三村发展规划

三村生产用地发展规划创字001号文件、项目名称：桃花源中咼档综合游乐休闲体验中心二、本项目地块特征描述： 项目背景三村位于朝阳新城板块，是这次朝阳新城几个项目中最靠近 南昌老城区的地块。朝阳新城被誉为“南昌最后一块璞玉”，是“十二五”南昌发展的主打地块，预期将打造成为人居典范 “新 四城”。朝阳板块作为未来的“新四城”，将成为一座“滨水生态 之城”、“绿色交通之城”、“文化休闲之城”、“现代宜居之城”。 区域条件分析(1 )地理位置三村位于朝阳洲新城东北部，面积约26亩，西临桃花河，向东1公里即是象湖，离洪城大市场仅2.5公里之遥，东面是主 干道桃花路，周围是居民区和学校。三村背靠老城区，又身处新 城板块，加之近期洪城商圈既能与洪城商圈融合，又不会与新城的繁荣中心失之交臂。在自然景观方面和经济环境方面可谓是得 天独厚。(2)路网交通环境公里）、城市桥梁41座。公共交通方面，除了现有的公交巴士206路、241路、235路，未来的地铁4号线也将通过。（3 ）自然环境园林水系等自然景观方面，水系整理新建水系8条（总长16.6公里），园林绿化建设面积约 120万平方米。（4 ）土地情况三村该地皮系农村集体建设用地，水、电、路、讯等各方面 的基础设施都已完善，具备开发的基本条件。居住和生活配套设施方面，拆迁房屋 172万平方米，征储土 地1.75万亩，建设拆迁安置房168万平方米，拟建设6所学校、 2座医院及社会福利院等公共配套设施。以上建设计划，除地铁建设以外，总工期为4年，2011年基本完工，总投资约 90亿元。（5）居民消费水平2010年，南昌市城镇居民人均可支配收入达到了 18276元。 今年上半年，全市城镇居民人均可支配收入为 9957元，同比增 长了 13.1%。其中，工资收入 6903元，增长6.6%。农民人均现 金收入5519元，增长23.7%。今年上半年全市 CPI（居民消费价格总水平）同比累计上涨 5.2%。城镇居民人均消费性支出为7285元，同比增长7.1%。农民人均生活消费支出2289元，增长25.4%。三、本项目投资方向定位:项目投资方向定位于以休闲娱乐、 购物、餐饮服务为主的第 三产业，通过在三村的一块生产用地上投资建设一栋游乐休闲中 心，吸引娱乐、餐饮、服装、玩具等领域的生产企业或服务提供 商入驻。总体来说就是投资建设一个别具一格的桃花源式风格建 筑，筑巢引凤，建筑突出湖光景色，以独特新颖的投资环境来吸引 其他投资者共同建设这个项目， 最终目标是打造南昌市地标性建 筑。馆的整体布局，能够达到一馆多用，将所有目标消费群体一网打尽的目的。各馆的功能如下：综合服务馆：提供时尚餐饮、业务咨询、投资招商、卡通”消费充值、商务会议、住宿等无差异化服务。女士生活馆：提供诸如美容、时尚生活用品、金银珠宝首饰、高档服装、美体健身，SPA、静吧等女性时尚消费服务。儿童科普馆：提供玩具，科普用具、绿色网吧、图书室、动手创意工 作坊等设施。成人休闲馆：提供最新的电子游戏设备如电玩、 体感等，提供成人所需的各项服务如酒吧、迪厅、歌舞表演、按摩、足浴、足疗等。老年人活动馆：提供老年人喜闻乐见的休闲娱乐项目如桥牌、象棋、围棋室、戏剧、戏曲鉴赏室、古玩室等。本项目的目标消费群体是南昌市的所有需要休闲放松的人群，包括各年龄段，各阶层的所有人。但主要客户来自都市生活在强压力工作环境下的年轻白领阶层。四、本项目投资方向定位的依据：投资于中高档游乐休闲项目迎合了南昌市政府的整体规划，按照南昌市的统计数据，南昌市的教育文化娱乐及服务增长 潜力如下：南昌人均教育文化娱乐及服务消费额分别比长沙、苏州分别少860元和1386元。增长潜力在8601386元/人之间。 按照南昌市区人口计算，为 18.9亿元一30.5亿元。南昌在教育 文化娱乐及服务消费额与其它城市差距很大，未来文化产业包括创意产业有很大的发展空间。一是南昌在教育文化娱乐及服务方 面的固定资产投资低，大约为 41.95亿元；二是收入高则用于享 受性和发展性服务消费支出的比例高，这一块市场亟待开发，市 场发展潜力巨大。朝阳板块是南昌市政府 “十二五”主打板块，具有政府的政 策支持。目前各大开发商争相抢占一席之地，未来的发展前景良好。三村是其中最靠近老城区的地块，既能够与老城区完善的配套设施接洽，又能享受新城得天独厚的发展事态。周边大型的休闲购物商场很少，我们可以借此抢占市场， 打出品牌，成为南昌 市的地标建筑。通过建设几个功能性分馆，让每一位进入我们休闲中心的顾 客都能满足自己独特的需求。特别是我们休闲中心靠近市动物 园，依靠这一地理优势，吸引前往动物园参观的游客，必定能让我们的地产升值数十倍。通过筑巢引凤、招商引资吸引各项服务 提供商入驻，减少我们的项目投资，既减少了风险，又降低了管 理难度，有利于投入的资金迅速回笼，从而转向盈利。五、本项目成本一收益分析：1、项目静态投资估算本次规划地占地26亩，主要建造女士生活馆、购 物城、老年人运动中心、儿童游玩中心、成年休闲中 心。地皮耗资4.5亿.建造商城的建造成本按每平米 900 计算，商城成本共计约 13500000*4=54000000元.地下 停车场建造成本按每平米 1500计算，建设成本约 22500000元。建设中土地平整、商城内绿地及其他美 化设施等前期造景工程预计成本约为10000000元。2、资金投入计划和资金筹措方式该项目开发投资资金来源有三个渠道，一是自有资 金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。自 有资金及银行贷款首先用于工程建设过程中的成本投 入，约需要86500000元。同时建设售楼处以及前期广 告宣传、炒作约需要 5000000元。后期建设及维护预 期需5000000元。3、收益分析（1）地下停车场：向社会提供临时停车，按照南昌市临时停车5元/小时计算，每个停车泊位每天使用 3 小时，单个停车泊位年收入为5400元左右。共可收入10000000.综上所述，建设地下停车场回报率较为 可观，且地下停车泊位为稀缺资源，长期看必有升值 空间。（2）商城：商铺出租。一楼商铺出租价为一平米 100元每月，出租每年可回收资金18000000.二楼每平米90元每月，每年可回收资金 1620000.三楼每平米80 元每月，每年可回收资金14400000.四楼每平米70元 每月，每年可回收资金 12600000.商城每年共可回收 资金61200000元。4、利润分析：投资于买地的资金为 4.5亿，建设成本为96500000.商城每年可回收租金为 61200000元，地下停车场每 年可回收资金预计为10000000元，共回收资金 71200000元/每年。预计八年内可回收成本。六、本项目主要风险及风险规避分析：本项目主要风险来自经济风险，及国家的经济大的走势， 一旦CPI过高，人们就会降低在休闲领域的消费，因为人们大部 分的钱都将用于日常生活的支出。还有就是社会风险，人们对于休闲娱乐的消费习惯的改变都将会影响到休闲娱乐行业的发展， 因为互联网的普及，以及互联网技术的迅猛发展， 越来越多的人 更加倾向于在家上网休闲， 而且现在城市交通比较拥堵， 越来越 多的人选择在家里度过周末， 而不会外出。再有就是自身的管理 决策风险，营销策略和手段选择，项目的顾客群的定位是否准确 都将决定项目的成败。而且目前三村附近的基础设施还是刚刚起 步，有待完善，商家进驻的意向可能会不强烈。最后就是来自周边的竞争者所带来的争抢客源或者大打价格战的风险。风险规避分析：重中之重就是要不断地推出最新的、最时尚的服务项目，用新颖来吸引顾客和投资者，留住顾客和投资者。 其次就是提高自身的服务质量，以质取胜。再次就是营销手段的创新，以跟吸引顾客的营销手段来使更多的人慕名而来，尤其是在网络上的营销推广，可以使更多的人远离电脑屏幕，走进我们的休闲娱乐中心。此外，周边大多是农村原住民，购买力、消费 观念和消费意识落后，需要加大吸引中高档消费品商家进入，以吸引目标消费人群。七、项目招商推广思路:SC休闲购物中心定位：零售业态分类中，将购物中心定义为：“是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。” 购物中心是情况最为复杂的业态， 各类购物中心千差万别，定位 模式多种多样，比较主要的购物中心定位可归纳为休闲娱乐型、 主题购物型、生活邻里型三种。而我们三村那块土地的主体定位就是休闲娱乐型的购物中 心，并且它有以下特征：1休闲娱乐比重高与现代人注重休闲的生活模式相适应， 近年世界新建和改造 大型购物中心中休闲娱乐类设施一般占到总量的 60%以上，休 闲娱乐已成大型购物中心的主导定位模式。2. 般规模较大要提供购物、餐饮、休闲、娱乐的一站式解决方案。3. 选址通常远离大都市中心区由于都市土地成本较高，大型购物中心通常选址在郊外。 同 时，在郊外逛大型购物中心也是现代都市人渴望回归自然、 回归 田园生活方式的要求。4. 拥有非常庞大的停车场大型购物中心规模庞大，需要大量的人流支撑，而地处郊外， 必然要有足够的停车设施，因此现代大型购物中心都拥有非常庞 大的停车场。项目规划设计：1、总体规划布局S.C.购物中心是有四层楼层和一个地下停车场构成的。2、建筑方案设计地下一层：停车场，并且有足够的停车设施。 地下一层为 停车场，对外开放，按时间收费；允许拿出其中 10%的 车位对周边居民进行出租。第一层：在购物中心的入口处附近是地下停车场的入口， 购物中心的入口门是一整片凸出来的钢化玻璃材料做的。进入门口后就是各个商家的店面，有各式各样的品牌，从右边的侧门出去，就是美食一条街。在美食一条街和商场 中间隔着一条走廊，当中会摆放一些座椅，走廊的顶是用 钢化玻璃做的。在购物中心的后门右边就是停车场的出 口。第二层：是女士馆，全部由女士的日用品、服装、首饰等方面的店面构成的。第三层：是休闲馆，是可以有小孩的游乐园，老人的养身 会所，女士的美容会所，和健身中心、SPA、静吧等。第四层：是综合休闲馆，有像桌球，保龄球馆，KTV老年活动馆、儿童游乐馆等娱乐活动。项目招商推广：1. 整体形象推广招商推广的主题：我们倡导“Shopping here ， a wonderfullife ”（在这里消费，是一个精彩的的人生的开始）的品牌创业 理念，打造拥有“购物、餐饮、休闲、娱乐”全方面服务的购物 中心，成为南昌的“巴黎春天”。销售推广的主题：“健康型、环保型、安全型的楼盘。” S.C.购物 中心重视绿色建材的选用与自然能源的合理利用；提倡装修设计以简洁为好，不浪费、不过于堆砌装修材料；充分利用天然采光 和自然通风，为人们营造安全、健康、自然和谐的购物空间。从 源头上把好防止污染的第一天，创造环保、有力身心健康的室内 环境。2. 招商及招商方式2.1招商对象： 男女知名品牌日常用品商家； 适合男女老少的不同休闲娱乐场所； 中高档次以及富有三村特色的中西餐馆。2.2招商范围：国内外知名的各种服装公司，以及娱乐、休闲型的会所和健身房等。2.3招商方式第一阶段：初步推广少量的宣传公关工作包括与公关、 广告公司协调策划宣传公关活动如记者会、专题采访及提供印刷品宣传的意见；与有诚意有实力的现有租户逐一亲自洽谈，了解情况并使他们继续承租本商场，为商场整体策划调整商户组合。第二阶段：全面推广按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，拣选具实力的租户进行推广；继续向主力商户推广，不断提高购物中心的品牌实力，并努力开拓发掘新进市场的优质商户；利用媒体促销也是此阶段推广方法之一。 营造声势及热闹 气氛，使项目及进驻对象成为注目的焦点。第三阶段：落实商户进驻商场第四阶段：交付使用及试业开幕3. 招商优惠制度在刚开始的三个月里可以让商家进行试营业，先签租期为三个月的合同，如果想继续租的，可以签署正式的长期的合同。4. 价格定位及策略由于购物中心的定位是休闲娱乐型的购物中心，所以租金会 由于不同楼层而有所不同。第一层的店面是整栋购物中心中最贵 的，最上面的就会相对便宜一点。5. 顾客忠臣度方面可以考虑改变一些营销策略，只要你在我们休闲体验中心消 费过，你就能够获得相应的“模拟股票”，即可拥有虚拟股权， 成为这个休闲中心的“名誉管理者”之一。在这个通货膨胀、 CPI居高不下的市场环境下，中国公民转向黄金等具有保值作用 方面的投资，人们对通货膨胀的预期让很多人将手中的钱用于投 资，鉴于人们的这一种心理，让消费者的消费行为转换成为成为 一种虚拟的“投资行为”，让人们的钱能够增值，即在年末的时 候“虚拟股票”持有者们能够按照自己手中所持有的 “虚拟股权” 的多少享受“分红”，而消费者为了能够获得更多的“分红”，一 方面会增加自己的消费，以获得更多的虚拟股权；另一方面消费 者会带来更多的认识的朋友或者同事来我休闲中心消费，使我休闲中心获得更多的收益和利润， 他从中获得更多的红利。 在休闲 中心上市后可以允许虚拟股权的 “大股东”换取相应的股票。这 样做就能达到培养顾客的忠诚度的目的。还有就是向社会招募一些各年龄段的目标客户进入我们的休 闲娱乐中心，成为我们的休闲体验师，免费在我中心休闲娱乐， 但要在我中心开辟的一个专门网站上发表体验后的感想，为我中心宣传造势，营造一个良好的舆论氛围， 在周末定期让一些年轻 的消费者免费体验，在体验的过程中通过微博等现代通讯手段与 正在上网的网友互动交流，邀请他们也加入到休闲娱乐的行列中 来。