南开大学21春《房地产估价》在线作业三满分答案40

南开大学21春房地产估价在线作业三满分答案1. 下列属于房地产估价原则的是( )。A.替代原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.价值时点原则参考答案：ABCD2. 根据建设工程工程量清单计价规范(GB 50500-2013)，分部分项工程量应按施工图( )计算A.图示尺寸并考虑施工误差B.图示尺寸并结合施工方案C.标示的工程实体净值D.标示的尺寸加不可避免的损耗量参考答案：C3. 最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是( )。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B4. 下面属于构筑物的是( )。A.烟囱B.水塔C.道路D.商店参考答案：ABC5. 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中( )是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师参考答案：D6. 某非生产性建设项目投资构成中，设备及工器具购置费为2000万元，建筑安装工程费为1000万元，工程建设其他费为500万元，预备费为150万元，建设期利息50万元，则该建设项目的建设总投资为( )万元A.3650B.3700C.3900D.4100参考答案：B7. 基础与墙(柱)身的划分，说法正确的有( )。A.基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以设计室内地面为界B.基础与墙身使用不同材料时，位于设计室内地面高度300mm时，以不同材料为分界线C.基础与墙身使用不同材料时，高度300mm时，以设计室内地面为分界线D.砖围墙应以设计室外地坪为界参考答案：ABCD8. 除专用合同条款另有约定外，承包人应在工程竣工验收合格后( )天内向发包人和监理人提交竣工结算申请单。A.7B.14C.21D.28参考答案：D9. 构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为( )。A.环境因素B.自身因素C.经济因素D.外部因素参考答案：B10. 估价时点是由( )决定的。A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A11. 统筹法计算工程量的基本要点有( )。A.统筹程序，合理安排B.利用基数，连续计算C.一次算出，多次使用D.结合实际，灵活机动参考答案：ABCD12. 下列关于假设开发法的表述中，正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E.假设开发法也称为剩余法参考答案：ABDE13. 某工业厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命为( )年。A.55B.50C.45D.40参考答案：D14. 关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是( )。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率参考答案：C15. 按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为( )。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本参考答案：AB16. 混凝土基础、柱、梁、墙板等主要构件模板及支架工程量按( )计算。A.现浇混凝土构件的面积B.模板的实际面积C.模板与现浇混凝土构件的接触面积D.模板的投影面积参考答案：C17. 简述安装工程工程量清单的主要内容。参考答案：(1)机械设备安装工程(2)热力设备安装工程(3)静置设备与工艺金属结构制作安装工程(4)电气设备安装工程(5)建筑智能化工程(6) rn自动化控制仪表安装工程(7)通风空调工程(8)工业管道工程(9)消防工程(10)给排水、采暖、燃气工程(11)通信设备及线路工程(12)刷油、防腐蚀、绝热工程(13)措施项目18. 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为( )万元。A.125B.126.42C.123.77D.124.43参考答案：C19. 交易日期修正指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。( )A.错误B.正确参考答案：A20. 在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象。( )A.错误B.正确参考答案：A21. 平整场地是指建筑物场地厚度( )mm的就地挖、填、运、找平。A.100B.200C.300D.500参考答案：C22. 某宗房地产的土地价值占总价值的40%，土地资本化率为6%，建筑物价值占总价值的60%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为( )。A.7%B.7.20%C.7.50%D.7.80%参考答案：B23. 工程量清单是招标文件的组成部分，编制工程量清单必须遵循统一工程量计算规则( )的原则。A.统一项目编码B.统一项目名称C.统一项目特征D.统一计量单位E.统一综合单价参考答案：ABCD24. ( )是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的参考答案：D25. 材料净用量的确定方法一般有( )。A.理论计算法B.测定法C.图纸计算法D.经验法参考答案：ABCD26. 下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是( )。A.朝向B.保温C.隔声D.户型参考答案：A27. 以同类型工序和产品的实际消耗工时为标准，类推出相似项目定额水平的方法是( )。A.技术测定法B.统计分析法C.比较类推法D.经验估计法参考答案：C28. 从区位优劣角度看，( )主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。A.居住房地产B.别墅C.商业房地产D.工业房地产参考答案：C29. 工程量清单项目编码的第三级表示( )。A.专业工程代码B.附录分类顺序码C.分部工程顺序码D.分项工程项目名称顺序码参考答案：C30. 在建设期内应计的利息和在建设期内为筹集项目资金发生的费用( )。A.工程费用B.工程建设其他费用C.预备费D.资金筹措费参考答案：D31. ( )也称为被估房地产、估价标的。A.估价客体B.估价程序C.估价原则D.估价方法参考答案：A32. 假设开发法中的动态分析法中( )不独立显现出来。A.开发成本B.销售税费C.投资利息D.开发利润参考答案：CD33. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为率为330元/m2，假设折现率为10%，风险补偿为房价的2%，则该期房目前的价格为( )元/m2。A.2934B.2970C.3300D.3630参考答案：A34. 基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。( )A.正确B.错误参考答案：B35. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：B36. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。A.4367B.4617C.4446D.4161参考答案：A37. 未及时供给机械燃料而引起的停工时间属于( )。A.机械的多余工作时间B.机械的停工时间C.违反劳动纪律引起的机械的时间损失D.低负荷下的工作时间参考答案：B38. 房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。( )A.错误B.正确参考答案：A39. 出现合同价款调增事项(不含工程量偏差、计日工、现场签证、索赔)后的( )天内，承包人应向发包人提交合同价款调增报告并附上相关资料。A.7B.14C.15D.21参考答案：B40. 价值时点是由委托人确定的。( )A.错误B.正确参考答案：A41. 房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。( )A.错误B.正确参考答案：B42. 如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。( )A.正确B.错误参考答案：B43. 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为40年，单价为4000元/m2，乙房地产的收益期限为50年，单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%，则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是( )。A.甲高于乙B.甲低于乙C.甲等于乙D.不能确定参考答案：B44. 政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价，它们对估价结果不会产生影响。( )A.错误B.正确参考答案：A45. 在确定建筑面积时，围护结构优于底板，底板优于顶盖。( )A.正确B.错误参考答案：A46. 由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二参考答案：ABCD47. 发包人应按照合同约定方式扣留保证金，保证金扣留比例不得高于工程价款结算总额的( )%。A.1B.2C.3D.5参考答案：C48. 下列表述中，正确的有( )。A.开发经营期可分为开发期和经营期B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C.开发期的起点与开发经营期的起点相同D.在有预售的情况下，销售期与开发期有重合参考答案：ABCD49. 单位工程概算只包括单位工程的工程费用，由人、料、机费用和企业管理费、利润、规费、税金组成。( )A.正确B.错误参考答案：A50. 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为( )。A.物质折旧B.外部性折旧C.经济折旧D.功能折旧参考答案：D51. 运营费用与( )之比，称为运营费用率。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B52. 招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由( )负责。A.招标人B.投标人C.监理人D.招标人和投标人参考答案：A53. ( )是建设工程定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是建设工程定额中的基础性定额。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.投资估算指标参考答案：A54. 房地产价格与一般商品价格不同之处包括( )。A.与区位密切相关B.用时具有买卖价格和租赁价格C.形成的时间较短D.易受交易者个别情况的影响参考答案：ABD55. 因不可抗力导致合同无法履行连续超过( )天或累计超过( )天的，发包人和承包人均有权解除合同。A.64，84B.84，140C.84，150D.140，140参考答案：B56. 施工单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要，用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用属于建设单位管理费。( )A.正确B.错误参考答案：B57. 基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。( )A.正确B.错误参考答案：A58. 市场法适用的对象有( )。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地参考答案：ACD59. 成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取待估房地产的价值。( )A.错误B.正确参考答案：B60. ( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见，包括评估价值和相关专业意见。A.估价假设B.估价目的C.价值类型D.估价结果参考答案：D