资产评估练习题(副部分答案)

一、单项选择题1.从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的 ( C)估计值。A.成交价格B.重建成本C.交换价值D.劳动价值2.拆迁补偿价值属于（ B ）A.市场价值B.非市场价值C.清算价值D.投资价值3.资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关，其中包括(D)。A.评估方法B.评估原则C.评估程序D.评估依据的市场条件4.对评估结果价值类型的选择必须要考虑(C)因素。A.评估方法B.评估计划C.评估目的D.行业管理5.从理论上讲，资产评估结果只是评估师对被评估资产在评估基准日的(A)。A.价值估计数额B.价值计算数额C.价格估计数额D.价格计算数额6.下列价值类型中属于从资产评估假设角度表达的价值类型是（C）A收益现值B市场以外价值 C公开市场价值D投资价值7.不可确指的资产是指（C ）A没有事物载体的资产 B具有综合获利能力的资产C不能脱离有形资产而单独存在的资产 D经营性盈利的资产8.（B ）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。A、公开市场假设B、交易假设 C、清算假设D、在用续用假设9.资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有( D )。A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.预期收益10.资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。这一点说明资产评估具有（B）。A.市场性B.公正性 C.咨询性D.专业性11.下列不属于资产评估工作原则的是（C ）A.独立性原则B.客观公正性原则C.专业性原则D.科学性原则12.下列不属于资产评估假设的是（D ）。A.持续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设13.资产评估和市场的关系是（ ）A.以市场为基础但高于市场B.模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关14.在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品，应该有大致相同的交换价值，以此确立的评估原则是（D）A.贡献原则B.资产评估时点原则 C.预期收益原则D. 替代原则15.资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）。A.前者必须高于后者B.前者必须低于后者C.前者必须等于后者D.前者可以高于、低于或等于后者16.下列关于资产评估价值类型的有关说法不正确的有（）A.评估目的是决定价值类型的一个重要因素，但不是唯一的因素B.市场价值以外价值类型有：在用价值、投资价值、清算价值和残余价值等C.拆迁补偿价值是根据相关法律、法规的具体规定和要求所估计的价值数额D.公允价值指的就是市场价值17.从本质上讲，资产评估是一种(B)活动。A.事实判断估算B.价值分析估算C.价格分析确定D.资产保值估算18.下列不是资产评估的基本作用的是（ C ）。A.咨询的作用B.管理的作用C.核算和监督D.鉴证的作用19截止到2009年年底，我国大约已有(C )家资产评估机构。 2 200 2 900 3 000 3 60020截止到2009年年底，我国大约已有（ D）名执业中国注册资产评估师。 A 2900 .B 3300 .C 26000 .D 2900021我国资产评估发展伊始，其主要目的是基于( B)。 维护市场经济顺利进行 维护国有资产权益 维护企业权益 维护民营经济权益22国家国有资产管理局资产评估中心成立于( C)年。 1988 1989 1990 199123国有资产评估管理办法于( D)年颁布。 1988 1989 1990 199124中国资产评估协会成立于( B)年。 1992 1993 1994 1995.25中国资产评估协会于( D)年加入国际评估准则委员会。 1992 1993 1994 199526财政部于2004年颁布了( A)。 资产评估准则基本准则 资产评估准则无形资产 珠宝首饰评估指导意见 企业价值评估指导意见(试行)27.国有资产评估管理办法中规定了国有资产评估( BCE)。 收费标准 范围 程序 假设 方法二、多项选择题1.下列关于公开市场描述正确的有（BCD）A. 买卖双方的交易是在不受限制的条件下进行的B. 该市场中买者和卖者的地位是平等的C. 该市场中买者和卖者者的交易行为都是在自愿的、理智的D. 该市场中买者和卖者有获得足够市场信息的机会和时间E. 买者和卖者在一个公开化的大市场交易，个别卖者有强迫购买行为存在2.资产评估的资产具有以下基本特征（BCD）A.是由过去的交易或者事项形成的资源B.是经济主体拥有或者控制的C.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源D.资产必须能以货币计量E.能给企业带来巨额的经济利益3.资产评估中的市场价值之所以可以作为公允价值的坐标，是因为市场价值是资产在(CD)条件下的公允价值。A.正常折旧B.正常更新C.正常市场D.正常使用E.正常纳税4.下列关于资产评估的目的表述正确的有（ABE）A.资产评估的目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化B.资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的C.资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公开市场价值D.资产评估特定目决定资产评估的价值类型，是界定评估对象的基础E.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响5.下列说法正确的有（ AD）。A.资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可B.企业单项资产价值之和等于企业整体价值之和，这里的单项资产不包含商誉C.资产评估的最基本的功能评价和评值、以及咨询和管理的功能D.同一资下在公开市场假设、持续使用假设和清算假设下评估得到的价值类型分别是公开市场价值、持续使用价值和清算价值，其中清算价值肯定最低。E.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估分为完全资产评估和限制性资产评估。6.下列属于资产评估市场价值以外的价值的有( ABCDE )A.在用价值B.清算价值C.残余价值D.合并价值E.特殊价值7.下来关于资产评估价值类型表述正确的有（ABD ）A.资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式B.不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征C.不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，但是在数量应该比较一致，这是评估特定目的所要求的D.资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值，是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分的E.资产评估的价值类型的选择对评估结果没有任何影响8.关于市场以外的价值，国际评估准则认为其产生的价值基础分为三类（ABC）A.反映评估主体从资产所有权中获得的收益B.特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格C.法律法规或合同中规定的价值D.法律法规或合同中未规定的价值E.公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值9.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面看，在世界范围内，资产评估主要分为（BDE）。A完全资产评估 B评估 C限制性资产评估 D评估复核 E评估咨询10.在选择和确定资产评估结果的价值类型时，需要考虑的因素包括(BDE)。A.评估时使用的评估方法B.评估对象的利用方式、功能和状态C.评估时采用的评估程序D.评估依据的市场条件E.评估目的11.以下属于特定评估业务的是（ABCDE）。A.以税收为目的的资产评估业务B.以保险为目的的评估业务C.以财务报告为评估目的的经济业务D.以抵押为目的的评估业务E.以拆迁补偿为目的的评估业务12.资产评估与会计的区别表现在（ ABCDE ）A.基本职能不同B.资产确认的依据不同C.基本目标不同D.资产计价的依据不同E.计价方法范围不同13.资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值划分的标准有（ABC）A.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件B.资产评估时的资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用C.资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息D.资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值E.资产业务的性质14由全国人大或者全国人大常委会颁布的涉及资产评估内容的法律包括( )。 合同法 证券法 公司法 刑法 商标法第三章 练习题1、名词解释（1）复原重置成本（2）更新重置成本（3）实体性贬值 （4）功能性贬值（5）经济性贬值（6）总使用年限（7）实际已使用年限（8）资产利用率（9）成新率 （10）成本法（11）比较法 （12）收益法2、单项选择题（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ ）万元。a、15 b、12.6 c、10 d、50（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ ）。a、复原重置成本 b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本（3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（ ）元。a、145000 b、115000 c、152000 d、151800（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（ ）万元。a、50 b、70.8 c、35.3 d、85（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ ）万元。a 、200 b、250 c、300 d、350（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ ）。 a、成本法 b、收益法 c、市场比较法 d、残余法 （7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ）。 a、相同的原材料 b、相同的建造技术标准 c、资产的现时价格 d、相同的设计（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（ ）。 a、实体性贬值 b、经济性贬值 c、功能性贬值 d、资产利用率（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（ ）。 a、总经济使用年限 b、总技术使用年限 c、总物理寿命 d、以上三个都可以（10）某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（ ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5（11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ ）元。 a、160000 b、150000 c、10000 d、40000（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（ ）万元。 a、357 b、448 c、400 d、417（13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ ）万元。 a、136 b、219 c、127 d、145（14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ ）万元。规模效益指数为0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6（15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ ）万元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、10（16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ ）a、专利权 b、专用机器设备 c、通用设备 d、专有技术（17）在应用市场法时，一般应该选择（）参照物进行比较。a、3个或3个以上b、2个或2个以上 c、1个或1个以上d、4个或4个以上3、多项选择题（1）资产评估业务约定书的内容包括有（ ）。a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设 d、评估基准日 e、评估工作日期（2）重置成本的估算方法有（ ）a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重置核算法 e、观察法（3）实体性贬值的估算方法有（ ）a、观察法 b、经济使用年限法 c、使用年限法 d、修复费用法 e、成新率法（4）功能性贬值包括（ ）a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值 c、复原重置成本的功能性贬值 d、更新重置成本的功能性贬值e、修复性功能性贬值（5）估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（ ）a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用 d、资金成本 e、管理费用（6）造成资产经济性贬值的主要原因有（）。a、该项资产技术落后b、该项资产生产的产品需求减少c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧e、政府公布淘汰该类资产的时间表（7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ）a、相同的功能效用 b、相同的建造技术标准 c、资产现时价格 d、相同的设计 e、相同的材料4、 问答题（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？（4）如何确定折现率？二,参考答案1,(1)复原重置成本是指在评估基准日,用与估价对象同样的生产材料,生产及设计标准,工艺质量,重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本.(2)更新重置成本是指在评估基准日,运用现代生产材料,生产及设计标准,工艺质量,重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本. (3)实体性贬值是指资产投入使用后,由于使用磨损和自然力的作用,导致其物理性能不断下降而引起的价值减少. (4)功能性贬值是指由于新技术的推广和应用,使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比,在技术上明显落后,性能降低,因而价值也相应减少.(5)经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化,如新政策或法规的发布和实施,战争,政治动荡,市场萧条等情况,限制了资产的充分有效利用,使得资产价值下降.(6)总使用年限是指资产的物理(自然)寿命,即资产从使用到报废为止经历的时间. (7)实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止,按照正常使用强度(负荷程度)标准确定的已经使用的年数,它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关. (8)资产利用率表示资产的实际使用强度,其计算公式为:资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间.(9)成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率.成新率的估算方法有观察法,经济使用年限法,修复费用法等. (10)成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本(reproduction cost new)或更新重置成本(replcement cost new)中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法.(11)比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产(即可参照交易资产)的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法. (12)收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益,并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法.2,(1)b (2)a (3)d (4)b (5)b (6)a (7)c (8)c (9)c (10)b (11)c (12)d (13)d (14)d (15)b (16)c (17)a3,(1)abd (2)abcd (3)ac (4)ab (5)abe (6)be (7)ac4,(1)资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程,具体应按以下步骤进行:资产评估项目的接洽;组建资产评估项目小组;拟定资产评估的工作方案;收集与资产评估有关的资料;待评估资产的清查核实和实地查勘;资产评估的评估假设条件,价值类型及评估标准分析;选择评估方法并进行估算;编写资产评估报告;与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续(2)比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异(包括工资支付,材料及能源耗费,产品质量等方面).确定净超额运营成本.净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额.估计待评估资产的剩余使用寿命.以适当的折现率,将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值,作为待评估资产的功能性贬值额.对因功能过时而出现的功能性贬值,可以通过超额投资成本的估算进行,即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分.该部分功能性贬值的计算公式为:功能性贬值 = 复原重置成本 - 更新重置成本(3)对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算,一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平,而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流,或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流.预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本.经营管理成本包括有维修费,销售及管理费,保险费,税费,销售成本,原材料费及工资等成本费用.折旧费,筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除,因为折旧费是收入的一部分,它不会支付给任何人,而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了.(4)折现率实质上是投资的期望回报率,我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本,或者说是资本成本.正确的折现率是投资者能够从一项相似的投资中得到的回报率.折现率的估算方法主要有以下几种:市场比较法.即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析,来确定待评估资产的投资期望回报率.资本资产定价模型法.即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率,来衡量该投资的风险补偿.利用该模型确定的折现率是资产的权益成本,而非资本成本.一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险.可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的,可以通过投资多样化(组合)来降低或消除.不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某一项投资产生影响的事件带来的,无法通过投资多样化降低或消除.因为可分散风险能够通过多样化来消除,所以投资市场不会给予它回报,投资市场只对无法避免的风险即不可分散风险予以补偿.由于不同类型资产的风险不同,因而其回报率也不同.期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿.国库券是最安全的投资方式,我们可以将它的回报率当作无风险利率.资产风险补偿等于资产市场(平均)风险补偿乘以资产的贝他系数().因而可以将资产的期望回报率表示为:资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 = 无风险利率 +(资产平均回报率 - 无风险利率)加权平均资本成本法.加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本,也考虑负债资本的成本,用公式表示为:加权资本成本(折现率) = 权益成本 权益比 + 负债成本 负债比如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去,则负债成本应为税后负债成本,因而可用公式表示为:加权资本成本 = 权益成本 权益比 + 税前负债成本 (1 - 所得税边际税率) 负债比5、计算题(1)某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。答： (1.5-1.2)1000012(1-33%) 1-1/(1+10%)5/10% = 91434(元)(2)已知资产的价值与功能之间存在线性关系,参照物与评估对象仅在功能方面存在差异,参照物的年生产能力为1200件产品,成交价格为1500元,评估对象的年生产能力为1000件,问评估对象的价值为多少? 答：运用功能价值法计算评估值接近于1250元，具体计算过程如下：评估对象评估值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）=1500（10001200）=1250（元）(3) 评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26 万元,资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元,第十年末资产拟转让,变现价约120万元,假定折现率为10%,用收益途径估测资产的价值。答：运用有限期收益现值法计算评估值接近于1974270元。具体计算过程如下：解法（1）：逐年折现加和：评估值=200.9091+2208264+24 0.7513+250.6830 +260.6209+270.5645+270.5132+27 0.4665+27 0.4241+270.3855+120 .3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(万元)=1 974 270(元)解法(2)：前5年逐年折现加和，后5年另算：评估值#20times 0.9091+22times 0.8264+24times 0.7513+25times 0.6830+26times 0.6209+27#div 10%times 1-1div (1+10%)10-5times 0.6209+120times 0.3855=1 974 254#(元)（4）被估企业预计未来5年的预期收益为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元,假定折现率和本金化率均为10%,试用年金法估测企业整体价值。另外,假定被估企业从未来第6年开始,企业的年收益维持在200万元水平,试采用分段法估测企业整体价值。答：1)运用年金法估测企业整体价值接近于1414.82万元。具体计算过程如下：企业整体价值=(1000.9091+120 0.8264+150 0.7513+160 0.6830+200 0.6209)(AP，10，5)10=91+99.168+112.695+109.28+124.18)0.263810=536.3230.263810=141.48210=1 414.82(万元)(2)采用分段法估测企业整体价值接近于1778万元。具体计算过程如下：企业整体价值=#100times 0.9091+120 times 0.8264+150 times0.7513+160times0.6830+200div 10%timesfrac1(1+10%)5# =536.323+2 0000.6209=536.323+1 241.8=1 778(万元)（5）评估对象为某企业1998年购进的一条生产线,账面原值为150万元,2001年进行评估。经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10%,专业人员勘察估算认为,该资产还能使用6年,又知目前市场上已出现功能更先进的资产,并被普遍运用,新设备与评估对象相比,可节省人员3人,每人的月工资水平为650元,此外,由于市场竞争的加剧,使该生产线开工不足,由此而造成收益损失额每年为20万元,(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%)。要求根据上述资料,采用成本法对该资产进行评估。答案： 资产评估价值=重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性贬值资产的重置成本=150(1+10)3=199.65(万元)=1996500(元)资产的实体有形损耗率=3(3 6)100=33.33资产的功能性贬值=312650(1-33)(PA，10，6)=234000.674.3553=68282(元)资产的经济性贬值=20(1-33%)(PA，10，6)=200.674.3553=58.361(万元)=583610(元)资产评估价值=1996500(1-33.33)-68282-583610=1331067-68282-583610=679175(元)（6）某企业将某项资产与国外企业合资,要求对资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值为270万元,净值108万元,按财务制度规定该资产折旧年限为30年,已计折旧年限20年。经调查分析确定,按现在市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录,该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时,实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产比较,每年多支出营运成3万元(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%),要求根据上述资料,采用成本法对该资产进行评估。答：采用成本法评估该资产的价值接近于139万元。具体计算过程如下：资产的重置成本=4800000(元)资产已使用年限=20(5040057600)100%=200.875=17.5(年)资产实体有形损耗率=17.5(17.5+8)100%=68.63%资产的功能性贬值：30000(1-25%)(P/A，10，8)=300000.755.3349=120035(元)资产评估价值=4800000(1-68.63%)-120035=48000000.3137-120035=1385725(元)（7）待评地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区繁华区地用性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地项目ABC待估对象价格总价25.2万元49万元43.5万元单价1500元m21400元m21450元m2交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168 m2350 m2300 m2600 m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好较好较好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下条件：(1)交易情况正常；(2)1996年10月以来，土地价格平均每月上涨1；(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断(见下表)；项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。 (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3；(5)折现率为8。正确答案：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107100=1.07交易实例B交易时间修正系数=105100=1.05交易实例C交易时间修正系数=104100=1.04（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数=10086=1.163交易实例C区域因素修正系数：10093=1.075（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。土地使用权年限因素修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下（假定折现率为8%）.交易实例A及C使用年限修正系数：1-（18%）-30/1-（18%）-35=0.9659个别因素修正系数交易实例A的个别修正系数=1.030.96590.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.030.96590.995（5）计算待估土地初步价格。 A：150011.0710.995=1597（元平方米） B：140011.051.1631.03=1761（元平方米） C：145011.041.0750.995=1613（元平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）3=1657（元平方米）待估地块总价评估值=1657600=994200（元平方米）因此，这一地块的评估值为994200元。2006.4月47.有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地 成交价（元/M2） 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别 因素 剩余年限待估宗地 2004年1月 0 1.7 0 0 45年A 2150 2003年1月 -1% 1.6 0 -1% 40年B 2400 2003年1月 0 1.8 +2% 0 45年C 2100 2002年1月 -2% 1.6 0 -1% 40年表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3，该城市从2000年到2004年每年地价上升1，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)友情提示：部分文档来自网络整理，供您参考！文档可复制、编制，期待您的好评与关注！13 / 13