郑州市写字楼市调分析报告11月21日

郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告二零一一年八月目 录1 郑州写字楼概况1.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况1.2 本次调盘区域及楼盘特点2 调查个案分析2.1 郑州重点写字楼分布图2.2 郑州市典型写字楼个案分析（高新区、郑东新区、金水区，中原区、管城区、二七区）3 郑州写字楼调查总结3.1 郑州写字楼特点3.2 郑州写字楼客群分析3.3 郑州写字楼价格分析3.4 配套需求分析3.5 写字楼客户关注因素分析4 分析总结1 郑州写字楼概况自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。11年1-6月写字楼供应量为41.5万，成交量为41.0万，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/，涨幅明显。2001年-2011年上半年办公物业量价走势图2010.01-2011.06办公物业量价走势图1.1近两年郑州写字楼供求及成交状况供应量：11年1-6月办公物业供应量为41.5万，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。成交量：11年1-6月办公物业成交量为41.0万，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。成交均价：11年1-6月办公物业成交均价为12399元/，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万，同比下降11.2%；办公物业成交量为41.0万，同比下降12.5%；成交均价为12399元/，同比增长72.2%。供求关系分析：11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万。10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。供应量分析： 2011年1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万、22.8万和6.04万。2011年上半年新增供应集中在郑东新区和中原区，其次为管城区和金水区，二七区和惠济区无办公物业新增供应。各供应区域受典型项目影响明显，其中郑东新区绿地之窗二期供应量为12.7万，占区域供应量的81.7%；中原区中原万达广场、中原新城供应量分别为6.1万和4.4万，区域占比分别为46.7%和34.3%；管城区单个项目兴达国贸大厦供应量为7.7万。成交量分析：11年1-6月办公物业成交量为41.0万，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。1、2月份受销售季节影响，成交量较小，分别为3.9万和2.2万;3、4月份成交量分别为6.6万和16.5万，除了部分项目集中备案外，与供应大幅放量有直接关系；5、6月份成交量分别为5.3万和6.5万，与2010年同期相比，分别下降35.9%和13.0%，主要受到供应量不足限制。2011年上半年办公物业成交区域仍然集中在郑东新区和金水区，占成交总量的89.0%，与2010年同期相比，郑东新区成交量下降46.5%；其中郑东新区绿地之窗二期、国泰财富中心、行署国际广场成交量和区域占比分别为6.4万、31.6%，3.8万、18.4%，2.7万、13.6%；金水区升龙环球广场、世豪小公馆成交量和区域占比分别为4.3万、47.1%，3万、33.4%；中原区中原万达广场成交量为5.7万，区域占比为81.9%；管城区兴达国贸大厦成交量为2.3万，区域占比为74.4%。成交均价分析：2011年上半年成交价格达到12399元/，较去年同期增长72.2%；办公物业成交价格涨幅明显，2-6月份月度成交均价均在11000元/以上。 其中郑东新区绿地之窗二期、绿地千玺广场、国泰财富中心、中央特区四期、永和国际广场项目销售均价分别为16850元/、35731元/、18924元/、12560元/、19253元/;金水区升龙凤凰城办公均价为10295元/、蓝堡湾二期销售均价为10759元/。郑东新区办公物业价格出现爆发式上涨，成交均价较高的项目成交量也较大，共同拉动了办公物业价格上涨。成交结构分析： 2011年上半年办公物业成交面积段集中在40-80和180以上，占比分别为46.4%和18.1%。其中40-80面积段集中在郑东新区红星蚂蚁SOHO和中原万达广场两个商办项目；180以上面积段集中在郑东新区绿地之窗、原盛国际、永和国际广场和金水区凤凰城等大型写字楼项目。2011年上半年总价段集中在20-60万元和150万元以上，占比分别为49.1%和24.3%。与成交面积段对应，20-60万元总价段项目集中在小户型商办公寓项目上，如红星蚂蚁SOHO和中原万达广场；150万元总价段项目集中在凤凰城、绿地之窗、永和国际广场等大型写字楼项目。总结：根据国家颁布的购房限购令让众多开发商重新调整土地开发的战略与规划，急飞猛进加快了写字楼的发展，特别是依据“中部崛起”的政策以及政府对中小企业的大力支持，吸引许多外来企业来郑州创业及发展的意向与决心，其中以中部港、领袖国际中心、升龙广场、绿地千玺广场、兴达国贸等为代表的高品质写字楼应运而生，广受市场追捧。1.2调盘区域及楼盘特点此次调研重点是郑东新区写字楼项目，高端的价值导向引领整个郑州市写字楼发展方向，而高新技术开发区也在政府的大力扶持下，具有强大的发展潜力，郑东新区与高新区两大区域的快速发展必将成为郑州未来核心版块。不同区域的写字楼的明显特征：郑东新区：高端纯写字楼热点供应区域。金水区：该区域具有浓厚的商业与文化相结合的气息，政府机关单位的集中地，交通便利，拥有繁华的商业氛围，是早期写字楼的集中区。 二七区 管城区 中原区：写字楼项目相对较少，而且整体功能规划较显落后。 2 调查写字楼分析2.1 重点写字楼楼盘分布图 2.2 郑州市典型写字楼个案分析高新区个案分析（1） 仟禧国家动漫产业基地项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商仟禧置业物业位置科学大道与三环路交汇口西1000米物业类型写字楼、商业占地面积87亩均价1、4号楼700010000元/平米,2、3号楼7000元/平米车位1121个项目概况：装修建材：框架结构，精装修大堂，多联机中央空调 楼层特点：1、2、3号楼20层，4号楼26层，（其中1号楼标准层高4.8米，局部挑高9.6米。郑州创新幅度最大写字楼） 销售进度：排号近500个郑东新区个案分析（1） 绿地千玺广场项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南绿地中原置业发展有限公司物业位置郑东新区 CBD 中心湖南侧物业类型写字楼、商业、酒店占地面积43.5 亩标准层面积2000平米装修状况精装修开工时间2007-3-31总建筑面积24 万竣工时间2012-5-31容积率5.61绿化率29.8%开盘时间2010.5入住时间2012.9均价4.9万元/物业费19.38元/平米/月车位约1000个项目基本信息项目概况：绿地中心千玺广场是由上海绿地集团投资开发的集商业、国际 5A 甲级写字楼、超五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所等多功能为一体的写字楼项目，写字楼面积区间 160-300 平方米。销售进度：目前在售写字楼部分，商业尚未对外销售。（2） 绿地之窗项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南绿地广场置业有限公司物业位置东风东路与金水东路交汇处物业类型酒店、休闲商业2栋甲级写字楼占地面积 70亩装修状况2栋精装修1栋毛坯标准层面积2000平米开工时间2010年总建筑面积48万平米竣工时间20122013容积率5.5绿化率10%开盘时间一期开盘8月入住时间2012.12均价一期1万4/ 二期2万/物业费8.5元/平米/天车位总计为2100个项目基本信息项目概况：它是郑州综合交通枢纽中心首个配套工程，预计分四期开发，一期为一栋24层准甲级写字楼，共264套房源。标准层每层共分十二间，还包括八部电梯和五星级配套的公共卫生间。销售进度：写字楼销售状况良好，其中商业不对外招商，开发商采取的是商家联盟的形式，地下4层商业与东区火车站地下相连通。 郑州铁路快速客运站、省国土资源厅、省交通厅、省司法厅等10家省级单位，市国税局、市工商局、郑东新区行政服务中心等11家市级机关，电信、石化、矿产等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构。毛坯 （3）升龙广场项目基本信息项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商连捷置业有限公司物业位置东风东路与商鼎路交叉口物业类型商业、写字楼占地面积60万建设进度4月份动工标准层面积1100平米总建筑面积54万交房标准精装修开盘时间2012初入住时间2011.12容积率5.5绿化率15%车位4329个项目概况：地上 1-3 层为商业、主要由大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城等业态组成，四层及以上由包含两栋 150米超高层 5A 智能写字楼在内的 5 栋写字楼、1 栋 300 间的国际品牌五星级希尔顿酒店、两栋酒店公寓共 8 栋公共建筑组成。销售进度：未销售（4）领秀国际中心项目基本信息项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南福晟置业有限公司物业位置商务外环与商务东二街交叉口物业类型写字楼、商铺占地面积7.8 亩建设进度正在安装玻璃幕墙标准层面积2100平米总建筑面积7.8 万交房标准毛坯容积率12.57绿化率21%开盘时间2010.11.6入住时间2011.12均价1.7 万元/物业费6元/平米/月车位215个项目概况：领秀国际中心为 1 栋 30 层的高层建筑，高 120 米。其中 1-4 层为商业裙房；530 为办公楼。其中十七层为避难层；地下三层为停车场，可停放车辆约 215 辆；屋顶：直升飞机停车坪。外立面：采用高档石材结合玻璃幕墙；大堂：地面高档石材，墙面高档石材，吊顶: 造型吊顶；地下车库：耐磨水泥地面，按车库建设标准做车位划线和交通指示，设有车库标识系统；销售进度：已售完（5）中部港项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商郑州中都置业有限公司物业位置郑东新区中州大道与连霍高速交汇处物业类型写字楼占地面积870 亩（一期 390 亩）建设进度尚未动工标准层面积2期总建筑面积40 万交房标准毛坯绿化率48%项目概况：中部港共占地 870 余亩，倡导“公园式商务办公”理念的第四代混和型总部基地文化生态型商务花园。一期占地 390 亩，共建造 73 栋高端商务体。销售进度：目前项目尚未动工，预计今年年底出售。（6）王鼎国际 项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南省王鼎泓大置业有限公司物业位置郑东新区CBD商务外环路与九如东路交汇处物业类型写字楼商铺占地面积5326平米建设进度已交房标准层面积 2000平米总建筑面积72445平米交房标准公共部分精装修容积率13交房时间2010.9月均价23000元物业费5元/平米/月车位350个项目概况：项目紧临新郑机场、郑东火车站、连霍高速、京珠高速、郑州高速火车站、郑汴城际铁路、长途客运东站的强势联动，项目地上29层，地下4层。其中：1-5层为商业裙房， 6-29层为写字楼（15层避难层除外），标准层面积为1990 m。地下室1-4层为停车库及各种设备用房，可停车350部左右，在地下二层处与商业步行街地下车库连通。五楼为综合商务办公，设各种功能厅、大小会议室，休息咖啡厅等； 6-14层、16-27层为标准办公层。销售进度：已售完金水区个案分析（1）升龙环球广场 项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南捷宏置业有限公司物业位置金水区郑汴路与凤台南路交叉口物业类型写字楼 占地面积建设进度已封顶标准层面积2000平米总建筑面积185万平米交房标准公共部分精装修容积率5.24绿化率24.58%开盘时间2010.12交房时间2012.6均价12000元/平米物业费5.5元/平米/月，采取返月租形式，购买即享一年2.5元/平米/天租金收益，物业管理送一年。车位地上停车200个项目概况：升龙环球广场是集国际化商务、健康商务、生态商务、人本商务于一体的商务写字楼。广场为2栋28层高层，分A座、B座，即7、8号楼。面积区间：147.332054.96平米。销售进度：目前仅剩1栋写字楼还有剩余房源，其余已售出，年底可交房。（2）曼哈顿金融中心 项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南升龙置业有限公司物业位置金水路与未来路交汇处物业类型写字楼占地面积409500平米建设程度年底交房标准层面2000平米总建筑面积63000平米交房标准公共部分精装绿化率30%容积率6.5交房时间2011.11开盘时间2010.11均价22000元/平米物业费5.5元/平米/月车位300个项目概况：曼哈顿金融中心总建筑面积约63000平方米，主楼1-5层为商业裙楼，总面积约18000平方米；6-26层以上为五A甲级写字楼，整层面积约2000平方米，配置国际知名品牌的中央空调和8部高速三菱电梯。金融中心大楼平面层能对多个空间进行合理的组合拆分，获得约100-2000平方米的任意办公组合。 销售进度：已售完中原区个案分析（1）西元国际广场项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南西元置业有限公司物业位置建设路与桐柏路交汇处物业类型写字楼，商铺占地面积39亩建设进度快封顶标准层面积1100/1900总建筑面积14万平米交房标准毛坯绿化率25%容积率4.5交房时间2013开盘时间预计9月均价预计800010000元/平米项目概况：西元国际广场占地近39亩，总开发面积约14万平米。纯商业部分建筑面积60000平方米。西元国际广场目前正在施工中，开盘时间待定。15层为商铺，513层为写字楼，两栋，后面一排商铺。销售情况：写字楼排号中，商铺于2011年底试营业。销售进度：未正式销售（2） 裕达国贸项目基本信息项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南裕达置业有限公司物业位置郑州市中原西路220号物业类型写字楼占地面积16万平米建设进度已建成标准层面积1600平米总建筑面积16万平米交房标准毛坯租金120元/平米/月 物业费15元/平米/月停车位办公空间达200平米送一个车位，不到200米办公空间每个车位每天平均10元左右项目概况： 裕达国贸写字楼是中原唯一的5A智能写字楼-“21世纪标志建筑”，由世界著名建筑大师李祖原先生精心设计，始建于1995年年底，是中原地区档次最高、设施最先进、功能最完善、具有国际水准的综合性物业发展项目。包括五A级智能写字楼、精品购物广场、五星级酒店、文奇中餐厅及国际会员俱乐部等五大部分。管城区个案分析（1）兴达国贸项目基本信息项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商郑州日月潭房地产开发有限公司物业位置管城区紫荆山路与东西大街交汇处向北 50 米物业类型写字楼、商业占地面积28 亩建设进度已盖20层，年底封顶标准层面积3300 总建筑面积9.3 万交房标准毛坯绿化率20%容积率6.50交房时间2012.6开盘时间2011.3均价11000 元/物业费4.9元/平米/月建材装修：700 全城奢华、超大、石材装修商务大堂；石材+高档墙砖+大理石电梯门套装饰的电梯间；中央空调+高档地砖+高档墙砖+石膏板艺术吊顶彰显企业尊贵商务的公共区域；卫生间采用防滑地砖+釉面瓷砖+品牌卫浴+金属铝板吊顶+进口干手器。销售进度：已开盘。二七区个案分析（1）升龙联合广场项目基本信息项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商郑州尚锦地产物业位置二七区大学路与淮河路交叉口南 200 米物业类型写字楼、商业占地面积亩建设进度已封顶标准层面积1273.31 总建筑面积3.2 万交房标准毛坯绿化率30%容积率5.50交房时间2013年开盘时间2011均价10000 元/车位700个物业费1.25元/平米/月建材装修：花岗岩+全玻璃幕墙外立面；5 部上海三菱高速电梯；5.75 米挑高豪华大堂。销售进度：已售完。3 郑州写字楼调查总结3.1 郑州写字楼特点A. 外立面特征: 外墙材料采用玻璃幕墙、遮阳铝板；B. 硬件发展体现了对生态节能型的追求；C. 公共区域设计人性化成为市场竞争的支撑点；D. 公共空间设计采用生态大堂、阳光中庭、行政洗手间等；E. 建外形标新立立异，正当标志性建筑；F. 服务设施综合配套化日趋重要等。3.2 郑州写字楼客群分析A、高档写字楼：商业/贸易、计算机/通信、政府机构、营销/广告/市场咨询、金融/银行/保险/投资、传媒/出版等行业。B、中档写字楼：商业/贸易、营销/广告/市场咨询、计算机/网络/通信、法律/会计、金融/银行/保险/投资、建筑/装饰等行业。C、低档写字楼：教育/科研、商业/贸易、计算机/网络/通信、营销/广告/市场咨询、医疗保健等行业。3.3 郑州写字楼价格分析高新区大学科技园孵化器2、3号楼5300元/龙汇国际7000元/国家动漫产业基地700010000元/高新区写字楼由于配套，所处位置，交通状况等不同，价格从5000至10000不等郑东新区绿地千玺广场49000元/升龙广场待定领袖国际中心17000元/中部港待定绿地之窗22000元/郑东新区作为郑州商务中心，整体配套齐全，价格相对较高，从17000至49000元/平米不等。金水区苏荷中心待定永和国际广场(已售完)18000元/金水区早期写字楼较多，区域优势明显，价格会高于18000元/平米。中原区、管城区、二七区西元国际广场800010000元/兴达国贸11000元/升龙联合广场10000元/鼎盛时代12500元/中原，管城，二七区，位置相近，价格没有太大区别，在8000至13000元/平米之间。1、郑东新区整个写字楼价格最高，高新区相对最低。2、写字楼外形，配套，整体品质，所处的地理位置都影响写字楼的价格，从5000到4万多不等，千玺广场以其地标级的定位，价格更是突破4万/平米。3、政府的限购令使更多人转向投资写字楼等非住宅楼盘，相比住宅型楼盘，写字楼价格增长更快，价格也较以往高出许多。3.4 配套需求分析客户对于配套设施需求排在前三位的是银行、餐厅、商务中心。3.5 写字楼客户关注因素本体因素客户最关注项目本体设施：电梯、停车位、硬件配置等。外部因素客户最关注项目外部条件比如商务氛围、周边环境及交通等方面。4 分析总结政府下达的购房限购令使得开发商对自身将要开发的项目做重新评估与发展方向，以至更好适应市场经济发展趋势，随着国家及政府大力支持中小企业发展及自主创业的发展趋势，中小企业在省会城市立足及持续发展将直接影响着整个社会环境、经济环境及人文环境的发展。随着购房限购令的出台部分开发商把土地开发模式转向了写字楼形式，星级写字楼更好促进城市向国际化及规范化的方向发展，它不仅代表着城市发展，更多体现人文素质及综合实力的提高。针对性分析：1、目前高档写字楼越来越被国有企业及上市公司看中，成为企业实力的一种标志，吸引越来越多的高端客层。2、写字楼价值目前已得到市场公认，目前郑州写字楼供求比为0.8:1，供不应求。3、同时由于房地产开发主要受政策影响过大，随着国家宏观调控对于住宅的严管，新国八条，限购令的颁布，使写字楼市场成为有实力市民投资的目标，这也催生了写字楼的增值。4、高档产品本身高端硬件配置、周边环境的整体规划及交通的发达，使其价格由前期的 8000元/左右的均价发展为跳跃式改变，直接突破万元，直击 20000 元/左右，其价格发展与城市发展特性相同，成为跳跃式增长。5、通过对几大区域调盘得知，东区的写字楼销售状况最为明显，其中郑汴路、商鼎路及黄河东路几条主干道上的写字楼销售趋势快速上升，交通便利性及良好自然环境是吸引越来越多的企业在此购买的重要因素之一。 营销策划部 2011.8.31 29