南开大学21春《房地产估价》在线作业二满分答案68

南开大学21春房地产估价在线作业二满分答案1. 收益法适用的条件是房地产的( )。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化参考答案：D2. 清单项目编码以( )编码设置，用十二位阿拉伯数字表示。A.三级B.五级C.七级D.八级参考答案：B3. 关于回填方工程量计算，正确的说法有( )。A.按设计图示尺寸以体积计算B.场地回填以回填面积乘以平均回填厚度计算C.室内回填以主墙间净面积乘以回填厚度计算，扣除间隔墙D.基础回填以挖方清单项目工程量减去自然地坪以下埋设的基础体积计算参考答案：ABD4. 平整场地是指建筑物场地厚度( )mm的就地挖、填、运、找平。A.100B.200C.300D.500参考答案：C5. 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有( )。A.造价指数法B.分部分项法C.单位比较法D.工料测量法参考答案：BCD6. 下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是( )。A.朝向B.保温C.隔声D.户型参考答案：A7. 在估价时，评估价值的确定应当在前，价值时点的确定应当在后。( )A.错误B.正确参考答案：A8. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50参考答案：C9. 假设开发法的理论依据与( )相同。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法参考答案：C10. 收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。( )A.正确B.错误参考答案：B11. 满堂脚手架的工程量，按( )计算。A.建筑物的建筑面积B.搭设的水平投影面积C.建筑物的首层建筑面积D.搭设的脚手架面积参考答案：B12. 房地产价格与一般商品价格不同之处包括( )。A.与区位密切相关B.用时具有买卖价格和租赁价格C.形成的时间较短D.易受交易者个别情况的影响参考答案：ABD13. 某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为( )元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098参考答案：D14. 房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。( )A.错误B.正确参考答案：A15. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A16. 按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等计入建筑安装工程费的( )。A.人工费B.材料费C.企业管理费D.规费参考答案：C17. 房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A18. 导致建筑物功能折旧的原因可能是( )。A.功能缺乏折旧B.功能落后折旧C.功能过剩折旧D.城市规划改变E.市场供给的过量或需求不足参考答案：ABC19. 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如( )。A.在建工程B.待开发的土地C.可装饰装修改造的房屋D.可改变用途的旧房参考答案：ABCD20. 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权益、位置D.实体、权益、位置参考答案：B21. 运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。( )A.错误B.正确参考答案：B22. 预算定额基价包括( )。A.人工费B.材料费C.施工机具使用费D.综合费用参考答案：ABC23. 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。( )A.错误B.正确参考答案：B24. 未及时供给机械燃料而引起的停工时间属于( )。A.机械的多余工作时间B.机械的停工时间C.违反劳动纪律引起的机械的时间损失D.低负荷下的工作时间参考答案：B25. 下列定额中，不属于计价性定额的是( )A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标参考答案：A26. 房地产的( )，决定了房地产市场是一个地区性市场。A.不可移动B.独一无二C.供给有限D.流动性差参考答案：A27. 直接工程费用包括很多种，下列选项中不属于直接工程费用范畴的是( )A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.企业管理费参考答案：D28. 假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。A.待开发房地产的最高价格B.待开发房地产的平均价格C.房地产开发项目的预期利润D.房地产开发项目的平均利润E.房地产开发中可能的最高费用参考答案：ACE29. 成本法的操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。( )A.错误B.正确参考答案：B30. 构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为( )。A.环境因素B.自身因素C.经济因素D.外部因素参考答案：B31. 挖沟槽、基坑土方按设计图示尺寸以( )计算。A.基础垫层底面积乘以挖土深度B.基础底面积乘以挖土深度C.基础垫层底面积D.基础底面积参考答案：A32. 下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是( )。A.消费者的收入水平增加B.该种房地产的价格水平下降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房地产价格上涨参考答案：C33. 进口设备的交货方式可分为( )。A.内陆交货类B.目的地交货类C.装运港交货类D.工厂交货类参考答案：ABC34. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。A.供水、排水、电力、电信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力参考答案：A35. 由行业建设行政主管部门组织，依据有关行业标准和规范，考虑行业工程建设特点等情况所编制和发布的，在本行业范围内使用的定额是( )。A.国家定额B.行业定额C.地区定额D.企业定额参考答案：B36. 关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是( )。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率参考答案：C37. 评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有( )。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆在室内的沙发参考答案：ACD38. 运用成本法估价，计算投资利息时，包括( )的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD39. 进口设备的交货方式有( )。A.内陆交货类B.目的地交货类C.装运港交货类D.运抵港交货类E.厂地交货类参考答案：ABC40. 在工程项目竣工前，承包人已经提供履约担保的，发包人不得同时预留工程质量保证金。( )A.正确B.错误参考答案：A41. 现浇混凝土墙按设计图示尺寸以体积计算，不扣除门窗洞口及单个面积大于0.3的孔洞所占体积，墙垛及突出墙面部分也不并入墙体体积内计算。( )A.正确B.错误参考答案：B42. 签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让委托的估价业务。( )A.错误B.正确参考答案：B43. 房地产估价都有误差但是误差应在合理范围内。( )A.错误B.正确参考答案：B44. 投标人在进行工程量清单招标的投标报价时，不能进行投标总价优惠(或降价、让利)，投标人对投标报价的任何优惠(或降价、让利)均应反映在相应清单项目的综合单价中。( )A.正确B.错误参考答案：A45. 在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润。( )A.正确B.错误参考答案：B46. 比较法适用的对象表明，只要是具有交易性的房地产都可以采用比较法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A47. 由于垂直运输用的塔吊、卷扬机及砂浆、混凝土搅拌机是按小组配合，应以小组产量计算机械台班产量，不另增加机械幅度差。( )A.正确B.错误参考答案：A48. 某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为( )万元A.180B.178.4C.183.5D.176.6参考答案：D49. 在建安工程费中，政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用称为( )A.措施费B.规费C.企业管理费D.税金参考答案：B50. 关于进度款支付的说法正确的有( )。A.除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人B.除专用合同条款另有约定外，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付C.在对已签发的进度款支付证书进行阶段汇总和复核中发现错误、遗漏或重复的，发包人和承包人均有权提出修正申请。经发包人和承包人同意的修正，应在下期进度付款中支付或扣除D.发包人应将合同价款支付至合同协议书中约定的承包人账户参考答案：ABCD51. 当整体楼梯与现浇楼板无梯梁连接时，以楼梯的最后一个踏步边缘加( )mm为界。A.100B.200C.300D.400参考答案：C52. 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为( )。A.2007年3月15日B.2006年8月20日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的日期参考答案：B53. 下列费用不属于直接工程费的是( )。A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.措施费E.企业管理费参考答案：DE54. 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有( )。A.物业管理情况B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋空间布局参考答案：BCE55. ( )是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B56. 房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是( )。A.本国房地产总的供求状况B.地区房地产总的供求状况C.本国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况参考答案：D57. 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算( )面积。A.1/3B.1/2C.2/3D.全参考答案：B58. 根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这就是长期趋势法的理论依据。( )A.错误B.正确参考答案：B59. 下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是( )。A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格C.房地价格=土地价格建筑物价格D.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和参考答案：B60. 下面属于构筑物的是( )。A.烟囱B.水塔C.道路D.商店参考答案：ABC