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精品范文模板 可修改删除撰写人：_日 期：_房地产开发商攻供给商品房的影响因素：房地产市场价格：房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。土地价格和城市土地的数量：土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。资金供应量和利率：由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。税收政策：税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给减少，会降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模，甚至将资本转移到其他行业中去，从而会导致房地产的供给量的减少。建筑材料供应能力和建筑能力：建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。居民个人购买住房的制约因素：1、随着房价的进一步上升，居民购房承受力指数的相对下降。2. 部分居民的预期支出的不确定性。3由于种种原因，部分居民对住房面积的要求增加。 被访者再购房的面积偏好而郑州是居民对于未来购房面积的选择上，41.2%的被访者热衷于80-100m2的房子，36%的被访者则偏向于100-140m2的房子，50m2以下的小户型以及超过140m2房子并没有得到多数被访者的追捧。其中25-35岁的人群对超过140m2的房子兴趣较大，而其余年龄段的被访者对此兴趣不大。另外随着年龄的增加，人们对100-140m2的需求越来越大。4有些居民支付首期有困难。一般来说消费者的收入水平与自住房时一种正相关关系。根据2002年的数据显示，城镇居民的购房占购房总数的84%，可以说城镇居民是住房的主要消费群体，而收入又是制约人们购买能力的主要因素。郑州市的城镇居民的年人均可支配收入从1991年的2130元上升到2006年的12360元的，但是随着经济的不断发展，物价不断的上涨，很多居民支付首期有困难。5经济利益的驱动。最直观的就是居民能住单位的低租金公房，就不会买房。由于郑州的不断开发，市中心无论是交通还是环境都不如郊区，并且目前，很多居民都居住单位的公房，并且租房价格不贵。另一方面，就是很多居民独自一人来郑州打工赚钱，对住房要求不高。6、央行的各项政策。五年以上贷款利率从1991年到1995年是上升5个百分点，而从1995到2002年下降了8个百分点，2002年到2007年利率增长幅度不大，变化范围大概在一个百分点左右。由此可见贷款利率和住房需求呈现负相关的趋势。2008年1月25日我国的法定存款准备金率达到了15%。法定准备金的提高意味着银行的可贷资金的减少，货币的乘数效益减弱。央行的这些政策从两个方面影响住房销售，一方面影响居民的购房或投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，增加开发成本，从而影响住房的价格和销售量。对开发商开发商品房的主要影响因素进行分析和对居民购买住房的主要制约因素进行评价：由于房价的不断上涨，开发商将增加开发商品房的数量。改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。央行的各项政策。五年以上贷款利率从1991年到1995年是上升5个百分点，而从1995到2002年下降了8个百分点，2002年到2007年利率增长幅度不大，变化范围大概在一个百分点左右。由此可见贷款利率和住房需求呈现负相关的趋势。2008年1月25日我国的法定存款准备金率达到了15%。法定准备金的提高意味着银行的可贷资金的减少，货币的乘数效益减弱。央行的这些政策从两个方面影响住房销售，一方面影响居民的购房或投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，增加开发成本，从而影响住房的价格和销售量。一般来说消费者的收入水平与自住房时一种正相关关系。根据2002年的数据显示，城镇居民的购房占购房总数的84%，可以说城镇居民是住房的主要消费群体，而收入又是制约人们购买能力的主要因素。郑州市的城镇居民的年人均可支配收入从1991年的2130元上升到2006年的12360元的，但是随着经济的不断发展，物价不断的上涨，很多居民支付首期有困难。随着房价的进一步上升，居民购房承受力指数的相对下降。由于郑州的不断开发，市中心无论是交通还是环境都不如郊区，并且目前，很多居民都居住单位的公房，并且租房价格不贵。另一方面，就是很多居民独自一人来郑州打工赚钱，对住房要求不高。根据房地产的价格影响因素对郑州市住房价格的将来走势进行预测：2009年，郑州楼市价格和成交量一路飙升，双双创下历史最高纪录，超过了房地产巅峰期的2007年。而销售火爆的市区商品住宅，有52%被外地人买走。2009年，郑州市商品房销售均价达4910元/平方米，同比上涨10%。尽管涨幅低于2007年和2008年，但这一价格与2007年的高峰期相比，每平方米高出近100元。其中，商品住宅2009年销售均价为4580元/平方米，比2008年涨了586元，涨幅为14.7%。非住宅销售均价为6939元/平方米，涨幅为1.6%。从数据上看，2009年商品住宅的涨幅明显高于商品房整体涨幅，并高于全国的平均水平，这说明2009年上涨的房价，更多是因为商品住宅快速上涨拉动所致。在月度商品住宅销售均价对比上，1月份3908元/平方米的价格是全年最低，这也是2009年唯一一个在4000元/平方米关口之下的月份。全年价格最高的月份是11月，当月商品住宅均价为4850元/平方米，比1月份每平方米涨了942元。12月份，一批经适房集中销售拉低了当月房价，尽管如此，当月商品住宅均价也达4545元/平方米，比1月份高了637元。从不同价位商品住宅的销售情况看，每平方米4000元5000元的销售比重达到43.4%;其次是每平方米5000元6000元的商品住宅，其销售比重占到23.8%。这两个价位段的商品住宅的销售套数占到商品住宅整体销售套数的2/3，是郑州楼市的主力成交价格。同时，这两个价位段的销售比重均较前两年有较大提高，其中前者同比提高了8.9个百分点，后者提高了6.6个百分点。 郑州市房价12月均价：5520元/平米 比11月上涨：1.30% 从宏观经济形势看，目前郑州乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。房地产市场的供给主要来源于房地产开发。但在目前房地产开发投资规模依然过大，开发投资进一步加快也是不现实的，因此供给状况近期内难以有大的改观。所以郑州市住房价格还将上涨。根据房地产价格影响因素对个人和企业进行房地产投资提出合理化建议：个人资金实力及租赁市场的分析：首先房产投资要有相当的经济实力作为后盾。购房的先期投入较大，而且如果投资采取出租的方式，则投资回收期相对较长，因此是否将房地产作为投资工具的选择，要结合自身的经济实力进行分析。其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上，对租赁市场有一定把握，避免投资的盲目性。房产投资品种的选择目前可供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、写字楼等。其中住宅投资较为活跃，在一些旺销楼盘中，用于投资目的而购房的占到总量的40左右，尤其在一些经济较为发达的城市，这一状况更为显著。由于郑州的土地数量有限，人口不断的增加，对住房的需求也在不断的增加，所以房价很有可能会上涨，所以对以上几种房产投资是非常可观的。购置投资型房产应注意的问题作为投资用的房地产，在购置时要综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面问题。项目的选择：有的房屋虽然价格较高，但设计合理、质量优良、配套完善等，可以给人较大的消费满足，且今后仍有升值空间，这种项目应该说是投资的最佳选择。房地产开发商的信誉和开发业绩。特别是在购买期房时，更应弄清开发商的实力，能否按期竣工、准时交房。地点的选择：在一个城市中不同地点的房地产，往往需求差距很大，比如在各种公司集中的地方，对高档公寓的需求就比较旺盛；另外开发比较成熟、交通便捷的地方，也常成为投资的首选。购买住宅也要选择已形成或即将形成一定居住氛围的地区。物业管理：考察物业管理水平，询问物业管理收费情况。物业管理状况也是影响居住舒适程度和今后房屋升值的一个重要因素。物业管理及小区配套服务质量是房产增值的必要条件之一。物业管理水平如何除了表现在对设备日常维护之外，主要还在于对生活琐事的服务中。个人投资房地产应注意的风险由于房地产具有增值的特性，这就决定了相对于其他投资工具而言，房地产投资有收益大风险小的特点。如果你将购置的房产用于出租，你不仅可以收回一部分资金，还可以获得房产升值所带来的收益，这时几乎没有任何风险。注释和参考文献1 张驰. 房地产开发企业竞争力评价指标体系研究D. 东南大学, 2004 2 王新芳. 房地产开发成本控制研究D. 西安科技大学, 2008 3 赵文军. 房地产开发中的法律问题研究D. 黑龙江大学, 2004 4 宋戈. 房地产开发经营风险分析与对策研究D. 东北农业大学, 2001 5 赵长征. 房地产上市公司资本结构研究D. 东南大学, 2004 6 黄霆. 基于实物期权模型的房地产开发决策研究D. 清华大学, 2004 7 程健. 上海复地集团房地产发展战略研究D. 西安理工大学, 2004 8 汪建文. 重庆兴茂房地产开发集团发展战略研究D. 重庆大学, 2003 9 李涛. 房地产开发投资风险因素分析及评价研究D. 中国农业大学, 2004 10 段涛. 房地产开发市场准入法律问题研究D. 西南政法大学, 2004 1 张驰. 房地产开发企业竞争力评价指标体系研究D. 东南大学, 2004 2 王新芳. 房地产开发成本控制研究D. 西安科技大学, 2008 3 赵文军. 房地产开发中的法律问题研究D. 黑龙江大学, 2004 4 宋戈. 房地产开发经营风险分析与对策研究D. 东北农业大学, 2001 5 赵长征. 房地产上市公司资本结构研究D. 东南大学, 2004 6 黄霆. 基于实物期权模型的房地产开发决策研究D. 清华大学, 2004 7 程健. 上海复地集团房地产发展战略研究D. 西安理工大学, 2004 8 汪建文. 重庆兴茂房地产开发集团发展战略研究D. 重庆大学, 2003第 9 页 共 9 页免责声明：图文来源于网络搜集，版权归原作者所以若侵犯了您的合法权益，请作者与本上传人联系，我们将及时更正删除。
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