深圳中心区某商务中心市场调研报告范本

WORD.中心区捷美商务中心市场调研报告目 录第一部分市宏观市场环境31.2003年经济发展情况31.1 2003年全市综合情况31.2 2004年上半年经济发展情况61.3城市发展特色10第二部分市写字楼市场调研151、写字楼区域分布状况与市场特征152、市写字楼发展历程172.1发展初期：172.2迅速发展期172.3市场淡静期182.4市场复期193、市写字楼市场分析203.1市写字楼市场供应与特征分析203.2市写字楼市场需求与特征分析243.3市写字楼市场客户行业分布分析273.4市写字楼客户购买动机分析314、市经典写字楼案例调查334.1经典写字楼项目概况334.2经典写字楼项目租售情况405、市写字楼市场前景预测425.1写字楼大势趋旺425.2供过于求格局短期仍挥之不去425.3中心区和车公庙片区引领市写字楼市场435.4区域定位促成市场热点435.5地铁兴建和城市交通网络的完善，罗湖区写字楼竞争优势加强445.6功能设施灵活完善的甲级小户型写字楼受到市场的欢迎445.7写字楼开发与营销亮点纷呈44第三部分中心区写字楼市场调查分析461.片区概况461.1中心区围界定461.2片区性质和目标461.3片区规划分析472.中心区写字楼市场SWOT分析522.1片区优势分析522.2片区劣势分析542.3片区机会点分析552.4片区威胁点分析563中心区写字楼市场与车公庙写字楼市场调研分析573.1中心区写字楼市场案例调研573.2车公庙写字楼市场案例调研774中心区写字楼市场特征分析904.1中心区写字楼供应量分析904.2中心区目标客户分析914.3中心区写字楼价格水平964.4中心区写字楼产品分析984.5中心区写字楼销售推广方式与方法101第四部分中心区写字楼市场调研总结1031.中心区写字楼市场总结1032.中心区写字楼供求关系预测1033.中心区写字楼价格趋势预测1044.中心区写字楼产品发展预测1045.中心区写字楼市场机会点或空白点分析1045.1 外资银行进驻1045.2 物业管理107A. 第一部分 市宏观市场环境1.2003年经济发展情况社会经济环境的强势可从以从以下各项指标进行体现：1.1 2003年全市综合情况2003年全市实现国生产总值2860.51亿元，比上半年增长17.3%，创近8年新高。在市生产总值中，第一产业增加值为亿元，同比下降；第二产业增加值为亿元，同比增长；第三产业增加值为亿元，同比增长。工业比重进一步提高，由年的上升为。年，三大产业的比重为：。在多项经济指标中，尤为突出的是五大经济指标突破“1000”，即规模以上工业企业新增总产值（现价）突破1000亿元，达到1020.36亿元；外贸进出口总额突破1000亿美元，达到1173.99亿美元；港口集装箱吞吐量突破1000万标箱，达到1065万标箱，跃居全球集装箱枢纽港第四位；机场旅客吞吐量突破1000万人次，达到1084万人次；金融机构新增存款余额超过1000亿元。制造业、物流业和现代金融业的发展全面迈上新台阶。1.1.1 工业生产总值与增加值2003年，工业以强劲增长势头，首次突破5000亿元的产值，达到5100亿元（现价），工业增加值1488亿元，分别较上年增加近1500亿元和400亿元，工业总产值的增幅高达29，是最近8年的最高增速。工业对GDP增长的贡献率为69.7%，拉动增长12.1个百分点，比去年高出2.9个百分点。2003年工业增加值占GDP的比重也由2002年的47.7提高到52.4，工业已占据经济的一大半，表明的工业化水平有了质的提高。目前，正处于实施新型工业化战略和工业化步伐加快发展时期，工业仍有必要和可能快速扩，第二产业的GDP比重还有一定的上升空间。1.1.2 社会固定资产投资2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比去年提高9.1个百分点，扭转了自2000年以来持续了三年的投资增速低位徘徊的局面。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比去年回落11.8个百分点。可见，基本建设投资成为了固定资产投资增长的主要拉动力。的固定资产投资仍以第三产业为主，三大产业投资比例为：0.322.876.9。从资金来源看，非国有经济投资539.50亿元，占总投资的57%，其中港澳台与外资166.54亿元，同比增长34.3%全社会房屋建筑竣工面积2233.36万平方米，比上年增长33.9%，其中基本建设房屋竣工面积171.91万平方米，增长32.3%。商品房竣工面积1020.31万平方米。商品房销售面积（含预售，下同）899.89万平方米，增长12.0%；商品房销售额562.92亿元，增长14.0%；商品房平均售价6255元/平方米，增长1.8%。1.1.3 实际利用外资2003年，全市实际利用外资50.42亿美元，比上年增长2.9%。其中外商直接投资36.23亿美元，增长13.6%，占实际利用外资的比重71.9%。全年签订利用外资合同2573项，协议利用外资58.29亿美元，分别增长17.4%和12.4%。全年在投资的世界500强跨国公司总数累计达98家。外资进入第三产业的步伐有所加快。1.1.4 消费品零售额2003年市消费品市场销售持续畅旺。全市实现社会消费品零售总额801.77亿元，比去年同期增长16.3%，增幅提高3.1个百分点。消费结构升级步伐加快，汽车、通信、电子产品、住房与旅游、文娱体育教育等消费需求旺盛，一些消费热点持续升温，汽车类、家用电器和音像器材类、文化办公用品类的销售总额分别增长150.8%、48.7%和117.1%。2003年人均GDP达到5.39万元，增长7.5；居民年平均可支配收入达到2.59万元，同比增长4.0%，扣除物价上涨因素后实际增长3.3%。职工工资水平稳步提高。全年全市在岗职工工资总额325.99亿元，比上年增长15.1%。在岗职工年平均工资30611元，增长8.5%，扣除物价因素，实际增长7.7%。就业者经营净收入增长24；此外，由于房屋租金收入、利息与股息增加，人均财产收入在2003年增长31.4。2003年居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5%，食品、交通通信和教育文化娱乐服务支出占居民消费支出的前3位。2003年恩格尔系数为27.9%。2003年末居民储蓄存款余额2199.45亿元，比年初增加442.95亿元，增长25.2%。1.1.5 外贸进出口总额2003年，进出口贸易保持高速增长。全年外贸进出口总额1173.99亿美元，比上年增长34.6%。其中，出口总额629.62亿美元，增长35.2%；进口总额544.37亿美元，增长33.8%。外贸出口总额连续十一年位居全国大中城市榜首。1.1.6 地方财政收入2003年，全年地方财政一般预算收入290.84亿元，按可比口径计算增长15.8%（略低于GDP增速）。地方财政一般预算支出348.95亿元，增长13.4%。1.1.7 金融存贷款2003年，全市金融机构人民币各项存款余额6079.48亿元，比年初增加1126.15亿元，增长22.7%；全市金融机构人民币各项贷款余额4525.05亿元，比年初增加893.03亿元，增长24.6%。在各项贷款中，个人消费贷款余额1051.96亿元，比年初增加257.70亿元，占新增贷款的28.9%，其中，个人住房贷款余额932.78亿元，比上年末增加234.90 亿元。105 / 1051.2 2004年上半年经济发展情况今年上半年，市生产总值完成 1525.11亿元，比去年同期增17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了1996年以来的新高。1.2.1固定资产投资持续增长，增速小于去年 今年上半年，全社会固定资产投资额累计完成 447.14亿元，比去年同期增长16.7%。与去年同期相比，增速下降3.3个百分点。其中，基本建设投资累计完成189.86亿元，同比增长27.6%，增速比去年同期提高9.7个百分点；房地产开发投资额累计完成195.58亿元，同比增长7.9%，增速比去年同期下降2.2个百分点。从投资的部构成看，基本建设的投资力度加大，增速比去年同期加快；房地产投资的额度保持平稳，增幅下降。 上半年累计完成房地产开发投资195.58亿元，增长7.9%，相比去年同期房地产开发的规模已得到控制。全市商品房施工面积达2556.44万平方米，增长8.4%；其中，新开工面积614.22万平方米，同比下降0.3%；竣工面积324.18万平方米，同比下降28.2%。实际销售与预售面积520.19万平方米，增长33.3%；实际销售与预售额344.48亿元，同比增长55.6%。自2003年国家实施一系列宏观调控政策以来，房地产开发投资的规模得到有效控制，房地产企业通过外部压力和部体制调整,对的房地产投资更加理性。1.2.2上半年消费品市场增长较快今年上半年，社会消费品零售总额累计完成 446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平。从今年上半年的各月表现来看，社会消费品零售总额累计增幅始终保持在14.6%至16.1%之间，反映市场消费平稳增长，波动不大。1.2.3外贸进出口总额持续快速增长今年 16月，我市累计实现进出口总值639.65亿美元，同比增长26.8%。其中，出口324.40亿美元，同比增长22.0%；进口315.25亿美元，同比增长32.1%；进出口顺差9.15亿美元。 1.2.4财金保持稳定，存差略有扩大 今年上半年，地方财政一般预算收入累计 158.46亿元，比去年同期增长15.9%，其中，各项税收134.53亿元，同比增长12.2%；地方财政一般预算支出累计158.76亿元，同比增长20.2%，其中，基本建设支出52.20亿元，同比增长31.9%。 金融机构人民币存款余额 6月末为6581.63亿元，比年初增长8.3%，其中，储蓄存款2389.50亿元，比年初增长8.6%；金融机构人民币贷款余额6月末为4859.49亿元，比年初增长7.7%；月末存贷差1722.14亿元，比年初的存贷差增多156.59亿元。 1.2.5市场物价微升，职工居民增收 今年上半年，居民消费价格累计平均总指数为 100.7%，比去年同期上升0.7%。从今年分月的居民消费价格累计平均总指数波动情况看，居民消费价格累计平均总指数维持在100.0%和100.8%之间，波幅0.8个百分点。 我市整体价格水平呈现出比较平稳的态势。 今年上半年，我市在岗职工月平均工资为 2551元/人，比去年同期增长7.2%。据200户抽样调查，今年上半年，我市城镇居民累计人均可支配收入14868元，比去年同期增长8.7%。上半年累计消费性支出9416元，同比增长0.8%。职工、居民收入水平进一步提高。1.2.6企业景气上升，信心指数提高 今年二季度，市企业景气指数总体比一季度提高 9.43个点，比去年同期大幅提高22.93个点。从分行业的情况看，社会服务业、工业和交通运输仓储邮政业的景气指数提高幅度较大。今年二季度，市企业家信心指数总体比一季度提高 0.86个点，比去年同期大幅提高17.22个点。社会服务业和工业企业家信心指数比一季度分别提高24.50和4.30个点，与去年同期相比，分别提高40.83和15.38个点。1.2.7 CEPA的逐步升温带动经济发展2004年1月1日，CEPA正式实施，经历了短暂的摸索与磨合阶段后，从3月底开始，粤港澳三地的CEAP效应全面升温。CEPA实施首季，1月、2月、3月签发的原产地证书分别为99份、136份、300份，其申报金额分别为4962.4万港元、6066.6万港元、1.27亿港元；澳门的原产地商品申报金额也加倍增长。CEPA项下港澳零关税产品加速涌入。至季末，海关已成功让、澳门270票零关税货物通关，累计金额1.33亿港元，占全国总额的77.3%，实际免征关税733万元人民币。1.2.8 92的实施加快区域经济发展2004年6月3日，包括、九个省区和、澳门两个特别行政区（简称“92”）在的泛珠三角区域省市共同签订了泛珠三角区域合作框架协议。在此框架下，在经济全球化和区域经济合作加快发展的大背景下，加强泛珠三角区域合作，对于促进港澳经济社会繁荣发展，扩省区对对外开放，加快全面建设小康社会步伐，增强区域整体实力和竞争力，具有重要的现实意义和战略意义。1.2.9 CEPA与泛珠三角的共同发展随着CEPA实施后港澳商人越来越青睐外向型经济和现代服务业有发展潜力的地区与相邻地区，同时由于“泛珠三角”区域合作强调构筑一个优势互补、资源共享、市场广阔、充满活力的区域经济体系，强烈的互补性必将推动地九省区与港澳的合作，为CEPA效应的进一步放大提供了一个新的平台。“泛珠三角”概念的提出和实践，意味着这一涵盖中国“东中西”的广大区域将成为未来中国一条高速增长带，“泛珠三角”使港澳产品可以进军更广阔的市场，港澳高新技术制造业可以依托更大量专业人才，港澳服务贸易业能够找到更广泛的服务对象。结论：2004年经济运行预测 2004年的经济发展有三大利好因素，恰好有助于解决当前经济运行中存在的问题。第一，2004年1月1日CEPA的正式实施，将带来港资进入的第二次浪潮，为的金融、商贸、物流、旅游、会展、中介服务等行业的发展全面注入新的活力，因而第三产业的增长会有所加快。第二，国务院2004年1月31日公布的关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见，提出要“要建立多层次股票市场体系,在统筹考虑资本市场合理布局和功能定位的基础上,逐步建立满足不同类型企业融资需求的多层次资本市场体系,研究提出相应的证券发行上市条件并建立配套的公司选择机制。继续规和发展主板市场,逐步改善主板市场上市公司结构。分步推进创业板市场建设,完善风险投资机制,拓展中小企业融资渠道”等。这为深交所发行新股提供了政策上的支持，并为证券市场的发展带来了里程碑式的长期的政策面利好。这会大大改善的金融状况,解决中小企业融资难的瓶颈，开辟创业投资新局面，促进经济的可持续增长。第三，制定实施了一批带头经济长远发展的重大政策，为经济的进一步发展提供了制度保证。如制定了关于完善区域创新体系，推动高新技术产业持续快速发展的决定，提出了加快高新技术产业发展的54条具体措施；出台了支持金融业发展若干规定与其实施细则；制定了关于支持发展产业集聚基地的若干意见，出台了关于加快民营经济发展的意见，制定实施了为大企业提供便利的“直通车”服务制度，加大了清费减负力度。这些都切实降低了企业营商成本，优化了的投资发展环境，吸引外资的能力将会得到进一步的巩固与加强。此外，已经有了坚实的发展基础，而且目前经济增长又处于景气上升阶段，总体发展势头良好。与地城市相比，国家宏观调控的措施对经济的影响会较小，相反，国际经济的走势好坏对经济的影响会较大。依照有关国际机构对世界经济的走势预计，调查了 91个国家（包括中国）1204位经济专家关于当前经济发展现状、未来走势与其他相关问题的意见，经济学家预期2004年全球91个国家（包括中国）GDP平均增长3.4%。这一结果预示着今年的全球经济将比去年有显著改善，全球经济仍会有较高的增长，在国际经济环境好转的驱动下，经济的发展也会保持较高的增长速度。 根据上半年市经济运行的状况来看，预计2004年全年本市生产总值为 3312.20亿元以上，同比增长13.4%，其中，工业增加值为1837.81亿元，同比增长19.5%；规模以上工业总产值为6141.00亿元，同比增长19.5%；全社会固定资产投资总额为1088.00亿元，同比增长14.6%；社会消费品零售总额为906.00亿元，同比增长13.0%；外贸进出口总额为1370.00亿美元，同比增长16.7%，其中，出口总额为690.00亿美元，同比增长10.1%，进口总额为680.00亿美元，同比增长24.9%；累计居民消费价格总指数为101.2%，同比增加1.2个百分点。1.3城市发展特色1.3.1总体区域概况市包括罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗共六个区，行政辖区土地总面积共2020平方公里。它东临大鹏湾；西连珠江口；南与“新界”山水相连；北靠、两市；是华南重要的区域中心城市。2003年末，市总人口达557万人。 1.3.2 城市发展战略2003年1月，市委三届六次会议提出建设国际化城市定位，具体目标包括建设高科技城市，现代物流枢纽城市，区域性金融中心城市，美丽的海滨旅游城市，高品位的文化和生态城市。 2003年6月，市委召开工作会议，研究如何抓住机遇、加快发展、推进国际化城市建设问题。首次提出建设区域性的、偏重于经济的国际化城市。要求集中精力研究和做好加快发展、率先发展、协调发展这篇大文章，坚定地朝着建设国际化城市的目标迈进。关于如何建设国际化城市，市委提出六个方面的工作：一是树立新的发展观，即集约发展观、开放发展观、可持续发展观、全面发展观；二是大力推进制度创新；三是全面提升开放水平；四是加快产业结构调整；五是加大科技创新和人才高地建设力度；六是加快城市规划建设管理。 2003年12月，市委召开三届八次全会，提出建设国际化城市要以加快推进现代化为基础，要以提高国际竞争力为核心，形成强大的城市综合实力，要努力形成中国特色、中国风格、中国气派的国际化城市。这次会议首次提出建设国际化城市的时间进度，即用20年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把建设成为重要的区域性国际化城市。1.3.3 政务环境改善促进经济发展2003年7月，长达半年的第二届文明机关创建和评议活动拉开帷幕，机关办事效率和服务质量明显提高。7月，以“净化城市环境，畅通城市交通，安宁社会秩序”为目标的“净畅宁”工程启动，交通堵塞明显缓解，汽车尾气污染、恶性刑事案件和“两抢”等得到有效遏制。7月下旬，启动了新一轮行政审批制度改革，将现有395个审批事项再减30%，审批时限缩短30%，推进了政府职能转变，从源头上防止腐败。9月，出台了关于加强和改进舆论监督工作的意见，要求各单位自觉接受舆论监督。12月，政务公开暂行规定出台，行政机关的政务信息必须与时公开，违反规定的机关会被通报批评，相关领导也有可能受到纪律处分，保证政务大事让民知。政务环境的改善，促进了市招商引资工作，引资总量创出历史新高，引资质量不断提高，2003年全年实际利用外资50.42亿美元，世界500强已有98家落户。1.3.4投融资体制改革加快2003年，市对4家大型公用事业企业开展国际招标，引入了新的投资主体。龙岗区先后有2家污水处理厂采用BOT、TOT方式，向社会资本出让特许经营权，有效推进了污水处理的社会化和产业化进程。制定市交通运输业投融资体制改革若干意见，决定开放交通运输市场，取消非国有资本的投资限制，多渠道引进国际资本、国民间投资和金融资本，建立新的交通运输业投融资体制。 2004年，市政府更加积极地推进投资主体多元化和融资方式多样化，缩小政府投资围和领域。放开投资限制，除涉与国家和地区安全的项目外，其余领域都可向社会资本放开。开放高速公路、港口、机场、电力、轨道交通、自来水供应、污水处理、垃圾处理等经营性基础设施和教、科、文、卫、体等经营性社会事业领域，使社会资本成为投资主体。采用“建设-经营-转让”(BOT)、“移交-运营-移交”(TOT)、“资产-抵押-证券化”(ABS)等多种融资形式，多渠道筹集建设资金，争取在发行地方政府建设债券、建立产业投资基金、改革社保基金运营方式等方面开展试点工作，千方百计扩大全社会固定资产投资规模。健全职能完备、权责一致、专业高效、运作透明的公用事业监管体制，加强对政府投资项目的跟踪监控，确保政府投资效益最大化。1.3.5 CEPA顺利实施将加快一体化进程从2004年1月1日起，273种税目的商品零关税进入地、18个服务行业进入地与通关便利化的实施，之间将迎来前所未有的人流、物流、资金流、信息流，人可以在当地直接买到便宜的金银首饰、进口化妆品、进口高档服装和进口药品，可以在享受港式医疗、港式教育、港式理财、港式保险和港式各项服务。随着经济进一步融合，社会融合必将拓宽和加深，港货一条街，港人在置业、经商、开店、就业、上学、居住将出现一个新高潮。据市外商投资协会的一项调查显示，26%的港资企业计划在增加生产型业务，24%的港资企业计划增加营销型业务，13%的港资企业计划增加研发型业务。在回答CEPA后吸引港资企业落户的因素时，53%的港资企业回答是生产成本低。 随着CEPA今年实施、皇岗口岸24小时通关、个人赴港澳游启动、西部通道开工,以与“一地两检”通关新模式、地铁四号线二期由地铁公司承建与运营，经济、社会、文化、生活等各方面的融合将进入一个新的历史时期，这对于促进共同发展、国际化城市建设、都会区形成、珠三角一体化、泛珠三角经济区形成，都将具有巨大的推动作用。1.3.6大力发展资本市场2004年6月，中小企业板块登陆市场，7月，市出台了关于加强发展资本市场工作的意见，明确提出了力争用3至5年的时间，使资本市场的总体规模和实力再上一个台阶的目标。该措施的提出，强化了深交所现有主板市场的融资功能，全力协助深交所办好中小企业板块，全力支持深交所发展壮大，同时，还将积极吸引境外资本市场中介服务机构和机构投资者落户；该意见将鼓励资本市场中介服务机构引入战略投资者，大力促进资本市场与货币市场、保险市场的对接，并积极引进资本市场专业人才和经营机构，加强资本市场信息交流，加大上市资源培育力度，支持本地优质企业利用资本市场加快发展；支持市属国有控股上市公司创新资本运作模式，迅速发展壮大；鼓励本地上市公司进行实质性并购重组，努力为基金业和资本市场发展提供良好的空间环境。1.3.7文化立市战略将提升文化品位2004年3月，市委三届八次会议提出文化立市战略，建设高品位文化强市。文化发展的目标是：到2010年，基本建立起适应社会主义市场经济要求、达到国际先进水平的城市文化发展格局、文化管理体制与运行机制，使广大市民综合素质普遍提高，文化繁荣、科技实力雄厚。具有先进配套的文化设施、充满活力的文化体制、一流的文化精品、强大的文化产业、繁荣有序的文化市场、独具特色的现代化的海滨城市文化形象、丰富多彩的群众文化生活，文化产业成为新的经济增长点、文化发展主要指标全国领先、文化综合实力和国际竞争力达到国际先进水平。这将意味着市民整体文化素质的提升，文化精品产量会增加，文化人才会增多，文化标志性基础设施档次会提升，文化产业所占GDP的比例会提高，市民享受文化权利的机会会增多，公共文化行政体制的运行效率会提高，文化国际知名度和美誉度会提高。今后将迎来文化大发展的机遇期，文化体制改革力度、文化事业投入力度、文化产业对经济贡献率都将增大，国际性的大型文化节庆活动、国外文化交流会、国际大型文体赛事都将增加，文化普与和高雅文化都将获得较大的发展，大教育大培训体系将逐步建立起来，从而为市民终身学习和构建学习型城市提供良好的平台。1.3.8宝安、龙岗两区城市化，结束二元社会结构 2002年10月30日，市委市政府启动宝安、龙岗的农村城市化，决定到2004年12月，撤销两区的镇和村居民委员会，设立街道办事处和居民委员会，把27万农民一次性转为城市居民，将农村集体所有的土地依法转为国家所有，这是历史上的第二次城市化。可以预见，随着宝安和龙岗城市化进程推进，将结束长期以来城乡割裂、一市两法、一市两策的二元社会结构的局面，特区外将走上共同发展、相互促进的良性发展轨道，城市发展空间的有效整合，将促进产业结构调整、交通规划、城市基础设施布局和城市管理。1.3.9会展业的大力发展的会展业呈现出高科技展会和传统展会并存的特色。在举办的各种展览会，可以分为两类：一是与传统产业相适应的各类展览，如钟表展、家具展等；二是与新经济和高新技术发展相适应的有关会议、展览，如高交会、国际互联网展等。1999年10月，国家对外贸易经济合作部、科学技术部、信息产业部、中国科学院和市联合主办的首届“中国国际高新技术成果交易会”在举行。这是继出口商品交易会、贸易与投资洽谈会后的第三个国家级的交易会。在传统产业展览中，钟表展已成为全球第三大钟表专业展，家具、珠宝首饰等产品的展会也日趋规模化、国际化。高交会诞生后，在高交会的带动下，展览业发展势头迅猛，2000年共举办各种展览189次，其中商业性展览96次，总成交额折合人民币1215亿元，比1999年的总成交额猛增90。 同时，会展业的硬件设施以与与会展有关的城市配套功能不断完善，除设施先进、配套优越的高交会馆早在1999年就已建成并投入使用外，总投资25亿元、占地22万平方米、总计建筑面积28万平方米的会议展览中心将于2004年竣工，新的会展中心设计有总容量为6000个国际标准展位的展厅8个，最大的展厅面积为30000平方米。在硬件设施不断改善的同时，会展业的管理水平也在不断提高，高交会馆率先通过ISO9002国际质量认证，前不久又出台了市会议展览业行规。会展强市的格局已初步形成。2002年，共举办各类商业性展览69个，参展商现场成交额达1706.5亿元，从而带动了与会展业相关行业的发展。以展览业目前的综合优势和竞争实力，再抓住加入CEPA的机遇，与会展业的深度合作，将在不太长的时间进入中国会展业的“四强”之列。B. 第二部分 市写字楼市场调研1、写字楼区域分布状况与市场特征罗湖区：罗湖是开发最早与联系最紧密的片区，经过20年的发展，形成以国贸为中心和以地王为中心辐射周边地区的商务办公区。以国贸为中心的商务办公区，由于写字楼基本都是80年代的建筑，所以大多立面旧、部设施落后。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多公司首选的办公地。随着整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少，在“眷恋罗湖”的扼腕疾呼中，总让人感受到“夕阳无限好，只是近黄昏”的无奈。地王大厦是90年代建筑的代表，至今仍是的标志性建筑之一。以地王大厦为中心，证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是目前商务办公环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。在设立分支机构的跨国公司、本地大型实力公司，大都集中在本区域，如美国友邦、太太药业，就在地王大厦办公。本区域的写字楼物业，随近年整体经济的复，目前租售情况较好。福田区：城市发展的西移，继罗湖之后，福田区不断崛起。目前福田区的写字楼主要集中在华强北宾馆、中心区、车公庙三个地带。华强北宾馆片区，集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。由于该区域拥有最大的电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等，所以，写字楼租售客户中，电子、通讯类公司占有相当比例。福田中心区，是高起点规划、最具发展潜力的一个区域。特别是南片区CBD中央商务区，更将是未来高档写字楼集中的地带。在市政六大工程建设的带动下，中心区已成为整个市场关注的热点。虽然，目前中心的配套设施还非常不完善，区域正在发售的写字楼项目，由于大力炒作中心区概念、CBD概念，都取得不错的销售业绩。国际商会大厦、大厦即是如此。但是，中心区未来两年写字楼总供应量将超过100万平米，这必将使中心区成为写字楼激战的战场。传统的车公庙片区是一个以工业厂房为主，兼有少量办公楼的工业区。近年来，该片区兴建了大量的写字楼项目，由于该片区的写字楼仅有工业厂房的使用年限，所以租金、售价便宜，吸引了大量的设计类、贸易类、装修类公司积聚其中办公。但是，天安数码城的建立，创新科技广场一类高档次写字楼的兴建，带动该片区写字楼整体档次的提高，也吸引了一些科技创业型公司的进驻。南山区：南山区远离罗湖区、福田区，该片区的写字楼具有相对的对立性，主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带。科技园区，是的产、学、研基地，集中了大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心。该片区的写字楼多为工业厂房改建，素质不高。但是，一些大公司开发的，以自用为主的写字楼物业，如联想大厦，具有较高的档次。南山商业文化中心区是南山的商贸中心，由于该片区缺乏整体规划，片区形象差，影响了该片区写字楼的市场形象。但是，由于位于南山中心地带，交通便利、配套完善，所以写字楼的租售情况较好。总结：从以上分析，我们不难看出，罗湖区的写字楼市场已经相当成熟，但未来的开发量较少；而南山区由于位置的相对独立性，写字楼的辐射区域较小，以片区消化为主；而福田区，由于新中心区的崛起，特别是CBD商务中心区的发展，必将使该片区成为写字楼市场关注的热点，而该片区未来巨大的市场供应量，也必将使中心区成为写字楼市场未来激战的战场。2、市写字楼发展历程市的写字楼发展至今基本可以划分为四个阶段：2.1发展初期：指20世纪的80年代末期至90年代初期，该阶段市开发的写字楼相当少，1987年至1992年5年间，市共出让写字楼用地22.13万平方米,考虑到当时的尚处于起步阶段,其中的大部分写字楼用地为行政办公用用地,当时的商品写字楼用地就更少。此阶段市开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围。初期的写字楼主要有国贸大厦、新安大厦等。此阶段的写字楼功能简单、平面设计趋同于住宅、外观和用料普通，楼高一般在18层左右。此阶段的代表性写字楼为国贸大厦。国贸大厦楼高48层，外立面以玻璃幕墙装饰，分低、中、高层设有13部高速电梯，部装修材料以石为主。由于国贸大厦的设计、建材、设施具有很好的超前性，该大厦至今仍是市主要的写字楼之一。2.2迅速发展期1993年至1996年是市的写字楼开发的迅速发展期，1995年全市共出让写字楼用地44.37万平方米，为市成立以来写字楼出让最多的一年。当今市场上主要写字楼多为该时期开始动工兴建，包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等。迅速发展期的写字楼主要分布在罗湖区的蔡屋围和福田区的华强北，楼高普遍在30层以上，在平面设计上更为合理，适应商务需要，在外立面装饰方面，也比初期的写字楼更豪华，多为玻璃幕墙，成为目前市写字楼市场的主力群体。该阶段最引人注目的写字楼为地王大厦。该大厦楼高61层，外观典雅大方，设有20部高速电梯，大厦所采用的建材多为进口产品，并成功采用了钢结构，在多项建筑工艺上都有创新，为市日后建筑超高层写字楼奠定了基础。自地王大厦后，相继有赛格广场、特区报业大厦等超高层写字楼拔地而起。2.3市场淡静期1997年，亚洲金融风暴爆发，全球经济均受到严重影响，而中国经济在经过1995年和1996年的“软着陆”，也进入一个平稳发展期，写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响，同时更由于前期开发过热，存量压力大，迅速进入一个淡静期，房地产开发商对进入写字楼市场亦显得非常谨慎。1997年，市写字楼土地出让跌至1993年以来的最低点，全年写字楼用地出让仅10.89万平方米。自1998年，市写字楼市场逐步复，出让的写字楼用地也基本恢复至1993年的水平。但特区由于1994年至1996年写字楼开发过热，存量消化压力大，写字楼用地出让量停滞不前。故自1997起，市写字楼用地出让开始集中于特区外的宝安和龙岗两区，特区的写字楼用地出让量占全市写字楼出让量的比例逐年降低。2000年，特区写字楼用地出让量仅占全市写字楼出让量的20.4%，为1993年以来的最低水平。自1997年以来，市场上出售的写字楼多在1997年以前即开工兴建的写字楼，如特区报业大厦，中银大厦等。该阶段的写字楼由于市场竞争激烈，为获得更多的市场份额，在平面设计方面趋于多样化和弹性空间。在同一大厦，在不同的楼层，平面分隔可能会有很大的区别。如大厦，其低层以30-50平方米的开间单位为主，而高层单位以80-100平方米的开间单位为主。在写字楼的配套设施方面也更齐全，多有商务会所、多功能会议厅等。2.4市场复期从2001年底开始，的写字楼开始出现明显的复迹象，到了2002年，写字楼复得到了全面印证，深南大道沿线矗立起众多新写字楼项目。众多项目同时加快启动速度，目前新出现的写字楼地块多数在发展商手中存在较长一段时间，之所以前两年不动工是因为市场环境不好，特别是亚洲金融危机的影响，而随着经济已慢慢复，以与入世和CEPA的利好给写字楼市场带来机会。作为中国经济的桥头堡，本身经济总量以与经济增长量十分巨大，随着入世效应的不断体现，更将会有大量的企业在这里设立机构，这些都将会对写字楼产生强大需求。2002年，从销售市场上看，市场上新推出有中心区的中央商务大厦和国际商会大厦（B座），车公庙片区的喜年中心、财富广场、中国有色大厦、天安数码时代等，延续了2001年国际商会大厦（A座）的辉煌，并都取得了十分理想的销售业绩；从租赁市场上看，地王大厦、嘉里中心、特区报业大厦、大厦以与其他一些素质较好的其他写字楼，租金出现了小幅的上扬，新推出入伙的写字楼的租金也一直比较坚挺。同时，写字楼的投资者中，除了购写字楼自用的外，又开始吸引了投资客，尤其是新写字楼中的那些面积分隔较小的项目，如：国际商会大厦、财富广场、天安数码时代广场等，更是有大量的纯粹的投资客购买。总结：由于入世的进一步加深，CEPA于今年1月1日的正式实施，和一体化进程的加快，政府对中心区的强势定位等等利好关系必将刺激写字楼市场的重新复，因此我们可以认为，市写字楼市场已经处于全面复期。3、市写字楼市场分析3.1市写字楼市场供应与特征分析3.1.1新增供给量明显上升从上图历年办公楼批准预售面积走势可以看出，1996-1997年这段时间是历史上写字楼供应的一个高峰期。我们认为造成这段时期写字楼集中供应的原因主要有：a） 由于1992-1993年全国房地产市场过热，适得众多的发展商在这段时期通过各种渠道大量购买办公用地，并着手于兴建写字楼，从而在一定程度上造成了此后两三年写字楼的大量上市。b） 由于当时写字楼（尤其是高档写字楼）的价格与租金高昂，众多开发商在暴利的刺激下纷纷加大了兴建写字楼的力度，诸如地王大厦、嘉里中心、发展银行大厦、证劵交易所中心等都是在这个时期落成的。由于供应量的急剧放大，使得在90年代中后期，市的写字楼空置率居高不下。在政府对写字楼用地供应的长期调控以与项目审批的严加控制之下，的写字楼供应市场从2000开始逐步回归到理性的轨道上来。从2002年开始，由于福田中心区和车公庙片区写字楼市场的逐步复，从而使得2002-2003年两年写字楼供应量逐渐回升。3.1.2在建写字楼集中分布于福田区，尤其集中于CBD中心区和车公庙区域本市上半年写字楼销售排行本市第三季度写字楼销售排行1中央商务大厦1时代金融中心2中国有色大厦2国际商会中心3兴业银行大厦3中央商务大厦4天安数码时代大厦4本元大厦5现代之窗大厦5兴业银行大厦占全市写字楼总成交额的66.4%占全市写字楼总成交金额的89%从2003年第二、三季度写字楼销售排名来看，由于商务重心的西移，福田中心区和车公庙片区是市近两年写字楼开发的集中片区。目前中心区在建、在售的写字楼有卓越大厦、国际商会中心、九州创展大厦、联通大厦、安联大厦、大中华交易广场、华融大厦和特美思广场等，供应面积近80万平方米。根据观察，CBD中心区的各项写字楼施工进度均明显加快，各项目在出售项目各项利好的刺激下，施工正如火如荼地进行，反映了各开发商对市场信心恢复。车公庙片区是市写字楼市场的一个新热点，招商银行大厦（世贸中心）、创展中心、中国有色大厦、本元大厦、喜年中心、英龙展业大厦、大厦、天安数码时代广场、财富广场等写字楼先后拔地而起，并取得了不俗的销售业绩。与中心区写字楼项目相似，该片区的部分写字楼项目开发速度也十分快，大有抢占先机的势头。初步统计,车公庙片区近年建成和在建的写字楼总面积在35万平方米以上。与CBD中心区和车公庙相对应的是罗湖与华强北等传统商务中心的写字楼在近年来没有太多的供应量，2001年到2002年两年间，只有世界金融中心、爵士大厦、罗湖商务中心和城市广场项目建成并投入使用，其余还有多个写字楼项目停工难于重新启动，处于烂尾的尴尬局面。这两个区域近两年写字楼的新增供应面积大约25万平方米左右。与CBD中心区和车公庙相比，供应量明显赶不上CBD中心区和车公庙的开发速度。3.1.3产品供给类型在产品供给类型上，目前市场上有比较典型的两类产品：纯写字楼和纯商务公寓式写字楼。纯写字楼项目主要集中在CBD中心区，特点是注重写字楼商务办公的气派与形象，面积分隔主要以面积户型为主，商务办公的配套设施比较完善，各项设施的档次和标准比较高，目标客户主要定位为大中型公司。其代表为大厦、国际商会中心、大中华国际交易广场、时代金融中心和兴业银行大厦等。纯商务公寓式写字楼的主要集中在车公庙区域，这种公寓式写字楼是从原有的公寓写字楼发展而来的，但已经彻底屏弃了原有公寓写字楼商住的功能，演化成纯商务式的公寓。特点是以小面积户型为主，一般有独立的卫生间，可自由间隔，目标客户主要定位为小型公司或创业型公司。其代表主要有财富广场、天安数码时代和银座国际等。而原来的商住型写字楼则基本上没有新的楼盘供应。3.1.4供给品质的提升与原有写字楼相比，近年来新开发的写字楼，不论是纯写字楼还是商务公寓式写字楼，其品质都有了很大的提升，各个楼盘都力求创新。外在形象的创新：各写字楼，无论规模大小，其外观设计都力图创新，原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，而大量的外观端庄、稳重而又不失现代的设计得到采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。这可能与经济发展逐步回归到稳健经营，原有的代表轻盈与活力的纯玻璃幕墙设计慢慢不被市场接受有关。这种现象，可以从CBD中心区与车公庙区的写字楼项目得到很好的印证。客户定位的细分创新：从近年公开发售的写字楼看，为适合不同客户的不同需求，扩大客户层面，开发商一方面对客户进行细分，一方面营造更多有差异化的产品。写字楼开发一改以往的产品单调性，同一写字楼，可能存在多种不同功能的产品。这种产品的差异性主要表现在户型面积、平面结构和设备应用诸多方面。如在同一写字楼，低层设计成适合创业型和小型公司的小开间单位，这部分单位一般不设中央空调，但带独立洗手间；高层设计为适合集团型公司的大开间单位，这部分单位一般设有中央空调和公用洗手间。典型的例子有大厦和有色金属大厦。也有写字楼完全以小开间单位，如财富广场和中电信息大厦，其目标客户则为创业型和小型公司。写字楼5A智能化：虽然目前还没有哪个写字楼项目真正做到了全5A智能化，大多都只沾到了其中某个A当中的某个项目。但每个新的写字楼项目都在这方面力图有所突破和创新，并且从每个项目的市场推广主题来看，5A智能化都是各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆网络光纤、自动消防报警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒体会议中心、智能化保安系统等等。生态环保和人性化氛围的营造：越来越成为开发商特别注重生态环保和人性化氛围的营造，空中花园、商务会所、楼宇绿化、新环保材料的采用、更强大的新风系统、人性化的公共空间设计等等，增加了写字楼的人性亲和力和人员的沟通，缓减工作压力。这些都成为了新项目在市场上树立形象的有力武器。如本元大厦和安联大厦。总结：可以说，现在开发的新写字楼已经开始了新一代写字楼的革命，逐步改变了原有写字楼素质差的局面，品质有了根本性的提升。3.2市写字楼市场需求与特征分析3.2.1销售量见底回升从1999年开始，写字楼销售一路下滑，2000年成交总量为12.19万，同比1999年减少18.84%，2001年成交跌至最低点达11.01万，同比2000年减少9.62%。在2002年，市场上涌现了一批现代化智能型写字楼，设计新颖，物业管理水平一流的写字楼，目前主要集中在福田中心区和车公庙区域，这些高档次受到市场的认可，成交17.94万。2003年销售量略减为19.54万平方米，比2002年增加8.92%。从各种迹象也发现，整个写字楼市场已经慢慢复，相信在未来两年市写字楼会继续平稳增长。3.2.2区域需求差异明显，华强北写字楼人气旺盛从出租率分析，华强北的写字楼出租率最高，如从甲级写字楼到乙级写字楼，出租率基本在90%以上。如电子科技大厦，分A、B、C三栋，出租率达到100%。统建楼，虽然建成时间较长，但出租率也达到90%。此外桑达大厦、赛格科技工业园、世贸大厦的出租率也均达到100%。华强北大多数写字楼属于乙级写字楼，反映出小型公司对低租金写字楼强大的需求。但随着CBD中心区写字楼和车公庙片区新的写字楼供应增加和商务办公环境的不断形成，华强北写字楼的客户有逐步转移的迹象。相比于华强北片区写字楼的火爆，国贸商圈的写字楼在交通、设备等不利条件的影响下，其出租率明显不如华强北深南路段的写字楼，该片区除嘉里中心达到98%的高出租率以外，其他有代表性的写字楼，如发展中心、国贸大厦和天安国际大厦的出租率分别为95%、90%和88%。但也应该看到，随着地王大厦、嘉里中心写字楼大面积出租的成交和出租率到达90%以上，反映了现时市场对高档次写字楼需求正迅猛增加。2003年写字楼租赁市场的真正亮点在福田区的中心区和车公庙片区。根据新基地对中心区写字楼调查的资料显示，中心区已建成投入使用的写字楼，如：投资大厦、大厦等，中央商务大厦和国际商会大厦A、B两栋出租率（包括自用）都达到95%以上，中心区尚未入伙的写字楼也有大量的客户来咨询租赁事宜。车公庙片区的写字楼，主要是招商银行大厦（世贸中心）、创展中心、天安数码时代、大厦等，从出租率来看，世贸大厦、创展中心、天安数码时代等，租赁十分火暴，都接近100%。这主要是天安科技园和泰然工业园区有大量的中小企业，随着企业的发展需要从工业区搬出来，再加上这些写字楼大都是新型公寓式写字楼，各项素质都适合这些企业对写字楼的要求。现在新开发的写字楼，如：喜年中心、本元大厦、财富广场、中国有色大厦、天安数码时代等，有60%以上的购买者是自用，预计出租率（包括自用）也十分乐观。3.2.3写字楼集聚效应明显，行业选择集中从各写字楼客户组成分析，写字楼的行业集聚效应非常明显，如电子科技大厦是市各类电子、高新技术公司集中的写字楼，入驻该写字楼的有TCL信息产业、西风信息科技、用友软件（）公司等，新时代广场是市各类船务代理和货运公司最为集中的写字楼，该大厦集聚了大小约20家船务代理和货运公司。而入驻罗湖区的嘉里中心、国贸商业大厦的公司以贸易、咨询和投资行业为主，如入驻嘉里中心的公司中，投资、贸易类公司占四成以上。而中心区的特区报业大厦，也主要以金融、证券与投资行业为主，兼有部分大型商贸公司。3.2.4甲级写字楼需求旺盛市真正称得上为高档的写字楼为数不多，已投入使用的知名甲级写字楼仅有地王大厦、特区报业大厦、赛格广场、招商银行大厦（世贸中心）、嘉里中心和大厦等。相对与设备老化严重、功能结构落后的众多乙级写字楼，甲级写字楼的出租情况明显较高。以地处国贸商圈的嘉里中心为例，虽然该片区的写字楼出租率普遍不如人意，但嘉里中心仍凭籍高档优良的设施、高雅大方的环境和优质的物业管理获得平均租金约120元/平方米和98%出租率的出租水平。从目前其他几个甲级写字楼的租售情况分析，除赛格广场外，其它大厦的出租情况均不错。位于西部的特区报业大厦和世贸中心大厦，特区报业大厦平均租金约90元/平方米/月,出租率达到98%，而世贸中心大厦为招商银行总部，只租不售，目前招租对象以金融机构为主，包括证券公司、基金公司、机构投资者等，平均租金125元/平方米/月，出租率已达到90%。大厦销售率已达至95%，出租率100%，平均租金约90元/平方米/月。相对于地王大厦、大厦和招商银行大厦的租售两旺，赛格广场由于其部办公环境不佳、对外形象不够高档等多方面原因，自1999年公开发售以来，出售率仅达到50%，入驻率仅有30%，租金也处于70元/平方米的低位水平。赛格广场充分说明在写字楼市场，不仅是楼高代表着大厦的高档，高档写字楼是环境、形象、配套和管理等多方面的综合表现。3.3市写字楼市场客户行业分布分析市写字楼客户行业分布表行业罗湖福田南山金融、证券、保险11.7%6.0%5.8%顾问、咨询、服务12.7%10.9%7.5%IT9.6%8.8%14.2%电子9.6%15.1%5.0%广告、影视、设计1.7%8.4%2.5%投资、贸易33.7%20.3%30.8%科研开发3.4%5.5%10.8%工业制造5.5%8.4%6.7%食品、制药、医疗2.7%2.4%4.2%交通运输3.8%0.9%2.5%其他5.5%13.2%10.0%合计100%100%100%注:1.由于部分楼宇无法获得详细资料，故此表格数据为不完全统计结果；2.行业分类方法根据市场调研资料总结而得，并不代表普遍分类标准 从行业来说，各区均以投资贸易最多，罗湖区更达到33%；居次位的为顾问咨询服务行业占12%，金融证券占11%，IT占10%；其他行业均占较小比重。 福田区投资贸易仍占最多，但比例明显小于罗湖，仅占21%；电子行业以15%居次，这与福田区电子交易市场发展较成熟有关；顾问咨询占11%；广告影视占8%左右，比罗湖、南山的2%、3%明显增多。南山区投资贸易占30%；科研开发占11%，主要得益于科技工业园的启动；IT和顾问咨询服务业分别占13%、8%。从横向比较来看，金融证券、投资顾问在罗湖所占比例最大，将来有向福田区转移的趋势；电子行业在福田区发展较成熟，所占比重最大，广告影视设计也较集中在福田区；南山得益于高新区的开发，IT和科研开发的比重明显比罗湖、福田区高。 同时我们对其中几个典型写字楼个案进行对比如下：行业类型地王大厦嘉里中心国际文化大厦创展中心投资大厦金融、证券、保险17.9%0.0%2.7%4.3%12.2%顾问、咨询、服务9.8%13.2%14.9%11.6%12.2%IT11.4%6.6%12.2%7.2%4.1%电子13.0%7.9%13.5%14