L/s，火灾延续时间2h,消防用水量108m3；室外消火栓用水标准30L/s，火灾延续时间2h,消防用水量216m3。一次灭火总用水量为324 m3。（2） 室外消防从城市给水干管接2条水管进入本区域。消火栓间距小于120m，保护半径小于150m。（3） 消火栓系统室外消防系统均采用高压制，由市政给水管网直接供水。各栋建筑按规范设置室内消火栓，消火栓布置保证两股水柱同时到达室内任何部位，小区各栋室内消火栓系统形成环状管网，屋顶设试验栓，室外设消防水泵接合器。6.3 化学消防老年公寓内的建筑按GBJ140-90建筑灭火器配置设计规范配备足够数量的小型化学灭火器。6.4 消防评价采取以上措施后，本项目达到防火规范要求，确保安全营运。7 节能分析7.1 设计依据7.1.1 节能设计依据中华人民共和国节约能源法中华人民共和国清洁生产促进法关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部2006年12月）国家鼓励发展的资源节约综合利用环境保护技术（国家发改委2005年65号）重庆市人民政府关于切实加强节能工作的实施意见（渝府发2007123号)节电措施经济效益计算与评价GB/T13471-1992公共建筑节能设计标准（GB501892005）；重庆市建筑节能示范工程建设技术要点。7.1.2 项目节能背景分析节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是一项当前极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张业已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。我市由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合耗能、工业企业单位产品综合耗能、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。世界各国把能源安全作为发展战略的重中之重，并把提高能效和节能作为经济和社会生活的重大措施。我国能源资源相对不足，人均拥有量远低于世界平均水平。随着经济规模的扩大，能源需求呈持续快速增长，供需矛盾日益突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务，是当前的紧迫任务，是我国的基本国策。因此，现在及可预见的未来，节能，将始终伴随该项目一路同行。7.2 项目能源消耗种类及数量分析7.2.1 本项目主要能耗种类电力：照明和电器软水：生活用水和绿化浇灌用水燃气：天然气7.2.2 能耗用量根据重庆市用水定额（试行）（渝水资20053号）计算，主要能耗年用量见下表。表6-1 主要能耗品种及年用量表年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数电力万千瓦时294.281.229软水万吨35.660.857燃气万立方米86.561.214能源消费总量吨标准煤497.317.3 项目所在地能源供应状况分析7.3.1 电力供应现状项目所需电源全部由当地市政提供，双路电源供电，供电稳定。7.3.2 供水现状本项目用水由南岸区市政供给，水质负荷生活饮用水水质标准（GB5749-2006），能满足生活和绿化用水量、水压要求。7.3.3 燃气供应现状项目燃气全部由当地市政提供，供应稳定。7.3.4 项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能耗是水以及必须的照明用电，从项目所在地的水力、电力现状和规划建设看，项目建成后能源供应有保障。因此项目能源供应是可靠、可行的。7.4 建筑节能设计（1） 用地内尽可能绿化，减少硬化地面。（2） 建筑布置大多数为南北朝向，前后无遮挡，有利于自然通风，采光及日照。（3） 屋面结构板，结构和建筑找坡，高分子防水卷材一道，20-40厚挤塑聚苯板保温层，40厚刚性防水二道设防。（4） 住宅主要房间外窗为铝合金中空断热玻璃窗。（5） 大多数外墙色彩选用浅色面砖或涂料，减少对太阳辐射热的吸收。（6） 使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。（7） 公共建筑外墙窗墙比控制在0.7以下，外窗传热系数控制在3.3以下。7.5 节能节水措施（1） 各用水点均设水表计量。（2） 选用优质节水型卫生洁具及五金配件，大便器应选用冲洗水箱 6L节水型大便器。（3） 充分利用市政给水管网水压供水，高区采用无负压变频供水；给水系统通过分区及减压使各用水点水压控制在0.350.45Mpa。7.6 电气节能措施（1） 灯具选型：灯具按功能、环境选用高效、节能型灯具和光源，灯具配高功率因数电子镇流器，减少无功损耗。（2） 走道及楼梯间除应急灯的控制外，均采用声光控延时节能开关控制。（3） 配电线路以载流量大的YJV电缆为主，既节约有色金属材料，也减少线路损耗。8 项目实施计划8.1 实施原则及步骤本工程项目的实施首先应符合国内基本建设项目的审批程序。由重庆铭鼎房地产开发有限公司作为项目的法人代表，负责落实项目实施的组织协调和管理工作，为项目执行单位。项目的设计、施工、供货等履行单位与项目执行单位履行必要的法律手续，违约责任应按国家有关法律法规执行。8.2 运营模式（1）不断考察学习其他先进的经营模式，管理规范的养老院实地考察。（2）整个养老院需要招聘有542名工作人员，其中包括护士护工280人、医师20人、药剂师6人、药房6人、心理咨询师3人、管理3人。（3）行政部应安排两名工作人员专事为老人组织文化活动。（4）所有理疗师、康复师、心理医生等专业医师、养老护理院工作人员都须持相应的上岗证书，受过专业培训。课程设置包括相关法律、心理学、社会医学、哲学、方法学和神学。（5）所有来院老人均需经过病史核查，拒收精神病患者和有暴力倾向的老人。 （6）养老护理院日常管理、财务、食品安全和消防等事务均需主动接受主管部门的年检。入住老人的食宿反映，消防、电气安全等每年自检3次，部门主要管理人员一年必须参加两次付费培训并须通过考试获得证书，培训内容涉及法律、财务、安全和人力资源管理等8.3 机构设置及定员本项目建成后将是一个庞大的、既独立又交融的社区，其后勤保障、管理运营十分繁杂。因此，一个强有力的经营班子可以决定项目的得失成败。铭鼎养老护理院主要设置以下部门：院长办公室：一正两副三人，秘书一人，全面管理养老护理院一切事务。行政部：20人，负责办公事务、考核、人力资源、对外联络、广宣等。财务部：8人，负责各经营部门账务处理、现金收付、盈亏核算，协调税务、工商、银行。护理部：320人，负责老人衣食起居、健康检测、心理疏导、医务管理、清洁等。业务部：50人，负责护理院对外业务衔接、洽谈、管理垂钓、野生蜂蜜销售、果树的种植、管理、销售等等。后勤部：80人，负责整个护理院各环节的供应、采购、保洁、安保、园林绿化、建筑维修、装饰、设备管理等。招待所：60人，负责招待所、别墅、餐厅的经营管理等。8.4 项目建设周期本项目建设周期为：2014年1月2018年12月（5年）。8.5 项目实施进度安排根据本项目的主要建设内容和建设条件，保证项目在预定时间内完成，实现项目管理的三大目标之一，本项目进度安排如下：一期项目（2014年1月-2015年6月）：投资人民币三亿元完成项目拆迁、道路和中心广场、招待所、供水配电设施等，并建成中高档两个层次的养老护理院、配套设施及招待所、行政办公楼130000平方米，初步满足2500位老人的居住和疗养。二期项目（2015年7月-2016年12月）：投资一亿五千万元人民币完成院内人工湖建设、沿湖经济作物公园、野生蜂蜜养殖场、老年娱乐设施、保健康复医疗中心、景观园林等。三期项目（2017年1月-2018年12月）：投资人民币一亿五千万元完成垂钓场、老年体育活动中心、老年书画院、高档临时寓居所等配套附属设施。三期项目完成后，整个项目以公园形式对外开放经营，同时让养老护理院内的老人接触外界，参与外界活动。届时，养老护理院将成为现代养生及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、疗养、娱乐、学习、保健、康复、医疗于一体。8.6 项目管理机构由建设单位组成项目实施管理机构,严格执行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制，严把质量、进度、投资关，科学设计、精心施工、严格管理，努力把项目建设成为优质工程。项目法人负责项目的组织实施，严格按照国家关于项目法人责任制的有关规定履行职责。严格执行国家、地方有关建设项目招标的管理规定，遵循公开、公平、公正和择优、诚信原则，做好项目施工招标工作，合理确定工期，合理标价定标，择优选择施工单位，确保工程建设效益。严格实行合同管理制，对项目实施中的勘察设计、施工、设备供应，材料采购和工程监理都依法签定合同，依据合同管理工程。严格按照工程监理制的有关规定聘请有资质的监理单位进行工程监理，以确保工程质量。资金管理严格把关，资金存入专业银行的工程专户，保证专款专用，不得挪作它用，资金实行工程进度与质量监督验收合格签字把关，法人签字付款的管理制度。8.7 项目建设各方关系为了有效的实现项目的预期建设目的，建设参与各方应当通力合作，竭诚为项目目标的实现努力。在合作中严格按照合同规定的责权利对项目进行协调管理。项目业主应充分发挥各参与方的积极性和专业优势，在建设过程中协调内外部关系以及资金筹措方面。项目咨询机构主要协助甲方完成项目前期的工作以及施工过程中的一些咨询工作。设计单位从技术上为项目的实现进行控制。项目监理单位主要协助业主从投资、质量、进度、安全、环境等方面管理好项目。施工单位主要从项目的具体实施上进行管理，是项目目标实现的直接生产者。材料供应商主要负责材料供应。咨询机构项目业主监理单位设计单位施工单位材料供应单位咨询合同监理合同合同合同合同图 1项目建设各方关系8.8 项目的招标方式和招标组织形式根据中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国发展和改革委员会2003第2号令工程建设项目勘察设计招标投标办法、中华人民共和国发展和改革委员会2003第30号令工程建设项目施工招投标方法及其他相关文件的规定，由于本项目法人不具备自行招标和评标能力，对本项目采取委托有资质的招标代理机构组织招标工作。项目法人委托有资质代理机构编制标底、发布招标公告、组织开标、评标，在推荐的