南开大学21春《房地产估价》在线作业二满分答案38

南开大学21春房地产估价在线作业二满分答案1. 综合单价(名词解释)参考答案：是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。2. 工程量清单是招标文件的组成部分，编制工程量清单必须遵循统一工程量计算规则( )的原则。A.统一项目编码B.统一项目名称C.统一项目特征D.统一计量单位E.统一综合单价参考答案：ABCD3. 计算箍筋长度时，要考虑的内容有( )。A.混凝土保护层B.箍筋的形式C.箍筋的根数D.箍筋单根长度参考答案：ABCD4. 交易日期修正指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。( )A.错误B.正确参考答案：A5. 某载重汽车的一次大修理费为1万元，大修理周期为3个，耐用总台班为1650个，则台班大修理费为( )元/台班。A.12.12B.18.18C.2.02D.3.03参考答案：A6. 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为40年，单价为4000元/m2，乙房地产的收益期限为50年，单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%，则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是( )。A.甲高于乙B.甲低于乙C.甲等于乙D.不能确定参考答案：B7. 下列有关房地产变现的描述，错误的是( )。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差C.可以分割转让的房地产，变现能力较强D.价值越大的房地产，变现能力越强参考答案：D8. 运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。( )A.错误B.正确参考答案：B9. 运用比较法估价要对可比实例成交价格做适当的处理，根据处理的内涵不同，分为( )。A.价格分析B.价格换算C.价格修正D.价格调整参考答案：BCD10. 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。( )A.错误B.正确参考答案：B11. ( )是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价依据参考答案：D12. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日参考答案：C13. 房地产的开发经营期可分为( )。A.前期B.建设期C.经营期D.销售期E.预售期参考答案：BC14. 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致相等时，宜采用( )预测房地产的未来价格。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：B15. ( )是国有土地使用权出让价格评估常用的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C16. 采用装运港船上交货价的进口设备，估算其购置费时，货价按照( )计算A.出厂价B.到岸价C.抵岸价D.离岸价参考答案：D17. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( )A.错误B.正确参考答案：B18. 基础与墙(柱)身的划分，说法正确的有( )。A.基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以设计室内地面为界B.基础与墙身使用不同材料时，位于设计室内地面高度300mm时，以不同材料为分界线C.基础与墙身使用不同材料时，高度300mm时，以设计室内地面为分界线D.砖围墙应以设计室外地坪为界参考答案：ABCD19. 未及时供给机械燃料而引起的停工时间属于( )。A.机械的多余工作时间B.机械的停工时间C.违反劳动纪律引起的机械的时间损失D.低负荷下的工作时间参考答案：B20. 市场法适用的对象有( )。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地参考答案：ACD21. 房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。( )A.错误B.正确参考答案：A22. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A23. 房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。( )A.错误B.正确参考答案：A24. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为率为330元/m2，假设折现率为10%，风险补偿为房价的2%，则该期房目前的价格为( )元/m2。A.2934B.2970C.3300D.3630参考答案：A25. 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A.某酒店B.公园C.某住宅D.某娱乐厅参考答案：B26. 房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A27. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：B28. 计算模板时，柱、梁、墙、板相互连接的重叠部分说法正确的是( )。A.均不计算模板面积B.计算一遍模板面积C.计算两遍模板面积D.按构件归属计算模板面积参考答案：A29. 房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是( )。A.本国房地产总的供求状况B.地区房地产总的供求状况C.本国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况参考答案：D30. 房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。( )A.错误B.正确参考答案：B31. 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法两种。( )A.错误B.正确参考答案：B32. 工程量清单项目编码的第七至九位表示( )。A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：C33. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区参考答案：B34. 运用成本法估价，计算投资利息时，包括( )的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD35. 关于钢筋的量度差值，说法错误的是( )。A.在计算钢筋工程量时应考虑“量度差值”的影响B.钢筋外包尺寸与轴线长度之间的差值C.其大小与钢筋直径和弯心直径以及弯曲的角度等因素有关D.量度差值为负值是表示按外皮尺寸计算到中心线需要扣减的数值参考答案：D36. 房地产的( )，决定了房地产市场是一个地区性市场。A.不可移动B.独一无二C.供给有限D.流动性差参考答案：A37. 评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。( )A.正确B.错误参考答案：B38. 消防水泵接合器数量的确定，一般按( )。A.室内消防用水量计算B.室内消防水压计算C.室外消防水压计算D.室内消防水压和用水量计算参考答案：A39. 假设开发法的操作过程中，首先需要选择最佳的开发利用方式。( )A.错误B.正确参考答案：A40. 路线价法实质上是一种( )，是其的派生方法。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：A41. 统筹法计算工程量的基本要点有( )。A.统筹程序，合理安排B.利用基数，连续计算C.一次算出，多次使用D.结合实际，灵活机动参考答案：ABCD42. 按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。A.现房B.销售C.出租D.自用参考答案：BCD43. 下列费用属于建筑安装工程间接费的有( )。A.定额编制管理费B.现场经费C.职工待业保险费D.上级管理费E.施工附加费参考答案：ACD44. 工程量清单项目编码的第一级表示( )。A.专业工程代码B.附录分类顺序码C.分部工程顺序码D.分项工程项目名称顺序码参考答案：A45. 预算定额是企业性的，而施工定额则是社会性的。( )A.正确B.错误参考答案：B46. 在工程项目竣工前，承包人已经提供履约担保的，发包人不得同时预留工程质量保证金。( )A.正确B.错误参考答案：A47. 关于楼地面防水工程量计算，说法正确的有( )。A.按设计图示尺寸以面积计算B.楼(地)面防水搭接及附加层用量不另行计算，在综合单价中考虑C.楼(地)面防水反边高度小于或等于300mm算作地面防水，反边高度大于300mm按墙面防水计算D.楼(地)面防水反边高度小于或等于500mm算作地面防水，反边高度大于500mm按墙面防水计算参考答案：ABC48. 在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测( )房地产市场状况下的价值。A.未来开发完成之时的B.购买待开发房地产时的C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的参考答案：A49. 投标人在进行工程量清单招标的投标报价时，不能进行投标总价优惠(或降价、让利)，投标人对投标报价的任何优惠(或降价、让利)均应反映在相应清单项目的综合单价中。( )A.正确B.错误参考答案：A50. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。A.37B.40C.50D.43参考答案：A51. 关于共同延误的处理，说法正确的有( )。A.首先判断造成拖期的哪一种原因是最先发生的，即确定“初始延误”者，它应对工程拖期负责B.如果初始延误者是发包人原因，则在发包人原因造成的延误期内，承包人既可得到期延长，又可得到经济补偿C.如果初始延误者是客观原因，则在客观因素发生影响的延误期内，承包人可以得到期延长，但很难得到费用补偿D.如果初始延误者是承包人原因，则在承包人原因造成的延误期内，承包人既不能得到工期补偿，也不能得到费用补偿参考答案：ABCD52. 价值时点是由委托人确定的。( )A.错误B.正确参考答案：A53. 建设单位为组织完成工程项目建设，在建设期内发生的各类管理性质费用是( )。A.建设管理费B.可行性研究费C.研究试验费D.市政公用配套设施费参考答案：A54. 在估价时，评估价值的确定应当在前，价值时点的确定应当在后。( )A.错误B.正确参考答案：A55. 由行业建设行政主管部门组织，依据有关行业标准和规范，考虑行业工程建设特点等情况所编制和发布的，在本行业范围内使用的定额是( )。A.国家定额B.行业定额C.地区定额D.企业定额参考答案：B56. 市场比较法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。( )A.错误B.正确参考答案：A57. 价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价，多出现在( )中。A.保险理赔案件中B.期房估价C.拆迁估价D.房地产纠纷案件中参考答案：D58. ( )可以提出变更。A.发包人B.监理人C.发包人和监理人D.承包人参考答案：C59. 关于回填方工程量计算，正确的说法有( )。A.按设计图示尺寸以体积计算B.场地回填以回填面积乘以平均回填厚度计算C.室内回填以主墙间净面积乘以回填厚度计算，扣除间隔墙D.基础回填以挖方清单项目工程量减去自然地坪以下埋设的基础体积计算参考答案：ABD60. 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为( )。A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m2参考答案：D