荣华国际项目定位研究PPT课件

一、项目整体认知一、项目整体认知1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析2 2 、项目、项目SWOTSWOT分析分析3 3 、项目重点与难点把握、项目重点与难点把握4 4 、营销方向及策略导向、营销方向及策略导向第1页/共44页【区位研究区位研究】亦庄新城亦庄新城“长安街长安街”中心中心亦庄亦庄“长安街长安街”本项目屹立于亦庄新城的“长安街”中心地段，具有鲜明特色的建筑立面与产品规划，成为该区域地标性建筑。1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析荣荣 华华 国国 际际生活区生活区服务区服务区产业区产业区综合综合区区第2页/共44页【交通路网设施交通路网设施】项目周边多条公交线路汇集于此，加之地铁亦庄线荣昌东街、荣京东街站分设于项目两端，为企业提供了更为便捷的交通环境。荣昌东街地铁站荣昌东街地铁站荣京东街地铁站荣京东街地铁站628628米米930930米米宏达路公交站站宏达路公交站站运成街公交站运成街公交站荣京东街东路公交站荣京东街东路公交站1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析第3页/共44页【周边配套设施周边配套设施】南侧与亦庄唯一五星级酒店“北京兴基铂尔曼”隔路相望，周边云集台湾富士康、悦康药业、北大药业等大型园区，随着各大商服用地、综合用地项目的开工建设，区域内的商务办公氛围浓郁。1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析1 1、北京兴基铂尔曼酒店、北京兴基铂尔曼酒店2 2、中铁十九局有限公司、中铁十九局有限公司3 3、中翼斯巴鲁大厦、中翼斯巴鲁大厦4 4、中钢大仁商务楼、中钢大仁商务楼5 5、日本、日本SMSSMS集团集团6 6、悦康药业集团、悦康药业集团7 7、北大药业集团、北大药业集团8 8、泰豪科技集团、泰豪科技集团9 9、君安国际项目、君安国际项目1010、台湾富士康集团、台湾富士康集团1111、亦城科技中心、亦城科技中心1212、国锐广场项目、国锐广场项目1313、科研用地、科研用地第4页/共44页【项目基础参数项目基础参数】物业类型：写字楼、商业、酒店物业类型：写字楼、商业、酒店占地面积：占地面积：2.972.97万平米万平米总建筑面积：总建筑面积：11.911.9万平米万平米地上建筑面积：地上建筑面积：8.98.9万平米万平米 其中：其中： 写字楼：写字楼：6 6万平米万平米 商业：商业：1 1万平米万平米 酒店：酒店：1.91.9万平米万平米容积率：容积率：3 3建筑高度：建筑高度：79.979.9米米停车数量：地上停车数量：地上3434辆、地下辆、地下546546辆辆品牌合作：酒店部分与洲际集团品牌合作：酒店部分与洲际集团 合作，打造精品假日酒店，为区合作，打造精品假日酒店，为区 域商务人群提供租住需要。域商务人群提供租住需要。项目包含星级酒店与商业产品，为写字楼提供完善的高端服务配套，吸引大量的商务与消费人群。加之兴基铂尔曼酒店，使此地成为区域商务氛围最浓厚地段。1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析第5页/共44页【建筑规划设计建筑规划设计】n假日精品酒店位于项目北侧地块，规划假日精品酒店位于项目北侧地块，规划建面建面1.91.9万平米，万平米，1515层，将提供超过层，将提供超过250250间客房、套间，供商务人群选择。间客房、套间，供商务人群选择。n写字楼由写字楼由A A、B B两座组成，单栋建面约两座组成，单栋建面约3 3万平米，分布于万平米，分布于3-183-18层，标准层面积约层，标准层面积约18001800平米。分别配有平米。分别配有2 2部消防梯、部消防梯、4 4部电部电梯。大堂层高梯。大堂层高1111米，标准层高米，标准层高4.24.2米。米。n商业分布于写字楼商业分布于写字楼1 1、2 2层及与酒店相连层及与酒店相连的裙房部分，总建面约的裙房部分，总建面约1 1万平米，分为上万平米，分为上下两层。其中一层层高下两层。其中一层层高6 6米、二层层高米、二层层高5 5米，预留楼梯位置，便于后期灵活组合米，预留楼梯位置，便于后期灵活组合使用。使用。假假日日精精品品酒酒店店风风情情商商街街办公办公A A办公办公B B超高大堂挑空，适中面积划分，区别于企业独栋，为中小企业、超高大堂挑空，适中面积划分，区别于企业独栋，为中小企业、超大型企业提供办公空间。超大型企业提供办公空间。4.24.2米层高更是区域少有项目能匹敌，米层高更是区域少有项目能匹敌，为员工提供舒适的办公环境。为员工提供舒适的办公环境。1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析第6页/共44页【内部商务配套内部商务配套】洲际酒店洲际酒店1 1、全球最大的酒店管理机构洲际酒店管理集团，、全球最大的酒店管理机构洲际酒店管理集团， 在世界范围品牌影响力最高，在世界范围品牌影响力最高，2 2、拥有固定的与强大的高端客群网络。将为区域、拥有固定的与强大的高端客群网络。将为区域 带来大量高端商务人口。带来大量高端商务人口。3 3、具有高知名度，具备城市示范效应的品牌。、具有高知名度，具备城市示范效应的品牌。1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析第7页/共44页【内部商务配套内部商务配套】风情商业街风情商业街以时尚、现代、简捷的建筑为依托，以时尚、现代、简捷的建筑为依托，面对商务中高端消费人群。面对商务中高端消费人群。主要业态主要业态将面对服务于商务活动的银行金融机将面对服务于商务活动的银行金融机构、中高挡特色饮食、时尚现代休闲构、中高挡特色饮食、时尚现代休闲娱乐等。娱乐等。1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析第8页/共44页【项目自身设计特点项目自身设计特点】1、立面建筑设计：、立面建筑设计：L形、短进深、纵向设计，双向采光，大面积采用石材幕墙、形、短进深、纵向设计，双向采光，大面积采用石材幕墙、LOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙2、公共空间设计：豪华挑空大堂，六部电梯设计，效率全面提升、公共空间设计：豪华挑空大堂，六部电梯设计，效率全面提升3、户形平面设计：自由分割，功能丰富，适合各类企业办公、户形平面设计：自由分割，功能丰富，适合各类企业办公4、开放型绿色办公环境设计：功能组团设计，动静结合，形成生态、开放、融合的办公空间、开放型绿色办公环境设计：功能组团设计，动静结合，形成生态、开放、融合的办公空间5、生态技术设计：独立空调，新风置换系统、生态技术设计：独立空调，新风置换系统1 1、项目基本情况分析、项目基本情况分析第9页/共44页n 立面建筑设计特点立面建筑设计特点 L L形，形，短进深，竖向设计，双向采光，提高窗墙比例短进深，竖向设计，双向采光，提高窗墙比例第10页/共44页p短进深建筑平面更利于室内自然通风，形成穿堂风短进深建筑平面更利于室内自然通风，形成穿堂风p“L L形形”平面加大建筑迎风面与背风面压差，形成兜风效果平面加大建筑迎风面与背风面压差，形成兜风效果p竖向石材设计为建筑提供垂直遮阳，有效遮挡西晒，提供舒竖向石材设计为建筑提供垂直遮阳，有效遮挡西晒，提供舒适办公环境适办公环境第11页/共44页p 东西环抱的规划利于形成巷道风，促进庭院广场自然通风，使室外东西环抱的规划利于形成巷道风，促进庭院广场自然通风，使室外活动更加生态舒适活动更加生态舒适第12页/共44页p 采用双面采光，加强建筑自然采光，通过采用双面采光，加强建筑自然采光，通过提高窗墙比的平面设计策略，提高室内光环提高窗墙比的平面设计策略，提高室内光环境质量并节约照明电耗。境质量并节约照明电耗。第13页/共44页n 公共空间规划设计特点公共空间规划设计特点 豪华挑空大堂，六部电梯设计，效率全面提升豪华挑空大堂，六部电梯设计，效率全面提升第14页/共44页公共挑空设计特点公共挑空设计特点【大堂大堂】大堂大堂第15页/共44页办公电梯办公电梯公共挑空设计特点公共挑空设计特点【电梯厅电梯厅】第16页/共44页n 灵动办公平面设计特点灵动办公平面设计特点 自由分割，功能丰富，适合各类企业自由分割，功能丰富，适合各类企业第17页/共44页n 设计为框架结构，柱距8米4，标准分割户型套型面积约100平米，面宽8米4，进深11米5左右n 办公空间面积分割适中，便于灵活组合，满足不同企业需要。更为投资商户后期租售提供便利。办公空间设计特点办公空间设计特点第18页/共44页n不同的企业对办公空间有不同的要求，设定适当弹性，设计多样化办公空间，便于空间灵活布置，体现以人为本的建筑理念。n考虑到进驻企业的多样化，办公空间分割方式提供多种可能性，可适应各种功能需求和市场变化，提供不同单元组合。在满足基本按户、层分割方式的同时，本项目还可提供安单元分割可能性，满足企业对独栋办公的需求。办公空间设计特点办公空间设计特点第19页/共44页n 绿色办公景观特点绿色办公景观特点 功能组团设计，动静结合，形成生态，开放，融合空间功能组团设计，动静结合，形成生态，开放，融合空间第20页/共44页p 根据不同的功能，景观主要分为：根据不同的功能，景观主要分为：主入口广场、组团绿地、酒店前广场、商主入口广场、组团绿地、酒店前广场、商业街四部分业街四部分主入口广场主入口广场商业街商业街酒店前广场酒店前广场组团绿地组团绿地第21页/共44页p 主入口广场位于整个项目西南侧，人行出入口两侧主入口广场位于整个项目西南侧，人行出入口两侧的叠水喷泉形式与建筑的布置形式统一，规矩而庄的叠水喷泉形式与建筑的布置形式统一，规矩而庄重重第22页/共44页p 组团绿地在建筑东侧带状分布，北侧以小型草坪及休闲广场配合形成一组团绿地在建筑东侧带状分布，北侧以小型草坪及休闲广场配合形成一个安静的场地。南侧广场以一组跳动的喷泉营造活泼轻松地场地。两处个安静的场地。南侧广场以一组跳动的喷泉营造活泼轻松地场地。两处庭院动静有度，收放自如。庭院动静有度，收放自如。第23页/共44页p 酒店前广场位于场地西北角，以开敞式广场空间为主，酒店前广场位于场地西北角，以开敞式广场空间为主，意在突出酒店建筑。入口的喷泉水景除作为行车环岛意在突出酒店建筑。入口的喷泉水景除作为行车环岛功能外，也可吸引来往行人注意。功能外，也可吸引来往行人注意。第24页/共44页p 商业街位于地块西侧，与成列乔木在出入口处形成视商业街位于地块西侧，与成列乔木在出入口处形成视野开阔空间，绿化出租车停靠站提供交通上的便利，野开阔空间，绿化出租车停靠站提供交通上的便利，成列特色景观灯柱在竖向上将来往行人视线吸引至商成列特色景观灯柱在竖向上将来往行人视线吸引至商业。业。第25页/共44页n 生态技术特点生态技术特点 通讯自动化、楼宇自动化、办公自通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化系统动化、安保自动化、消防自动化系统第26页/共44页p通讯自动化系统：有线电视系统、手机信号覆盖系统通讯自动化系统：有线电视系统、手机信号覆盖系统p楼宇自动化系统：楼宇自动化系统：空调系统监控、新风系统监控、性排风系统监控、供空调系统监控、新风系统监控、性排风系统监控、供配电系统监控、照明系统监控、电梯系统运行监控配电系统监控、照明系统监控、电梯系统运行监控p办公自动化系统：综合布线系统、办公自动化系统：综合布线系统、网络数据系统、手机信号覆盖系统、网络数据系统、手机信号覆盖系统、有线电视系统有线电视系统p安保自动化系统：停车场管理系统、闭路电视监控系统、安保自动化系统：停车场管理系统、闭路电视监控系统、巡更系统巡更系统p消防自动化系统：消防自动化系统：智能火灾探测器与手动报警按钮结合，火灾早期准智能火灾探测器与手动报警按钮结合，火灾早期准确报警；总线控制模块及多线控制线监控所有消防设备运行；火灾广确报警；总线控制模块及多线控制线监控所有消防设备运行；火灾广播及报警装置通知有关人员快速、有序疏散到安全地方；设置消防电话播及报警装置通知有关人员快速、有序疏散到安全地方；设置消防电话便于与城市消防部门及建筑物内各场所通信、指挥；可燃气体探测、报便于与城市消防部门及建筑物内各场所通信、指挥；可燃气体探测、报警及应急控制。警及应急控制。第27页/共44页优势优势劣势劣势威胁威胁未来区域潜在供应量较大，目前多个项未来区域潜在供应量较大，目前多个项目处于开工建设中；目处于开工建设中；未来政策的不确定性。未来政策的不确定性。部分硬件配置略低于新开盘项目；部分硬件配置略低于新开盘项目；开工时间较晚，未来交房时间较晚；开工时间较晚，未来交房时间较晚；写字楼入口较为隐蔽，昭示性较弱。写字楼入口较为隐蔽，昭示性较弱。位于亦庄新城荣华路商务轴内；位于亦庄新城荣华路商务轴内；距离地铁亦庄线荣京东街站距离地铁亦庄线荣京东街站600600米；米；洲际酒店资源可共享，与兴基铂尔曼五洲际酒店资源可共享，与兴基铂尔曼五星级酒店共同形成商务中心；星级酒店共同形成商务中心；超高挑空大堂、超高挑空大堂、4.24.2米层高，开放式景米层高，开放式景观设计，提供舒适办公环境。观设计，提供舒适办公环境。机会机会亦庄新城城市副中心规划，带动区域整亦庄新城城市副中心规划，带动区域整体市场快速发展；体市场快速发展；地铁亦庄线的开通，促使亦庄成为热点地铁亦庄线的开通，促使亦庄成为热点板块；板块；周边写字楼项目销售良好，以散售为主周边写字楼项目销售良好，以散售为主的在售项目供应较少；的在售项目供应较少；商品房调控政策，有利于公建项目销售。商品房调控政策，有利于公建项目销售。2 2、项目、项目SWOTSWOT分析分析第28页/共44页优势优势深入了解客户，利用实效的深入了解客户，利用实效的营销活动营销活动打动客户；打动客户；充分利用充分利用品牌合作资源品牌合作资源。形象领跑，以形象领跑，以营销、论坛活动及优势资源营销、论坛活动及优势资源抢夺竞争对手客户；抢夺竞争对手客户；充分发挥充分发挥共享酒店资源共享酒店资源，扩大项目口碑宣，扩大项目口碑宣传。传。林荫大道的景观设计林荫大道的景观设计，打造绿色生态办公，打造绿色生态办公理念。理念。以未来亦庄城市副中心以未来亦庄城市副中心规划定位规划定位展现展现无限投资潜力；无限投资潜力；以地铁以地铁亦庄线的开通亦庄线的开通体现项目巨大升体现项目巨大升值潜力；值潜力；利用利用酒店资源酒店资源提升楼盘品质；提升楼盘品质；以项目以项目独特设计独特设计，描绘办公舒适环境，描绘办公舒适环境。强化区域强化区域未来规划展示未来规划展示；强化项目强化项目独特设计及新型办公理念独特设计及新型办公理念。劣势劣势机会机会发挥发挥优势优势，抢占，抢占机会机会利用利用机会机会，克服，克服劣势劣势发挥发挥优势优势，转化，转化威胁威胁减小减小劣势劣势，避免，避免威胁威胁威胁威胁3 3、项目重点与难点、项目重点与难点第29页/共44页二、目标客群研究二、目标客群研究1 1、项目潜在客群来源、项目潜在客群来源2 2 、目标客群判定、目标客群判定3 3 、目标客群特征描述、目标客群特征描述4 4 、目标客群构成、目标客群构成第30页/共44页主导产业主导产业汽车制造：汽车制造：奔驰、伟业汽车等 装备制造：装备制造：ABB 、施耐德等电子信息：电子信息：诺基亚、京东方等 生物医药：生物医药：德国拜耳、法国安万特等上下游企业上下游企业产业配套产业配套金融服务，人力服务，物流服务，信息服务，法律服务，咨询服务，产业服务等开发区工委、管委会、工商、税务、银行、电话局、邮政局、人才交流中心、酒店、会议中心、酒店式公寓、宿舍区、房地产项目、购物中心、餐饮等。高端产业经济高端产业经济总部经济总部经济大产业链经济大产业链经济未未来来产产业业经经济济未来，亦庄将以主导产业作为未来，亦庄将以主导产业作为基础，形成核心产业；以发展基础，形成核心产业；以发展第三产业为途径，培养亦庄大第三产业为途径，培养亦庄大产业链经济；以发展和培养总产业链经济；以发展和培养总部经济和高端产业经济为重点，部经济和高端产业经济为重点，形成产业金子塔；并最终形成形成产业金子塔；并最终形成开发区新的产业经济。开发区新的产业经济。【区域内客户区域内客户】1 1、项目潜在客群来源、项目潜在客群来源亦庄上下游服务型企业为主，辅以总部生产办亦庄上下游服务型企业为主，辅以总部生产办公型企业。（智力密集型企业）公型企业。（智力密集型企业）第31页/共44页1 1、项目潜在客群来源、项目潜在客群来源【区域外客户区域外客户】亦庄商圈亦庄商圈金融街商圈金融街商圈CBD商圈商圈丽泽商圈丽泽商圈认同亦庄区域的人群（金融街、丽泽、认同亦庄区域的人群（金融街、丽泽、CBDCBD等等商圈）；商圈）；看好区域发展的投资客群。看好区域发展的投资客群。第32页/共44页2 2、目标客群判定、目标客群判定 以法务、财务、劳务保障、咨询顾问、金融服务为主的服务型企业；以法务、财务、劳务保障、咨询顾问、金融服务为主的服务型企业； 以高新技术为主的科技型企业；以高新技术为主的科技型企业； 以研发、贸易、科技为主的实力型总部企业；以研发、贸易、科技为主的实力型总部企业； 认同区域发展，看好区域升值潜力的部分投资型客户。认同区域发展，看好区域升值潜力的部分投资型客户。第33页/共44页关注点地标级形象 国际品质 优质环境 优质配套及服务核心区位便捷交通地标建筑高端建筑品质优质硬件配套合理的规划布局便捷舒适的交通组织优良的环境景观写字楼内部交流观景空间完善的配套高品质的服务3 3、目标客群特征描述、目标客群特征描述【写字楼客户写字楼客户关注重点分析关注重点分析】第34页/共44页3 3、目标客群特征描述、目标客群特征描述 对亦庄新城地理位置、对亦庄新城地理位置、区域发展具有较强认同区域发展具有较强认同感；感； 看中区域未来发展前看中区域未来发展前景，及项目的升值潜力；景，及项目的升值潜力； 希望改善企业现有的希望改善企业现有的办公条件及办公环境；办公条件及办公环境； 能够承受目前区域市能够承受目前区域市场的价格水平；场的价格水平； 受到限购政策影响，受到限购政策影响，调整投资方向，保证投调整投资方向，保证投资收益。资收益。【目标客户目标客户购买心理及特征描述购买心理及特征描述】客户类型客户类型员工人员工人数数需求面积需求面积需求特征需求特征教育类企业教育类企业30-50300-1000地理位置、交通便捷性律师、咨询等行律师、咨询等行业业20200左右交通便捷性、性价比、景观好设计等相关行业设计等相关行业20-30200-300办公时间长、交通便捷、性价比金融服务行业金融服务行业20-50400以下交通便捷、性价比贸易公司贸易公司10-50100-500交通便捷、物业品质电子行业电子行业40-50300-500交通便捷、办公空间灵活分割、景观好投资客投资客100-300办公空间灵活分割，性价比，升值潜力第35页/共44页4 4、目标客群构成、目标客群构成主力客群主力客群主力客群主力客群主力客群主力客群次主力客群次主力客群次主力客群次主力客群补充客群补充客群基础客群基础客群拔升客群拔升客群完整客群完整客群上下游服务上下游服务型企业型企业中小面积为中小面积为主主100-500100-500高新技术为主的高新技术为主的科技型企业科技型企业面积选择多面积选择多样样100-100-上千上千实力总部型企业实力总部型企业投资客投资客1000-30001000-3000 100-300 100-300第36页/共44页四、项目整体定位四、项目整体定位1 1、项目价值梳理、项目价值梳理2 2 、项目市场定位、项目市场定位3 3 、项目产品定位、项目产品定位4 4 、项目客群定位、项目客群定位5 5 、案名及、案名及sloganslogan第37页/共44页1 1、项目价值梳理、项目价值梳理 中央中央项目位于亦庄新城商务核心区荣华南路东侧；项目位于亦庄新城商务核心区荣华南路东侧； 地铁地铁亦庄线荣昌东街、荣京东街分设与项目南北两侧，步行距亦庄线荣昌东街、荣京东街分设与项目南北两侧，步行距离离600余米；余米； 景观式办公景观式办公规划大面积绿地组团，配合喷泉叠水等小品，提升规划大面积绿地组团，配合喷泉叠水等小品，提升办公环境，提倡开放式景观新型办公理念；办公环境，提倡开放式景观新型办公理念； 灵动空间灵动空间灵动空间可随意分割组合，满足不同类型企业办公需灵动空间可随意分割组合，满足不同类型企业办公需求。求。 创富新通道创富新通道办公立项不受限购影响，区域发展迅速，项目升值办公立项不受限购影响，区域发展迅速，项目升值潜力巨大，成为投资热点；潜力巨大，成为投资热点； 无忧管理服务体系无忧管理服务体系租售一体化营销运营模式，保障投资客收益，租售一体化营销运营模式，保障投资客收益，实现全程保障式服务体系。实现全程保障式服务体系。与目标客群需求特征（地理位置优越、交通便捷、景观良好、与目标客群需求特征（地理位置优越、交通便捷、景观良好、灵动办公空间、性价比高、物业品质好等）相对应灵动办公空间、性价比高、物业品质好等）相对应第38页/共44页2 2、项目市场定位、项目市场定位亦城核心亦城核心智业新基地智业新基地亦庄新城亦庄新城区域中央区域中央智力密集型企业客户智力密集型企业客户智慧型投资客户智慧型投资客户置业谐音置业谐音景观式办公新理念景观式办公新理念第39页/共44页3 3、项目产品定位、项目产品定位开放式开放式新型生态新型生态灵动办公空间灵动办公空间无封闭，开敞景观无封闭，开敞景观大面积绿地组团大面积绿地组团生态技术生态技术空间自由分割组合空间自由分割组合第40页/共44页4 4、项目客群定位、项目客群定位东南区域办公企业东南区域办公企业智力密集型企业智力密集型企业投资客投资客第41页/共44页5 5、案名及、案名及sloganslogan荣华国际中心荣华国际中心亦城中央亦城中央 地铁上地铁上 高端写字楼高端写字楼第42页/共44页THANKSTHANKS第43页/共44页感谢您的观看！第44页/共44页