房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案31

房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 多选题：下列是非收益性房地产的有（）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站正确答案：BCD2. 判断题：谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错3. 多选题：属于权益状况比较修正的主要内容的是()。A.土地使用权年限B.城市规划限制条件C.公共设施利与弊限制D.文化生活限制条件E.交通管制正确答案：AB4. 单选题：消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B5. 单选题：某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算正确答案：D6. 单选题：房地产状况修正系数应是以()的房地产状况为基准来确定的。A.可比实例B.市场状况C.估价对象D.社会需求正确答案：C7. 多选题：市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法正确答案：AB8. 单选题：最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A9. 判断题：房屋拆迁属于土地征收性质。()正确答案：对10. 判断题：某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。()地产来说不但不会成为增值因素，反会降低这里居住房地产的价格。正确答案：错11. 多选题：下列属于危险房的特点的是()。A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品正确答案：ACD12. 单选题：【2014年真题】关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用正确答案：D13. 单选题：年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴正确答案：C14. 单选题：对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。A.本质B.现象C.广义D.狭义正确答案：B15. 判断题：资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。()正确答案：错16. 判断题：房地产估价师不能同时受聘于两个房地产估价机构。()正确答案：对17. 单选题：（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A18. 多选题：在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格正确答案：ACE19. 判断题：现实估价中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值。()正确答案：对20. 多选题：交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法正确答案：BD21. 判断题：市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。()正确答案：错22. 判断题：在建筑物折旧中，功能过剩是可修复的。()正确答案：错23. 单选题：某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。A.87B.124C.130D.134正确答案：B24. 单选题：下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产正确答案：B25. 单选题：直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法正确答案：A26. 多选题：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体正确答案：ACE27. 单选题：成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A28. 单选题：有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为fff，此三者的大小关系应为()。A.fffB.fffC.f=f=fD.无关正确答案：B29. 单选题：【2012年真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和正确答案：A30. 判断题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）正确答案：对31. 多选题：成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息正确答案：ABCE32. 多选题：假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法正确答案：ABD33. 单选题：采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个正确答案：D34. 多选题：在商品房交易中，常见的最低价格有（）。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格正确答案：AB35. 判断题：评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）正确答案：对36. 判断题：在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益。()正确答案：对37. 多选题：下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价正确答案：AC38. 多选题：房地产估价可在下列活动中发挥作用()。A.房地产出租B.房地产保险C.房屋继承、分割D.房地产灭籍E.房产办证正确答案：ABC39. 判断题：将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。()正确答案：对40. 判断题：运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）正确答案：对41. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值正确答案：B42. 多选题：在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：ABC43. 多选题：【2013年真题】关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有()。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算正确答案：AE44. 多选题：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有正确答案：AC45. 判断题：【2012年真题】不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。()正确答案：对46. 判断题：房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。（）正确答案：错47. 多选题：居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费正确答案：ABC48. 单选题：下列哪种价格能反映房地产价格水平的高低？()A.总价B.单价C.平均价D.原始价值正确答案：B49. 判断题：【2014年真题】在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（）正确答案：错50. 单选题：【2011年真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层正确答案：D51. 单选题：()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价正确答案：C52. 判断题：在进行房地产预售和预购价格评估时估价时点应为未来。()正确答案：错53. 单选题：划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点正确答案：C54. 判断题：房地产估价原则是房地产估价师在估价中必须遵守的法则或标准。()正确答案：对55. 多选题：【2014年真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况正确答案：ABD56. 单选题：市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况正确答案：C57. 单选题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A58. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）正确答案：错59. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()正确答案：错60. 多选题：在实际中计算地租量的方法有（）。A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租正确答案：ABCE61. 判断题：买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低。()正确答案：错62. 单选题：收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法正确答案：C63. 多选题：投资利润率的计算基数包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费正确答案：ABCD64. 多选题：商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD65. 单选题：在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原月划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做()。A.基准地价B.标定地价C.路线价D.宗地价格正确答案：A66. 判断题：交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（）正确答案：对67. 多选题：均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定()。A.最佳集约度B.最佳用途C.最佳收益D.最佳规模正确答案：AD68. 多选题：标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构正确答案：ABC69. 判断题：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。()正确答案：错70. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()正确答案：错71. 单选题：【2012年真题】某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0正确答案：C72. 多选题：房地产的交易类型主要有()。A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算正确答案：BC73. 判断题：在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()正确答案：对74. 判断题：对于供用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。()正确答案：错75. 多选题：法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金正确答案：ABE76. 单选题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。A.355B.435C.457D.465正确答案：C77. 单选题：在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（）进行比较。A.居住房地产B.商业性房地产C.收益性房地产D.类似房地产正确答案：D78. 判断题：【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。()正确答案：对79. 多选题：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数正确答案：AC80. 单选题：有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格正确答案：A81. 单选题：【2013年真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同正确答案：A82. 判断题：一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对83. 多选题：我国担保法规定，下列不得抵押的财产有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权正确答案：ABCD84. 单选题：适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助确定（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用正确答案：A85. 单选题：在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权正确答案：C86. 单选题：在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()。A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表正确答案：A87. 多选题：如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格100/()()/100=在估价对象房地状况下的价格。（答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分正确答案：CD88. 判断题：房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（）正确答案：错89. 判断题：某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值。()正确答案：对90. 多选题：经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用正确答案：ACD91. 判断题：以房改标准价购买的公有住房不能出售。()正确答案：错92. 多选题：下列哪几项属于土地使用管制()。A.通风B.建筑高度C.容积率D.采光E.日照时间正确答案：BC93. 单选题：某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.02正确答案：B94. 单选题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C95. 判断题：高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）正确答案：错96. 判断题：类似房地产的历史价格资料时间越长，长期趋势法作出的推测和判断就越准确。()正确答案：错97. 判断题：法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，其抵押价值为零。()正确答案：对98. 多选题：导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变正确答案：ABC99. 判断题：当人们预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。()正确答案：对100. 多选题：两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税正确答案：ABC