房地产项目可研报告材料

word目 录第一章.总 论1145588第二章项目市场分析101013项目优劣势分析1415第三章拟建项目情况17171719202122222223262829314.8电信、有线电视3233343535353737第六章 节约能源383838第七章安全与消防4242434448484850505053第十章 财务测算与评价5454545656第十一章. 项目的风险分析5858附表：7.现金流量表全部投资附件:57 / 61第一章.总 论1.1.1项目名称：*小区项目。1.1.2项目性质：新建。1.1.3项目承办单位：*房地产开发集团某某。1.1.4项目法人：*某某东路以东、森林路以北、规划路以西、以南。总用地面积73100平方米，净用地面积68000平方米总建筑面积310179平方米，地上建筑面积252229平方米，地下建筑面积57950平方米。商品住宅：214832平方米公寓式酒店：24000平方米商业：11972平方米会所：425平方米幼儿园：1000平方米主要建设内容包括：住宅、商业、公寓式酒店、公共建筑与小区用地X围内的室外配套工程。其中：住宅、商业、公寓式酒店、公共建筑：包括土建工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等安装工程。室外工程：包括主要为该小区X围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。项目总投资为84351.66万元。其中：工程费用56242.39万元；其他费用20391.57万元；预备费3831.70万元；建设期贷款利息3885.98万元。1、企业自筹28162.98万元，筹资比例35%；2、预售房款34302.68万元，筹资比例43%；3、申请银行贷款18000.00万元，筹资比例22%。项目建设期48个月。项目西隔某某东路与汾河相望，南临森林路、隔太钢翠馨苑小区为森林公园，北面与东面为规划道路。规划用地X围内地块呈不规如此梯形，规划用地面积6.33公顷。现状地形有较大起伏，西低东高。西边地形低于某某东路高程，同时森林路平均高程低于某某东路高程2.1米左右。除森林路外，周边道路尚未开通。项目总占地面积73100平方米，规划建造一个以居住为主，商业、酒店为一体的综合型城市居住生活区。土地使用年限为商业40年，住宅50年。住宅建筑密度不大于20.0%，容积率不大于3.71，绿地率不小于35%。项目开发规划时充分考虑周边居住区的人口、公建设施、道路与绿化状况，在城市开展中保存和继承城市自身的特点，同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点，以提高该地块的经济效益、社会效益。 企业名称：*房地产开发集团某某 法定代表人：* 企业类型：某某公司 经营X围：房地产开发*房地产开发某某是经某某省工商行政管理局批准注册成立的一家专业化房地产开发企业，成立于2009年12月，注册资本人民币22729.91万元。公司下设六部一室，即：总经理办公室、外联部、销售部、工程部、财务部、行政与计划设备部。云集本市房地产界各种专业技术人员39人，其中资深高级人才6人，中级职称11人。 公司具有雄厚的经济实力和技术力量完善的管理体系，目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服务。为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步开展。公司的目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服务。为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步开展。本报告是根据*房产开发集团某某提供的资料，结合有关的政策法规和某某市有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。1.3.1某某市规划局颁发的规划设计条件通知书1.3.2 国家建设部发布的房地产项目经济评价方法1.3.3某某省建筑工程定额1.3.4建设部1992102号文件建筑工程设计文件编制深度的规定1.3.5某某省建筑工程投资估算指标1.3.6某某省建筑工程其他费用暂行标准1.3.7国家有关行业部门颁布的建筑设计规X。序号项 目数 值单 位备 注一项目指标1规划净用地68000m2建筑占地面积13600m2道路与场地硬化30600m2绿地面积23800m22总建筑面积310179m22.1.地上建筑面积252229m2住宅面积214832m2会所425幼儿园1000商业11972公寓式酒店24000m2地下建筑面积57950m23建筑密度%4容积率5绿地率%6居住户数1872户7居住人数5990人二项目总投资万元1工程费用万元2其他费用万元3预备费万元4建设期贷款利息万元三财务计算指标1销售收入万元2总本钱费用万元3营业税金与附加万元4土地增值税万元5利润总额万元6所得税万元7净利润万元四经济分析指标1财务内部收益率所得税前%所得税后%2投资回收期所得税前年所得税后年3财务净现值所得税前万元所得税后万元4投资利润率%5投资利税率%本项目申请书主要内容：.项目申报单位情况.拟建项目情况.拟建设用地与相关规划.工程建设方案.环境保护与安全防护.节约能源.工程建设进度计划.销售计划.总投资估算与资金筹措.财务测算与经济效益评价该地块处于某某市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的开展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。万万元，投资利润率为42.28%，财务效益较好。 经以上分析，本项目可行，应给予支持。第二章项目市场分析某某市是某某省省会，也是某某政治、经济、文化开展的中心。改革开放以来，随着城市建设的进展和国民经济的不断开展，某某市城市面积已由解放时的30平方公里开展到现在的177平方公里，市区与辖区面积6988平方公里，人口由解放时的21万开展到了220万人,跻身全国大城市之列。改革开放以来，随着城市建设的开展，某某市居民的住房条件有了明显改善，住宅面积总量有了很大提高。最近几年是我国住房制度改革的重要时期，也是我国住宅与房地产业开展成绩最为显著、取得突破最大的时期。特别是以国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知出台为标志，住房分配体制改革取得了突破性进展。随着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实，住房旧体制根本打破，新体制初步形成，个人买房迅速启动，住宅建设规模不断加大。国家配套政策的出台对房地产业产生了重要的、深远的影响，极大地刺激了房地产业的开展。某某市房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来，经历了从无到有、从缓慢到稳步高速增长的开展过程，近几年来，某某市房地产业开展迅速，不论从投资总量，还是对拉动GDP贡献上都有较快增长。已成为某某市启动内需的消费热点，和新的经济增长点，对拉动国民经济持续、健康、快速开展发挥了重要作用。随着“十一五规划的进一步实施，某某市房地产业将面临一个良好的开展契机和广阔的开展空间。1、到2010年末，某某市区常住城镇人口将有260万人，住宅建筑面积需要量7020万平方米，人均住宅建筑面积27平方米。2008至2010年，需新增住宅建筑面积1368.45万平方米，平均每年需新增456.15万平方米。2、据2008年10月某某房地局对某某住房状况与需求调查报告显示：目前某某市年均购房需求最低比约为5%，有意向购房者理想居住面积约在90-120平米左右，故某某市年均需供给49000多套住房；假如每户平均需求面积为90平米，至少年均需求面积约为441万平方米；假如每户平均需求面积为120平米，至少年均需求面积约为588万平方米。3、目前在售成交情况，某某市购房需求总量约92000户包括外地需求，按照每户平均需求90计算，某某市目前年住房总需求量约830万平米包含本地与外地购房需求。根据统计分析得出大约有51%看房者有实际能力购置，某某市有效总需求量约为47000户包括外地，结合某某当地实际成交平均面积统计，按照每户平均需求120计算，某某市目前有购置能力客群每年需求面积约为560万平米。据以上1-3项综合分析，现阶段，某某市每年居民对住房需求面积约在450-600万平米X围内。2009年第一季度，据时代精奇市场研究部统计某某市新增商品房约15个，其中住宅14个，商业1个，总体供给面积约为：132.2万平方米，与去年同期相比下降37.8%，市场供给减少的主要原因有：政府对某某占地建设开发行为的整顿，使得局部项目停工整改；项目因观望市场而延缓开工与销售；因房产开发企业资金影响等问题而不能正常开工销售等。目前，某某市在售楼盘多为2008年存量房以与大盘项目的二期开盘。2009年第一季度品牌房企某某项目公开面世的有：某某万达广场、昌盛双喜城、某某富力城二组团、某某恒大绿洲恒大水岸据统计，与去年同期相比，2009年1月某某商品房成交均价下降了12.77%，2月份下降了17.27%，3月份下降了14.07%；而商品住房的成交均价，1月份同比下降了8.09%，2月份同比下降了7.14%，3月份同比下降了5.57%。 在商品房成交量攀升的同时，成交价格却出现了明显下降。据时代精奇市场研究部统计，2008年上半年某某市区商品住宅销售均价约为5500元/m2左右,但进入2009年2月份某某市约有7成在售楼盘项目均有优惠促销，最为典型的项目为某某富力城，精装房销售均价为5300元/ m2，并不定期推出优惠特价房，另外恒大水岸、银海水韵、欣中富丽城、特别特花园、浦东雅典等项目也有不同折扣的优惠销售。某某商品房销售情况：与2008年同期相比，2009年1月某某市商品房销售成交量增长了78.93%，2月份增长了88.01%，3月份增长了85.86%。2009年1月某某市商品住宅销售量与去年同期相比增长80.2%，2月份增长120.62%，3月份增长119.14%。2009年春节过后，2-3月期间，某某市商品住宅成交有明显的回暖迹象。年前被压抑了长当5个月之久的刚性需求与改善型需求开始逐步释放，造成了2009年1季度某某市场销售量较08年4季度有明显的提升，个别项目类如：某某富力城2月当月成交100余套，银海水韵2月当月成交15余套，阳光银座2月成交58余套，恒大水岸二期开盘当日成交50余套等，有的项目甚至在3月创造了项目成交量的最高记录。目前某某市已开业建筑面积在 5000平方米以上的大型商场超过60家，总建筑面积达142万平方米。截至目前，某某市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点3.53万个，总面积287.59万平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均商业面积已达0.8平方米，从业人员达22.43万人。在各类商业网点中，各类批发市场62个、百货店与购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。目前多数商铺的选址根本符合某某市2003年12月制定的商业网点规划，并且建设规模和进度也符合规划的近期目标和远期目标。据不完全统计，某某市目前已开业的大型商铺81个，在建的大型商铺20个，其中已开业的大型商铺属迎泽区32个，小店区19个，万柏林区15个，杏花岭区5个 ，尖草坪区6个，晋源区4个；在建的大型商铺，迎泽区4个，杏花岭区3个，万柏林区5个，晋源区2个。从这些数字可以看出，除了原有的商业区-迎泽区仍是大型商铺聚集地外，小店区和万柏林区上升势头也较快，晋源区最少，未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移，而且，政府已经在这一带规划出新的商务办公区域，更需要加快建设。项目优劣势分析1、位置优势：地理位置优越，西临某某市城市南北交通主干道“某某东路。安静且生活配套齐全的环境正是某某东路正在凸显的魅力所在，也将是某某东路沿线开展的有力支撑。生活居住在这个区域，可以远离市中心的嘈杂，却不远离现代生活。2、规模优势：本项目开发X围为73100平方米，总建筑面积达310179万平方米，将营造一个规模较大的集住宅、商业、娱乐为一体的综合型生活区。3、环境优势：紧邻汾河公园，周边环境优美。汾河公园已拥有上百万平方米绿地，成为了我市当之无愧的“绿肺。据权威部门观测，汾河区域夏季最高气温比其他区域降低4左右，相对湿度提高10%至20%，每日可生产新鲜氧气1678.5吨，吸收降解废气3480余吨。正是汾河公园发挥着这种不可或缺的作用，汾河景区一带的环境质量明显优于市区其它地域，令市民对沿河小区产生极大的热情。1、配套设施不齐全：项目周边的城市根底设施配套不够齐全，煤气、暖气、电信、给排水设施等需远端接入。2、周边项目较多，竞争比拟激烈。根据某某省与某某市整体的经济开展，房地产市场的高速增长，以与区域房地产市场的开展情况，将项目定位于居住为主，商业、酒店、娱乐等为辅的复合型城市居住生活区1、商品住宅：事业单位中层以上管理人员、政府机关干部、高级知识分子、外企中的白领、金融界职员等。2、商用局部：具有管理经验和信誉度的大型经营主和投资商。根据项目定位对周边楼盘的调查，确定了本项目建成后的销售价格，住宅5300元/，综合商业12000元/，地下车位10.0万元/泊。产品本身的品质是项目销售成功的根本，让客户真正感觉到“物有所值才能取得良好的销售业绩。以规模开发为重点，防止过度竞争，形成规模优势。从项目策划开始，以优良的设计、配套的服务设施、优越的地理位置、完善的社会根底设施以与良好的用地环境等形成产品竞争优势。以诚意打造经典新型的居住、休闲、购物、娱乐中心建筑物，建立统一的品牌形象。第三章拟建项目情况项目西隔某某东路与汾河相望，南临森林路、隔太钢翠馨苑小区为森林公园，北面与东面为规划道路。项目总占地面积73100平方米，规划建造一个以居住为主，商业、酒店为一体的综合型城市居住生活区。居住地块建筑密度不大于20.0%，容积率不大于3.71，绿地率不小于35.0%。地理位置某某位于某某省境中央，某某盆地的北端，于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，中、南部为河谷平原，全市整个地形北高南低呈簸箕形。地处南北同蒲和石太铁路线的交汇处。平均海拔约800米，地理坐标为东经1113011309，北纬37273825。区域轮廓呈蝙蝠形，东西横距约144公里，南北纵约107公里。经济开展某某市经济从运行质量来分析，呈现出了工业企业效益不断提高，财政收入快速增长，居民收入稳步提高等特点。今年以来，全市工业企业对外积极开拓市场，对内加强管理，努力克制原材料价格上涨、劳动本钱上升等因素，确保了全市规模以上工业经济效益持续攀升。统计结果显示，前3季度，规模以上工业经济效益综合指数达到185.02，比上年同期提高37.5点；利润总额67.25亿元，增长95.8%；全市完成财政总收入187.22亿元，比上年同期增长20.7%，增收32.16亿元。财政收入快速增长的同时，城乡居民收入也继续提高。前3季度，城市居民人均可支配收入9778元，比上年同期增长18.1%，增幅比上年同期提高10.2个百分点。人口状况截止到2008年9月底，某某全市的常住人口为220万人，人口出生率为5.55，近年来市户籍人口增长缓慢，但外来人口增长迅速，到2010年末，某某市常住人口将有260万人，住宅建筑面积为7020万平方米，人均住宅建筑面积将达到27平方米。2008至2010年，需新增住宅建筑面积1368.45万平方米。根据以上资料，2008至2010年，住宅建设用地总量为1172.6公顷。其中，在2008年度，住房建设用地为390.87公顷，其中政府保障型住房39.86公顷，商品房351.01公顷。住宅建筑面积456.15万平方米，其中政府保障型住房55.36万平方米，商品房400.79万平方米。生活水平近年来，随着市经济的快速开展，人民生活水平大幅度提高。2007年全年完成地区生产总值GDP125495亿元，比上年增长164；人均GDP突破35000元；规模以上工业增加值49784亿元，增长282；规模以上工业完成总产值1574.2亿元；全社会固定资产投资额576.74亿元，增长151；社会消费品零售总额51591亿元，增长18.2；外贸进出口总额81.07亿美元，增长971；财政总收入24040亿元，增长251；城市居民人均可支配收入达到13745元，增长171；农民人均纯收入为5561元，增长131。3.3.1地形、地貌资料某某市位于省境中央，依山傍水，东、西、北三面环山，南为平原。东西山之间为某某盆地，平均海拔800米左右，地势平坦。3.3.2地震、洪水与其它自然灾害资料据中国地震烈度区划图1990某某省城市地震根本烈度表，某某市的地震烈度为8度，建筑工程按地震规X进展设防。场址位置地势较高，不受洪水威胁，未有其他自然灾害。项目所在地区属干旱半干旱地区，大陆性季风气侯，一年四季清楚，受西北气流和东南气流的影响，冬季主导风向西北风，夏季主导风向为东南风，由于“三北。气象资料如下：最冷一月平均气温 -7冬季采暖室外计算温度 -11历年最大风速 25m/s全年主导风向 NNW历年平均相对湿度 60%全年无霜期 188d历年平均绝对湿度 -17g/m3t=23时历年平均降雨量 450mm历年最大积雪深度 160mm最大冻土深度 770mm全年日照时数 2576h地震烈度 8度综上所述，本工程地理位置优越，建设条件良好。社会环境目前该区域的环境条件有待提高，市政设施和环境条件将会在开发中得到不断的完善和改善。从长远眼光看，随着新区的进一步建设与规划路人流密度的加强，这一区域越来越作为当地商业、居住中心作用的表现，也将会极大地提升本地区乃至某某市的居住环境和质量。某某市城市总体规划1998-2010城市居住区规划设计规XGB50180-93建筑地基处理技术规XJGJ79-2002某某市城市规划管理技术规定住宅建筑设计规XGB50368-2005民用建筑节能设计标准采暖居住建筑局部建筑结构可靠度设计统一标准GBJ50068-2001建筑结构荷载规XGB50009-2001混凝土结构设计规XGB50010-2002建筑地面设计规XGB50037-96建筑抗震设计规XGB50011-2001建筑设计防火规XGBJ16-87 2001年修订委托方提供的规划设计条件国家现行的建筑设计规X以与其它相关规X和规定随着国民经济的开展和人民生活水平的提高，城乡居住条件逐步得到改善，我国住宅的开展也正从安置型向健康型、文明型、舒适型过渡。随着住房制度的改革，住宅作为一种特殊的商品，正在逐渐走向市场，承受人们的挑选，因此，本项目的设计着重突出商品住宅多样化、个性化的特色。既要考虑到房屋造价的合理性，又要考虑到对住宅的舒适、安全、方便等方面的要求，表现居住环境的舒适性，安全性，创造优美的空间环境。住宅：依托龙城汾河景观资源，在规划和景观设计中努力创造出多层次社区空间的环境组合，依据公园、组团、庭院的空间顺序，建立微笑、问候、聊天、游戏、独处等不同的情绪场所，精心策划从城市进入社区组团的回家线路和空间层级，营造出居住者强烈的区域归属感。商业：以人文休闲为中心原如此，充分挖掘周边人文、古迹、历史、景观等题材，通过建筑空间的变幻，打造多层面的物质精神享受形式，彰显出历史名城的深厚文化根底，进而提炼出更深层次的消费雅韵。从总体布局来看，本项目用地以居住为主，布置了高层住宅、酒店与综合商业等。配套公建包括商业服务、会所、幼儿园、活动设施、物业管理用房与相应配套设施，如：地下车库、变配电站等。小区规划本着“以人为本、尊重自然的原如此，以北部的公共绿化带为构图中心，以东西向自由灵活的曲线形道路为骨架，将整个小区串联为一个整体。环绕中心绿化布置四个小的组团，增强了中心景观的通透性并提高了小区的景观均好性。既有中心绿化又有组团绿化，既有公共空间有半公共空间。自由灵活的布局打破常规方正整齐的设计模式，带给人置身小区步移景异的感受。规划布局充分尊重与周菌环境的对话关系。由于小区西隔某某东路与汾河相望，因此小区西南角是人气最旺的地方，在这里布置会所和主入口，为小区带来盎然生气。为了充分利用西面的汾河的景观价值，并考虑到某某东路上观赏小区的视觉形象，在东侧布置三栋点式高层和一栋高层酒店，并稍微旋转角度，不仅使区内建筑争取到了最多的能观赏到湖景的户数，同时又加强了从东侧望小区给人的通透感。北侧的公园既可以与周边的用地共享，也带给环绕它布置的住宅充分的景观享受。沿南侧森林路和东侧、北侧的规划道路布置沿街商业和配套服务设施，将闹区集中在外部，不影响小区内部的宁静幽雅的环境，幼儿园放在南部，既交通方便也日照充足。建筑立面大气经典，层次丰富，稍微旋转的建筑布局，活化了空间，表现了现代住宅小区的墓本特点。目前，某某私人拥有汽车的数量呈快速增长的态势，居住区内机动车行使与停放已成为一个重要问题，合理进展交通组织并建立与景观相配合的有序的道路系统是重中之重，并成为一个住宅小区品质的重要衡量标准，“人车分流是解决问题的理想方法，本规划最大限度的实现了这一理念。方案在小区的出入口附近设置地下停车场出入口，车辆在入口处直接进入车库，不进入小区内部。车库入口处设25 辆停车位，满足访客临时停车需求。区内住宅地下停车库面积约为6万 平方米，共有停车位1972 辆，停车率为1.0 辆户。公建机动车停车位0.6 辆100 m2，地下停车库和地上停车位根本可满足本区停车需求。住户均可通过地下车库直接到达住宅单元，提高了住区的舒适性和品质。小区内部的步行道系统形成环路，不仅强化了组团，同时利于满足消防要求。整个路网形式活泼，充分表现了“通而不道，畅而不直的设计原如此。环境景观是保证现代住宅小区品质的核心内容，小区绿化系统分为中心集中绿地、组团绿地与道路绿化带三个层次。本规划充分利用较大的集中公共绿化区，灵活地布置各种绿化、广场、活动平台。并且利用地形的高度变化做出一些台地式绿化，充分实现花园式小区的梦想，提高住区品质和可识别性。组团绿地为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬地铺装活动场所，成为居民的“室外起居室，增强居民交往。每个组团可分别设置主题，提高住区的可识别性与趣味性。商业裙房屋顶设置屋顶绿化，与小区内道路绿化、平台绿化一起形成错落有致的立体绿化系统。为了加强小区内部空间的连贯性和景观通透性，各个组团景观均向中心绿化敞开。通过两条斜向的轴线，将南侧的两个组团景观和中心绿化相连。沿轴线布置广场、平台、小品等等，各种景观互相渗透，从而形成点、线、面组合起来的完整绿化景观环境体系。1、住宅建筑设计规XGB50368-20052、智能建筑设计标准GB/T50314-20003、民用建筑节能设计标准采暖居住建筑局部DBJ04-216-20064、建筑结构可靠度设计统一标准GBJ50068-20015、建筑结构荷载规XGB50009-20016、混凝土结构设计规XGB50010-20027、建筑地面设计规XGB50037-968、建筑抗震设计规XGB50011-20019、建筑设计防火规XGBJ16-87 2001年修订1、户型设计做到四明明厅、明卧、明厨、明卫。起居室与主卧室考虑好的景观与朝向，冬季最大限度地利用太阳能，夏季便于穿堂风，降低室内温度。平面布局合理，室内空间功能区清楚确，厅房平面方正，每户内均配有足够的储藏空间、卫生间的布置与大小满足规X要求；2、追求经济紧凑的布局，强调住宅的均好性和实用性，积极运用科技手段，在设计中合理组织各功能空间的平面关系，明确各行为空间的专用性，减少互相干扰，以满足不同功能的要求；3、在结构上考虑房型的灵活分隔，可根据业主的要求进展各种不同的厅室组合，使住宅具有可持续开展性；符合模数的厨卫设计，节约能源，节省材料，方便工业化生产。将两个至三个开间合并为一个开间来设计，使用轻质隔墙材料分隔空间，以提供更大的灵活性和更广泛的适应性。结构体系设计应满足安全性、耐久性、经济性和施工简便的规定与要求。结构设计使用年限不少于50年。高层住宅建筑采用剪力墙结构。为住户提供安全舒适的生活空间。建筑抗震烈度为8度，安全等级为二级。墙身与楼板隔音减噪设计，标准为二级。围护结构采用新型节能墙体，达到国家标准规定的节能50%要求。地下室防水等级为一级，采用卷材防水。屋面防水等级为二级。酒店、综合商业采用剪力墙结构，安全等级为二级。多层建筑采用钢筋混凝土框架结构，安全等级为二级。现代主义建筑的自由简洁符合开拓开展的时代精神，在色彩的运用上采用黄、褐色调达到历史感的隐喻效果，给人以耳目一新的感觉。普通住宅：层高2.8米。顶层住宅：层高3.15米。酒店：层高3.3米。商业用房：层高3.9米、4.2米。其他建筑物层高由设计确定1、建筑给排水设计规XGBJ50015-20032、室外给水设计规XGBJ50013-20061、用水量本项目最大用水量为1040m3/d。其中：居民用水以150L/ 人.d5990人。商业与公建用水以3.0 L/ m2.d。绿化洒水以2.0 L/ m2.d。不可预见用水量按以上用水量的10%计。共计1144m3/d。 2、水源本项目供水主要是住宅生活用水、商业与配套公建用水、绿化与消防用水。给水管线由配套市政给水管引入，经小区规划路输送至小区布设的蓄水池，经加压后再送往各用水点使用。3、主要设备选择为保证项目用水的均衡供给，项目中需新建3座500立方米贮水池，配套下分式枝状管网，给水管材料采用PP-R新型塑料管，热熔连接，以满足项目供水要求。4、消防给水与应急设施说明建筑室内消火栓用水量为30升/秒。室外消火栓给水量为20升/秒。按同时火灾次数一次，火灾延续时间2小时计算，最大消防用水量为360 m3。水喷淋用水量按中危险级级，用水量20升/秒，火灾延续时间1小时，用水量72 m3。消防水喷淋总用水量432 m3。室外建500 m3消防水池1座，消防水池设两条供水管给水池供水。1、建筑给排水设计规XGBJ50015-20032、室外排水设计规XGBJ50014-2006污水量按给水量的80%计算，污水量为915 m3/d。排水系统分为排污水系统和排雨水系统。排污水系统：室内洗涤污水和粪便污水采用合流制系统，污水管采用UPVC双壁波纹管；接口采用承插橡胶圈接口；管道根底原土夯实后铺100mm毛砂垫层，沟槽回填土时，管道管腔到管顶局部回填物均应采用毛砂回填。压实系数不应小于0.95；排污水管道设置在规划用地内道路下面，呈枝网状通向各建筑物，污水管线经楼前规划位置布设的管线收集后排至污水处理站，经二次生化处理达标后，经院内污水管道排入城市污水管网统一处理。室外、室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、清扫口、室内检查井与地漏组成。屋面雨水经落水管流经地面与地面雨水聚集到排雨水管沟，地面坡度为0.4%，雨水沿地面坡度排入生活区雨水系统，统一排放。雨水口设置间距40米。雨水量计算雨水量计算公式采用Q=qF式中：Q雨水设计流量L/Sq暴雨强度L/S.haF汇水面积ha径流系数，取 暴雨强度q依据总体规划采用某某市暴雨强度公式 q=1446.221+0.867LgT/t+5式中：T设计重现期：取T=1年 t降雨历时min t=t1+mt2 t1起点集水时间，取10min t2管内雨水流行时间min m管渠延缓数，取m=2排雨水管网采用UPVC隔声塑料管和钢筋砼预制管。1、民用建筑电气设计规XJGJ/T16-922、住宅设计规XGB50096-1999 2003年版3、低压配电设计规XGB50054-95消防用电负荷为一级；电梯、排水泵、生活泵等重要用电负荷为二级；其余用电负荷等级为三级。用电负荷计算：住宅负荷为40W/ m2面积214832 m2，商业与公建用电负荷为50W/ m2面积71347m2。经计算：住宅用电负荷为8593KW，商业与公建用电负荷为3567KW。供电负荷：12160 KW。具体设置方式和开关站电压等级与供电所商定。在高层住宅、商业等一层或地下层设置配电间，配电间出线引至强电管井，电源沿强电管井引上，管井内设明装电表箱，电源引出表箱后送至住户配电箱。对重要负荷由二路电源供电，末端自动切换。每个用户的住户配电箱配出回路至照明、空调、插座等负荷。高层配电干线采用分支电缆，多层采用铜导线。室内配电分支线采用BV导线穿PVC管或金属管暗敷。4.8电信、有线电视本项目电信由市通信公司就近引入，由通信公司布线并设分线箱，根据用户需要安装。住宅每户配置1部，商业、公建按30 m2配1部。有线电视由某某市有线电视台提供，就近引入，经光电转换送至各户。传输频率为860兆，双向传输，每户设两个终端，收视电平683db，收视标准为四级以上。1、采暖通风与空气调节设计规XGB50019-20032、民用设计防火规XGBJ16-87 2001年版3、住宅设计规XGB50096-1999 2003年版4、民用建筑节能设计标准采暖居住建筑局部某某地区实施细如此第二阶段GBJ04-216-2006冬季采暖计算温度：-11冬季通风计算温度：-6夏季通风计算温度：28当地冬季大气压力：933.3 hpa热源为城市集中供热系统,由供热管网提供80/60低温热水。根据国家规X，结合某某市的实际情况，供热指标住宅采用60W/ m2，公建采用80W/ m2。负荷为17038KW。建筑室内采暖系统分区设计，除门厅系统为水平串联外，其余采用双管上供下回同程系统。采暖系统供回水干管分别敷设在建筑物顶层和地下室内，沿墙敷设。各层均装设三通调节阀。并根据使用情况，自行调节温度。室内干管尽量沿墙布置，系统布置应力求各环路压力平衡，干管宜按“先北后南的水流方向进展设置。住宅采暖系统采用分户计量,分室控制,采暖方式为散热器采暖.建筑内设置机械排风系统，防烟楼梯间设置机械加压防烟系统。本项目生活燃料为天然气。管网送至小区内调压站,经管道送至各用户。燃气用户用量按一户一台煤气灶考虑。建设项目一般都会引起所在地的自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。环境评价是在研究技术方案，调查环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，提出治理和保护环境措施，比选和优化环境保护方案。本项目在建设过程中应引起重视的环境问题主要有施工人员生活垃圾和生活污水的处理，机械与运输车辆运行时产生的噪声和废水废气的处理，施工过程中废弃或丢弃的砼砂浆的处理以与运输车辆产生的粉尘处理问题等。这些问题处理不当，将有可能对周围的生态环境、大气环境、人民群众的健康产生不利影响。针对以上问题，应按照有关规X要求进展处理，防止各种污染的发生。本工程在施工期间对环境的影响是短暂的，是可以控制和防X的。因此，在施工期要严格按照施工要求，文明施工，遵纪守法，加强环境保护，具体要求和措施如下：1、施工生产区和生活区的大气环境质量应满足规定的标准。2、燃油机械应安装除尘装置，如果使用柴油机械和设备，排出的烟尘需与同一型号的柴油机烟尘排放限度值FSN4.0限值相一致，如果使用汽油机械和设备，汽油机械污染负荷须低于机动车辆汽油机械污染排放标准。3、为防止运输物质的洒落形成粉尘危害，运输水泥、石灰、砂子和垃圾的车辆必须掩盖起来。为防止道路上飘尘造成的空气污染，降低扬尘与飞灰，施工场地与道路上应经常清洁、洒水抑尘。1、施工期间生态环境的保护A、工程建设期为48个月，施工过程中产生的汽车尾气、扬尘、噪声以与施工废水将对当地生态环境、周围居民产生不利影响。同时，施工中的临时占地、原材料堆放，也将给当地的植被产生负面影响。B、施工中做到无高噪声与爆炸声，打桩不在夜深人静时进展，吊装设备噪声满足环保要求。C、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。2、运营期间生态环境的保护A、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。B、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。C、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。D、厨房油烟废气采取油烟净化处理。E、进出住宅区的车辆限制行使路线与速度，禁鸣喇叭。F、生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。1、抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应与时清理。2、加强施工期间卫生防疫和疾病防治工作，以预防为主，进展广泛的卫生保健宣传教育，并建立健全卫生防疫制度。3、施工过程中严格按照环境要求施工，禁止超标的污染物排入项目区内。4、施工过程中，一线人员要佩带口罩或面具，并应采用湿式除尘作业。操作搅拌机、震动碾、钻机等施工机械的人员或附近的工作人员必须采取劳动保护措施，配备个人防护用具，如工作服、耳塞等。综上所述，本项目区内的环境影响主要表现在施工期间，而且这些影响都是短暂的，且经过相应的措施处理后是可以防止的。工程建成后，将会增加项目区内绿地面积，对环境进展美化，使本项目成为一个集住宅、娱乐、购物、休闲的好场所，对社会与环境都是有益的。第六章 节约能源1、采暖通风与空气调节设计规XGB50019-20032、住宅设计规XGB50096-1999 2003年版3、民用建筑节能设计标准采暖居住建筑局部某某地区实施细如此第二阶段GBJ04-216-2006为了贯彻国家颁布的节约能源的政策，扭转我市居住采暖能耗大，环境质量差的现状，建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原如此下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上。建筑总平面的布置和设计，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。结合现有场地，总图规划设计中尽可能将建筑的主朝向选择某某市最优朝向或接近最优朝向。围护结构热工设计参数，维护结构热工设计符合公共建筑节能设计标准GB 50189-2005和民用建筑节能设计标准采暖居住建筑局部某某地区实施细如此DBJ04-216-2006规定。6.2.1建筑物设计中严格执行中华人民某某国节约能源法、中华人民某某国建筑法、建筑工程质量管理条例和有关行政法规，加强建筑物外围结构的隔热保温性能和气密性，采用节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；合理设计门窗，减少热量、冷气的消耗。6.2.2选择高性能的建筑材料产品，是高效率利用资源的前提，建筑结构材料要有足够的强度和耐久性，围护结构要有良好的保温隔热性能，防水、隔声、涂料、管道等专用功能性材料，都要具有相应的高性能。6.2.3采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热量交换，保持良好的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。墙体围护结构采用节能保温材料：1.剪力墙混凝土外敷设钢丝网架聚苯板，钢丝网架聚苯板50mm厚外贴于钢筋混凝土剪力墙的施工，采用在模板安装时将双面钢丝网架聚苯板一并安装在模板的内侧，当混凝土浇筑时与混凝土一起成型；2.框架局部采加气混凝土砌块填充墙体，加气混凝土砌块是封闭型气孔结构，外表初始吸水快，当直接在其外表抹灰时水分很快被吸收，使水泥砂浆失水而失去水化凝固条件达不到预期强度容易产生墙体裂缝，为此在砌筑时一方面将砌块浇水浸湿，另一方面在砌筑砂浆中掺入ZS-1型强力粉灰外加剂以改善水泥砂浆的和易性和固化条件，保重砌体的强度。6.2.4门窗节能：外墙立面上的所以门窗含南、北阳台均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。6.2.5屋面节能：在屋顶露台、坡屋顶部位采用50mm厚XPS挤塑聚苯板屋面保温材料、隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。1、照明设备的节能：适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相五线制，以减少压力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，防止使用大功率白炽灯。2、低压电器的选型为DZ20、DW20、AE、AH型。3、住宅公共部位的照明采用高效光源、高效灯具和控制措施。4、住宅内使用的电器、水泵、风机等设备采用节能措施。5、动力负荷功率因数在变电所低压侧集中补偿，照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因数大于0.9。6、采用分户式水、电、气表计量消耗，有利于节能管理。7、公共照明采用节能灯具，减少电能消耗。8、选用节能变压器，变压器尽量靠近负荷中心布置，减少电量损失。1、推广使用优质管材、阀门：采用新型管材如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等；阀门也是建筑给排水中最常用的配件之一，其类型和质量的好坏也能影响用水的质量，选用更能够节水的阀门。2、推广使用节水型卫生器具和配水器具：一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如：通常淋浴喷头每分钟喷水20多升，而节水型喷头如此每分钟只需要9L水左右，节约了一半的水量，大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是建筑节水的一个重要方面。3、以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压一样的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%-50%，大局部在20%-30%之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。4、小容器水箱大便器。目前我国正在推广使用6L水箱节水型大便器。也可以参考国外以色列的做法，采用两档冲洗水箱：两档冲洗水箱在冲洗小便时，冲水量为4L或更少；冲洗大便时，冲水量为9L或更少。5、在生活蓄水池、消防、配电设备选择上，要严格把关，积极选用合理用能的高效设备，在价格合理的情况下，尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械化强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以有效降低产品的能耗。第七章安全与消防1、建设项目工程劳动安全卫生监察规定1996.102、工作场所有害因素职业接触限值GBZ2-2002本工程系高层高空建筑物，在施工过程中，有较多的不安全隐患，因此，应严格按照国家建筑施工规X执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩带安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周围安全网。在钢筋砼施工中必须有专门的安检人员，安装和拆除混凝土模板工作必须由专业人员施工。1、地震：某某市地震根本烈度为8度，各类建、构筑物均按规X要求进展设防。2、防雷：为预防雷击灾害，各类建筑物、特别是独立的超高建筑物，均应按金属接闪器，钢筋混凝土根底做接地极，同时，需埋设水平地带构成接地网。3、降雨：本地区年最大降雨量为879.9mm，为防止暴雨形成内涝，拟设排水系统，雨水经排水系统排入下水道。，拟设计利用自然窗户进展通风降温。特殊建筑，可装置机械通风降温设施。5、防火防爆：在贮存使用煤气的场所，均设置煤气检漏报警系统。1.中华人民某某国消防法1998年2.建筑设计防火规XGBJ16-872001年3.建筑灭火器配置设计规XGB50140-20054.通用用电设备配电设计规XGB50055-19935.高层民用建筑设计防火规XGB50045-95 2001根据高层民用建筑设计防火规XGB50045-95 2001规定，18层的普通住宅建筑分类为二类，耐火等级为二级。26层普通住宅建筑分类为一类，耐火等级为一级。消防设施研究，主要是分析建筑物在运营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规X确定的消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出该建筑物消防监控报警系统和消防设施配置方案。并经当地消防部门审批后实施与验收。1、消防道路主干道宽6米，支干道3.5米，路面结构为城市型混凝土路面。利用干、支道路兼作消防道路，消防车可以到达各个建筑物。2、防火间距:建筑物与其他建筑物间距均应满足建筑设计防火规X要求。3、建筑物安全出口：根据建筑布局和功能分区设置防火分区，二类建筑每个防火分区建筑面积不超过1500平方米；地下室的防火分区不超过500平方米。高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。4、电梯井应独立设置，井内严禁敷设可燃气体和甲、乙、丙类液体管道，并不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁除开设电梯门洞和通气孔外，不应开设其它洞口。电梯门不应采用栅栏门。5、电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道井，应分别独立设置；其井壁应为耐火极限不低于1.00h的不燃烧体；井壁上的检查门应采用丙级防火门。6、每座高层建筑均设消防电梯1部。室内设置消火栓灭火系统。消火栓管网采用环状管网，消火栓布置保证同层相邻两支水枪的充实水柱同时到达建筑物的任何部位，室内消防给水采用高压或临时高压给水系统。当室内消防用水量达到最大时，其水压应满足室内最不利点灭火设施的要求。消防所需水量水压由室外水泵内专用消防水泵来保证。消防用水量与消防管道见给排水。室内消防给水系统与生活、生产给水系统分开独立设置。室内消防给水管道应布置成环状。室内消防给水环状管网的进水管和区域高压或临时高压给水系统的引入管不应少于两根，当其中一根发生故障时，其余的进水管或引入管应能保证消防用水量和水压的要求。消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护X围内的任何部位。每根消防竖管的直径应按通过的流量经计算确定，但不应小于100mm。室内消防给水管道应采用阀门分成假如干独立段。阀门的布置，应保证检修管道时关闭停用的竖管不超过一根。室内消火栓给水系统设水泵接合器，水泵接合器的数量按室内消防用水量计算确定。每个水泵接合器的流量按1015L/s计算。消火栓应设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。消防电梯间前室应设消火栓。屋顶设高位消防水箱，消防储水量，不小于30m3。保证火灾前10分钟的消防用水量。室外设消火栓，室外消防给水管道布置成环状，进水管不少于两条。消火栓距离建筑物外墙大于5米，每个消火栓用水量20升/秒。室外消火栓按120米间距布置，每个消火栓保护半径为150米。消防给水压力由生活区消防管网提供。高层建筑设置消防报警系统。报警区域应根据防火分区或楼层划分。探测区域的划分：探测区域应按独立房套间划分，一个探测区域的面积不宜超过500m2。如下场所分别单独划分探测区域：1敞开或封闭楼梯间；2防烟楼梯间前室；3走道、管道井、电缆隧道；系统设计：每个防火分区至少应设一个火灾报警装置，其位置宜设在各楼层走道靠近楼梯出口处。警报装置宜采用手动或自动控制方式。火灾自动报警系统应设有自动和手动两种触发装置。火灾报警控制器容量和每一总线回路所连接的火灾探测器和控制模块或信号模块的地址编码总数，宜留有一定余量。一个报警区域宜设置一台区域火灾报警控制器或一台火灾报警控制器。消防控制设备应由如下局部或全部控制装置组成：（1） 火灾报警控制器；（2） 自动灭火系统的控制装置；（3） 室内消火栓系统的控制装置；（4） 防烟、排烟系统的控制装置；（5） 常开防火门、防火卷帘的控制装置；（6） 电梯回降控制装置；（7） 火灾应急广播的控制装置；（8） 火灾警报装置的控制装置；（9） 火灾应急照明与疏散指示标志的控制装置。消防控制室设在大楼1层，控制室内设置消防专用，对讲通信设备。本项目计划建设工期48个月。1.项目前期工作阶段：6个月项目建议书编制与报批：2个月勘察设计：4个月场地三通一平：3个月2.工程实施阶段：40个月地基处理与根底工程：6个月主体工程