房地产基础知识1

房地产基础知识第一章房地产和房地产业概述掌握内容：1.房地产的基本含义:包括以下几点: (1) 房地产应当是房屋和土地的综合体(2) 房地产的基本作用应是满足于人们生存和发展需要(3) 从产业划分角度理解,能够成为房地产的房和地,应是符合法律规定的,能在失市场上进行正常交易的房和地的综合体.2. 房地产的特性? 产品资源稀缺性产品不可移动性房地产产品价值量大房地产使用期长房地产效用和价值受环境影响大房地产易受到政策调控和限制.3. 土地的概念?是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间.4. 房屋的概念?是指供人们从事生产生活和社交等活动的有组织的空间.5. 房地产的分类?按用途的分类? 居住房地产:住宅(普通住宅,高档公寓,别墅)和集体宿舍 非居住房地产:商业/办公/餐饮/旅馆/金融/信息用/娱乐/工业和仓储/农业/特殊用途/综合房地产.6.房地产业的组成? 是指从事房地产开发建设，租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如融资，评估，置换，装饰，维修，物业管理等经营活动的行业，它是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。7.房地产业的地位和作用？ 房地产业是国民经济的基础性产业、先导性产业，支柱性产业。作用：房地产业的发展对经济增长起到关键性的作用、有利于产业结构的调整、 为政府提供新的税源、推动了现代城市开发建设、带动和促进相关产业的发展、促进了消费结构的升级改善了居民的居住条件、提供了大量的就业岗位有助于解决就业问题、对社会文化发展和精神文明的建设起到积极的促进作用。熟悉内容：1. 房地产分类按开发程度分：生地，毛地，熟地，在建工程，现房。2. 房地产分类按收益分：收益性房地产：是指直接生产租赁或其他经济收益的房地产。非收益性房地产：是指不能直接生产经济收益的房地产。3. 按经营方式分类：销售、出租、营业、自用房地产。了解内容：1. 构筑物：是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。2. 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。3. 上海房地产业的发展历程：A，复苏发展阶段（1978-1991）B,快速发展阶段（1992-1995）C，调整发展阶段（1996-1999）D，持续发展阶段（2000-2005）第二章 建筑基本知识掌握内容：1. 房屋的构造组成：A，房屋的主要部分：基础、墙和柱、楼板层和地面、楼梯、屋顶、门和窗六大部门组成。B，房屋的其他组成部分：台阶、坡道、散水、雨篷、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等部分。2. 建筑总平面图和平面图所反应的内容及识读？它反应建筑物的位置和朝向，室内场地、道路、绿化等的布置，地形、地貌、标高等以及与原有环境的关系和邻界情况。3. 房屋面积的有关概念和组成建筑面积：指房屋外墙、柱、勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室且具备有上盖，结构牢固、层高2.0米以上的永久性建筑。房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定，标注在房屋权属证书上记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。积三部分组成。套内使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙体水平投影计算，俗称“地毯面积”商品房的销售面积：商品房按套和单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。商品房的销售面积=套内建筑面积+应分摊的公有建筑面积房屋的预测面积：是指在商品房期房销售中，根据国家规定由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要根据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋的实测面积：是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开放商根据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行实地勘测绘图计算而得出的面积，是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。成套房屋套内建筑面积的计算：套内房屋用面积的计算、套内墙体面积的计算、套内阳台建筑面积的计算、分摊的共有建筑面积的计算。房屋预售面积与产权登记面积的关系？房屋预售面积是房地产开发商遇购房者合同约定的面积，产权登记面积是当地政府的房地产产权登记部门审核确定的面积，如果办理受访许可证时面积前置确定，则房屋预售面积应等于产权登记面积，如果合同约定面积与产权登记面积发生差异以产权登记面积为准差异面积的处理合同中应事先约定，一般面积误差比绝对值在3%以内含3%的据实结算房款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。熟悉内容：建筑的基本要素：实用、坚固、美观。房屋的构造：基础、墙体和柱、地面和楼板层、楼梯、门和窗、屋顶。建筑设备的种类：给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等设施设备。建筑立面图和剖面图反应的内容及识读？第三章 城市规划和城市环境的基本知识掌握内容：1. 城市的含义？城市识一顶数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别与乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。2. 城市规划的含义？是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。3. 居住区的组成？居住区的组成内容：根据工程类型可分为两类，建筑工程和室外工程。居住区的用地组成：住宅用地、公共服务设施用地、道路及广场用地、绿地及体育场用地。4. 居住区的合理规模：居住区的规模包括人口规模，用地规模，一般以人口规模作为居住区的标志。居住区合理规模的依据主要来自以下三方面：设置居住区级商业、文化、医疗等公共服务设施的经济性和合理的服务半径|城市道路交通的影响|居民行政管理体制方面的影响。5. 居住区规划的技术经济指标？是从量的方面衡量和评价居住区规划质量的综合效益的重要依据。一般包括以下内容：平均层数、居住建筑密度、建筑容积率、人口净密度、人口毛密度、居住建筑用地指标。熟悉内容：1. 城市规划的基本任务？A，查明城市区域范围内的自然天偶见、自然资源、经济地理条件、城市建设条件、现有经济基础和历史发展特点，提出城市经济社会发展目标。B，根据区域生产力布局和劳动地域分工，提出市域城镇体系规划和区域性基础设施规划。C，在区域生产力布局和城镇体系规划的基础上，确定城市发展方向和城市性质，拟定城市发展合理规模和城市分期建设的技术经济指标。D，合理选择城市各项用地，确定城市的功能布局并考虑城市的长远发展方向。E，拟定新区开发和原有市区利用，改造的原则、步骤和办法。F，确定城市各项市政建设和工程措施的原则和技术方案。G根据城市基本建设的计划，安排城市各项重要的近期建设项目，为各单项工程设计提供依据。H，根据建设的需要和可能，提出实施规划的措施和步骤。2. 居住区规划的任务？就是为城市居民经济合理的创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁的优美的生活环境。3. 居住区规划的基本内容？P584. 城市环境的基本概念？是指影响城市人类生活的各种自然的或人工的外部条件。狭义的城市环境是指城市物理环境，地形、地质、土壤等，广义的是指人口分布及动态，服务设施，娱乐设施等。5. 城市环境的特点？【城市环境的界限相对明确】【受自然规律的制约】【城市环境构成独特、结构复杂、功能多样化】【城市环境限制众多，矛盾集中】【城市环境系统相当脆弱】【对人的影响对经济的影响大】了解内容：1. 城市规划工作的特点：宗合性、地区性、预见性、政策性、实践性。2. 城市规划的工作阶段和内容：工作各个阶段：城市规划纲要、城市总体规划、近期建设规划、控制性详细规划、修建性详细规划。3. 城市规划的审批P514. 城市规划的自然环境依据P525. 居住区的类型？城市型居住区、独立的工矿企业的居住区。6. 城市居住区的规划布局？P607. 室内环境那个污染的主要来源？P64第四章 土地制度基本知识 1. 我国现行土地制度概述？城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地自留地自留山，属于农民集体所有。 2. 国有土地使用权出让的概念及特征？概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 特征：取得的土地使用权是有尝的、取得法人土地使用权是有期限的、取得的土地使用权是一种物权。4. 土地使用权划拨的概念及其主要特征？概念：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，取得的国有土地使用权或者经县级以上人民政府批准后无偿取得的国有土地使用权。特征：没有明确的期限、无需支付土地使用权出让金、不能擅自转让出租和抵押。熟悉内容：1. 土地所有权的概念？是土地所有关系在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处理，并排除他人干涉的权利。2. 土地所有权的种类？国家土地所有权、集体土地所有权P673. 国有土地使用权出让的政策？P704. 征收集体土地应遵循的原则？珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则，保证国家建设用地原则，妥善安置被征地单位和农民的原则，有偿使用土地的原则，依法征地的原则。5. 闲置土地的处理：P77了解内容：1. 国有土地使用出让的合同管理：P732. 征收集体土地的政策规定？征收集体土地补偿范围和工作程序！P74第五章 城镇住房制度改革掌握内容：1. 经济适用住房的概念？是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2. 廉租住房的概念？是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以低廉的租金配套具有社会保障性质的普通住房。3. 公有住房出售的政策规定？已购公有住房在转让政策？P88熟悉内容：1. 廉租住房体系特点？供应对象的确定性：最低收入且住房困难的家庭。廉租住房性质的特殊性：社会保障性。供应方式的固定性：配租。运作的封闭性：严格管理下的封闭运行。2. 住房公积金的概念？是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。3. 住房公积金的性质和特点？性质：属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房非配机制转换的目的。特点：义务性、互助性、保障性。了解内容：1. 城镇住房制度改革概况？P802. 住房公积金归集、提取和使用？P6第六章 房地产权属登记制度掌握内容：1. 房地产权属登记的概念、特征、分类？房地产权属登记是指房地产管理部门依据相关规定及国家赋予的职权对房地产权利人合法拥有的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利所产生的抵押、设典等他项权利、登记于政府特定的簿册的行为。特征：依法性、行政性、程序性、公示性。分类：按房地产权属登记对象分类：土地使用权登记、房屋所有权登记、房地产他项权利登记。按房地产权属变化分类：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。2. 房屋所有权登记？P973. 预告登记？就是为保全关于房地产权利的请求全而将此权利进行的登记。它将债券请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨碍其房地产权利登记请求权的处分行为无效以保障将来本登记的实现。熟悉内容：1. 房地产权属登记的目的和依据？目的是为了加强我国的房地产权属管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。在我国的宪法、民法通则、中华人民共和国城市房地产管理法、土地管理法、物权法、以及相关的法律法规政策中，骏有对房屋所有权和土地使用权实施管理，以及对公民合法财产给予法律保护等规定，这些都为房地产实行权属登记制度提供了法律依据。2. 房地产权属登记管理原则：房屋所有权遇该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。房地产权属的登记的属地管理原则。3. 土地使用权登记P964. 房地产他项权利登记P1005. 上海市房地产登记技术规定P102第七章 法律基础知识掌握内容：1. 法的概念及特征？现代意义上的法律一般有广义和狭义两种：从广义上说，它是泛指国家机关制定或认可并由国家强制力量保证实施的行为规范的总称。狭义上则是指国家立法机关指定的规范性文件，如我国全国人民代表大会及其常务委员会制定的具有约束力的规范性文件。特征：法是由国家制定或认可的、由国家强制力保证实施、法是规定人们权利和义务的规范。2. 民法的概念和调整对象？概念：是指调整平等主体的公民、法人及其他组织之间平等的财产关系人身关系的法律规范的总称。我国民法调整的对象是平等主体之间的财产关系以及人身关系，这种社会关系，不仅是公民之间的而且也包括法人之间的。3. 民事权利？财产所有权、与财产所有权有关的财产权利、债权、知识产权、人身权。4. 诉讼时效？是指在法定的时间内不行使权利的，行为人即丧失在诉讼中胜诉的权利的制度。P1175. 民事责任？概念：是民事主体违反民事义务依法承担的后果。根据民事责任的产生原因分为违反合同的民事责任和侵权的民事责任。种类：P119承担民事责任的方式P1196. 合同的概念？合同又称契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更或终止民事权利义务关系的协议。7. 合同的法律特征？合同是两个或两个以上的当事人的民事法律行为。合同是以设立、变更、终止民事权利关系为基础内容或目的的协议。合同是当事人之间具有意思表示一致性和真实性的协议。合同是需具有合法性、真实性和可履行性。8. 合同订立的程序？要约、承诺、合同的条款，房屋买卖合同。9. 合同终止？终止概念，原因？概念：合同终止是指某种原因而引起的债权债务客观上的不复存在，换言之既合同关系归于消灭。合同终止的原因P12510. 物权的定义和特征？定义：物权与债权是民法中最基本的财产权形式。物权是权利人直接支配特定的物并排他性的享受物的权益的权利，简单说，物权就是对物的排他支配权。特征：物权是一种绝对权，具有对世性。物权的客体具有特定性。物权以支配权为核心。11. 老年人权益保护？老年人合法权益是指老年人依法享有的人格尊严和人身自由权、受赡养扶助权、房屋租赁和使用权、财产权、婚姻自由权、从国家和社会获得物质帮助权以及宪法和法律规定的其他权益。熟悉内容：1. 法的作用？指引作用、评价作用、预测作用、教育作用、强制作用。2. 民法基本原则？平等原则。自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公平原则。等价有偿原则。诚实信用原则。守法原则。尊重社会公德和社会公共利益的原则。3. 民事主体？即民事法律关系主体的简称，指参与民事法律关系，享受权利，承担义务的人，又称“当事人”4. 民事法律行为和代理？民事法律行为概念：凡是民事主体在民事活动中实施的，能引起民事法律关系产生、变更、消灭的行为被称为民事行为。主要特征：民事法律行为的主体是民事主体、他们彼此的地位平等。民事法律行为以意思表示为构成要素，意思表示指表意人将其内心的意愿通过某种方式表现与外部的行为。民事法律行为，是以设立、变更、或终止一定的民事法律关系为目的的行为。民事法律行为应是合法行为。5. 代理的概念？代理是指代理人在代理权闲置范围内，以被代理人的名义独立与第三人为民事法律行为，由此产生的法律效果直接归属代理人的一种法律制度。代理具有的特征种类？P1156. 合同的效力？合同效力是指：已成立的合同将对当时人甚至第三人产生的法律效果。合同的效力是法律赋予的，当法律对合同作出肯定或者否定的评价时，就会产生合同有效与合同无效的问题。P1227. 完全物权所有权？所有权的概念？指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分和排除他人对所有物非法干涉的权利。所有权特征：所有权是一种自物权。所有权具有物权的全部内容，是一种完全物权，具有独立性。所有权具有恒久性，只要所有权的客体未被消耗损毁，所有权就不会消失，具有永久性。P127（所有权内容、取得方式和途径）8. 他物权和建筑物区分所有权？P1299. 遗嘱继承和遗赠？遗嘱继承概念：又叫指定继承，是指被继承人死亡后按其生前所立遗嘱内容，将其遗产转移给指定的法定继承人中的一个或几个所有的一种继承方式。遗嘱成立的条件：立遗嘱人必须具有民事行为能力。遗嘱必须是立遗嘱人的真是意思表示。遗嘱内容不得违反国家法律和社会公共利益。遗嘱应为缺乏劳动能力而没有生活来源的继承人保留必要的份额，不得处分属于国家、集体或其他人所有的财产。遗嘱的形式、变更和撤销（P138）。10. 遗赠：是指遗嘱人以遗嘱方式将其遗产的一部分或全部赠送给国家、集体、社会团体或者法定继承人以外的个人，并在遗嘱人死亡后才发生法律效力的单方面法律行为。了解内容：1. 法律的分类和法律渊源？分类：安适用的范围来分，有国内法国际法。安规定的内容来分，有实体法和程序法。2. 法律的渊源：P108 合同的履行？P1233. 物权法的基本原则？物权法定原则。一物一权原则。公示公信的原则。4. 婚姻法的概念和调整对象？婚姻法是调整婚姻家庭关系的法律规范总称。婚姻法调整对象包括婚姻关系、也包括家庭关系。5. 婚姻法的基本原则？婚姻自由的原则。一夫一妻制原则。男女平等原则。实行计划生育原则。6. 结婚条件？结婚的必备条件：结婚必须男女双方完全自愿。必须达到法定婚龄。必须符合一夫一妻制。7. 家庭关系：是指家庭成员之间的权利义务关系。包括：夫妻、父母、子女关系和其他家庭成员之间的关系。8. 离婚方式：协议离婚、诉讼离婚。9. 继承法概述？法定继承？P135第八章 房地产的相关法律知识掌握内容：1. 城市房地产管理法？P1392. 土地管理法中有关中介服务内容、城市房地产中介服务管理规定的立法目的、主要内容？立法目的：发布规定的目的是为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，促进房地产中介服务业的健康发展。主要内容P1553. 房地产中介服务基本原则和主要特征？基本原则：从事房地产中介服务的人员必须取得考试合格证书和资格认证的原则。从事房地产中介服务，应设立相应的房地产中介服务机构，并按照核准的业务范围从事经营活动的原则。4. 主要特征：房地产中介服务主要有三个特征：人员特定。委托服务。服务有偿。熟悉内容：1. 房地产开发经营管理条例？P1442. 物业管理条例的立法目的和主要内容？目的：明确业主、物业管理企业和物业建设单位的权利和义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会的职责和运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众生活和工作环境创造良好的条件。主要内容：P1483. 上海市房地产经纪人管理法规和政策？P156了解内容：1. 城市规划法的立法目的、依据和主要内容？立法依据：城市建设、规划先行。随着我国经济建设的不断发展，城市区域不断地在扩大，人口不断地在增长，城市建设面临着新的考验。在总结建国以来城市规划经验和教训的前提下，借鉴一些国家有关城市规划方面的法律法规，在原有城市规划条例等行政法规基础上，于1989年12月第七届全国人大常委会第十八次会议通过了中华人民共和国城市规划法，它为城市规划管理提供了更有力的法律保障。立法目的：为了确定城市的规模和发展方向，实施城市的经济和社会发展目标，合理的制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要。主要内容：P144第九章 上海市房地产相关法律法规和政策掌握内容：1. 转让：是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。其含义要点：转让的主体是房地产权利人，客体是依法拥有的房地产，方式是转让给他人的行为。2. 权利人：是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。其涵义要点：是合法拥有的主体。3. 转让人：是指依法登记取得房地产权证书的房地产权利人。其涵义要点是：经依法登记的房地产权证上所记载的权利主体。4. 受让人：是指中国境内除法律、法规、规章另有规定外的自然人、法人和其他组织。其涵义要点：只要符合法律政策规定的主体均可成为受让人。5. 房地产转让的有关条件：P159不得转让房地产的禁止条件，有下列情形之一的房地产的禁止转让：未依法登记取得房地产权证书的。共有房地产，未经其他共有人书面同意的。全书有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的。司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权的。依法收回土地使用权的。法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。6. 转让当事人的有关权利、义务和责任？P1617. 上海商品房预售管理？P165商品房销售管理？P1678. 商品房销售人员和房地产经济人员管理。169熟悉内容：1. 转让合同的有关规定：房地产转让时，转让当事人应当依法订立书面转让合同。房地产转让合同应包括以下主要内容：P1602. 房屋租赁管理主要内容和居住房屋租赁管理有关内容？P1773. 居住房屋租赁合同登记备案业务流程？P181了解内容：1. 房地产转让原则和方式：转让原则：房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实守信原则。转让方式：只要属于（占有权、使用权、收益权、处置权）发生转移的，均可认为是房地产转让。2. 房屋租赁与其他交易行为关系？P1823. 上海市新建住宅交付使用许可规定？P184