别墅物业管理施工设计方案

.凯辉集团府物业管理方案志诚物业管理2009年 4月.目录. 616215118218319414248505315325435515525635745855966076186196210631164.12641365146615681668176918704715741742753774785806817828839841085118712881388148915891691179218941995209521962298.231032410425105261062710661101110211131124113511461157116811891191012011122121231312414125151261612717128181291913020131211322213323134241357135.1 PA1352 PA1373 PA1384 PA139514061417142814491451014511147 114621473153.一、项目情况（ 1）项目的基本情况：物业名称：滨湖新区凯辉集团府别墅座落位置：市滨湖新区路号占地面积：平 方米总建筑面积：平 方米总户数：共 248 户，栋数栋（双拼别墅类型）车位数量：个，其中地面车位个、地下车位个绿化覆盖率：%物业类型：双拼别墅附带少许商业及配套会所。住宅物业管理费：元/M2月，区 的公共设施水电由业主和使用人合理分摊。商业物业管理费：元/M 2月。入伙时间： 2010 年 月日二、管理目标根据项目定位和业主的实际成分及功能需求分析，该项目的业主/ 使用人主要为社会中高产阶层，需求导向以自住休闲、投资和商务接待为主，籍此，制定相应的管理目标如下：（一）总体管理目标：（ 1）总体目标：导入实施“贴心管家”管理模式。以“业主满意”为核心，提供五星级标准服务，推行人性化、专业化物业管理服务理念；关注并满足府业主（客户）多层次的个性化需求与期望；运用现代.管理手段，建立科学有效的组织管理系统和保障实施机制；实现整洁有序、温馨体贴、精品专业的服务目标。在 2010 年底，全面导入 ISO9000 质量体系，并组织实施。财务收支平衡，力争略有赢利。在府项目全面竣工并交付使用后，在硬件符合创优标准及小区业主委员会成立的情况下，两年达到市物业管理优秀小区的管理标准，三年达到省物业管理优秀小区的管理标准。（ 2）其他指标：1、客户服务目标居民对物业管理满意率国家指标95%承诺指标95以上承诺标准业主满意度较高测定依据满意业主 / 总户数100% 95%1、实行开放管理，使物业管理服务工作始终处于业主监督之中。2、及时调整和改进管理服务工作，对不合格项目进行整改及预防，确保管理服务质量。质量保证措施3、组织专门的小组负责提升业主满意度的课题研究，找到投诉原因，提出解决方案，并进行服务跟踪。4、加强双方的沟通了解，建立和谐的友好关系。住户年有效投诉率国家指标承诺指标1%5测定依据投诉次数/ 总户数1000 51、不断培养和树立员工的服务意识，将“业主满意”的核心价值观念纳入到每个员工的价值观念中。质量保证措施2、保持业主与管理服务中心之间沟通渠道的畅通，设立投诉和信箱，持续超越业主期望的服务，及时改进管理服务工作中存在的问题及不足。.有效投诉处理率国家指标95%承诺指标100%承诺标准业主对管理服务工作舒心满意测定依据投诉处理次数 / 投诉总次数 100%=100%1、建立投诉处理流程及制度，并严格执行。2、对投诉进行及时处理，填写处理记录。质量保证措施3、及时进行跟踪回访，相关结果纳入部门及个人工作考核体系。4、组织人员进行投诉分析，找到投诉源头，并及时进行整改，以从根本上减少或消除相关投诉。维修服务回访率国家指标100%承诺指标100%承诺标准及时回访，责任到人。测定依据业主回访数 / 总维修业主数 100%=100%1、建立完善回访制度，并严格执行。2、每周不定期对维修申报业主进行回访抽查及监督，发现问题及时质量保证措施处理。3、把维修回访作为建立良好业主关系的重要手段，使之成为沟通业主情感的重要渠道。违章发生率国家指标1%承诺指标1%测定依据违章次数 / 总户数100% 1%1、加强宣传，倡导社区公众理念。质量保证措施2、及时巡视检查，做到早发现及早处理。3、制度合理方案，解决业主实际问题。违章处理率国家指标95%.承诺指标100%测定依据违章处理数/ 总违章数100%=100%1、加强宣传。质量保证措施2、采用情理、经济、法律手段及时处理。3、建立违章跟踪回访制度。2、房屋本体及设施设备管理目标房屋及配套设施完好率国家指标98%承诺指标98%以上房屋外观完好，立面洁净，无改变使用功能，无乱搭乱建，公用设施及通道无随意承诺标准占用、各类物业标识齐全明显等。测定依据完好、基本完好房屋面积/总建筑面积100%98%1、制定详细的房屋及配套设施维修保养计划，并严格执行。质量保证措施2、房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到责任人。3、日常维护检查与定期维修巡查相结合。4、维修基金的妥善管理与使用。房屋及配套设施设备零修、急修及时率国家指标99%承诺指标100%承诺标准急修在接到通知 5分钟迅速到达现场，零修及时完成，急修控制在 8小时完成。测定依据已完成急修、零修数/总急修、零修数100%=100%1、建立严格的维修制度，实行 24小时值班（设立专线）。2、实施首问责任制，对维修需施全流程跟踪服务。质量保证措施3、维修人员在接到维修通知后严格按照规定到达现场，并完成维修任务。4、根据社区实际情况，合理储备必备的维修材料，以备急用。5、对维修情况进行及时跟踪处理，进行服务统计及考核。维修工程质量合格率国家指标100%承诺指标100%.承诺标准维修工程符合质量标准，无返修。测定依据质量合格维修单数/总维修单数100%=100%1、加强对维修人员的专业培训，相关人员全部实行持证上岗，严格按照维修规程进行作业。2、实行业主质量签收制度。质量保证措施3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修服务前由业主进行验收确认。4、较为复杂的维修工程，事先制订相应的工作专案，作业时维修主管到场进行指导、监督及验收。排水管、明暗沟完好率国家指标90%承诺指标98%承诺标准排水管道及明暗沟无滴、漏、跑、冒，明管表面干净整洁。测定依据完好、基本完好排水管、明暗沟面积/ 排水管、明暗沟总面积100%98%1、制订详细的维修保养计划，并严格执行。质量保证措施2、排水管、明暗沟的巡查、保养落实到人。3、日常维护检查与定期维修保养相结合，确保良好状态。公共照明系统（路灯）完好率国家指标85%承诺指标95%承诺标准照明系统完好无损，工作正常，表面整洁干净，维修更换及时。测定依据路灯完好数量/ 路灯总数量100%=95%1、制订详细的维修保养计划，并定期组织巡视和保养。质量保证措施2、发现损坏的设备，及时进行维修更换，确保系统正常工作。3、加强宣传，倡导社区居民自觉爱护公共照明设施。停车场完好率国家指标90%承诺指标98%.道路畅通无阻，地面平坦整洁，排水流畅，无随意占道或改变使用承诺标准功能，车位线外无随意停放。测定依据停车场完好面积/ 总面积100% 98%1、制定详细的养护计划，并定期组织巡视和保养。2、设置车辆疏导岗位，在高峰期间及时疏导，避免交通堵塞及意外质量保证措施破坏。3、对损坏部分进行及时修补。化粪池、雨水井、污水井完好率国家指标90%承诺指标98%承诺标准井盖完好，无损坏、丢失、移位，盖合良好，井无杂物。测定依据完好、基本完好化粪池、雨水井、污水井面积/化粪池、雨水井、污水井总面积100%98%1、制订详细的维修保养计划，并严格执行。质量保证措施2、化粪池、雨水井、污水井的巡查落实到人，及时清掏。3、日常维护检查与定期维修相结合，确保良好状态。消防设施设备完好率国家指标99%承诺指标99%承诺标准系统运行正常，反应灵敏，无事故隐患。测定依据完好、基本完好消防设备设施数量/ 总数量100%99%1、制订详细的维修保养计划，并严格执行。质量保证措施2、将巡视、保养频率及质量标准分解落实到人。3、日常巡视与定期维修保养相结合，确保良好状态。公共文体设施、休息设施完好率国家指标95%承诺指标99%承诺标准无损坏，表面或外观整洁干净.测定依据完好、基本文体设施面积/配套设施总面积100%=99%1、制订详细的维修保养计划，并严格执行。质量保证措施2、将配套设施的保养、巡视频率及质量标准量化分解到人。3、日常巡视与定期维修保养相结合，确保良好状态。4、加强专业素质培训，提升维修保养水平。3、环境管理目标绿化完好率国家指标95%承诺指标98%承诺标准绿化长势良好，修剪、更换及时，园艺造型精巧别致。测定依据绿化达标面积/ 绿化总面积=98%1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。质量保证措施2、每周对绿化养护情况进行巡查，及时处理发现的问题。3、定期开展环保宣传，增强业主爱护绿化的意识及自觉性。清洁保洁、消杀达标率国家指标99%承诺指标99%垃圾日产日清，环境整洁，地面基本无垃圾，社区无异味。承诺标准消杀措施得力，效果明显。测定依据卫生、消杀达标面积/ 总卫生、消杀面积100%99%1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用。2、垃圾日产日清，实施封闭转运及分类处理，杜绝二次污染。质量保证措施3、实施卫生责任区包干，全天 12小时保洁制。4、建立严格的卫生消杀制度，采用科学手段。5、加强宣传教育，提高业主保洁意识。6、倡导“全员保洁，关爱家园”。4、治安及消防目标治安与刑事案件发生率管理国家指标1%承诺指标1.承诺标准案件发生件数/ 总户数1000 11、发挥智能化安全防立体交叉监管体系作用，实施全方位 24小时安全监控及安全管理服务，并采用巡逻方式进行有效补充，“人、技”结合，建立完善的安全防保障体系。2、建立“快速反应、快速支持”安全应急机制。质量保证措施3、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质、业务技能培训，不断提高业务能力，满足工作需要。4、加强宣传，倡导“全员防、全员参与”安全防意识。5、加强检查监督，杜绝重大事故隐患。火灾发生率国家指标1承诺指标无承诺标准无因管理原因导致火灾发生。测定依据管理期限无因管理原因造成火灾发生。1、实行全员义务消防员制度，建立一支“消防快速应急分队”。2、制订严格的消防管理制度和详细的应急方案，定期演习。质量保证措施3、定期开展多种形式的安全用电、用气和防火宣传，加强业主的消防安全意识。4、定期为业主提供安全用电、用气检测服务，消除消防隐患。5、加强消防系统的巡检及保养，确保其随时处于良好状态。6、加强检查监督，杜绝事故隐患。5、部管理目标管理服务人员培训合格率国家指标80%承诺指标100%承诺标准定期培训，考核合格后方可上岗。测定依据培训合格员工 / 员工总人数 100%=100%1、建立完善的培训制度，并严格执行。2、结合现代培训课程的最新成果，采取多种多样的培训方式，力求质量保证措施形式新颖实用，效果显著。3、制订详实可行的培训计划。4、严格培训考核，考核成绩达标后方可上岗，并与岗位工资实行动.态结合。档案建立与完好率国家指标96%承诺指标96%承诺标准测定依据档案齐全，管理完善，简便易查。完好档案数量 / 应建档案总量 100% 96%1、制订严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配置完善的保管设施及场所，加强档案的收集、分类和归档整理。质量保证措施2、实行原始资料与电脑存档双轨制，确保档案资料的安全及使用方便。3、重视档案管理工作。（二）阶段管理目标：（ 1）近期（销售阶段）物业服务目标：a、销售配合目标销售现场管理：实现整洁有序、方便快捷、温馨体贴、精品专业的服务目标。销售现场配合：及时、圆满完成临时性、突发性工作。销售现场气氛营造：营造出舒适、高贵酒店特色服务氛围，让每一位业主都有极大的尊崇感。b、物业管理服务展示目标让业主感受到府为业主提供的是最全面、最及时、最周到、最安全的、最优秀的服务。让业主体验到尊重、欢迎、关注、友好，在心中认可并愉快接受志诚物业。通过招聘、培训，打造一支形象好、专业、训练有素、团队精神强的职业化队伍。c、前期介入目标从优化设计、完善设计细节方面提出建议。从功能布局的实用性、业主使用的方便性和节能等方面提出建议。从设备建材选型、选材等方面提出建议。.从物业管理的运营成本控制等方面提出建议。熟悉设施设备的安装、调试，对隐蔽工程进行了解。d、入伙前准备目标参与竣工验收，作好工程接管验收。作好入伙资料准备。建立入伙流程，确保入伙工作顺利进行。作好人员准备和物资准备。（ 2）中期（业主入伙至成立业主委员会）物业服务目标：a、入伙办理目标进行一对一服务，让业主在办理入伙、商业办理入驻等过程中，让每一个业主、客户时刻都有尊贵的感受。b、酒店式服务的实施目标具有优质、完善功能的商务服务配套，依照五星级服务标准制定工作规并付诸实施。满足业主提高生活质量的个性化需要，营造舒适、高贵、现代的上流社会生活方式，送服务上门，强化“情感化” 、“方便化”、“私密性”服务。提供私人管家服务、商务中心服务、个性化别墅清洁服务、礼宾等个性化服务，实施“一站式服务” 、“首问责任制” 、“三米微笑制”服务。每年不定期举办社区文化活动，搭建与业主的沟通的平台。每年进行业主满意度调查，综合满意度达到95以上。c、基础服务目标导入 ISO9000 质量管理体系。作好各项费用收缴工作。严格控制成本，对用水用电情况进行严格监管，堵塞管理漏洞，主动采取有效措施节能降耗，最大限度降低水电成本。配合社区，筹备第一次业主大会的召开，推荐具有社会公德的人员进入业主委员会。（ 3）长期（成立业主委员会后）物业服务目标：.a、愿景目标不断进行服务创新和经验积累，培养专业人才，总结出一整套“五星级服务”及“帖心管家”完善的运作体系和运作模式，成为公司乃至行业的一个样板。通过打造“志诚物业”服务品牌，进行对外人员培训、外接顾问项目、直至全面外接新的项目，进行服务输出和管理输出，拓展新的市场，为公司创造经济效益。通过对会所、服务（商务）中心等精心的经营，提供物业管理增值服务项目，努力提高物业的附加价值。b、创建目标按照 ISO9000 质量体系要施管理， 按质量目标中所有分项指标运作并持续改进。创建安全文明小区。创建物业管理优秀小区。达到“总体目标”的各项要求。三、组织架构、人员配置（一）组织架构物业经理客秩环服工境序主程主主管主管管管私客前出工秩P人户台纳程序A管助接领领领家理待兼班班班文员.会服机秩绿电序化礼所务维维保宾服员修护洁员务工员员员（二）人员配置1. 物业经理： 1 人2. 客服主管： 1 人3. 工程主管： 1 人4. 秩序主管： 1 人5. 环境主管： 1 人6. 私人管家： 4 人7. 客户助理： 1 人8前台接待： 1 人9. 出纳（兼文员）： 1 人10. 工程领班： 1 人11、机电维修： 4 人12. 秩序领班： 2 人13. 秩序维护员： 24 人14 PA领班： 2 人.15绿化领班： 1 人16保洁员： 16 人17绿化员： 6 人预计总人数： 68 人（备注：由于会所功能平面规划未落实，因此该围服务人员（礼宾）的编制（虚线部分）在现阶段未纳入考虑。）（三）岗位职责物业经理岗位说明书直接上司：物业公司总经理直接下属：客服主管 / 工程主管 / 秩序主管 / 环境主管工作概述 : 通过计划、组织、实施和控制等工作来保证服务中心的高效率运作。负责指导和协调服务中心各部门的工作，确保根据公司的目标达到最高的服务质量标准。岗位职责：1、负责项目的前期介入，接管入伙工作。2、负责制定年度及月工作计划。3、负责管理体系的有效运作和持续改进。4、负责物业管理相关合同协议的洽谈、评审，并在获准后监督执行。5、对因领导不力造成管理费不能及时足额收缴负责，对公司其它经营项目经营不善导致公司经济效益下降负责，对不能按规定上交管理酬金指标负责。6、对因领导不力导致服务质量降低、造成大面积业主投诉、严重损坏公司声誉的情况负责。7、对所管理的项目由于管理不善造成物业严重损坏、设备功能丧失或严重削弱负责。8、对所辖物业发生重大火灾、刑事案件负责。9、负责设计、策划、确定酒店特色服务项目。10、对因工作不认真、事前调研不够而导致管理费使用不当或造成资产严重浪费负责。11、对全面工作有决策和指挥权，对紧急重大问题有临时处置权。.12、在确保完成公司下达的各项管理指标的前提下，对管理服务行政组织的设置和员工人数的配备有建议权。13、有权对员工进行奖惩，对不合格员工有辞退建议权。14、在不超出公司规定标准的情况下，有权决定日常管理费用的支出和物资的使用。15、在不违背公司有关规定、制度精神的前提下，有权制定具体的实施细则和落实措施。任职条件：1、自然条件：年龄30 岁以上，身高 : 男172cm以上，女 160cm以上，仪表端庄，精力旺盛。2、文化程度：大学专科或以上毕业。3、工作经验：有四星级酒店或以上前厅部经理或者高档物业运作管理两年以上工作经历。4、语言能力：普通话标准，英语口头及书面表达能力较强。5、业务素质：熟悉服务中心运作及管理规，具有良好的职业道德和强烈的服意识，具有良好的组织协调能力和社交技巧。务客服主管职位说明书直接上司：物业经理直接下属：私人管家 / 客户助理 / 出纳（文员） / 前台接待工作概述：督导及亲自参与服务中心的运作，确保服务的高效优质。岗位职责1、对上级下达指令的实施负责。2、负责编写、及时更新服务中心员工应知应会，负责督导、实施新员工有关公司规章制度、服务意识、服务技能的培训。3、对服务中心服务容、工作流程规划、设计、提出方案。4、负责编写服务中心工作手册和其它管理文件。5、负责新服务容、新服务方式的策划。6、对服务中心的整体服务质量满意度负责。7、负责督导员工进行业主/ 租户资料的收集整理、业主/ 租户服务项目的具体执行、改进。8、负责督导服务中心人员的仪容仪表、言行举止，负责接待和处理好业主来访、投.诉，并督导责任人跟踪处理好业主/ 租户投诉的问题。9、负责组织筹办社区文化娱乐活动。10、负责各项服务项目的实施。11、负责服务中心的员工在岗培训的计划和实施工作。12、确保服务中心提供优质的一站式的快捷服务。13、掌握本部门物品支出平衡，控制物品消耗，在不降低质量前提下，尽可能降低整个部门的成本费用。14、负责业主满意度调查， 负责宣传、发放、回收，以及对其中的各类数据进行分析、跟进并及时回应业主提出的意见或建议。15、与有关部门及时沟通，主动配合协作，确保对业主服务的正常运作。16、完成领导交办的其他工作。任职条件：1、自然条件：年龄24-35 岁，身高 : 男 172cm以上，女 160cm以上，仪表端庄，精力旺盛。2、文化程度：大学专科或以上毕业。3、工作经验：有四星级酒店或以上前厅部主管或者高档物业运作管理两年以上工作经历。4、语言能力：普通话标准，英语口头及书面表达能力较强。5、业务素质：熟悉服务中心运作及管理规， 具有良好的职业道德和强烈的服务意识，具有良好的组织协调能力和社交技巧。客服助理岗位说明书直接上司：客服主管直接下属：（礼宾员） / 前台接待岗位职责：1、熟悉各项业务操作程序。2、保持良好的仪容仪表，始终给业主以友好、整洁、愉快和职业化的印象。3、熟悉各类服务信息，受理业主的服务需求并跟进，做好相应的记录。快速地为业主提供一站式的优质服务，使业主的所有要求可以迅速的得到反馈。4、定期征询业主对物业设施及服务质量方面的意见或建议，及时将相关信息反馈给业主。.5、掌握应知应会信息，准确地为别墅业主提供问询、留言、钥匙管理等服务。6、熟练掌握已入住业主的房号、名称，尽可能准确记住业主，并遵守制度。7、对业主提出的正当要求或求助，必须及时的给予处理和帮助，不能当时给予处理的，要立即向直属上级汇报，由直属上级协调其它部门给予帮助。8、负责本部门区域的清洁卫生、安全、设施设备日常维护保养工作，使之保持整洁有序。9、负责向别墅业主提供各项特色服务及商务服务。10、负责与其它部门的沟通联系，确保业主的各类投诉能得到及时的处理。11、服从上级调遣，完成上级交办的其它工作。任职条件：1、自然条件：年龄18-25 岁，身高 : 男 172cm以上，女 162cm以上，仪表端庄，精力旺盛。2、文化程度：高中、中专以上学历。3、工作经验：具有高星级酒店和物业管理客户服务的工作经验者优先。4、语言能力：普通话流利，懂英语口语。5、业务素质：电脑操作熟练， 具有一定的灵活性和应变能力以及承受工作压力 的能力。私人管家岗位说明书直接上司：客服主管直接下属：无岗位职责1、 主要负责日常对业主服务工作，确保为业主提供更优质、快捷的服务，并提供各项代办服务。2、为别墅业主提供上欢迎茶服务并介绍私人管家服务。3、负责为别墅业主提供日常要求服务及各项代办服务。4、负责常住业主档案的填写工作。6、完成别墅业主委托的各项代办服务，其中包括：A、日常要求服务：比如擦鞋服务、缝补服务、修理物品、代寄包裹等等（此.方面服务为有偿代办工作） 。B、有偿代购服务：别墅业主所需物品由私人管家代购比较常用易买到的物品。C、特殊代办：指不易做到，需请示部门进行多方面的联系，同时会收取服务费的服务。7、负责业主衣类的收取干洗代办工作。8、提供医疗服务的名称和联系，并清楚本市各大旅游景点及交通路线。9、为别墅业主提供有偿入户清洁服务。10、有需要维修的工程马上通知维修部门或填写维修通知单。11、通过“私人管家服务”所实现的超值服务功能，私人管家要对了解别墅业主的生日、国籍、以及个人生活习惯，要做到熟记于心，见到业主能用姓氏尊称客人，如外国客人则尽量做到使用业主语言进行简单的沟通。任职条件：1、自然条件：年龄30 岁以下，女性为主，相貌端庄秀丽。2、文化程度：高中以上文化。3、工作经验：具有良好的服务意识、推销意识和职业道德修养；具有良好的组织协调能力和人际交往技巧，能独立开展工作和处理涉及本区域服务的一般投诉，能与业主建立良好关系， 能建立广泛的社会关系和协作网络；必须具备高星级酒店工作经验。4、语言能力：熟练掌握普通话、懂一般英语口语。出纳（兼文员）岗位说明书直接上级：客服主管直接下属：无岗位职责：1、负责保管现金、空白支票和收据。2、负责现金日记账、银行存款日记账的登记工作，做到日清日结。.3、负责办理银行业务，管理银行账户，月末及时与会计共同核对银行日记账与银行对账单，按月编制银行存款余额调节表。4、按公司有关费用开支标准，办理各种费用报销的现金支付。5、负责电脑收费系统、水费读数录入，按月打印输出收费单，将收费通知单按规定方式传送到业主 / 租户手中。6、准确掌握业主欠费情况，催促业主交纳管理费，编制收费日报表、月报表，提供资料配合公司采取措施催收管理费。7、制定财务分析报告，对公司开展各项服务的收支状况进行分析并做出准确合理的分析。8、负责办公文件登记、借阅、保管工作。9、负责公司各类发文的起草、打印，总公司发文的收发、登记、存档工作。10、负责管理处的固定资产管理工作。11、负责起草公司物品采购计划、落实采购、填写出入库单据、发放物品等工作。任职条件：1、自然条件：女性，年龄2030 岁以下；女身高155 米以上。2、文化程度：大专以上学历。3、工作经验：具有2 年以上同职工作经验。4、语言能力：普通话流利，略懂英语。5、业务素质：具有酒店服务知识，具有财务专业知识，工作认真负责。工程主管 / 领班岗位说明书直接上司：物业经理直接下属：工程人员岗位职责：1、遵守公司各项规章制度、方针政策。2、积极配合物业经理的工作，完成其分配的各项任务；为了经济、安全、高效地完成工作任务，在职权围，可下放权力并分配工作任务给下属；在紧急情况下，有权力及责任采取必要措施，以保护公司的财产安全和人员的人身安全。3、负责所有设备的运行、保养、维修。4、编写的各系统设备手册；审定班组工作计划，制定本部门月、周工作计划；检查.计划完成情况。5、确保与本部门有关的所有安全计划措施的实施，同时协助其他部门做好设备安全操作等工作。6、当本部门的工作需要公司领导或其他部门的协助时，负责与公司领导或其他部门进行沟通、协调。7、为了掌握第一手资料， 坚持每天抽查各班组的现场工作情况， 发现问题及时处理。（审核运行记录表，对照能耗规律，发现差异过大的情况要分析原因，及时采取措施纠正；审阅系统运行监测技术数据，发现异常的偏差，及时检查修正；巡查本部门岗位，重点检查劳动纪律和工作状况，现场与有关工程师共同分析隐患或故障，组织力量及时处理；巡查重要的维修和改造工作，现场重点检查工作质量和进度；巡查公共场所的设备设施，发现问题及时组织力量解决）8、保障供给、安全使用、合理分配各种能源，抓好节能工作，开拓节能技术革新和技术改造，努力降低能耗、物耗，节省费用。9、合理使用人才，安排好劳动力，节约人力资源，提高维修工作效率。10、负责组织本部门员工的业务技术培训及考核，建立一支训练有素的工程技术队伍。11、及时掌握本部门员工的学习、生活及思想状况，定期召开部门会议：总结工作，听取意见，加强与员工的沟通，激发员工的工作积极性。12、解答其它部门咨询的工程技术问题。任职条件：1、自然条件：性别男；年龄在3045 岁；身高 170CM以上。2、文化程度：高中以上学历。3、专业技术职称：助理工程师以上职称。4、工作经验：工程管理工作3 年以上。5、语言能力：普通话流利，略懂英语。6、业务素质：具备管理能力；掌握建筑、工程设计、机械、电子、电气、暖通、 能 源控制、设施设备管理、质量控制及酒店工程管理等知识；具有组织实施酒店工程、工程设施设备管理维护、紧急事件处理的能力。工程人员岗位说明书直接上级：工程主管.直接下属：无岗位职责：1、熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。每年进行防雷接地测量，并在建筑物和构筑物防雷接地电阻检测记录中记录。2、严格遵守安全技术操作规程，负责公共设施设备及水、电维修，确保整个辖区水、电、电梯、空调、消防系统正常。3、维修涂刷消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台，并做记录。4、每日巡视水、电、电梯、空调系统的运行情况，做好记录，发现故障立即向上级汇报并及时处理；检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。5、负责起草工程材料采购计划并确保所购材料质量。6、做好库房维修材料的管理工作。7、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。8、负责提出节能降耗建议。9、负责处理业主水电报修项目。10、负责收集、整理设备运行资料，并对各类记录文件进行归档、保存。11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。任职条件：1、自然条件：性别男；年龄2030 岁以下；身高 170CM以上。2、文化程度：高中或中专以上学历。3、工作经验：具有2 年以上酒店同职工作经验。4、语言能力：普通话流利，略懂英语。5、业务素质：具有酒店服务知识，熟悉各专业系统设备的使用和维修保养；有较强的合作意识，持相关专业的上岗证，知识面广，动手能力强。.秩序维护主管岗位说明书直接上司：物业经理直接下属：秩序维护领班岗位职责：1、在物业经理的领导下，全面负责本小区的安全保卫工作，确保本小区和业主的财产安全，为本小区经营管理活动创造良好的治安环境和经营秩序。2、制定、执行和落实关于安全方面的政策、规章制度，监督、检查本小区围的一切不安全因素并报物业经理；依据有关国家法律法规及相关管理规章制度，对全体员工的行为行使监察权。3、负责与有关政府部机构、国家安全部门、公安、消防部门等进行业务联系，配合、协调有关工作和业务往来。4、接待、解决、处理住户有关安全方面的重要问题和投诉。5、确实做好消防、安全工作，负责制定紧急突发事件的预案，一旦发生，迅速采取应急措施，及时向管理处经理报告情况，并参与调查和善后处理工作。6、负责建立义务消防队的组织，组织定期或不定期的日常的消防安全检查，切实消除一切隐患和不安全因素，确保本小区安全。7、部署和检查属下的工作，有知才、用才、育才的管理方法。负责招聘、考核秩序维护员及属下工作情况。8、出席部门例会，布置、协调本小区安全工作。任职条件：1、自然条件：年龄：男2535 岁； 身高： 175CM以上；身体健康，精力充沛；2、文化程度：高中以上或接受过（公安、司法）专业学习毕业。3、工作经验：有高级酒店或物业二年以上安全管理方面的经验。4、语言能力：普通话流利，略懂英语。5、业务素质：熟悉酒店安或物业安全管理工作，懂法律，对治安、刑侦、消防有一定的工作经验，善于协调各部门之间关系，工作业绩突出。秩序领班岗位说明书直接上司：秩序主管直接下属：秩序维护员.岗位职责：1、在秩序主管的领导下，协助处理部门事务、管理秩序维护队伍，协调处理各种关系。2、按指令分配、布置本班的工作任务, 并在业务上进行指导。3、建立健全各项秩序维护制度以及完善部规章制度及工作程序，检查各部门安全规章制度的落实情况。4、熟悉本项目的外环境、社会治安情况、各项规章制度及所有消防器材、设施使用方法和分布位置，对项目的秩序维护工作进行检查、督促，妥善安排部署当值班次的安全保卫工作， 并将当值过程中发生不安全问题及时向主管报告 , 确保业主和区安全。5、对录用的新员工进行上岗前的安全知识及防火知识的培训。6、维护本项目部治安秩序、 预防和查处各类治安事故、配合公安部门侦破犯罪案件，协助主管落实安全工作任务。7、负责本部门员工的专业培训考核等组织工作； 搞好部管理和团体建设 , 处理各种关系，保障队员身心健康 , 活跃队员业余生活，使全体队员保持心情舒畅，愉悦的开展工作。8、管理消防工作，积极向公司员工进行法制、消防宣传教育。9、组织部员工参加各种应急演习工作，提高处理突发事件能力；负责业主遗失财物以及人身意外伤害、受到骚扰等事项的处理。10、 调配秩序维护员实施外治安巡查， 消防检查，着重检查重点部门和要害部位， 及时发现并排除治安及安全隐患，制止一切扰乱营业和危及住户、员工与项目安全的行为。11、 监督、检查、指导各班的工作， 认真听取其工作报告， 及时查处当值时发生的治安案件及员工违纪问题。12、 及时、妥善处理有关安全方面的投诉问题，使业主满意，维护项目声誉。13、 发生火灾、 失窃、人身意外等紧急非常事故时，要沉着应变， 立即采取有效措施并迅速报告上级，协助上级妥善处理。14、 协助上级计划、 组织护卫培训和全体员工的法纪宣传教育，培训下属，不断提高其专业知识和技能；考核评估下属，每月按时呈报对下属的考评与奖惩意见。15、 带头并督导下属做好当值工作记录，完成各种工作报告、 案件材料，并每日汇报当值工作情况，每周工作小结，每月工作总结。16、 监督下属遵守员工守则及卫生、安全、消防与设备设施管理规。 熟悉掌握所有消.防设施和器材的分布位置和使用方法，了解施工队伍情况，加强与施工方沟通，确保安全。17、 及时、有效的完成上级交办的其它工作。任职条件：1、自然条件：年龄：男2230 岁； 身高： 175CM以上；体魄强健，精力充沛，反应灵敏；2、文化程度：高中毕业或经过相当于高中以上教育，略懂电脑。3、工作经验：具有酒店或物业管理秩序维护二年以上工作经验，服务意识强。4、语言能力：普通话流利、略懂英语尤佳。门岗岗位说明书直接上司：秩序领班直接下属：无岗位职责：1、负责维持大门秩序，大胆管理, 做好来访登记工作，拒绝推销、衣冠不整者等闲杂人员进入本小区。2、保持良好军人站姿，树立良好形象，礼貌待客，做到有问必答。3、做好报刊、的分发和记录。4、严格管理进出本小区的物品, 外出物品必须凭业主和服务中心或业主签字盖章的放行条方可放行。5、规客、货电梯的使用，所有大型设备器材或装修材料，必须提前同秩序维护部联系，并从车库及货梯上下。6、严禁送盒饭人员使用客梯, 如有发现除没收通行证外， 令其清除油汤， 不许其进入小区。7、对讲机保持畅通，不得外借，不得讲与工作无关的事。8、做好雨具及其它临时暂存物品的保管工作。9、严禁携带易燃易爆和有损人体健康的物品进入小区。10、 完成上级交代的其它工作。任职条件：1、自然条件：年龄： 1928 岁；男身高： 173CM以上；精力充沛，反应灵敏，形象良好；.2、文化程度：初中毕业或经过相当于初中以上教育。3、工作经验：在酒店或物业行业做过秩序维护工作，热爱本职工作，责任心强。4、语言能力：普通话流利。5、业务素质：熟悉本小区环境，有一定的对业主服务工作经验，警惕性强。消防监控岗岗位说明书直接上司：秩序领班直接下属：无岗位职责：1、消防监控中心实行24 小时值班制度，谁当班、谁负责。2、消防监控中心值班员有权制止于工作无关的人员进入，严禁外来人员进入。3、消防监控中心值班员应能熟练操作消防主控设备、监控系统、电梯控制系统、煤气报警系统、消防广播系统、巡更系统。掌握消防器材的使用方法，熟悉项目结构，熟记消防应急程序。4、消防监控中心的消防器材，不得随意外借和挪作他用；消防中心值班员每周清理一次室卫生。消防监控中心严禁非工作原因使用。5、消防主机出现报警信号时，立即看准地点，通知巡逻队员或离现场最近的队员查看确认，期间要询问队员到达的速度，确认火警后按消防应急程序操作。6、消防监控中心严禁存放任何易燃易爆物品。7、监视监控画面 , 发现可疑人员立即通知巡逻队员前往查看，问明原因。8、对公安机关通缉和上级通知的嫌疑人员及犯罪、灾害现场实施跟踪或定点录像。9、发现机器设备故障，立即报当值领班通知工程人员维修。10、 详细记录当班情况， 做好交接，出现交接不清而引发问题的， 追究交接人员责任。任职条件：1、自然条件：男女不限，年龄：1928 岁；男身高： 173CM以上；女身高 163CM以上。精力充沛，反应灵敏，形象良好；2、文化程度：高中毕业或经过相当于高中以上教育。3、工作经验：在酒店或物业做过秩序维护工作，热爱本职工作，责任心强。4、语言能力：普通话流利。5、 业务素质：熟悉消防设施，有一定的消防、监控知识，警惕性强。巡逻岗岗位说明书直接上司：秩序领班.直接下属：无岗位职责：1、巡逻的主要目的是防火、防盗、防止业主被骚扰、防意外事件的发生。2、巡逻路线按巡更系统规定路线或上级安排路线巡查打点（或签到）。3、在楼层巡逻时发现问题须及时通报当值领班，并应随时配合相关部门主管级以上人员处理安全方面事务。4、在楼层巡逻时，无其它事情不得长时间在楼层停留。5、须熟悉各楼层施工队分布情况 , 检查各处消防设施是否完好 , 在接到消防监控中心的呼叫查看火警情况时， 必须在最短时间 (3 分钟 ) 赶至现场，并将结果反馈至控制中心。6、检查各处消防设施、器材是否完好，熟练掌握各种消防设施、器材分布位置和使用方法，遇火警时沉着、冷静要立即通知领班，根据情况采取有效措施灭火、疏散人员。7、检查当值围有无安全隐患，消防器具是否被移动，消防通道、楼梯是否被堵塞、各种指示灯标识是否完整无损，施工现场有无乱拉乱接电源等违章情况，发现问题要及时上报，并做好记录。8、加强与工程人员联系并及时处理突发事件，仔细、严格地检查各楼层区域，遇可疑人员要认真查问并通知领班，完成上级交办的其它工作。9、做好关于电路、电线、灯等故障的记录并将记录报告给工程部，遵守消防安全检查制度。10、 及时、有效的完成上级交代的其它工作。任职条件：1、自然条件：男，年