软件系统参数修改

文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 目 录1.项目技术规范和要求- 27 -1.1.项目建设现状描述- 27 -1.2.项目建设总体目标- 27 -1.3.项目建设总体要求- 28 -1.4.技术支持与售后要求- 30 -2.项目建设具体内容- 31 -2.1.房屋登记管理系统（包括登记薄管理）- 31 -2.2.新建商品房备案系统- 34 -2.3.测绘成果管理系统- 35 -2.4.房产项目管理系统- 37 -2.5.从业主体管理系统- 39 -2.6.房产档案管理系统- 40 -2.7.统计发布管理系统- 42 -2.8.公众服务门户网站- 44 -2.9.存量房网上备案及资金监管系统(包括租赁管理系统)- 46 -2.10.住房保障管理系统- 49 -2.11.维修基金管理系统- 50 -2.12.拆迁行政管理系统(征收补偿管理系统)- 51 -2.13.房屋安全鉴定系统- 52 -2.14.白蚁防治管理系统- 52 -2.15.抵押风险防范系统- 53 -2.16.档案整理与数字化- 53 -2.17.测绘成果转换- 54 -2.18.数据上报与共享接口- 55 -2.19.市区县统一平台要求- 56 - 56 - / 31- 56 -鹰潭四方招标有限公司1. 项目技术规范和要求1.1. 项目建设现状描述鹰潭市的房地产系统建设起步较早，现建有房屋产权登记交易系统、房产信息网站、商品房网上合同签订及备案系统等。但各子系统间关联性不强，数据相互共享性差，给维护和升级带来诸多不便，随着物权法、房屋登记办法和房地产市场信息系统技术规范的实施，原子系统的业务类别、管理模式和管理流程均不能很好的满足当前登记和管理的需求，必须进行扩充和完善。1.2. 项目建设总体目标鹰潭市市政管理局根据实际情况和今后发展趋势，确定房地产市场信息系统建设应从总体把握，从高处着眼，“总体规划、分步实施”。充分利用现有房产信息资源，以计算机信息技术为基础，满足房产业务管理需要，符合建设部房地产市场信息系统技术规范要求，实现房产业务的信息采集、管理、统计分析和发布的信息系统。对内实现业务流程化、测绘成果图形化、行政业务电子化、宏观决策智能化；对外实现政务信息公开化、公共服务透明化、便民服务互动化，使房地产市场信息系统成为“数字鹰潭”的重要组成部分。基于楼盘表和房屋生命周期实现“以图管房”的房地产信息集成，建设和完善房产基础数据库，确保房产数据的现势性、有效性，全面实现“一点采集、全局共享”；为房地产相关部门的数据获取及共享系统建设提供服务接口，满足动态采集与共享房地产各类信息资源的需要，为房地产管理、分析和决策行为提供强有力的系统支持。对现有库存的房产档案进行数字化加工处理，完成档案整理、数据录入(校对)、档案扫描、档案号转换、建立权属的上下手关系、建立产权档案与抵押(查封)档案之间的关系、建立全市楼盘表、建立电子登记簿等基础工作，并把成果集成到新系统中，最终形成一个全市统一标准的规范化的能全面准确反映房屋登记的历史及现状的综合信息数据库。并不断完善和更新，为系统提供全面、准确、可靠、规范的基础数据支持。1.3. 项目建设总体要求建设项目的开发、实施均需符合按建设部房地产市场信息系统技术规范总体要求。满足房屋登记办法(住宅与城乡建设部令第168号)对房地产项目开发、测绘、交易备案、权属登记、统计分析和辅助决策等业务管理需要。系统结构、开发平台和设备选型配置应符合技术发展的主流和趋势，充分利用当前流行的SOA架构、中间件技术、数据仓库技术以及网络技术，遵循“三库分离”的原则，建立房屋对象从预售开始到房屋灭失的完整生命周期，以实现安全、高效、科学的中心数据库，对数据信息的使用要进行多层次多角度的权限划分，做到信息保密；系统应充分保证数据的安全性，阻止各种非法的入侵和故意的破坏。系统界面美观，充分考虑到计算机应用水平的层次性和日常办公习惯，操作友好，使用方便，易学易用。总体技术要求大致可概括为： 以建设部规范为基础，建立统一标准与规范； 以房屋生命周期为基础，实现时态的中心数据库； 以房屋楼盘表为基础，实现以图管房、房地关联； 以先进技术实现为基础，保证系统安全高效运行； 以成熟开发框架为基础，保障友好用户体验；应该达到的技术指标和参数有：(1)系统基于工作流技术、GIS技术、Internet技术、二维条码技术、扫描技术和数码成像技术，实现GIS、MIS、CAD、WEB的一体化，实现高效的业务监控、业务流程控制，实现对内和对外服务的一体化，远程办公功能及Internet信息发布，实现办公网络化和无纸化，实现房产管理业务处理的智能化。(2)系统采用C/S和B/S混合结构并与Internet/Internet结合，采用以Browser/Server模式为主，Client/Server模式为辅的混合体系结构。其中B/S模式主要用于业务处理和数据维护，实现一体化办公、信息查询、信息发布等。C/S模式用于测绘系统和测绘管理系统。(3)整个系统所使用的时间统一用服务器时间表示。建立完善的日志功能，对系统登录建立日志，记载包括登录系统的操作员、登录时间、退出时间、登录的计算机名、IP地址、网卡地址等；对业务办理过程建立日志，记载业务的流转过程、流转人员、流转时间。(4)对有历史关联的数据信息(包括电子影像档案)以树型结构+内容注释的形式进行有序关联，确保各房产档案的历史沿革关系明确。(5)系统提供强大灵活多样的查询功能，支持绝对直接查询、模糊相对查询、自定义查询、单条件查询、多条件查询等多种查询方式。(6)系统支持电子签章、语音呼叫查询、短信自动通告、IC卡身份证识别的接口。(7)提供完善的系统维护和管理，提供业务自定义、报表自定义、系统配置管理、数据字典管理、工作日历管理、机构人员管理、用户口令管理、数据备份与恢复、系统升级和扩展的管理功能。(8)系统其它功能要求： 系统具备安装方便、配置简单、维护简便、易于操作等特点。 系统很好的解决信息互动问题。 对各项自定义设计要方便快捷，尽量采用可视化设计，提高设计效率。 提供强大的业务自定义功能，无需编程即可实现业务的增、删、改等动态配置功能。 升级与版本更新：在确保不影响其它部分正常运转的情况下，实现子系统功能的升级和版本更新。 具有强大的查错容错功能，能在短时间内进行诊断，同时保证系统的正常运行。 系统运行安全。根据不同的权限设置，保密系统信息。(9)在项目开发完成后，保证鹰潭市房产管理局房地产交易中心的正常房产管理业务的办理，实现房产管理全程信息化，并充分考虑“数字城市”整体建设要求，特别是与相关单位实现信息共享的需要。协助鹰潭市实现更全面房产市场信息管理信息化与网络化，进一步促进鹰潭市房产政务“公开、公平、公正”，透明房产市场的发展。(10)完成档案整理工作，构建房地产市场统一的“中心数据库”，保证“一数一源”。建立房屋楼盘表，建立产权上下手关系。(11)完成档案扫描工作，提供档案处理功能，包括纸质材料扫描、补建楼盘表、补建上下手关系、与已有登记档案与楼盘表挂钩等功能。(12)完成房产档案(权属档案、测绘档案、综合档案等)管理中的日常入库、编录、查询、借阅及维护工作；(13)通过与房地产交易与权属业务模块的有效结合，实现房产档案信息的实时共享，方便工作人员及时、准确地查询有关信息。(14)同时为房地产相关部门的数据获取及共享系统建设提供服务接口，满足动态采集与共享房地产各类信息资源的需要，为房地产管理、分析和决策行为提供强有力的数据支持。(15)系统建成以后，贵溪市和余江市房管局可根据实际情况和鹰潭房管局建立网络连接，在小平台中设立独立的账户，共享鹰潭市小平台业务系统。另外需要建立分级权限体系，市级用户可以查看县级数据，但不能做数据修改和业务办理，县级用户只能查看本县数据和办理本县相关业务。1.4. 技术支持与售后要求（1）在系统研发建设时，须根据房管局实际需求进行调研分析，并形成需求分析报告，经双方确认后实施建设，保证达到房管局实际需要的系统功能。（2）在系统研发过程中，对房管局派出的技术人员进行必要的技术培训，为日后该管理软件的维护和升级工作打好基础。（3）提供7天24小时电话热线支持和传真服务，并提供自整体项目验收后为期3年的系统免费升级维护期。（4）升级维护期第一年须安排专人在房管局工作现场进行升级维护，随时解决房管局在操作使用过程中遇到的问题。（5）使用过程中出现应用系统故障，承诺在接到房管局电话或传真通知后2小时应答，并提供远程技术服务，24小时恢复系统正常的运行。（6）出现重大应用系统故障，根据房管局实际情况安排人员到现场解决故障，3年免费升级维护期满后，才支付差旅费与技术服务费。（7）应对房管局工作人员（含贵溪市、余江县工作人员）进行培训，保证工作人员正确掌握数字小平台项目系统的操作使用方法。2. 项目建设具体内容2.1. 房屋登记管理系统（包括登记薄管理）登记管理子系统所要管理的业务主要包括初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记、注销登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记，并核发房屋所有权证书、他项权证书、预告登记证明、确认产权登记簿并提供登记簿管理；同时协助司法机关进行房产的查封、冻结和解除限制；并且统计分析房地产交易登记情况，即时发布相关房地产交易登记信息；以及在登记管理子系统中预留与测绘及成果管理子系统、新建商品房网上备案管理子系统、存量房网上备案管理子系统、项目管理子系统、从业主体管理子系统和统计分析与信息发布管理子系统的服务接口。登记管理子系统是以房屋权属登记的综合业务为核心，实现对房屋调查、图形与文字信息等其他相关数据入库和编辑修改以及权属预告、异议、更正、初始、变更、转移、抵押、注销等功能为主的管理模块。子系统主要实现以下功能： 能够实现各类房产交易产权登记从受理到发证直至最后归档的全过程计算机管理。 能适应房管部门在各区分设办事处的业务管理模式，能灵活的设置业务流程，所受理案件可根据受理人、房屋坐落等条件自动或手动选择不同的流程递交。 能实现短信自动告知、电话语音告知、触摸屏查询等便民服务。 能根据工作人员的需要自动生成相关的要件和要素，减少工作人员的输入量。 业务流程可在一体化集成框架中实现再造与自定义。可根据办理时限(包括本部门局部办理时限及本案件全过程办理时限)具有自动提醒功能。 在流程中能调用图形、数据相对应的图形及相应数据信息，使工作人员能够对案件所涉房屋的图形及数据等信息有一个全面的了解。 能够对实物卷宗传递作有效管理，能够查出实物卷宗传递的历史记录，在发生卷宗丢失的情况下，能够快速准确地查出具体责任人。 具备数据传递、查询、修改、分析、组合统计和自动备份等功能。业务主要工作流程：受理、收费、初审、终审、登记簿、缮证、发证和归档。(1)受理阶段：受理工作人员确定申请人的申请类型，确认申请人的身份，对申请人提交的资料进行申核，以做出是否受理的决定。如果受理申请，则输入受理基本要素并打印受理申请书，并将案件移交相应科室处理，如果不予受理，则出具具体书面说明。对于组合登记，则由窗口人员选择多个登记类型，系统给出整合后的要件清单，据此进行收件，并对案卷做出是组合登记的标识，影响后边的审核和收费、制证。为了方便当事人领件，可采用当事人自留密码或指纹备案的领件方式。支持权属证书采用IC卡情况下的系统功能模块接口。系统能够对通过对第二代卡身份证的机读识别，自动读取存在身份证中的有关申请人的基本信息及照片，核对申请人的身份。由于有些人还没有办第二代卡身份证，所以系统仍然应有人工输入或者扫描输入身份证信息。系统能够根据不同的登记类别及登记具体情况确定需要核查的数据库(包括原有登记信息数据库及司法查解封、注销、撤证和抵押权利设定等“受限制”信息数据库)并自动进行核查，通过核查反馈结果，做出相应的提示和处理，最终确定能否予以受理。对于商品房能够根据输入的预售备案号、产权人、房屋坐落等信息，自动核对商品房预售备案登记的情况，核查该房是否有按揭贷款，并根据核查结果显示警告信息并科学地控制流程的进行，并设定相邻房产信息的一致有效性检查，要保证相邻房产的物理属性的一致有效。系统能够自动根据原权属证书的特殊信息(如房屋所有权证号、共有权证号等)调用数据库中的数据，然后在此基础上进行新数据的录入，并自动建立新旧数据之间的联系。对实体设置一个生命周期，当实体产生时，生命开始，当实体注销时，生命终止。并通过时间+实体标识码，就能查阅历史数据，确定实体对象在任何时刻的状态。且具有日志功能。可在档案袋和受理单上打印加密条形码，通过条形码可对档案进行分类管理，并可通过条形码的读取查看其存在状态，在档案移交和管理中可通过机读方式提高效率。 可根据需要设定在受理窗口进行档案扫描工作，审批过程中原始档案存放在固定地方，办件审批人员可在电脑中调用档案的扫描图形，并可根据需要查询原始档案，以避免档案多次移交中造成的丢失或其它风险。在案件办理完毕后移送档案馆。为了方便当事人领件，可采用当事人自留密码或指纹备案的领件方式。 (2)收费阶段向申请人出具结算单，收取相应费用(或者在银行交费后返回收据)，打印发票或收据，将存根传递到财务科的数据接口。 (3)初审阶段：工作人员对案件资料进行详细审核，将案件详细情况输入计算机, 是依据有关的法律、法规确认要件的合法性及要件的真实性，合理性和可靠性，做出如下决定：a)受理工作是否规范，若不规范，则需作出退件处理，打印退件联系单，注明退件理由及初审经办人、初审时间等内容；b)是否准予登记，若暂缓登记或不予登记，则需明确其理由；若准予登记则明确确权的各要素，包括产权人、房屋座落、确权面积等具体数据，同时明确确权依据。审批人员对案件资料进行复查，对工作人员调查意见进行核实，对审核结果作进一步的核准把关，做出是否同意审批的意见。 (4)终审阶段：工作人员对案件资料进行详细审核，依据有关的法律、法规确认要件的合法性及要件的真实性，合理性和可靠性，并做出如下决定：a)初审工作是否规范，若不规范，则需作出驳回等处理，注明驳回等原因。b)是否准予登记，若暂缓登记或不予登记，则需明确其理由；若准予登记则明确确权的各要素，包括产权人、房屋座落、确权面积等具体数据，同时明确确权依据。审批人员对案件资料进行复查，对工作人员调查意见进行核实，对审核结果作进一步的核准把关，做出是否同意审批的意见。 (5) 登记簿阶段终审转出时系统将业务对应的审核信息记载于登记簿，同时生成登记簿表单，根据实际需要查看电子登记簿并打印纸质登记簿。 (6) 缮证阶段系统根据申请审批情况，自动生成相关权证，并根据房产的测绘成果，生成权属附图，在打印权证时能将分层分户图直接打印到权证的附图页。支持批量打印。提供重打印管理功能。对于误操作或其他特殊原因需要重新制证的，经过注明重打原因(如打印机故障)后允许进行重打。系统提供支持电子签章技术的程序接口，实现签名盖章自动化，印章可以由计算机直接打印，无需再手工加盖。 (7) 发证阶段系统根据申请人或委托人自动生成领证人和领证人证件号码及领证日期。同时用户也可以手工修改领证人信息。保存后转出业务。系统支持批量领取证书的功能。 (8) 归档阶段将办结的业务从产权发证窗口移交至档案管理部门，再将档案根据档案编号归档、上架。2.2. 新建商品房备案系统新建商品房网上合同备案是按Internet在线方式实现新建商品房的预定、预售、销售和相应的合同备案功能，主要功能包括：合同模板制定、合同签订、合同撤销、合同变更、合同跟踪、销售管理等。采用了先进的B/S架构技术，利用Internet网络搭建了一个完善的网上房地产交易管理平台。经过注册认证的房地产开发企业或其代理商将其所要销售的项目信息输入系统，由政府房地产管理部门对其进行商品房预售许可审批，购房者可在网上查询符合预售条件的房屋信息并利用系统提供的合同模板与开发商签订商品房预售合同，政府房地产管理部门对网上签约的合同进行备案登记并在网上对楼盘、预售许可、成交、行情等信息进行公示。1. 提供开发企业对商品房预售许可证的申请、注销、变更、跟踪等业务管理操作。2. 楼盘表信息与该项目的测绘成果、预销售审批结果等信息保持一致，房屋客体的任何属性的变化都必须实时同步到外网合同备案系统。3. 合同内容应自动、正确地继承合同模版、项目信息、房屋属性、开发企业等相关信息，合同显示完整、美观，实现显示打印所见即所得。4. 建立开发企业、销售人员的帐户、权限的安全管理机制，确保合同的有效性，避免合同擅自修改，和合同网页下载后的修改、打印，支持USB-KEY等主流安全认证机制的身份认证。5. 对合同备案信息在Internet上的信息传输有加密、防止非法用户截取等安全举措。6. 系统提供身份证校验、价格校验等功能，对数据异常进行报警。7. 新建商品房网上合同签订、撤销、变更等完成后，自动实现在内网的备案，为登记管理系统提供预售合同、销售合同等数据8. 当前数据类查询操作，终端相应时间小于1秒，历史数据查询及统计类操作，小于5秒。2.3. 测绘成果管理系统房产测绘及GIS管理系统作为基础空间数据库的建立和变更提供数据采集和加工的工具。要求按房地产空间数据库的数据模型提供数据转换、地形测量、房产测量等各种大比例尺测绘的能力，为各种测量数据入库提供统一的接口，建设基于GIS的房产测绘系统，并能实现与业务数据的一体化存储、管理和利用。建设部房地产市场信息系统第二阶段建设及房地产市场信息系统技术规范要求实现“图、权、属、档一体化”，基于空间的房屋编码，实现对房产的精准化管理（改变以前基于坐落和证书的管理模式，实现对房产的生命周期管理，减少对经常变更的坐落和转移的权证的信赖。）测绘前置，采集房产图形数据和属性数据，基于测绘成果自动生成房产楼盘表，基于楼盘表实现各业务系统的数据共享和业务协同。对业务审核过程的科学审批决策支持，如房产转移审核中，对于评估价格的认定，业务审核人员可以快速的定位房产所在的地图位置，了解楼幢所在区位的土地等级，地段区位，并可在授权的前提下，查看周边房产幢对象的平均价格或幢内其他户室的成交价格，结合图形化的分析工具，对区位内其他房产的转移情况形成有一定参考价值的分析图表，对同质楼盘对象的情况进行对比，来增加审核的科学性，大大提高审核的效率。提供拆迁范围红线绘制，自动冻结红线范围内房产对象的功能，大大提高拆迁对象统计的工作效率，及时冻结拆迁范围内房产对象，避免出现拆迁对象办理转移和抵押登记的纠纷。以空间数据和非空间数据为依托，可进行各种应用统计分析，如地形分析、网络分析、重叠分析、缓冲区分析、决策分析等，并可生成各类统计报表；结合强大的GIS空间分析功能，实现对于区域范围内房产对象分布情况，转移确权比例，二手房交易的比例等专题统计，并以直观，图文并茂的专题图呈现，具有比传统表格更好的直观表现效果。l 可以以行政区、幢为单位按照房屋的销售情况以专题图的方式直观地表示出房屋的热卖情况l 可以以各类统计图直观地表示不同年份（或不同月份）不同类别的房屋（经济适用房，公房等）的销售情况并可打印输出l 可以在图上用不同的符号或颜色来表示不同类别的房屋的分布情况业务管理过程中，在授权的前提下，可直接调阅测绘成果，了解分摊情况查看面积计算过程，对于解决关于建筑面积的纠纷，可以减少去查阅纸质测绘成果档案的工作量，提高工作效率。改变传统权证繕证通过复印测绘成果中的分层分户图，粘贴到产权证附图的工作方式，直接通过程序调用测绘成果打印出产权证附图，提高工作效率，减少人工查找纸质档案袋，复印粘贴的出错率，并大大提高无纸化办公程度和工作效率。在对外服务方面，提供便捷的WebGis发布，广大公众可通过Internet网络进行城市房产地图浏览和相关信息查询等，结合区位、交通、周边配套、房屋朝向、绿化等空间信息对有意向购买的预售二手房房地产对象进行全面的了解和评估。利用绘图机、打印机等硬拷贝设备可快速输出各种查询检索和统计分析结果，包括各种比例尺的平面图、专题图、影象地图及各种统计图表、报表等。利用磁带机等软拷贝设备可快速输出各种格式的结果数据。2.4. 房产项目管理系统根据住宅与城乡建设部信息化工作管理办法（建科2003150号）及住宅与城乡建设部房地产市场信息系统技术规范（中华人民共和国住宅与城乡建设部公告第633号）要求。通过统一的信息平台，以城市为单位，依托房地产管理各业务系统，将分散于房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，对纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息，形成全面客观地反映各地房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产信息系统。通过该标准的建立强化数据采集、整合已有的信息资源、加强信息分析、完善信息发布，特制定符合我局业务发展的房地产市场管理信息系统技术标准。系统实现对项目管理登记从受理到发证至最后归档的全过程精确管理。系统能适应房管部门在各区分设办事处的业务管理模式，能灵活的设置业务流程，所受理案件可根据受理人、坐落等条件自动或手动选择不同的流程递交。能实现短信自动告知、电话语音告知、触摸屏查询等便民服务。能根据工作人员的需要自动生成相关的要件和要素，减少工作人员的输入量。业务流程可在一体化集成框架中实现再造与自定义。可根据办理时限(包括本部门局部办理时限及本案件全过程办理时限)具有自动提醒功能。系统主要实现对建设项目的登记、项目的变更业务、业务统计以及项目查询等。在项目登记过程中，首先需要注册建设单位、建设单位需要登记项目信息并提交登记申请，申请项目中必须包括项目基本信息登记，单位工程基本信息登记、房屋规划许可证基本信息登记、房屋用地许可证信息登记、房屋拆迁许可证信息登记、房屋施工许可证登记等，测绘成果管理机构接收受理任务并对申请任务审批通过后，测绘成果管理机构将申请项目转入登记科，登记科完成对申请项目基本信息的审批工作。项目变更业务主要完成对项目信息的纠正，信息的变更等。市场管理人员可以通过各种方式对建设单位登记，变更项目输出年报、月报、日报以及名级人员可以根据业务类别，日期段查询到所需要的项目。项目登记工作流程：受理、初审、复审、发证项目变更工作流程：受理、初审、复审(一) 受理阶段：受理工作人员确定申请人的申请类型，确认申请人的身份，对申请人提交的资料进行申核，以做出是否受理的决定。(二) 审核审批阶段工作人员对案件资料进行详细审核，将案件详细情况输入计算机, 是依据有关的法律、法规确认要件的合法性及要件的真实性，合理性和可靠性，做出如下决定：a) 受理工作是否规范，若不规范，则需作出退件处理，打印退件联系单，注明退件理由及初审经办人、初审时间等内容；b) 是否准予登记，若暂缓登记或不予登记，则需明确其理由；若准予登记则明确确权的各要素，包括产权人、房屋座落、确权面积等具体数据，同时明确确权依据。审批人员对案件资料进行复查，对工作人员调查意见进行核实，对审核结果作进一步的核准把关，做出是否同意审批的意见。(三) 发证阶段系统根据申请审批情况，自动生成相关权证，并根据房产的测绘成果，生成权属附图，在打印权证时能将分层分户图直接打印到权证的附图页。提供重打印管理功能。对于误操作或其他特殊原因需要重新制证的，经过注明重打原因(如打印机故障)后允许进行重打。系统提供支持电子签章技术的程序接口，实现签名盖章自动化，印章可以由计算机直接打印，无需再手工加盖。2.5. 从业主体管理系统本子系统是为了规范涉及房产服务企业的商业行为，防范违规企业失信经营，并为相关单位及社会公众提供开发企业信用服务。从业主体管理主要指对房地产开发企业、测绘企业、经纪机构、评估机构、物业企业、房屋拆迁、拆除企业等以及从业人员的资质、资格进行审核、备案管理。本模块可以实现对房地产开发企业的入网备案、年检、变更、注销和诚信管理。根据中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定、住宅与城乡建设部颁布建筑市场诚信行为信息管理办法（建市20079号）及国务院办公厅转发住宅与城乡建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（建住房电200533号）建立本系统。本系统的建立主要是通过Internet进行政策宣传、公告发布、办事查询、网上受理、网上咨询投诉等，使系统成为我市重要的诚信信息平台，方便群众查询，为政府及其它管理部门、企业和社会提供诚信信息服务，体现我局公平、公开、公正，以民为本、服务至上的良好形象。该子系统以从业企业以及相关人员为管理核心的多元化、网络化、先进、实用的管理信息系统，整体构架逐步形成一个房地产管理部门、房地产开发机构、房地产中介机构及其他房地产相关部门乃至普通老百姓(通过因特网)的网络化、自动化办公体系。根据系统的建设目标，从业主体管理子系统的结构与功能将从系统的总体结构与功能统一考虑，系统的数据库及软件模块将可以在其它子系统中应用，实现数据共享。在软件的设计方面，将按四层模型，按数据服务层、数据访问层，业务应用层、表现层等层次构造系统。组件具有较好的重用性，可以对部件独立升级，增加新的接口（属性与方法），而不影响原有系统。另外，使用组件可以构造新的应用子系统。在具体实现上，将按业务职能和机构组成划分应用子系统，其结构中公共服务的数据库和其他数据库之间不是直接相连的。这是因为出于安全的考虑，内网和外网采取了物理隔断措施。从业主体管理子系统包括从业企业的资质审批流程和从业人员的资格审批流程，主要步骤有：1. 从业主体提交申请，并提交相关材料；2. 区局管理人员受理申请材料，并录入相关信息；3. 区局初审；4. 市局领导审批；5. 发证并归档；通知下达，并对外公布。从业主体管理子系统主要功能有： 1. 从业企业管理：企业申报信息、企业列表浏览、企业变更申报、资质证打印。2. 从业人员管理：人员申报信息、人员列表浏览、人员变更申报、从业经历、资格证打印。3. 诚信管理：从业企业诚信行为、从业人员诚信行为、信用评分、诚信记录统计。4. 查询统计：企业查询定位、人员查询定位、从业企业统计、从业人员统计。2.6. 房产档案管理系统档案管理子系统工作流程：档案接收、档案整理、档案扫描、档案装订、档案质检、档案归档、档案利用。主要完成档案管理中的收集、日常入库、编录、借阅及维护工作，实现计算机电子档案数据库与实物档案资料的一致管理，为各项业务处理系统提供信息来源、数据请求。同时负责产权登记查档、出具查档证明等各类有关档案利用业务，完成日常各级房地产管理部门规定的统计报表，并制订、研究、贯彻实施有关房产档案的工作方针、政策以及有关规定；对房产档案实行现代化管理。主要功能如下：1. 根据卷宗移交清单、利用条形码进行档案管理。通过读取卷宗封 面上的条形码进行核对、接收。2. 根据有关档案管理国家标准对档案资料进行扫描或缩微，并根据档案管理要求进行的数据输入等电子信息化处理工作。系统能够按照图、档、卡、册相一致的原则，将扫描或缩微资料科学的进行归类。3. 系统能够根据档案摆放的统一规定，指定档案卷宗摆放位置，并形成卷宗摆放示意图。4. 系统需实现在对建档工作各个环节的信息管理，包括整个档案室的实时监控信息。5. 系统实现多方位的自动检索，自动编制目录，自动组卷等功能。6. 系统要能够随时反映档案库管理情况，如档案库利用情况，库存档案材料的类型，档案接收、整理、归档情况，以及档案查阅、利用等情况。7. 系统能够根据建设部统计要求以及市、局、科室等各级要求完成对相应项目的统计工作，并按照建设部的要求进行打印，实现网上电子汇报。8. 档案查阅建立相应的权限管理体制，确保档案实物及电子信息的安全。9. 系统能够自动实现档案信息的备份工作。10. 系统根据查档要求，能够方便快捷地找到相应的查询内容，并提供显示、打印等服务功能、包括对原始卷宗扫描图形的打印，同时也能够指导快速找到实物卷宗，为档案的查询提供良好服务功能。同时可以根据房屋坐落、产权人姓名、产权证号等组合或模糊查询手段，提供全文检索功能，在产籍图库的基础上，直接从产籍图上查询。11. 系统能够自动计算相应的查档费用，并提提供打印收据功能。对收费情况作好记录工作。12. 系统同时能够自动对查档服务情况作相应的记录，包括查档时间、查档申请人、操作人、查档服务内容、查档结果等。13. 系统能根据档案类别进行相对独立、但又相互交叉关联管理和利用，就目前现有档案类别来讲有解放初期发证形成的老档案的管理、房产产权产籍档案及信息的管理、房产平面图档案及图形库的管理、商品预售许可证档案的管理、房产测绘成果档案的管理、房产拆迁许可证档案的管理、磁介质档案的管理等。并能对今后新增收集其它类别的档案也进行相对独立、但又相互交叉关联管理和利用。14. 系统能对各类变更异动的房产进行资料订正和增、灭籍处理，达到动态管理的要求。15. 系统能够实现档案信息的对外联网服务管理功能(包括信息提供控制、服务费用计算管理、信息安全管理等功能)。2.7. 统计发布管理系统统计发布管理子系统主要实现统计分析，信息发布，信息查询，决策支持等功能。根据国家、省市下达的各类统计表格进行动态统计分析。实现各种统计报表（年报、季报、月报、日报）。为领导提供房地产业市场监控的可靠信息和数据，为科学决策提供依据。统计分析的数据包括：新建商品房实时交易信息、可售统计信息、成交统计分析。存量房的挂牌总套数和面积，挂牌总套数和面积是以行政区为单位，按各个价格段、面积段和房屋类型分别统计。统计报表总体上分为两大类：一是以业务为核心的业务统计报表；二是以系统管理为核心的系统管理和性能统计报表。业务统计报表包括：业务明细报表：以业务类别划分，进行全局范围内的业务受理明细报表。部门明细报表：以部门单位为统计基础，实现对部门的业务受理，按时间段的统计报表，按业务类别的统计报表等。单用户报表：以企业、用户为基准，对其在平台上办理的业务受理明细进行统计的报表。统计分析：针对多种数据，从多个角度进行挖掘和抽取，以图形分析展示，提供辅助决策。数据交换统计报表：对数据交换共享平台的业务量和数据交换类别的统计报表，展示系统的交换性能，可以用来指导数据交换代理和交换服务器的调整。数据传输情况统计报表：统计数据传输的流量和数据交换服务器的处理能力，并且可以实现对数据传输异常的情况的分析，可以用来指示数据传输的性能调整等。通过Internet进行网上政务公开、发布公告、办事查询、网上答复、网上信访等各项服务，并提供图文并茂的各类房产信息，实现基础房产信息及房产管理社会服务信息化。政府门户网站可实现对相关内容的调用。信息发布主要发布房产各类信息以及房产政策信息等。系统能自动实时更新各类市场交易数据并在网上公布，有销售排行榜、市场报告、每日交易信息、交易汇总信息等，可实时掌握房地产市场运行状况。信息查询的功能是按房地产市场管理需求要求，实现对房地产市场信息系统数据按各种特定属性、指标进行查询。(一) 网上信息查询系统提供面向社会公众的预售许可证、合同、纳入网上销售的商品房房源等信息的查询，查询方便灵活并支持模糊、简单、组合等多种查询方式，但控制涉及个人隐私的信息。普通老百姓能够通过该系统浏览最新上市楼盘、精品楼盘和热销楼盘等信息，可浏览包括项目预售证信息、楼盘坐落、楼盘效果图、预销售楼幢示意图等在内的楼盘信息，查看已售商品房的套数、面积、已售均价以及可售套数、面积等市场统计信息。也可以根据要购买房源的“区域”、“户型”、“面积”等查询到符合个人需求的楼盘信息；还可以去售楼部与售楼人员直接洽谈，登录网上备案系统，签订预订或预售合同并实现合同网上备案。(二) 电话语音查询电话语音查询系统的工作流程是用户拨通电话语音查询系统的热线电话，并根据电话中的语音提示，通过按电话键来查询电脑中存储的各种信息;电脑自动对用户的操作进行应答，并以语音形式将信息反馈给用户。(三) 大屏幕显示系统提供房产大屏幕播放服务，用于展示与播放各种服务信息、发布公告信息或者进行政策法规的宣传等。本系统既可以支持传统的LED大屏, 也可以支持大屏幕电视等其他输出设备，帮助用户对大屏播出的内容方便的进行维护与修改。系统可定义屏幕播放栏目设置；自由定义播放的内容，支持数据筛选与过滤；定义播放的形式与规则，可设置播放次序和播放速度，在播放过程中用户还可以暂停播出以突出某一画面。(四) 触摸屏信息查询通过触摸屏，向社会公众提供政务公开、办事查询等服务，方便老百姓自助服务。用户可以查询相关房产法律法规等信息。(五) 短信通知在每笔业务审核通过后系统根据申请人提供的电话号码发送短信，通知申请人前来领证。根据统计的数据进行价格走势分析、市场结构分析、供应与交易情况分析、市场总体情况分析、专题分析。2.8. 公众服务门户网站通过信息化建设，利用先进的信息技术实现信息平台重新整合，建立新型的网络化模式，将房管部门及相关部门、企业紧密联系起来，实现资源共享、信息共享，增强房管部门办事效率和办公透明度；采用数据库生成系统，方便维护并增加网站的互动功能。宣传国家、省市现行的与房产等相关的法规政策；业务的咨询、受理，房产信息及与其相关的信息的查询;广告业务；投诉受理等功能。通过大屏幕信息发布，增强信息的传送速度，增进政府部门与群众的信息交流。建立门户网站，通过Internet进行网上政务公开、发布公告、办事查询、网上申报、网上交易、网上备案、网上售房、网上答复、网上信访、电话手机查询、短信查询、司法协助等各项内容，并提供图文并茂的各类房地产市场信息，进而构筑电子商务平台为公众及房地产开发、中介、物业维修、白蚁、危房、测绘、租赁管理等众多部门提供服务，实现房地产管理社会服务信息化。主要功能描述：（1）、网上业务业务受理。可以在网上受理业务，用户注册的条件要受限制。表格下载。所有要办理业务的表格都可以从网上下载。预售备案。预售备案者需先进行用户注册。物业投标信息的公告。进行商品房的预售、抵押、查封等管理（2）、网上、电话、手机、短信咨询业务咨询。要办理业务须提交的资料、办事流程、收费标准、承诺期限等相关业务的咨询。受理进度的咨询，办证进度、结果的查询。（3）、网上查询预售许可证的查询中介机构信息查询装潢公司信息查询物业管理公司信息查询房产开发公司信息查询房屋买卖信息查询用户的查询其它必要的查询功能（4）、广告业务房产开发公司开发的房屋预售、出售广告家装企业广告物业公司的广告其它相关的广告（5）、投诉咨询投诉信箱。可直接发Email到专门的投诉信箱，或者通过电话投诉、手机短信投诉。投诉情况。筛选后对投诉处理情况发布。投诉查询。方便投诉者对投诉处理情况的了解。（6）、动态信息房管信息。信息报道，与房管相关的业务、行业信息。房产拆迁公告、预售审批项目公告、产权异议征询公告、热点讨论等。可公布的房屋纠纷处理情况的信息。人事动态信息，任免信息，人事政策文件。行风、纪检监察的信息，警示栏。其它必要的动态信息。（7）、房产论坛已注册用户可在网上发表自己的意见、建议，房管工作人员可与群众在线通过视频及文字进行交流。（8）、机构设置简介科室职能简介。对各科室的职责简要介绍。工作人员简介。如需要介绍工作人员的职务、职责、联系电话等。（9）、局长信箱专门开通一个局长信箱，使部分群众直接通过信箱与局长联系，减少信访率。（10）、政策法规政策法规查询。可查询房地产法律法规及相关知识。可予以公布的房产纠纷案件处理的过程、结果。公布对来访群众的房产法律问题的解答。（11）、用户管理注册。新用户注册成系统用户。登陆。对不同用户赋予不同的操作权限。信息管理。包括个人基础信息的管理和业务信息的管理，个人基础信息的管理是对其信息的修改变更的管理，业务信息的管理是对相关用户所涉及业务信息的跟踪等管理。（13）、站点维护网站能够长期稳定地运行在Internet上，并能及时地调整和更新网站的内容，对网站进行升级维护。图形信息实时更新，快速准确地发布房产行业及相关行业的信息。对用户提交的业务申请及时予以处理和回复。创意的网站设计和推广活动使网站能够更好地吸引浏览者。定时和专业的各种网站营运分析报告，使客户能够随时了解网站的动态。营运维护价格要合理。2.9. 存量房网上备案及资金监管系统(包括租赁管理系统)存量房网上备案是指按Internet在线方式实现存量房买卖合同、租赁合同、经纪合同的网上备案功能,并预留资金监管的接口，存量房买卖合同、租赁合同网上备案应包括下列功能：挂牌委托、合同签订、合同变更和撤销、合同监督等。存量房交易主要包括个人存量房交易和中介机构存量房交易两个交易流程。对于个人存量房交易，其主要步骤为挂牌登记、合同签订、合同验核。对于中介机构存量房交易主要步骤为：经纪合同签订、挂牌登记、合同签订、资金监管（房屋买卖交易）、合同验核。存量房网上备案系统的主要实现以下功能：应实现全市统一、规范的存量房卖卖合同签订模式。应提供资金监管、买卖、租赁参考价格的功能。应通过访问产权交易业务数据，进行房屋、产权的有效性校验。买卖合同签订之后，系统自动完成在房产管理局的备案，并可自动转为办证受理环节，对房改购房，可自动转到内网进行房改房上市协查。系统用户一般为经过备案和登记注册的经纪机构和经纪人员，也支持不通过中介的买卖、租赁合同签订。(一) 经纪机构备案认证：需实现对经纪机构使用存量房备案系统的资质进行认证；系统允许经纪机构相关的信息变更以及注销；经纪机构备案的主体要涵盖经纪机构、分支机构、经纪人；以上信息需要为从业主体集中管理预留接口。(二) 经纪合同备案：需通过与登记系统的信息交互验证房屋委托的可行性；需要通过草签、确认等方式合理安排合同签订过程，应允许打印样张合同和正式合同；合同签订过程中需要即时校验房屋委托在登记系统规则下；对于同套房屋的一家获多家委托需要根据时间轮转申请发布挂牌信息；经纪合同需要能够同时处理买卖委托和租赁委托。(三) 挂牌管理：系统应允许业务管理部门接受老百姓无中介的挂牌申请，以及相应的撤牌申请；需要待售房屋或者待租房屋信息在网上公布，并对房屋信息与楼盘表数据进行关联，确保房屋信息的准确性，如果没有楼盘表系统应建立楼盘表；需实现经纪机构挂牌申请或业务部门挂牌两种信息在网站上发布的接口；对于经纪机构的挂牌信息业务部门需要通过系统进行控制管理以杜绝虚假和不当。(四) 买卖合同备案业务管理部门通过系统可以为直接达成意向的“手拉手签约”客户提供合同签订服务；经纪机构通过系统针对已备案并满足签约条件的经纪合同签订买卖合同；买卖合同的签订必须至少包含草签和确认两种状态，并且可通过打印样张合同进行合同调整；买卖合同的签订必须满足登记规定并且要有效控制一房多卖及虚假合同；确定的买卖合同需要对挂牌、经纪合同等所有相关业务进行反作用以限制；买卖合同需要预留资金监管接口。资金监管中介机构参与的房屋买卖交易中的一个步骤，在签订合同之后，卖房将资金划拨到指定的银行专用账户上。银行通过本系统的客户端，输入支付情况，以供房产局存量房交易合同验核人员查询和核对资金支付状况。(五) 租赁合同签订服务系统需要在满足上述条件和登记规定的前提下实现租赁合同的签订、样张打印和证实打印的功能；签订买卖合同的房屋不允许签订租赁合同；租赁合同对租赁挂牌需要有限制。(六) 资金管理系统可以将卖房资金自动划拨到指定的银行专用账户上；为银行系统提供资金状态查询接口，以供房产局存量房交易合同验核人员查询和核对资金支付状况。(七) 其他要求：系统必须通过一定的方式实现与登记系统数据相关的即时校验；对于因网络环境或信息安全引起的非即时性处理必须能够通过定期执行任务完成；所有业务数据必须能够跟踪、追溯，历史数据必须留存。门户平台上应提供给部分注册用户使用的WEBGIS的功能，将存量房信息纳入到房产GIS的范畴内。注册用户可以通过电子地图的方式，搜索所关注的存量房信息。对中介机构的客户端上，使用USB-KEY安全认证机制，用来确认信息发布者的身份。系统提供与其他各子系统间数据交换接口方案，并根据方案调用其它子系统的提供数据交换接口。能够实现测绘及成果管理子系统与房地产市场信息系统的集成。实现与房地产市场信息网数据库同业务支撑平台中心数据库间数据的定时交换。2.10. 住房保障管理系统住房保障综合管理系统的建设是为了落实中央关于住房保障的相关政策，实现低收入家庭住房状况调查管理、保障计划及落实管理、保障申请及审核管理、保障户和保障房源档案管理等，并具有保障监督业务、黑名单管理、综合查询分析功能。住房可分为商品住房、保障性住房、公房以及安置住房，其中后三者又称为政策性住房。而保障性住房涵盖廉租房、政策性租赁住房、经济适用住房、集资建房、双限商品住房等，根据相关政策导向，直管公房也将作为廉租房房源逐步纳入到保障性住房的范畴。除此之外，拆迁安置住房用于解决拆迁失房者的住房问题，也可视为保障性住房的一部分。因此住房保障综合管理系统从广义上讲可涵盖几乎全部政策性住房，包括：廉租房、公共租赁住房、经济适用住房、双限商品住房，直管公房，以及拆迁安置住房等。在房地产市场信息系统中，住房保障综合管理系统作为重要组成部分，通过内部传输机制从其他系统获取权属信息以确定被保障人是否满足保障条件，同时为权属登记管理系统提供权属信息以实现权属登记，为统计分析与信息发布系统提供房源情况、房屋状态、成交情况等统计信息，住房保障综合管理系统为协助公平、合理、高效的处理相关业务工作，提供了行之有效的信息化创新工具。为保障每一套经济适用房和廉租房都提供到低收入家庭，同时可以便捷和准确的审查申请家庭的收入和住房情况，住房保障综合管理系统不可能是一个封闭的业务处理系统，它需要同密切相关的单位或部门共同协作、分享数据，以实现全方位的审查和筛选。2.11. 维修基金管理系统主要包括：物业维修基金的缴交；物业维修基金的帐户管理；物业维修基金使用的核实与拨付；物业保修金的缴交；物业保修金的帐户管理；物业保修金使用的核实与拨付；实现符合物业维修基金、保修金管理业务规范、适应政策变化、可灵活扩充、易于调整和维护的物业维修基金及保修金管理系统，主要业务需求包括：物业保修金管理，包括物业保修金的缴交、确认、使用、补存、移交，以及相关查询、统计功能；物业维修基金管理，包括维修基金的缴交、确认、使用、续筹、移交，以及相关查询、统计功能；物业资金的帐户管理，包括物业资金的分摊、结息、分账目核对，以及查询、统计等其他相关功能。系统应基于资料共享，实现同其他业务单位及职能部门之间的数据共享（如：测绘成果、审批意见等），实现业务的协同审批；在测绘成果发生变更的情况下，系统应能自动或人工辅助的通知物业资金中心等相关部门；系统应自动继承预测绘备案信息和楼盘表信息等。系统应提供配套的资金结算、统计分析、利息设置等相关辅助功能。2.12. 拆迁行政管理系统(征收补偿管理系统)拆迁业务涉及拆迁许可证审批、拆迁安置补偿管理、拆迁企业管理，以及与房地产市场管理、房屋产权管理密切相关的其它业务管理功能，项目应实现符合拆迁管理业务规范、适应拆迁政策变化、可灵活扩充、易于调整和维护的拆迁管理应用系统。一、业务需求包括：1、拆迁许可管理（含拆迁许可证、房屋拆除批准书的管理，包含申领、延期审批、撤回审批等）2、房屋拆迁延长暂停管理3、未完成拆迁补偿安置的建设项目转让许可管理4、拆迁补偿安置资金监管5、拆迁产权不明确房屋安置方案审核管理6、委托动迁拆迁拆除招投标管理7、城市房屋拆除验收合格证管理8、拆迁评估机构管理9、拆迁安置备案信息管理（含拆迁补偿安置协议备案、拆迁安置核查等）10、商品房预售拆迁核查管理二、功能要求包括：1、拆迁管理业务应以拆迁许可审批数据库为核心，被拆迁房屋数据库与安置房源数据库一一对应。同时可通过GIS系统确定拆迁范围，提取被拆迁房屋数据，完善被拆迁房屋数据库；通过安置用房冻结程序，完善拆迁许可审批数据库；通过拆迁单位安置房的确认，完善安置房源数据库。在外延层面，通过与发改委、规划局、国土局等市级部门资源共享（如：规划用地文件、项目批准文件、土地批准文件等），完善拆迁许可审批数据库；通过拆迁单位外网协议备案，完善被拆迁房屋数据库；系统应共享房屋测绘、房屋权属数据，实现安置用房的冻结，从而完善安置房源数据库。2、系统可对拆迁安置用房进行冻结，可根据拆迁项目情况自行冻结被拆迁房屋与安置房屋，冻结信息与市场处、产权中心等相关部门共享。3、实现拆迁项目、拆迁房屋、拆迁安置情况等基于GIS基础地形图进行定位、查询和统计，生成拆迁业务的GIS主题图。4、用户获取拆迁业务相关表单，既可以在市行政服务中心，也可以在互联网上获得。通过数据共享交互平台为其它部门提供相关信息查询功能。5、围绕数据一体，安置信息实现与测绘成果的一一关联。2.13. 房屋安全鉴定系统实现房屋安全鉴定的业务受理、施工安排、鉴定结果审核等业务管理，建立全市房屋安全档案，为社会公众查询服务。（1）房屋安全鉴定管理实现签订鉴定合同、收费、施工联系、施工管理、鉴定结果的全过程管理。提供工作量统计等统计分析功能。（2）建立全市房屋安全档案对全市需重要监测的房屋、危旧房屋等，建立“一房一档”的安全档案。依托GIS平台，在电子地图上标明危房，提供给用户查询。并实现相关的专题图信息。2.14. 白蚁防治管理系统实现新建商品房预防、旧房灭治、卫生害虫消灭、定期回访、药品材料等业务管理，建立全市房屋白蚁防治档案，为社会公众查询服务。功能特色：新建预防管理。实现签订新建白蚁预防合同、收费、施工联系、施工管理、质量检测、回访和核查的全过程管理。旧房灭治管理。实现旧房白蚁灭治受理、收费、施工联系、施工管理、续治管理的全过程管理。卫生害虫消灭管理。实现卫生害虫消灭受理、收费、施工联系、施工管理的全过程管理。药品材料管理；2.15. 抵押风险防范系统房地产抵押是银行的主要抵押贷款业务。受供求关系或国家宏观调控政策影响，房地产价格变化甚至诱发虚假房产抵押。因此，采取积极有效措施，控制房屋权属带来的抵押风险显得尤为重要。通过银行与房管部门一起建设抵押风险防范系统，可实时查询到抵押物的房屋权属情况，杜绝了虚假房产抵押，极大降低房产抵押