皖西北商贸城中心广场建设项目的可行性研究报告

.wd.皖西北商贸城中心广场建设工程可行性研究报告空调设施：国产或进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。给水设施：给水水源由市政水管网供水。市政水管网有预留接口在皖西北城市商业广场附近，设计二根DN200 进水管与室外市政给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa 考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。排水设施：排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水集合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。小广场内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 1 部直升全程消防专用电梯供电设施：供配电房接收输出两回路10KV 高压变电，24 小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。弱电设计：(1)小区通信线路由市话网直接引入。(2)酒店式商务公寓设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用lOOMbid 高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV 保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5)小区CATV 电视系统由光纤电视网引入，每用户设23 个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急播送系统。停车场：地下两层共80 多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务。建议使用IC 卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理临时IC 卡。节能：本工程主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产本钱，应采取多项节能措施，主要措施有：(1)所有设备选型尽量采用节能型。(2)为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。(3)设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，表达智能化、生态化、人文化的主题。目前*市各类物业中高档写字楼还是市场空白，建议采用新技术、新材料，打造在*市适度超前的智能化、生态化、环保型写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要表达为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。功能元素建议：呼吸幕墙：非典之前，少数工程已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。板式写字楼：牺牲一些容积率和电梯距离，换来更多自然采光和通风也许并不失算。立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。第六章营销策略及方案一、营销策略本工程总建筑面积6.5万平方米含5000平方人防地下室，其中商业面积4000万平方米含餐饮娱乐地产，占总建筑面积的67%，而从物业价值上讲约占总物业价值的85%。所以本工程的销售重点是商业地产含餐饮娱乐用房。1、价格策略：低价入市、快速销售、滚动开展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场时机和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进展合理动用，总体原那么是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购置业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本工程价格的心理预期。而在正式面市出售时以低于“市场心理预期价格推向市场，从而吸引更多的购置者，聚集人气，树立品牌，为二期、三期的销售打下坚实的基础。2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对工程进展形象统一设计，向市场表达工程自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低本钱营销，树立楼盘高端形象。3、宣传推广策略：l 卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在工程信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。l 活动(事件)招商及营销本工程借助一系列的大中型主题公关活动，来到达提升本工程知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销严密结合。(1)举办“皖西北城市商业商业广场关爱弱势群体慈善捐款活动，邀请市、县领导、新闻媒体、知名企业参加，由民政部门牵头举办。宣传“购房产、献爱心、共和谐，公司按已收房款的0.3%做为购房者慈善捐款，并征得购房者同意后，定期在在电视台发布慈善大使名单或在设置慈善大使墙一块，铭刻慈善者名录，作为小区独特的景点展示。到达一次活动，持续营销的宣传效果。(2)购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，开展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。宣传时机：奠基、公开出售、封顶、竣工、入伙、答谢。l 组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小局部有传播能力和口碑趋势的顾客意见领袖上，因此本钱要低得多，而效果往往是事半功倍。二、营销方式l 商业地产含餐饮娱乐地产商业地产工程要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业工程成功的关键所在，然而这也是目前*商业工程的开发主体最为无视的问题之一。经营型商业工程的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业工程的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业工程经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前*大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发工程的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产那么是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产那么是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产那么是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来开展的要求。所以，预计在2007年的*重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资行为与投资者的急躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使*商业地产市场走向标准化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。本工程商业地产，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商，既要实现资金的快速回笼，又要保证工程效益的最大化。要充分发挥开展商中国常熟服装城经营管理在国内商圈的经营优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，把海外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到皖西北城市商业广场，交通过他们以商促商，迅速提升商业气氛和物业价值。目前，开发商巨龙公司已与中国服装巨头中国常熟服装城达成共识，引进其进驻皖西北城市商业广场。加之开展商自身的商业、餐饮娱乐业的直接进入，将会充分发挥“领头羊作用，快速促成市场对本物业的认同和追捧。6 写字楼地产写字楼的需求市场实际上分为两种购置力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了写字楼的出售市场，后者构成了写字楼的租务市场。但在目前的状况下，群众的地产投资意识还不强，即使有也往往投资于住宅市场，这就特别要对其进展主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进展灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向写字楼投资者进展推销。这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数写字楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言这类城市往往租售客户别离的情况更为明显，以租带售的灵活销售模式确实是一种上佳的选择。工程建设单位可以借用“外脑，聘请专业房地产筹划参谋机构统揽整个工程销售筹划，负责工程全程营销筹划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的工程运作经历，实现工程的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进展。三、销售节奏与策略1、整体策略营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。1售楼处选址：售楼处面向向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。人员流动量大，易扩大知名度。交通动线兴旺，方便客户咨询。2本案操作分为三个阶段：第一阶段：建设市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。中、后期的销售成功主要依赖于前期建设的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，本案销售状况的好坏，关键在于前期能否建设市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一局部，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个工程的失败。第二阶段：建设品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。第三阶段的销售主要依靠前两阶段建设的品牌支撑。在第二阶段，本案的知名度及品牌已建设，如能向更广的泛围内拓展客源，那么将会为建设楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。2、付款方式策略1付款原那么上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。2针对具体客户实施如下：.针对租户，实行“租转售策略，所谓“租转售即本工程现租客户如欲购置所租写字楼，可优先购置，且有额外优惠免二年物业管理费。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，那么对外界具有强大的号召力和吸引力，在市场不明朗的情况下，对租户实行“租转售策略，这是对承租客户和开发方实现双赢局面极其重要的一步。.针对投资客实行“我先租楼，你再买楼策略。. 针对自用型买家尚未租楼任其选择以上二种3、配合策略1对售楼部、租赁部进展风格化包装设计。原那么：表达皖西北城市商业广场的档次与风格，表达一种大气、豪气。2皖西北城市商业广场写字楼样板间包装设计。3皖西北城市商业广场大门前升旗设计。4、媒体策略以“人文二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息的住房环境。打“文化牌，使皖西北城市商业广场在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，防止了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“城建品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。1主诉求点：突出楼盘无以伦比的内部优势，以“领袖风范、商贵首选为主诉求点。本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开场销售，如单纯宣传楼盘品质，存在可信度的问题，而城内商务区标志性智能大厦优势及人文关心和智能化服务显而易见，易被客户承受，产生共鸣，那么引起市场冲击相对容易。2各销售期诉求引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进展先期引导，主要介绍楼盘的地理优势及内部配套设施开发观念等。开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建设人气。正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：可令整体优势全面展现。可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。3广告媒体选择电视以形象广告为主，结合综艺性广告。报纸软广告与硬广告结合。前期通过软广告进展引导，正式销售期通过硬广告进展冲击。车体主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。电台选择覆盖面广、收听率高的电台，如*音乐台、交通音乐台。三维动画提前展现大厦内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。广告传播要独特讲究。目前，许多房地产商在广告设计方面还停留在较为初级的水平上，大局部广告只是单方面诉求自己的楼怎么怎么好、什么时间“隆重开盘、“剩下的已经不多了，快来看一看啊等等。建议在推广中针对不同阶段连续投放三拨广告以吸引眼球，这些广告均以 “人文为主题，其中每一拨广告又都是针对不同的阶段中的消费心理进展精心设计：第一拨广告是针对人们初步了解成建大厦、产生“皖西北城市商业广场是什么的疑问心理而设计；第二拨广告是为了激起还处于观望行列的消费者的购置欲而设计；第三拨广告是为了营造尾盘销售的热烈气氛而设计。目标是把皖西北城市商业广场在销售中推出的所有广告联系起来看一看，就象是在读一本引人入胜的文化书籍。5、促销策略1直销直销方式： 拜访，登门拜访，单张派发。直销对象：已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。直销人员：销售人员、大学生、礼仪形象小姐。2DM 邮寄对于距离比拟远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行DM 邮寄，然后再 询问直至登门拜访。DM 对象：其它写字楼客户，外省外市有意在*租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。DM 邮寄内容：皖西北城市商业广场单张简介、皖西北城市商业广场投资秘笈、各种印刷品。DM 邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。3其他促销手段包括：广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。四、入市思路1、准备充分后入市：防止为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。因此，在工程的正式推出前，我们将为工程在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发，到达销售一举成功。2、无造市不入市：在该区域房地产市场销售平淡的态势下，我们认为“无造市即无市场，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费力心机的造好势。3、实景展示赢市：开盘能否热销是工程后期是否可以实现顺畅销售的重要条件，要实现开盘热销，必然需要积累大量的客户，而客户的积累缘自客户对工程某个方面的认同。本工程应通过一定期限的实景展示来积累客户，引起市场关注，将会对开盘热销起到极大的帮助作用。4、销售旺季入市：通过销售旺季炽热的销售气氛来实现一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。5、入市前印刷品的设计、制作购房须知详细价格表销售控制表楼书宣传海报、折页认购书正式合同交房标准物业管理内容物业管理公约五、租售方案本工程商业中心为自主及销售产权进展招商，大开间写字楼方案在3年内完成销售。从工程开工第1年开场预售，按揭贷款首付款按40%，贷款期限最长不得超过20年。开展商经营用房、投资置业按市场价格进展交易。第七章环境保护及劳动安全一、环境保护 1、环保意义：环境是人类赖以生存和开展的基础。随着人类文明的开展，人类对环境质量的要求越来越高。作为工程建设单位，企业应将建设对环境的影响列为施工所考虑的重要内容。工程在建设期间会对周围环境产生一定的不利影响，主要表现在施工时的噪音、生活垃圾、建筑垃圾、废渣以及施工造成沿街区的进一步拥挤等，但无有害物质产生。工程建成后，过往车辆的增多以及市场繁荣等会带来一定的噪音污染和垃圾的增多等。 2、设计依据?地面水环境质量标准?GB38382020?环境空气质量标准?GB30951996?污水综合排放标准?GB89781996?城市区域或环境噪音标准?GB3096-93 3、措施认真贯彻执行国家有关环境保护法律法规，做到污染防治工程与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。3 施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。4 工程竣工之后及时撤除各种临时的一样设施，并将现场清理干净。5 铺设下水道，保证雨水污水排水畅通。6 建设公厕，设置废物箱，保持现场清洁。7 施工阶段主要环境污染因素及其环保方案见下表:环境因素环境保护管理方案噪 声1构造施工阶段，尽量选用低噪音环保混凝土振动棒和有消声防降噪的施工机械；各类管道安装临时固定要牢靠。强噪声施工机具必须采用有效措施，如添加抑制器；2现场搬运材料、模板、木料等，针对材质采取措施，轻拿轻放；3钢构件卸车、安装时，尽量防止钢构造构件间的碰撞；4购置噪音监测仪，专人定期监测，发现超标立即整改。粉 尘1现场运输道路进展硬化，场区内尽量绿化，覆盖易扬尘地面；2成立文明施工保洁队，配备洒水设备，做好压尘、降尘工作；3建筑垃圾分类存放，及时清运，清运时适量洒水，降低扬尘；4现场供暖采用清洁燃料。运输遗洒1道路出入口设清洗槽，车辆离开现场前应清洗轮胎、底盘的泥尘；2车辆不超载，并覆盖严密，严防遗洒，一旦发现遗洒，及时组织人力清扫；3、混凝土罐车出场前清洗下料斗。二、劳动卫生与安全1、安全管理安全管理工作遵循“预防为主的方针来开展工作。安全管理工作分以下三个方面来进展。安全巡视工程安全组织机构内各责任人，在工程安全主管的领导下开展日常安全巡视工作。各责任人对各自区域内可能产生安全隐患的工作点要严加检查，对施工人员作好安全提示，对出现的安全违犯行为随时查处、上报。安全报告安全管理机构内各责任人，按规定填写每天的安全报告报工程质安组长。对当天的安全隐患巡视结果提出统计报表，对当天的生产活动进展分析，提出防范措施。在现场无重大安全事故的前提下，工程安全主管编写每月安全报告，经工程经理审批后报总承包和上级安全科。如果现场发生重大安全事故，同时按国家规定的申报程序向上级主管部门申报。安全分析会施工单位同业主方或其指定的代表召开每月的安全分析会，或在双方约定的时间内以约定的形式召开安全分析会，对当月的安全工作进展分析，对安全隐患提出整改完工时间，对以后的安全工作提出预防措施，对安全事故进展分析，对事故责任单位和个人提出处分意见，对其他承包商的安全工作提出配合要求，对下月的安全工作提出新的指导意见。2、安全制度安全教育制度：所有进场施工人员必须经过安全培训，经公司、工程、岗位三级教育，考核合格前方可上岗。安全学习制度：工程经理部针对现场安全管理特点，分阶段组织管理人员进展安全学习。各分包队伍在专职安全员的组织下坚持每周一次安全学习，施工班组针对当天工作内容进展班前教育，通过安全学习提高全员的安全意识，树立“安全第一，预防为主的思想。安全技术交底制：根据安全措施要求和现场实际情况，工程经理部必须分阶段对管理人员进展安全书面交底，各施工工长及专职安全员必须定期对各分包队伍进展安全书面交底。安全检查制：工程经理部每半月由工程经理组织一次安全大检查；各专业工长和专职安全员每天对所管辖区域的安全防护进展检查，催促各分包队伍对安全防护进展完善，消除安全隐患。对检查出的安全隐患落实责任人，定期进展整改，并组织复查。安全隐患停工制：专职安全员发现违章作业、违章指挥，有权进展制止；发现安全隐患，有权下令立即停工整改，同时上报公司，并及时采取措施消除安全隐患。3、其它冬季施工时，对施工作业面、垂直运输设备、外脚手架及施工现场主要道路采取防滑措施。电源开关、控制箱等设施要加锁，并设专人定期检查漏电保护器是否灵敏有效。做好电器设备的防雨工作，各种露天电器设备必备有防雨罩，并由电工专门管理，防止漏电触电。做到整个施工现场的排水畅通，雨后及时去除积水，保持整个施工现场的整洁。认真贯彻国家劳动部、卫生部、公安部有关安全生产卫生、消防规定，加强安全管理，定期检查防护措施和劳动安全措施，确保职工安康、人身安全及生产安全。三、工程内部安全保护广场内设安保中心控制室、周界防范报警系统。广场大门出入口处、主要通道、底楼门厅、停车场和车辆入口等部位安装电视监控系统。1、广场保安中心设在物业管理用房内，保安中心与各处值班室实现对讲通话，以便各处值班人员与保安中心及时联系。2、对讲及报警系统：每一单元住宅一套防盗对讲系统，实现每一户与访客之间的双向通话。3、广场商、住各层单元、住户分别安装门、窗磁等安防设备，信号传至广场安防中心。4、根据建筑组团考虑设置假设干个门禁子系统，系统采用星形拓扑开放式构造，在各管理用房设置主控电脑及模块，出入口设置读写控制器，门禁机以及锁扣、按钮等。住户通过IC卡进出每幢住宅。第八章物业管理与劳动定员物业管理是广场的重要组成局部。一个环境良好的商住广场，必须具有完善的物业管理体系，为顾客和居民提供优质的服务和安全保障。如果说质量、设计、建筑等是商、住广场硬件的话，那么，物业管理体系那么是商、住广场不可缺少的软件局部。1、管理组织广场的物业管理机构共设4个部门，分别是经理室、办公室、工程业务部、保安部，其职能包括绿化、卫生、安全、服务等。经理室是物业管理的中枢机构，具有日常事务的决策权力。办公室是在经理直接领导下处理公司各方面事务，协调企业职能机构间业务关系的部门。工程业务部在经理指挥下，为广场提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。2、工作制度房地产开发单位应当在广场业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对广场实施物业管理，并且该物业管理企业须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，其管理范围包括：制定广场物业管理年度方案和重大工程工程维修方案。发现违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告。制止违反广场物业管理规定的行为。开展多种经营活动和有偿服务。3、劳动定员劳动定员编制原那么招聘物业管理人员要求具有高中以上文化程度。招聘物业管理人员要经过测试，择优选拔产生。劳动定员物业管理机构定员共55-60人，经理室1人，办公室4人，工程业务部4人，保洁员20人，保安30人。4、人员培训所招聘的人员定期集中进展培训，聘请有经历的管理人员担任主讲，讲授先进的服务方法和科学的管理方法。5、物业管理物业管理服务应保持广场和公共设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。第九章工程实施进度与管理一、工程管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。工程要积极推行工程法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。工程管理机构由工程领导层、工程管理层和劳务作业层组成。该工程承办单位为*巨龙房地产开发。本着构造合理、精干高效的原那么，*巨龙房地产开发应委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的工程班子组成工程经理部，以工程经理为核心，实行工程经理负责制。工程班子在公司的直接监视与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行工程法人管理，负责该工程的方案、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家参谋小组，为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指导和把关。该工程班子主要完成工程实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的，有些是穿插进展。将工程实施时期各个工作阶段的各个工作环节进展统一规划，以便对工程实施进度做出合理而又切实可行的安排，到达保证工期投入使用。二、工程监理本工程监理由有资质的建设监理公司承担。在工程实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容：协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；参与选择勘察、设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监视合同的实施；核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术标准的规定；按照安全优化的原那么，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容：协助*巨龙房地产开发组织施工招标、编制招标文件，组织投标、开标、评标；协助*巨龙房地产开发签订与工程有关的合同，确认承包方选择的分包方；协助*巨龙房产地开发办理开工许可手续；组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度方案、施工质量保证体系和施工安全保证体系；监视承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术标准、标准；抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；协同*巨龙房地产开发组织工程设计、施工及有关单位进展分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告;参与工程验收和工程结算审查；在保修期内协助*巨龙房地产开发检查工程状况，参与鉴定质量责任，催促承包方回访，监视承包方保修直至到达规定的质量标准，复核保修结算。三、工程建设工期和实施进度本工程方案在两年 (25 个月)左右的时间内建成。建设进度方案如下：2009年5月：规划方案、消防方案评审。2009年5月7月：建筑方案设计、施工图设计。2009年7月：报建、领取建设规划许可证。2009年8月：工程开工。2009年12月：开场预售。2010年10月至2011年10月室内装修。2011年6月：工程竣工。2011年12月：试营业。第十章节约能源工程工程主要能耗有：电、气、水。为了进一步降低能耗，减少管理本钱，必须采取节能措施，不管是设备选型，还是今后管理，都要在思想上重视节能。1、设计原那么坚持“节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续开展道路。认真贯彻国家产业政策和行为节能设计标准，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进展综合利用。积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后世艺。2、节能措施遵照法规使每平方米建筑耗能指标不超过20.6瓦，采用散装水泥和粘土砖替代材料。在建筑设计与施工过程中，注意降低造价，节约主要建筑材料，并从实际出发，因地制宜，就地、就近取材，降低能耗，从而降低投资。围护构造采用高效保温材料复合墙体及复合屋盖，外门窗那么采用双玻璃型密闭性能好的塑钢等多种节能窗。在局部建筑上利用主动式太阳能集热器取得生活用水，对家庭分户利用太阳能的单元式住宅进展分配。工程工程建设过程中不断加强科技投入，积极采用新技术、新工艺、新材料，从而不断提高工程的科技含量和经济效益水平。加强节能教育，做好管理工作。工程设计过程中应重点考虑节能问题，并制定出相关的技术规章制度。就地处理污水，把污水变成中水，中水用来冲厕、浇花、洗车等，做到在节约用水的同时减少污水的排放量。商场内外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。比方说包装物、遗弃物分捡处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。第十一章工程投资估算及资金筹措一、投资估算的原那么在工程筹划案的基础上，根据工程的实际情况、租售方案，与开发商的投资策略相结合；尽量符合节约和稳妥的原那么合理、充分利用开发建设投资；各项税费根据当地有关法规标准估算；对于无法准确估算的工程在预备费中考虑；依据政府相关职能部门的规定及行业要求。二、财务测算报告：皖西北城市商业广场主要技术经济指标表1序号项 目单位指标1规划总用地面积平方米14000 1.1其中建筑用地面积平方米10000 1.2公共占地面积平方米4000 2总建筑面积平方米110000 2.1其中住宅建筑面积平方米0 2.2写字楼建筑面积平方米70000 2.3餐饮娱乐建筑面积平方米0 2.4商铺建筑面积平方米40000 2.4.1其中负1层商铺建筑面积平方米5000 2.4.2底层商铺建筑面积平方米10000 2.4.3二层及以上商铺建筑面积平方米30000 3建筑密度%70 4容积率6.00 5绿地率 % 20 6销售收入万元45000 7建设投资万元35658 8投资利润率税前%19.87%9投资利润率税后%13.32%10全部投资财务内部收益率税前%30.07%11全部投资财务内部收益率税后%20.62%12全部投资财务净现值税前万元3285 13全部投资财务净现值税后万元1534 14全部投资投资回收期税前年1.15 15全部投资投资回收期税后年1.14 皖西北城市商业广场总投资估算表表2单位：万元序号工程开发工程本钱估算指标单位估算说明一开发建设投资35658 3241.6 元/综合测算1开发本钱32082 1.1土地费用2500 1070.0 元/综合地价1.2前期工程设计、规划等费678 2.8 %建安费用的2.8% 1.3基础设施配套费513 2.12 %建安费用的2.12%1.4建筑安装工程费24200 2200.0 元/总建筑面积1.5公共配套设施建设费2200 200.0 元/总建筑面积1.6地方规费1265 115.0 配套费等1.7不可预见费726 3.0 %建安费用的2%2开发费用3576 2.1建设单位管理费726 3.0 %建安费用的3%2.2财务费用1500 10.00 %按投入年贷款额的10%2.3销售费用含广告宣传费用1350 3.0 %按销售收入的5%计二流动资金427 0.5 %销售收入的0.5%三工程总投资36085 工程总投资方案进度表3序 号项 目开发工程本钱分期进度方案第一年第二年第三年第四年备注1开发建设投资35658 16453 11110 8095 0 1.1土地费用2500 2500 1.2前期工程费678 678 1.3基础设施配套费513 154 154 205 1.4建筑安装工程费24200 10890 8470 4840 1.5公共设施配套费2200 770 1430 1.6政府规费1265 949 127 189 1.7建设单位管理费726 192 192 342 1.8财务费用1500 375 750 375 1.9销售费用1350 473 405 472 1.10不可预见费726 242 242 242 2经营资金427 0 256 171 3工程总投资36085 销售收入与经营税金及附加估算表表4金额单位：万元序号项 目合 计一二三四备注1销售收入45000 27000 18000 1.1.1其中：商铺24000 14400 9600 1.1.2餐饮娱乐0 0 0 1.1.3写字楼21000 12600 8400 1.1.4住宅0 0 0 2可销售面积110000 0 110000 2.1其中：商铺销售面积40000 40000 2.2餐饮娱乐面积0 0 2.3写字楼面积70000 70000 2.4住宅面积0 0 3销售均价元/4091 3.1商铺销售均价6000 6000 6000 3.2餐饮娱乐销售均价0 0 0 3.3写字楼销售均价3000 3000 3000 3.4住宅销售均价0 0 0 4销预售比例60.0%40.0%5经营税金及附加2880 1728 1152 6.4%6土地增值税40%-625 -375 -250 7销售净收入42745 25647 17098 41389.928.72%投资使用方案与资金筹措表表3序号项 目合计一二三四备注1总投资36085 16453 11366 8266 1.1土地取得本钱2500 2500 1.2开发本钱28856 12671 9521 6664 1.3开发费用3576 1040 1347 1189 1.3.1其中建设期利息1500 375 750 375 1.4预备费726 242 242 242 1.5其他流动资金427 0 256 171 2资金筹措36085 16453 11366 8266 2.1自有资金11453 11453 2.2债权或股权融资24632 5000 11366 8266 2.2.1 长期借款5000 5000 预售净收入11366 8266 借款归还方案表表5单位：万元序号工程名称合计计 算 期12341借款1.1年初本息余额1.2本年借款 5,000 5,000 1.3本年应计利息15.00% 1,500 375 750 375 1.4本年还本付息 6,500 375 750 5,375 - 其中:还本 5,000 5,000 - 付息 1,500 375 750 375 - 1.5年末本息余额 5,000 5,000 - - 2还本资金来源 5,000 - - 5,000 - 2.1利润 5,000 5,000 - 2.2折旧 - 2.3可用于还款的其它资金 - 借款归还期3.24 年(含建设期) 资金来源与运用表表8单位：万元序号项 目合计一二三四备注1资金来源596251645325647175251.1销预售净收入42745025647170981.2折旧费1.3摊销费1.4自有资金11453114531.5债权或股权融资500050001.6回收固定资产余值1.7回收流动资金427427 2 资金运用434241645312379145922.1开发投资35658164531111080952.2其他流动资金427 0 256 171 2.3所得税23390101313262.4应付利润2.5借款还本5000 - - 50003 盈余资金1620101326829334 累计盈余资金01326816201损 益 表表6单位：万元序号工程合计一二三四备注1总销售收入45000 45000 按企业会计制度2总本钱费用35658 665 597 34396 0 3经营税金及附加2880 0 1728 1152 0 4土地增值税-625 0 -375 -250 0 预提5利润总额7087 -665 -1950 9702 0 6弥补以前年度亏损-2615 -2615 7应纳税所得额7087 -665 -1950 9702 0 8所得税(25%)2339 1013 1326 按收入预征9税后利润4748 -665 -2963 8376 0 10提取盈余公积712 712 11未分配利润4036 -665 -2963 7664 0 财务现金流量表(自有资金)表7序号合计一二三四备注1现金流入45427 0 27000 18000 427 1.1(预售房收入45000 0 27000 18000 0 1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金427 427 2 现金流出45252 16453 13476 15323 0 2.2自有资金11453 11453 0 0 2.3借款本金归还5000 0 0 5000 2.4借款利息支付1500 375 750 375 2.5开发本钱费用不含利息22705 4625 10360 7720 0 2.6销售税金及附加2880 0 1728 1152 0 2.7土地增值税-625 0 -375 -250 0 2.8所得税2339 0 1013 1326 0 3 净现金流量175 -16453 13524 2677 427 累计净现金流量-16453 -2929 -252 175 4 所得税前净现金流量2514 -16453 14537 4003 427 累计所得税前净现金流量-16453 -1916 2087 2514 计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR)12.12%0.88%财务净现值(FNPV) ￥19 (￥1,732) 投资回收期(年)3.00 3.00 基准收益率(I) 0.12 0.12 财务现金流量表(全部投资)表7序号合计一二三四备注1现金流入45427 0 27000 18427 1.1预售房收入45000 0 27000 18000 1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金427 427 2 现金流出40679 16453 13732 10494 2.2开发总本钱费用35658 16453 11110 8095 2.3经营税金及附加2880 0 1728 1152 2.4土地增值税-625 0 -375 -250 2.5流动资金427 0 256 171 2.6所得税2339 0 1013 1326 3 净现金流量4748 -16453 13268 7933 累计净现金流量-16453 -3185 4748 4 所得税前净现金流量7087 -16453 14281 9259 累计所得税前净现金流量-16453 -2172 7087 计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR)30.07%20.62%财务净现值(FNPV) ￥3,285 ￥1,534 投资回收期(年)1.15 1.14 基准收益率(I) 0.12 0