某项目工程管理手册(DOC 75页)

海南一卡通物业管理股份有限公司HAINAN E-CARD PROPERTY MGT.CO.,LTD.黄金海岸项目工程管理手册（试行）Residential property management service manual（黄金海岸花园小区字2016号）1.0 目的 通过对岗位职责的明确，实施物业工程管理，保障设备、 设施正 常运行，为用户创造安全、文明、舒适、方便的居住环境。2.0 适用范围 黄金海岸花园小区物业服务中心工程部。 30 工程部工作职责 3. 1 工程部的职责、范围 3.1.1 负责制定本部门的岗位职责管理制度及各项业务的服务质量标准。3.1.2 负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。3.1.3 负责物业设备维护、保养管理工作。3.1.4 负责小区日常设备、系统检验和物业验收。3.1.5 负责做好检验、测量设备的管理工作。 3.1.6 负责小区强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。 3.1.7 负责小区电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。3.1.8 负责小区给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。 3.1.9 负责联系处理小区土建结构方面符合居住要求。3.1.10 负责小区各系统设备的完善改造，设备更新以及小项增改工程施工。 3.1.11 确保工程所有设备的正常运转，维修保养好小区的硬件系统。3.2工程部主管岗位职责 【直接上级】：项目经理【直接下级】: 各专业【工作范围】：在项目经理的领导下负责小区的房屋及供配电、给排水系统等生活设备设施的运行、检修、维护、保养设备设及管理工作反馈，安排综合维修专业正常工作保证小区的正常运营。 3.2.1 熟悉小区所有房屋、设备设施的自然状况，组织相关人员参加小区的 验收及接管工作。 3.2.2 负责小区供配电、给排水系统及其他相关设备设施的运行、检修、维 护、保养及工作反馈。 3.2.3 编制本专业年度检修、保养计划，并组织实施做好记录。 3.2.4 完善本专业基础管理工作，建立健全各项管理制度和图纸资料档案。 3.2.5 配合客户二次装修，做好质量把关及装修资料的收集整理归档工作。 3.2.6 组织参与客户报修的处理，重大问题现场组织处理并做好工作日志。 3.2.7 做好所管设备设施的状态巡查发现问题及时安排处理，重大问题及时 反馈，并做好工作日志。 3.2.8 检查下属员工的岗位纪律、工作态度、工作现场、机房卫生、考勤制 度等。检查督促本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度的安全操作规程的情况。 3.2.9 巡检制度的执行情况，发现不良现象及时纠正，严格考核。 3.2.10 严格控制维修材料备件工具的消耗及出库去向，降低维修运行成本。 3.2.11 负责专业新岗位员工的培训和专业培训验证工作安排，提高本专业员 工素质。了解员工技术和思想动态，解决工作难题和生活困难。 3.2.12 负责组织调度现场抢险工作。 3.2.13 负责与其它班组或部门的协调合作。 3.2.14 完成领导交办的其它工作3.3水电技工岗位职责 【直接上级】：工程主管 【工作范围】：在工程主管的领导下负责小区的给排水设备设施和配电室及电气设备设施的运行、检修、维护、保养及修改完善等工作，按照设备运行管理制度作好设备运行工作，服从事故抢修工作安排。 3.3.1 熟悉掌握小区的供配电方式、线路走向；负责小区所有照明线路力线。 熟悉小区给排水管网、阀门。 3.3.2 负责所管理小区低压配电设备的维修保养并认真填写维保记录。 3.3.3 负责配电间及相关电气设备的运行值班，做好设备、设施的维修保养 工作。 3.3.5 熟悉供电及其它电器设备、设施技术情况，掌握相关设备的操作程序， 按计划做好小区电力控制设备及小区照明检修和应急处理措施。 3.3.6 定期、定时按各项规程和规章制度巡视设备房和设备的运行情况，并 做好运行记录。 3.3.7 严格遵守安全操作规程，防止安全事故的发生。 3.3.8 负责配电间的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反管 理规定的行为，做好防火、防水、防鼠的工作。 3.3.9 发生突发情况时，值班人员不能离开岗位，要及时采取应急措施，保 证设备、设施的正常完好。 3.3.10 负责巡视楼层、楼外供电照明。 3.3.11 认真做好有关的设备运行、交接班记录和工作巡查记录。 负责每月户表抄报工作。 3.3.12 路和灯具的日常管理和维修工作，处理客户报修。 3.3.13 熟练掌握小区机房电气控制设备，按计划负责做好发电机组、变配电 设备及各机房内电机、电气设备的维护保养工作。 3.3.14 完成小区内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安 装和拆收工作。 3.3.15 根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向主管汇报。 3.3.16 做好线路防火工作，严格检查线路负荷、绝缘，发现不正常状态必须 找出原因加以纠正。 3.3.17 根据工作安排在配电室运行值班管理工作中，严格遵守输配电各项制 度和制度及安全操作规程，检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行，认真填写值班记录和工作报表，按制度手续做好交接班工作；认真做好配电室安全防火事故工作，保管好高压电路检修工具。 3.3.18 熟悉并掌握停电时的应急发电方法，设备技术性能和倒闸操作方法； 确保小区供电的连续性和可靠性。3.3.19 认真填写小区用电量日报表和月报表；定期巡视高、低压电器设备， 密切监视中央信号屏的工况，正确抄录仪表显示数据。 3.3.20 认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。 3.3.21 严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。 3.3.22 严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好工作协作。 3.3.23 完成领导交办的其它工作。 3.4装修技工岗位职责 【直接上级】：工程主管 【工作范围】：在主管的带领下，确保整幢小区公共部位之装修、天花板、墙壁、门锁、家具、门窗、墙纸及粉刷等完好无损。 3.4.1 负责住宅门窗、玻璃、五金配件的日常维修与更换。 3.4.2 负责小区吊顶板面、龙骨及检查口的日常维修与更换。 3.4.3 负责小区内外墙面及柱面、地面破损的维修。3.4.4 负责小区屋面防水的日常维修。 3.4.5 负责小区修补其他专业维修造成的土建破损。 3.4.6 按上级指示完成小区的天花、墙壁、门锁、门窗、粉刷之常规保养。 3.4.7 及时完成客户报修工单 3.4.8 严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.4.9 严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好工作协作。 3.5弱电技工岗位职责 【直接上级】 ：工程主管 【工作范围】 ：负责小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的线路、接口、设备设施的日常维修保养、管理监测、运行调整记录工作，处理客户报修。 3.5.1 严格遵守公司各项管理制度及行业制度，认真落实弱电主管工程师布 置各项工作任务，并按工作要求按时按质按量认真完成。 3.5.2 必须熟悉掌握小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系 统的分布结构线路、接口、设备设施规格、型号、名称、性能、安装地点位置、启用时间、运行状态、维修保养情况、出厂日期等。按要求做好日常维修保养、管理监测、运行调整记录、档案工作。 3.5.3 弱电维修人员要熟知小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等 系统的工作原理，掌握设备性能、调整、操作规程及维修保养程序，及时处理好客户报修。 3.5.4 要定期或不定期对本专业设备进行巡视检查，做好维修检测工作，随 时掌握设备性能和运行状况，发现问题及时解决或采取有效的控制措施，作好记录并及时向上级汇报。 3.5.5 保证工作环境达到要求，妥善保管好配发的工具、设备备用零件，做 好设备防火、防潮、防静电工作，保障设备正常运行。 3.5.6 认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。 3.5.7 严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.5.8 完成上级领导交办的其它各项工作。 工程岗位服务程序及要求（一） 强电方面1、 低压开关故障维修工作程序工作要求打开配电柜防止配电柜门反弹发生触电事故准备工具改、内六角扳手、克丝钳、尖嘴钳准备更换的开关检查开关的通电状态停电并验电使用试电笔验电拆除连线使用工具时注意安全拆除开关、安装开关、安装连线使用改时注意螺丝的丝扣不应损坏、安装牢固、导线连接无虚点检查接线质量连接牢固送电试送一次使用测温仪检查开关连接处有无发热现象开关连接处的温度不应超60使用钳形电流表测量电流值电流值不因超开关容量的90%记录维修的时间，工作内容、维修人检查主管检查工作的质量2.电机的检查工作程序工作要求检查环境环境无杂物、通风良好检查电机所带机械设备机械设备完好检查轴承不缺油、无异响检查温升，使用测量仪B级电机：统组、定子铁心85度、滚动轴承：65度检查电流，使用钳形电流表不应超额定电流检查电压，使用万用表400V正5V负10V声音和气味无异味和异响风扇排风良好记录检查的时间，工作的内容，检查人检查主管检查的工作质量3.环型灯具的维修工作程序工作要求断电并根据环型灯安装的高度，选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或木质人字体，梯子必须牢固可靠，使用安全、准备材料和工具材料和工具必须符合使用要求：环型灯管和启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔拆除环型灯具面罩将螺丝拆下，拆除灯罩面拆除环型灯管向下轻拉灯管取下重新配线按照灯具连接图配线，连接紧固更换环型灯管灯管连接可靠更换启辉器和启辉器底座启辉器和启辉器底座固定牢固更换灯脚灯脚的卡头必须插接牢固更换镇流器、紧固连接导线镇流器固定牢固、导线连接紧固检查工作质量并送电发光正常清理施工现场记录检查的时间，工作内容、检查人检查主管检查工作的质量4. 配电室电气设备运行状态记录工作程序工作要求第一路电源电流变配电室值班人员每天巡视变配电室设备运行情况，每天1次，从高压开关柜-低压开关柜-变压器室，检查内容主要有；两路高压电源指示是否正常。（10CV正负7%）变压器运行情况、运行温度是否正常（100度以下正常）低压侧主、分路负荷情况是否正常（不应超负荷）电容补偿装置运行指标是否正常，各配电室内照明应完好正常，室内外的维修通道是否保持畅通，如发现异常应查明原因、及时处理并做好记录，处理不了时及时向主管汇报，在负荷高峰和异常天气时，应对配电装置和电器增加巡视，处于高峰负荷时，应检查电气设备是否过负荷第二路电源电流第一路电源电压第二路电源电压变压器高压测电流变压器低压测电流变压器温度有功功率无功功率功率因数记录检查的时间，工作的内容、检查人检查主管检查工作的质量5.日光灯具费维修工作程序工作要求断电并根据日光灯安装的高度，选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或木质人字体梯子必须牢固可靠，使用安全准备材料和工具材料和工具必须符合使用要求：日光灯管、启辉器和启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、电工刀、试电笔拆除日光灯面罩将卡子向下打开，拆除日光灯面罩拆除日光灯管转动日光灯管取下拆除日光灯底座将固定日光灯底板的螺丝取下，拆除日光灯底板更换日光灯管日光灯管连接可靠更换启辉器和启辉器底座启辉器和启辉器底座固定牢固更换灯脚、镇流器和电容灯脚的卡头必须卡到位。镇流器固定牢固、电容连接紧固重新配线按照灯具连接图配线，连接紧固检查工作质量并送电日光灯发光正常后清理施工现场记录检查的时间，工作内容、检查人检查主管检查工作的质量6. 运行中低压开关的巡检工作程序工作要求打开配电柜梅防止配电柜门反弹发生触电事故目测低压开关的外观及连接导线有无变色现象目测时要仔细，保持安全距离0.1米听声音，有无异常声响正常运行的开关无声响检查开关外观有无烧蚀现象开关内部连接故障，会发生烧蚀现象，检查时注意安全距离使用测温仪检查开关连接处有无发热现象开关连接处的温度不应超60使用钳型电流表测量电流值电流值不因超开关容量的90%使用电压表测量电压值符合使用要求关闭配电柜门锁紧保障安全记录检查的时间，工作内容、检查人检查主管检查工作的质量7.维修卷门帘电控箱1.准备工具2.通知有关人员3.竖立维修标志牌4.断掉主电源保证维修人员人身安全5.检查按钮控制线路线路无接地短路，按钮控制上升下降停止灵敏有效6.检查电控板接触器、空开、变压器无异常声音，接触器触点接触牢固，无尘土，无疵点7.送上主电源8.调整行程开关卷帘门上升、下降行程灵敏有效9.手动动作试验手动上升，下降停止有效10.恢复远程控制及返回信号线路11.远程控制检测远程及联动控制卷帘门下降，并有返回信号12.撤掉维修标志牌13.填写工作记录8.维修卷帘门传动部分工作程序工作要求1.准备工具2.通知有关人员3.竖立维修标志牌4.将卷帘门放到底5.断开主电源保证维修人员人身安全6.检查减速器齿轮齿轮咬合紧固，齿轮无损坏7.检查齿轮传动链条链条长短适合，无损坏，并且润滑8.检查传动轴保证90度水平，轴身无损坏9.恢复主电源10.手动动作试验11.撤掉维修指示牌12.填写工作日志9.污水泵的运行维护工作程序工作要求电机绝缘性的检查绝缘性能不能低于2HO，如低于2HO重新做绝缘水泵体进口叶轮与油封的间隙不能超过厘米，如超过应更换耐磨油封累计工作1000H检查密封状况密封良好累计工作3000H检查轴承的润滑脂润滑脂更换安装密封. 将静密封环装平装实，不能有松动现象. 将动密封安上，也要装平，放上紧锁片水泵运行状况运行正常无异常噪音.循环水泵启动的操作工作程序工作要求启动前状态将循环水泵进水口阀门保持开启，出水口阀门保持关闭启动过程中启动循环水泵后慢慢启动出水口阀门启动后的检查观察循环水泵进出水压力表压差，循环水泵运转应无异常噪音，循环水泵电流正常11.循环水泵检修的内容工作程序工作要求轴承检查在运行期间一个月加一次润滑油密封圈检查封闭圈应无渗水、漏水现象底座及地脚螺栓检查底座和地脚螺栓应连接牢固压力表检查压力表压力指示正常循环泵运转时电机轴承的检查运转时无异常噪音联轴器检查水泵和电机联轴连接可靠循环泵体及电机的清洁循环泵体及电机应无浮尘循环泵盘车检查在非运转期间每2个月盘车一次做记录做好定期维保记录12.生活水箱清洗消毒工作程序工作要求防水清理生活水箱排水之后，将其内壁污垢，附着杂物全部清除，反复刷洗内壁，冲洗后排掉消毒用配好的5%次氯酸钠溶液对内壁进行杀菌消毒一遍，用清水冲洗后排掉冲洗用高压清洗机对内壁各个部位进行喷淋清洗，直到排出的水清亮透明检验清洗之后取水样化验，由防疫站发放水质检验许可证记录备案做年度水箱清洗记录备案13.混合式水龙头安装工作程序工作要求材料的准备1. 混合式水龙头（外观完好、质量合格）2. 生料带和软管连接高压水管两根工具的准备相应的工具（扳手、螺丝刀、安装水龙头的专用工具)固定水龙头用专用扳手紧固水龙头的固定螺丝软管连接的安装用扳手将软管连接在水龙头进水一侧，另一端与阀门出口处连接。第二根用同样的方法打开进水阀门1、 关闭水龙头扳平2、 软管连接应无漏水现象，阀门无漏水现象水龙头的调试1、 将水量调整正常2、 将水源调整正常14.混合式水龙头水嘴堵塞的清理工作程序工作要求检查堵塞检查水龙头出水量的大小，堵的程度工具准备活板子或专用扳手拆卸水嘴活扳手夹住水嘴向外拧5-6螺扣即可拆除清理水嘴过滤网1. 用水反冲水嘴过滤网或用压缩空气反吹水嘴过滤网即可2. 水龙头打开出清水即可安装水嘴活扳手夹住水嘴向里拧紧（注意密封圈）打开水龙头试水量通水试验，确定水流畅通，水量正常，无漏水现象15.离心式水泵不出水的原因及排除操作工作程序工作要求电源无电用万用表测量电源，恢复供电充水不足检查停泵重新充水水泵方向检查反转，调换相序吸水口检查吸水口被堵塞清理吸水口杂物叶轮检查叶轮坏，更换叶轮16.疏通机的使用工作程序工作要求首先外观检查，正常后在接上电源检查疏通机能正常运转以及反方向转动正常正确使用疏通机平头、抱头方向向前用软轴从疏通机后轴穿过，续如地漏。开启电源，按下压把，缓慢送软轴，向前疏通。通时，遇见弯头要多次反复进行，方可进入。疏通完后，要用反转收回软轴，不能强行拽出疏通机平头或抱头要安装牢固，方向向前收拾工具，清理现场地面清理干净17.污水泵常见的故障及处理工作程序工作要求污水泵不出水检查电源情况。如果电源没有接好要请电工，查找原因恢复供电水泵运转方向不对，调整接线吸水口堵塞时，要对杂物进行清理，叶轮出现损坏，进行更换，轴承出现损坏，进行更换污水泵杂音或振动连接基础螺栓松动时，进行紧固吸水口过滤网破损杂物进入叶轮，进行清理轴承出现损坏，进行更换，叶轮平衡差，做动平衡试验，转动部分预固定部分发生磨损，停泵检查检修恢复正常18.恭桶底部漏水的处理工作程序工作要求检查步骤及处理方法下手是否堵塞，如堵塞应进行疏通恭桶是否有砂眼，进行维修更换恭桶下水口接口如果没有接好，应重新进行安装如果是恭桶外部密封胶脱落，应进行重新打胶19.恭桶盖的安装工作程序工作要求材料的准备恭桶盖、专用螺栓两条、专用拉枪安装螺栓装在拉枪上，将螺栓稳固在恭桶座上，恭桶盖放好位置，用拉枪紧固螺栓，紧固后退出拉枪20.木门球形锁安装修理工作程序工作要求1.准备工具锤子、改锥、钳子、开孔器、手电钻、钻头2.球形锁定位根据图纸尺寸要求，将球形锁定位并划线3.球形锁位置打孔用开孔起开锁盘孔，用相应钻头开锁舌孔4.安装球形锁先将锁头用螺丝固定在相应孔内，球形锁锁盘插入锁舌连接部位，用螺丝固定好锁盘5.开锁头槽通过球形锁锁舌头定位门口锁头槽，用凿子开槽，安装锁头护板6.调试球形锁将装好锁的门进行开锁和关锁检查，以确保正常使用7.清理现场工作完毕后，请点工具，打扫工作现场卫生，做好工作记录21.木门闭门器安装修理工作程序工作要求1.准备工具自动改锥、锤子、凿子、螺钉、扳子2.闭门器的定位将闭门器包装打开，组装闭门器，按照说明书要求对准门的正常开启位置做好标记3.闭门器的安装先将闭门器用螺丝固定在木门上，用锤子、凿子将门框需固定闭门器拉杆的位置按标记处凿好，在将闭门器拉杆用螺丝固定在门框上4.调节闭门器拉杆用板子固定拉杆上端的螺母，使闭门器能正常工作5.调节闭门器关门速度在改锥调节闭门器关门速度调节螺钉，以保证木门在关门时均速声音适中6.清理现场工作完毕后，检查清理工具，清理工作地点卫生裁口方向应满足锁的要求，然后进行四周修刨到准确尺寸7.清理工作完毕后，清点工具，打扫工作现场卫生，做好记录22.玻璃门地弹簧安装修理工作程序工作要求1、准备工具活扳手、改锥、撬棍、内六角、撬杠、皮垫、同型号地弹簧2、拆玻璃门拆下合页盖板，用内六角拆合页，用撬杠拆除玻璃门，玻璃门要用皮垫垫好3、拆地弹簧拆除地弹簧盖板，松开固定弹簧螺钉，取出地弹簧4、安装地弹簧清理地弹簧地盒，安装新的地弹簧，初调位置5、安装玻璃门将玻璃门装在地弹簧上，固定上端合页6、调节玻璃门位置轻轻关上玻璃门，调节玻璃门间的缝隙，保证玻璃门关门正常检查玻璃门地锁使用正常，门扇自动定位准确，开启角度为90度正负1.5度关闭时间在6-10秒范围内7、清理现场工作完毕后，检查清点工具，清理工作地点卫生23.修理窗帘工作程序工作要求1.准备工具梯子、改锥、钳子、木锤、螺丝2.拆下有故障的窗帘上梯子先将窗帘取下，在用改锥拧下固定在窗帘盒的螺丝，取下窗帘盒3.进行维修将窗帘挂链依次按顺序穿好，码放整齐，对窗帘盒进行检修整形轨道加润滑油4.安装将窗帘盒用螺丝固定到原来的位置，在将窗帘布按顺序插入窗帘盒内的卡子里固定5.清理现场修理安装完毕后，对工作现场进行清理，打扫卫生24.电锤使用工作程序工作要求1.检查外观检查电锤外壳是否完好，各连接部件是否紧固2.检查电源线检查电源线是否完好，有无破损，插头是否完好，接触是否灵敏3.检查设备将电锤钻头插入电锤卡头中后，是否松动4.试运转接通电源后，启动电锤是否有异响和异常共振5.安全措施在操作过程中，不能戴手套作业，要双手共同把握工作6.操作方法安装电锤钻头右手持锤把，左手握住辅助把手清理作业现场，右手食指控制开关，并顶住工作面进行操作7.清理现场工作完毕后，切断电源取下钻头，将电锤放入工具箱，清扫工作现场卫生25.电钻使用工作程序工作要求1.检查外观检查电钻外壳是否完好，各连接部件是否紧固2.检查电源线检查电源线是否完好，有无破损，插头是否完好，接触是否灵敏3.检查设备运转将电钻钻头插入电锤卡头中后，检查钻头是否松动4.试运转接通电源后，启动电钻是否异响和异常共振5.安全措施在操作过程中，不能戴手套进行操作，要用双手共同把持工作1.0 给排水设备运行管理 1.1 给排水设备、设施操作规程 1.1.1 目的 给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。 1.1.2 适用范围 给排水设备、设施的操作。 1.1.3 术语 指专用设备固有的特性和作用功能。 1.1.4 职责 值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。 1.2 给水设备操作程序 1.2.1 检查水箱水位、电源开关、水阀位置。 1.2.2 检查水泵进水阀门，出水阀门在正常位置。 1.2.3 将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状态。 1.2.4 如需手动运行，将水泵控制开关，转到“手动”位置。 1.2.5 按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。 1.2.6 供应水源结束后，按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。1.3排水设备（潜水泵）操作程序 1.3.1 手动操作 控制箱转换开关拨到“手动”位置 按“启动”按钮水泵运转 按”停止“按钮水泵停止运转 1.3.2 自动运行 潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。 1.4 水泵房运行管理规定 1.4.1 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电专业人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录。 1.4.2 现场无法解决的问题书面报告上级，尽快安排解决。 1.4.3 水泵房内机电设备由机电专业人员负责，水箱等设施由指定人员负责，无关人员不得进入水泵房。 1.4.4 消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵的选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确。 1.4.5 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器定期检查。 1.4.6 消防泵至少每三个月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 1.4.7 水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次1.4.8 操作人员在2米高度以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。 1.4.9 机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全1.5 热力站运行管理规定 1.5.1 生活热水是通过换热设备，由一次热水把二次水传递热能达到一定温度是客户正常使用。 1.5.2 每班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证水源正常供给。 1.5.3 认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。 1.5.4 严格按照操作规程进行设备操作运行。 1.5.5 爱岗敬业，加强相互间的技术交流，努力提高专业技能，团结协作共同提高。 1.5.6 认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。发现问题及时解决。 1.5.7 机房重地严禁无关人员进入，保持热力站的整洁卫生。 1.6 二次供水工作程序1.6.1 二次供水由指定给水电维修工负责管理。 1.6.2 水电维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱须结构、外观完整，人孔检查口有凸沿，盖板严实，加锁，并有二次供水卫生合格证。 1.6.3 二次储水箱清洗消毒人员须有卫生防疫站认可的“健康证”，“培训证”。 1.7 二次供水储水箱清洗、消毒程序。 1.7.1 发出停水通知在不影响营业和满足完成的时间段进行工作。 1.7.2 工具、用具的准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。 1.7.3 安全事项 1.7.3.1 照明电源要用24V低压电或应急灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。 1.7.3.2 通风在水箱底部连接鼓风机连续对池箱内选风2-3小时，从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部，试验是否缺氧（蜡烛不熄灭，说明不缺氧），否则，继续通风到无问题为止。 1.7.4 注意事项 在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩在池、箱内如感觉头晕，眼睛酸痛，心闷、气紧，乏力等身体不适，应马上离开水池、水箱，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。 清除杂物和清洗，先将池、箱底沉积物用铁铲除净，用扫把和长柄尼龙刷反复从池、箱顶部器壁墙角墙底角底部依次刷洗，刷洗完毕用清水冲洗一遍，排除污水。 1.7.5 消毒 1.7.5.1 消毒剂按使用说明书调制成水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将人孔盖盖好，封闭半小时后排除消毒剂。 1.7.5.2 水池、水箱内注入适量自来水，反复清洗上述位置，清洗出消毒药水。 1.7.5.3 消毒完毕时，检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活，如：浮子球内应无存水，连杆连接牢固，轴销应无严重磨损，橡胶垫无老化，变形，弹性良好，支架无裂痕和锈蚀，手动截止阀门应符合使用要求。 1.7.6 注水 在清洗工作彻底完成后，开启阀门向水箱、水池内注水达到标定的水位高度，取出水样后，盖好人孔检查口并锁好。 1.7.7 取水样 1.7.7.1 水样抽取点应从水箱，高、低区用户各取样一支，由维修员完成此项工作。 1.7.7.2 盛放水样的容器应自防疫站取回，抽取水样后，并在瓶外粘贴水样单位，水箱代号，房间号及取样日期，送防疫站进行检测。 1.7.7.3 如水样经受检不合格时，应报告工程部主管安排重新清洗和消毒，并请卫生防疫站派人监督全过程，直至检测合格为止。 1.7.8 记录和报告 1.7.8.1 维修员负责记录清洗消毒水箱的全过程，并记录生活水箱清洗消毒记录表，由给工程主管审核，项目经理签字后交文员存档。 1.7.8.2 将“卫生检测结果报告单”原件存档，给工程主管留副件保存备查。 2.0 变、配电设备运行管理 2.1 目的 确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。2.2 适用范围 管理区域内变、配电设备。 2.3 职责 配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。 维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。 2.4 配电室运行工作程序 2.4.1 值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写配电室值班记录表。 2.4.2 根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。 2.4.3 严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。2.4.4 按工程部交接班工作制度，每天做好交接班工作。 2.5 变配电室的管理工作程序 2.5.1 非工作人员不得进入变配电室。特殊情况须经主管以上人员或项目经理批准后，由值班员陪同方可入内，并有人员入室登记。2.5.2 变、配电室设备由值班员负责操作，其它人员不得擅自操作。 2.5.3 操作前填写工作票、操作票，一人操作、一人监护，完成后操作过程记录交接本。 2.5.4 变、配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，及时通知上级派人解决。 2.5.5 应急照明灯应保持随时能使用。 2.5.6 保持消防设施完好，禁止吸烟。 2.6 停电管理工作程序 需要停电才能进行设备检修时，事前由工程主管编写停电报告，经项目经理审核批准后，实施指令，负责组织其它专业配合执行指令工作。工程部值班员在约定时间停电前1小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。检修完毕后，检修人员及时通知工程主管，由主管通知物业总值已恢复供电。 3.0 电梯设备运行管理 3.1 电梯安全操作规程 3.1.1 电梯行驶前的检查与准备工作 3.1.1.1 开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。 3.1.1.2 开启轿内照明。 3.1.1.3 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。 3.1.1.4 层门关闭后，从层门外不能用手拔启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。 3.1.1.5 平层准确度应无显著变化（在规定范围内）3.1.2 电梯行驶中应注意事项： 3.1.2.1 轿厢内的载重量应不超过额定载重量。 3.1.2.2 乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。 3.1.2.3 不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。 3.1.2.4 不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。 3.1.2.5 电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。 3.1.2.6 轿厢顶上部，除电梯固有设备上，不得放置他物。 3.1.3 当电梯使用发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修 3.1.3.1 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时； 3.1.3.2 运行速度显著变化时； 3.1.3.3 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时； 3.1.3.4 行驶方向与选定方向相反时； 3.1.3.5 内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时； 3.1.3.6 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时； 3.1.3.7 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时； 3.1.3.8 安全钳误动作时； 3.1.3.9 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时； 3.1.3.10 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。 3.1.4 电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在顶层，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。 3.1.5 电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。 3.2 电梯安全管理规定 3.2.1 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。 3.2.2 电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时有关人员处理。 3.2.3 工程部主管定期组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。 3.2.4 工程部主管组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。 3.2.5 工程部主管配合电梯公司负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。 3.2.6 统一设立电梯报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。 3.2.7 在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。 3.2.8 检测不合格未取得准用证的电梯严禁投入使用。 3.3 电梯机房管理规定 3.3.1 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。 3.3.2 保证机房照明良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。 3.3.3 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。 3.3.4 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。 3.3.5 机房门内窗应完好并上锁，未经批准，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。 3.3.6 电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。 3.3.7 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。 3.3.8 每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。 4.0 弱电设备运行管理 4.1 弱电专业管理规定 4.1.1 对火灾自动报警系统要努力按计划做好设备及系统的维护，对设备和消防回路出现的故障，要及时处理，努力保证报警系统的正常工作。 4.1.2 每天对卫星电视系统进行一次检查，提供全天24小时的有线及卫星电视节目，保证图像和伴音的质量。 4.1.3 弱电系统及设备出现的各种故障要设法尽快修复，保证设备的正常运转。 4.1.4 到客户区工作时要有礼貌，耐心的进行说明，尽力解决问题，使客人满意。 4.1.5 接到物业部维修单15分钟内赶到维修现场组织维修。 4.1.6 当工作量较大，无法安排及时维修或属应收费的维修项目，应在接到物业部维修单当日赶到现场查明原因，并向业户解释故障原因或收费金额，取得客户谅解和同意再安排具体维修日期。 4.1.7 在客户区要文明施工工完场清。 4.2 弱电机房安全防火管理规定 4.2.1 弱电机房指卫星电视机房、楼控值班室、弱电竖井。 4.2.2 认真执行国家消防法规，严格遵守物业的消防制度。 4.2.3 机房内严禁吸烟，严禁动用明火。 4.2.4 机房内严禁会客，无关人员严禁入内，室内要保持良好通风。 4.2.5 机房内设备要保持清洁，各种设备附近不准放可燃、易爆物品。 4.2.6 本专业人员要熟悉机房内消防器性能、使用方法及器材位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部并保护好现场，协助查清起火原因。 4.2.7 本专业人员应爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。 4.2.8 因工作需要进入本机房的其他部门人员必须经部门负责人或本专业负责人批准。 4.3 电话机房管理规定 4.3.1 电话机房设专人管理，除有关人员，非本专业人员谢绝入内。 4.3.2 保持机房清洁卫生，设备、物品摆放整齐，机房内严禁吸烟。4.3.3 随时检查设备的运行情况，确保电话系统正常运行并做好保密工作。 4.3.4 配线架跳线处理要做到有序，同时注意美观，要详细、准确做好整栋楼的配线表。园区增减或更改电话要做好记录并及时通知有关部门。 4.3.5 由电话机房送到每层弱电竖井机柜配线架的电话线，每个配线架上应帖出端子号和线号，以便维修核对。 4.3.6 电话系统的功能调整时，需报经理批准，未经批准不得随意调整。 4.3.7 如设备发生故障应及时汇报并采取补救措施，以提供可靠、优质的服务。 4.3.8 严格按照用户装机单、移机单操作，各种记录准确、清晰，并及时填写配线表，依据物业管理处规定按时提交各项报表。 4.3.9 整理好设备的有关文件、资料，定期做好调整记录。 5.0 发电机运行管理 5.1 柴油发电机运行管理标准作业程序5.1.1 目的 规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。 5.1.2 适用范围 适用于物业辖区内柴油发电机的运行管理。 5.1.3 职责 5.1.3.1 工程部主管负责检查柴油发电要运行管理工作的组织实施。 5.1.3.2 当值人员具体负责柴油发电机的运行管理。 5.1.4程序要点 1、 巡视监控 2、 (1)当值人员应密切监视发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。 3、 (2)巡视监控内容如下： 4、 有无异常声响或大的振动； 5、 有无异常气味；6、 排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象； 7、 机油压力冷却水温是否正常； 8、 频率偏差是否较大； 9、 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象； 10、 各信号灯指求是否正常； 11、 检查蓄电池状况（温度不能超过45，用半导体湿度计）； 12、 回风是否顺畅； 13、 紧固件是否有松动现象； 柴油箱油位； 消音效果是否理想； 每半个月应使备用柴油发电机试过行半个小时。 14、 (3)对于巡视中发现的不正常情况，当值人员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。整改时应遵守柴油发电机维修保养标准作业程序。 15、 2、柴油发电机异常情况的处置 16、 (1)柴油发电机“飞车”的位置：柴油发电机发生“飞车”现象时，当值人员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施： 17、 切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管； 18、 切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）； 19、 绝对禁止减少或去掉负载； 20、 柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。 21、 (2)柴油发电机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业程序处置。 22、 (3)柴油发电机房发生水浸时的处置：23、 视进水情况关掉机房内运行的柴没发电机； 24、 堵住漏水源； 25、 如果漏水较大，应立即通知机电处主管，同时尽力阻滞进水； 26、 漏水源堵住后，应立即排水； 27、 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等； 28、 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。 29、 3、当值人员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机。 30、 4、对于柴油发电机，当值维修员应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用。 31、 5、柴油发电机机房管理 32、 (1)非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。 33、 (2)机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟。 34、 (3)每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。 35、 (4)机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。 36、 (5)机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值维修员保管，维修人员不得私自配钥匙。 37、 6、交接班要求 38、 (1)接班人员应准时接班。 39、 (2)接班人员应认真听取交班人员交代，并查看 柴油发电机运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在 柴油发电机运行日记表上签名。 40、 (3)有下列情况之一者不准交接班： 41、 上一班运行情况未交代清楚； 42、 记录不规范、不完整、不清晰； 43、 机房不干净； 44、 接班人未到岗； 45、 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。 46、 7、当值维修人员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在 柴油发电机运行日记内，并于每月的3号之前由维修人员将上一个月的记录整理成册交由工程部存档，保存期为两年。 5.1.5记录 柴油发电机运行记录 5.1.6相关支持文件 柴油发电机维修保养标准作业程序 5.2 柴油发电机维修保养标准作业程序 5.2.1 目的 规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴 发电机良好运行。 5.2.2 适用范围 适用于物业辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。 5.2.3 职责 5.2.3.1 项目经理负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查该计划执行情况。 5.2.3.2 工程部主管负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督该计划的执行。 5.2.3.3 值班人员负责柴油发电机的日常维修保养。 5.2.4 程序要点 1、 柴油发电机维修保养年度计划的制定 2、 (1)每年的12月15日之前，由工程主管制定柴油发电机维修保养年度计划表并上报公司审批。 3、 (2)制定柴油发电机维修保养年度计划表的原则： 4、 柴油发电机使用的频度； 5、 柴油发电机的运行状况（故障隐患）； 6、 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 7、 (3)柴油发电机维修保养年度计划表应包括如下内容： 8、 维修保养项目及内容； 9、 具体实施维修保养的时间； 10、 预计费用； 11、 备品、备件计划。 12、 2、柴油发电机机外附件的维修保养，由维修人员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。 13、 3、柴油发电机维修保养 14、 (1)进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。 15、 (2)空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次： 16、 空气滤清器显示器： 17、 当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位； 18、 空气滤清器： 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯； 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯； 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风简吹干（注意不能过热）； 清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡是从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时则应更换同型号的滤芯； 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。 19、 (3)蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次： 20、 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电； 21、 检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置； 22、 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。 23、 (4)皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次： 24、 检查每皮带，发现损坏或失效的，应及时更换； 25、 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行调整。 26、 (5)散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次： 27、 外部清洁： 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布档住柴油发电机； 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。 28、 内部除垢：把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口； 向散热器中倒入45的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器； 如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次； 除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上； 所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；