建平公园周边居住区说明书

说明书目录第一章 项目概况2第一节城市概况2第二节基地区位2第三节规划范围2第四节规划依据2第二章 项目背景研究2第一节规划背景2第二节规划解读3第三节案例研究4第三章 现状分析5第一节自然环境5第二节建设情况分析5第四章 规划整体构思6第一节规划目标6第二节规划原则7第三节规划定位7第四节规划构思7第五章 规划布局7第一节规划结构7第二节功能分区8第三节土地利用规划8第四节与上位规划对比9第六章 道路交通规划9第一节道路系统规划9第二节停车设施规划10第七章 景观系统规划10第八章 绿地系统规划11第九章 公共服务设施规划11第十章 竖向规划12第十一章 市政工程规划12第一节给水工程规划12第二节污水工程规划12第三节雨水工程规划12第四节供电工程规划13第五节通信规划规划13第六节燃气工程规划13第七节热力工程规划14第八节管线综合14第十二章 建筑单体示意与日照分析14第一节居住建筑设计14第二节商业综合体建筑设计15第三节日照分析15第十三章 建设时序15第十四章 技术经济指标与造价估算15第一节技术经济指标15第二节造价估算17第一章 项目概况第一节 城市概况建平县位于辽宁省西部，燕山山脉向辽沈平原的过渡地带。属北温带海洋性气候向大陆性气候过渡区。东部与朝阳县交界，南部与喀左县、凌源市接壤，西部和北部与赤峰市的宁城、喀喇沁旗、赤峰县隔老哈河相望。东北与敖汉旗毗邻。面积约4900平方公里，总人口约55万人。建平地理位置优越，交通便利。京丹、沈赤、锦承、大赤线铁路从境内通过，县城叶柏寿是连接东北、华北八大城市的铁路交通枢纽。公路交通四通八达，101国道穿城而过，锦赤线、建三线、叶哈线公路纵贯全县南北，国、县、乡三级公路通车里程1000多公里。县城距朝阳飞机场75公里。距离锦州港240公里。建平县历史悠久，被外国学者称之为“世界性发现”的“红山文化”就诞生在这里，出土了被誉为“东方维纳斯”的女神头像。境内还存有战国时期的燕长城、金代古塔、辽代古城，使建平县充满了古文化的深邃魅力。建平县是“六山一水三分田”的丘陵山区，土地、矿产及农业资源丰富，被国家列为“中国膨润土之乡”、“中国沙棘之乡”、“中国建平马铃薯生产基地”、 “中国黑水西瓜生产基地”，是东北重要的杂粮产销集散地。第二节 基地区位基地位于建平县旧城中心区，区位条件优越。北距县委县政府仅一街之隔；南与叶柏寿火车站隔河相望，处于北山公园县委县政府森林公园这条城市空间主轴上，是城市形象展示的重要空间载体。第三节 规划范围基地由四个地块组成，中间则包围着市民文化公园，形成凹形的用地红线。规范范围东至向阳街，南至北滨河路，西至红旗街，北与万寿路以南居住组团相接。基地沿牤牛河方向长度约为914米，沿红旗街方向宽度约为419米，总面积约11.2公顷。第四节 规划依据1、 中华人民共和国城乡规划法（2008）2、 城市规划编制办法（2006）3、 城市居住区规划设计规范【GB50180-93（2002）】4、 住宅设计规范【GB50096-1999（2003）】5、 建平县城市总体规划（2011年-2030年）6、 国家和省、市相关法规和技术规范7、 开发单位关于市民文化公园周边地块的设计要求、地形图及相关基础资料第二章 项目背景研究第一节 规划背景一、 宏观层面突破辽西北战略辽宁省实施突破辽西北战略，有利于促进区域经济协调发展，构建和谐社会及改善生态环境。主要措施包括发展特色产业、矿产资源勘查和开发、基础设施和生态建设、体制创新和机制创新、开发和转移农村劳动力等。建平县在宏观区域战略背景下，以丰富的矿产资源为基础，为未来发展打下了雄厚的物质基础，在进一步提升区域经济发展格局地位的同时，也为城市居住环境的改善奠定了基础。二、 中观层面朝阳市新的增长极建平县处于朝阳市城镇综合发展带上，同时又是朝阳市西南部城镇的发展核心组成部分，是朝阳市域内的一个增长极核，其产业与功能集聚将得以强化，实现与区域性城市发展带的结构对接及功能协调，城市的发展使居民对高品质的居住产品的需求日益增加。三、 微观层面东西联动，优化主城区建平县的空间发展方向以向西为主，通过在旧城区西边建设新区拉开城市发展框架；老城区仍存在环境差，交通拥挤的顽症，其整体环境仍需要进行大幅度的改善。基地所在的老城区在发展策略上，需通过集约利用土地，优化用地结构及空间环境来完善、优化城市环境。第二节 规划解读一、 建平县城市总体规划（2011-2030年）1. 城市性质朝阳市域西部次中心城市、以红山文化为特色的生态旅游城市、辽蒙交界的工贸物流城市2. 城市规模规划远期（2030年），中心城区规划人口35万人左右，城市建设用地为41.5平方公里。3. 城市发展方向建平县中心城区的发展战略可概况为：“东进、西拓、中优、南控”。“东进”：立足中心城区，工业用地向东延伸，形成工业集聚区。“西拓”：跨越牤牛河支流和南北向叶赤铁路线，向西发展新城区，靠近区域级资源中心，主要发展现代服务、建设生态宜居城市组团。“中优”：包括现状老城区和铁南组团在内的中部用地，主要在现状基础上，进行功能提升。利用铁路客货运站和高速公路出入口优势，发展现代物流及相关配套产业；在老城区内，进行优化和疏解，迁出不适合老城区发展的部分工业，进行功能置换，通过增建绿化广场，提升老城区土地价值。“南控”：牤牛河以南由于地形限制，可发展空间余地不大，主要在现状基础上，进行功能提升，利用铁路客货运站和高速公路出入口优势；发展现代物流及相关配套产业。4. 总体规划解读基地位于老城区中部，居于“中优”的发展战略的片区，以结构调整与功能优化升级、提升土地价值为主。基地临园傍水，环境优越，交通方便，用地性质为居住用地，较适宜建设中高档居住区，通过空间景观环境的营造及完善配套设施提升住区的价值、形象与活力。二、 规划控制指标体系委托方就基地开发的相关指标提出了相应的要求：1. 容积率： A-01（公园西侧地块），容积率3.5；A-02（公园北侧地块），容积率3.2；A-03（公园东侧商住地块），容积率2.0；A-04（公园东侧居住地块），净容积率3.5；2. 建筑退距：建筑退向阳街L8米；建筑退光明街L6米；建筑退文化街L6米；建筑退红旗街L8米；建筑退城市绿地边界L5米。3. 配建停车位：居住建筑配建小汽车地下停车位按2辆/3户配建，非机动车停车位按1辆/户进行配建；商业建筑小汽车停车位按50个/万平方米进行配建，非机动车停车位按5辆/百平方米进行配建。4. 出入口方位：车行出入口尽量设置在城市次干道及城市支路上，并满足国家相关标准。5. 公共设施：每地块内设置物业用房60-90平方米，垃圾收集点一处；6. 日照标准：（1）地块外日照问题应当符合国家有关规范规定的日照标准。被遮挡的居住建筑日照标准不低于大寒日累计3小时。（2）地块内居住建筑日照要求每套住宅获得的日照时数不低于大寒日累计1小时。7. 市政设施配套要求：通讯、排水、燃气主管线位于北滨河路北侧，其他管线（给水、供热、电力、有线电视）可考虑利用向阳街、光明街、文化街开通时供给。8. 控制指标体系解读基地以居住用地为主，其中A-03地块为商住用地，对总体规划的用地性质进行了更细致的分类，明确了相关的控制指标及控制标准，对于建筑密度、建筑高度、绿地率、停车位等控制性指标未做具体要求，对于欠缺的市政设施方面的配套要求进行了文字论述。A-01（公园西侧）地块北侧为现状小学，目前学校校舍规模较小，未来将进行扩建。因此在本次规划中纳入规划进行综合考虑。第三节 案例研究一、 公园地产1. 万科草庄（1） 项目概况万科草庄，坐落于杭州市机场路草庄公园南侧，毗邻城东新城，距武林广场约7公里。既享城东新城之繁华璀璨，又揽草庄公园约2.5万平方米生态长卷，以崭新的城市公园住区，开启了一个新的人居时代。项目总用地面积约3.7万平方米，建筑面积约11.6万平方米，其中地上建筑面积8.6万平方米，规划户数约550户。 （2） 规划特色景观营造方面：2.5万平方米草庄公园和笕桥港滨水绿化带，铺陈出草木丰茂，小桥流水的公园景象，与万科草庄零距离相连。住区中间水系横穿地块，提供了优美的水景供人欣赏,同时也连接了公园与住区，使之浑然一体。同时通过中间河流与公园，营造一种小桥流水人家的意境，提升了社区品质。万科草庄利用其濒临公园的优势，又借用地块旁的天然水系，使整个规划方案有水有绿，浑然天成。建筑设计方面：万科草庄由9座ArtDeco经典高层公寓组成，与中央景观相得益彰，提升了整个小区的品质。配套设施方面：地块周边设施配套比较完善，附近分布有杭州市天华学校、杭州烧伤笕桥医院、杭州万事利医院、农业银行等，充分满足住户的日常需求。2. 和平花苑（1） 项目概况上海和平花苑国际公寓位于上海市杨浦区最繁华的控江路大连路交叉口，大连路隧道的出口处，正对和平公园，是该地区的门户地段。占地面积3.5公顷，建筑面积17.3万平方米，容积率5.0。和平花苑营造了一个相对封闭的内部景区，对外部繁杂的道路噪音进行了隔离，形成了相对较为安静的内部景观。（2） 规划特色和平花苑是采用高层来解决对公园景观的引入，受限制于地块大小和容积率，最大限度的解决了用户对和平公园景观的需求。方案在布局上是采用沿道路高层布局，整个项目布局紧凑合理。南面的住宅能够获得和平公园的最佳景观，同时也能获得充足的南向日照；而在靠东侧路德的高层住宅虽然不能远眺和平公园，但是由于中间留有大片绿地，景观条件同样非常良好。3. 专题总结“公园地产”，是依托公园景观资源，并将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。公园地产为居住区提供了升值的空间，提供了品质提升的可能。在住区设计中充分重视公园对地块的影响，注重建筑对公园的景观视线，引入公园景观，使住区的价值得到最充分的开发。（1） 景观优势公园以大片绿化成为周围住区的绿肺，为周围提供新鲜的空气。公园不仅是可游可赏的风景，更是居民快乐的天堂。人们希望开窗见景，希望看到大自然的绿色，这就是公园在城市中的优势。（2） 配套功能优势公园由于其对人流的吸引，注定了其周围会成为交通、商业、市政等配套设施都比较发达的地方。同时，公园也是对区域品质的一个提升。公园本身也为周围的人们提供了娱乐场所，满足了人们实现亲近自然、人际交流、运动健身等的需求。（3） 文化优势公园的设计一般含有一定的人文要素，有的体现了民俗文化，有的侧重于运动休闲，有的是生态旅游，有的讲求艺术等，也相应的提升了公园周边住区的文化品位。二、 滨水地产1. 深圳蔚蓝海岸（1） 项目概况深圳蔚蓝海岸高尚滨海社区，位于南山区东部，海滨路以北、后海路以东、后海滨路以西、创业路南侧，紧临深圳湾，主要由填海而成。该项目总占地面积29.87万平方米，规划总建筑面积51.47万平方米。（2） 规划特色规划布局方面：大片水域是地块升值的潜力，应该通过最大限度的开发水景，本方案中临水一侧的地方布置点式住宅，利于引入水景，地块北部是通过弧线来呼应水景景观。该社区东面是深圳湾，水面开阔，临水设置了点式住宅，将水景引入社区，并通过曲线构图，让更多的住户能观赏到水景；而在园区内部，以深圳湾为主景，设置了几条轴线，并在内部则通过水景的营造，使内部环境也十分美好。配套设施方面：社区配套齐全，设施完善，以南油文化广场为中心，拥有一个1.2万平方米的大型购物广场及沃尔玛购物广场、电影院、邮电局、深圳书城南油分店、医院、药店等生活设施。区内运动场所充足。2. 武汉锦江国际社区（1） 项目概况项目位于武汉市武昌区临江大道，长江一桥和长江二桥之间，紧邻曾家巷码头和武昌的江滩公园，是一个以高层住宅为主，高密度的商住综合的房地产开发项目。规划占地6公顷，开发容积率2.38，规划建筑面积14.2万平方米，其中住宅建筑面积为11万平方米。附近有酒店快餐店、国美电器，华联超市等商业配套，学校资源丰富，金融机构林立，小区内设有有花园景观、休闲会所。 （2） 规划特色建筑布局方面：为了提供更多的沿江观景面，建筑开敞式布局，使每一个房间看到景色，建筑空间布局在强调朝向的同时，也尽量扩大景观视角。规划将建筑沿基地周边布置，形成朝江开敞形态，提供了最长的沿江观景面，将江景最大限度地引入基地。绿地景观方面：规划构筑整个社区“大集中，大系统”的绿地形式，在6公顷的基地中，中心绿地面积达到近25000平方米，是小区内部景观的核心，展示社区整体风貌和形象特色。3. 专题总结滨水空间有其独特的吸引力，也是住区造景的重要要素，根据基地的特点，引入滨水空间，尽量大的加大滨水观景面，这对住区品质的提升有非常重要的影响。近年来，滨水区开发成为国内城市规划和开发的热点。（1） 生态环境优势大片的水域能够调节城市中的小气候，给居住区带来湿润的气候，调节局部气温，净化空气。（2） 景观资源优势居住区朝向水域能够提升地块景观价值，同时也是打造居住环境景观的重要一环。处理好水域与居住区的关系，将有助于提升居住区的品质。（3） 休闲游憩场所滨水区因为景观、环境、情趣上的优势为人们所向往。随着市民的环境意识不断增强，水体、绿化等自然要素在城市中的地位日益提高；滨水区日益成为高质量的城市公共开放空间。第三章 现状分析第一节 自然环境建平县属北温带大陆季风气候区，尽管东南部受海洋暖湿空气影响，但由于北部蒙古高原的干燥冷空气经常侵入，形成了半干旱半湿润易旱地区。全县处于海洋性季风气候向大陆性气候过渡的区域内，属半湿润、半干旱季风型大陆性气候。雨热同季，全年平均气温7.6，最高气温37，最低气温-36.9，年均日照时数28502950小时。年降水量平均614.7mm，多集中在6-8月份，无霜期120155天。春秋两季多风易旱，风力一般23级，冬季盛行西北风，风力较强。基地与周边地块高差较大，北侧最高点大约为海拔414米，位于近安兴小区一带最高，周边有一陡坡，高差约7米。东侧位于下烧锅集贸市场一带最低，最低点大约为海拔400米。整体地形呈北高南低，西高东低的走势。第二节 建设情况分析一、 土地利用现状基地内规划总用地面积11.20公顷，其中建设用地9.59公顷，占基地总面积85.98%；非建设用地总面积1.61公顷，占基地总面积14.41%。表3.1 现状用地统计表序号用地性质用地名称面积（公顷）比例1H建设用地9.59 85.59%RR3三类居住用地9.13 81.48%BB12农贸市场用地0.16 1.44%B13餐饮业用地0.30 2.67%2E非建设用地1.61 14.41%EE2农林用地1.61 14.41%规划总用地11.20 100.00%二、 道路交通现状基地外围红旗街、北滨河路和向阳街相互已贯通。红旗路为城市主干道，交通流量较大，现状道路红线约为20米，规划红线宽度为50米；向阳街为城市次干道，现状道路红线约为20米，规划红线宽度为24米；北滨河路为城市景观性次干道，规划红线宽度为24米；文化街及光明街只修建了一半，尚未与北滨河路联通。光明街为城市主干道，文化街为城市景观性次干道，目前交通流量均不大。三、 建筑概况基地属于城市旧改区，建筑层数低，密度大，建筑质量较差，居住环境较差。总体布局杂乱无章，土地利用集约性低，无法发挥基地的区位价值。基地西部有一个红山酒店，建筑面积约为5000平方米，建筑质量一般，其南侧是机关幼儿园，建筑质量一般，教学条件较差，建议进行异地重建；其余建筑为居民住宅建筑，建筑质量较差，建议拆除。四、 绿化与空间景观以市民文化公园为核心，以牤牛河两侧的绿地为带，串联起基地外围的绿化与空间景观系统。红旗路及北滨河路北侧的城市绿带以行道树为主，但是比较稀松，目前树龄较小，覆盖面较小，未形成丰富的绿化景观。基地内部还是目前以弃置地为主，居住建筑内部间杂着小片绿地，绿化景观较差。五、 市政设施现状基地周边文化街、光明街未完全修通，团结路则为规划道路，因此现状市政设施布置在北滨河路、红旗街及向阳街。按照规划控制要求，通讯、排水、燃气主管线位于北滨河路北侧，其他管线（给水、供热、电力、有线电视）可考虑利用向阳街、光明街、文化街开通时供给。六、 周边环境分析市民文化公园是城市绿化建设的重点项目，该项目的开发建设将改善广大群众的休闲、娱乐环境，提升城市品质。基地围绕市民文化公园开发建设，也有利于整合市民文化公园与周边地块的功能和空间景观关系。红旗街是连接老城区与铁南区最主要的城市主干道，也是近期城市开发建设重点。基地西侧作为城市的重要展示界面，建筑品质与建筑形态的标识性可以成为本地块开发在城市中的重要地标，规划应该着重考虑红旗街的街道景观界面的因素。另外，基地的北侧开发了几处高层建筑，东侧以低层住宅为主，多层住宅建筑与低层民居交错。东北侧的低层住宅建筑质量及小区较好，住户层次较高。该项目在地块交通条件、地块环境景观等方面都具有良好的品质，但目前地块的城镇管理水平、社区氛围、人文气息尚有欠缺，有待于在地块开发过程中逐渐培育。七、 价值分析首先，从区位条件来看，基地北侧为县委县政府，南侧从红旗街直达叶百寿火车站，是中心城区的门户节点区域，易于通过节点的塑造打造城市门户景观。其次，基地位于城市空间主轴上，市民文化公园是基地重要的景观要素，应结合市民文化公园共同打造标志性的空间感受。第三，基地南侧滨水及城市绿带，景观绿廊成为地块的天然景观屏障，通过生态景观资源来提高景观价值。第四、基地内部存在约五米的高差，通过利用地形变化，增强空间的趣味性。最后，公园北侧适宜商业形态的展示。通过各功能区的协同效应，增强基地的品质。第四章 规划整体构思第一节 规划目标一、 规划目标充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住建平县经济发展的良好契机，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将小区建设成为环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的现代化居住小区，打造引领建平城市建设风范的标志性、复合型城市精品地段，成为名副其实的展示建平县新形象的窗口。通过高质量的生态环境，高效能的基础设施，高品质的空间景观，高水平的建筑设计，该项目将承担更多的角色，体现更高层次的职能：（1）担当城市对外展示的名片（2）构筑城市精品地段、提升城市土地价值（3）为本地区提供完善的公共活动空间和生活服务功能第二节 规划原则一、 坚持超前性与高起点的原则以城市总体规划和控制性规划条件为依据，高起点、高标准、高水平的进行规划设计，结合当今居住区规划的最新理念与表达成果，建设建平县标志性的居住社区。二、 坚持“以人为本”的原则强调人居环境与建筑的共存与融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住环境为设计目标，配置完善的服务设施，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。通过“人车分流”的交通组织，建立社区高效安全的道路系统，同时注重步行系统的建构与静态交通的安排，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代社区。三、 坚持“绿色生态社区”的原则充分利用基地内外现有的自然环境要素，建设与地形完美结合、特色鲜明的生态型的绿色居住社区，使人工环境和自然环境相协调，突出生态主题。精心塑造生动和谐的开放空间和社区环境，强调绿化空间与居民活动空间的融合，将建筑组群与自然环境有机的穿插与渗透，形成层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，构筑门户地段独具特色的城市形象。四、 坚持“可持续发展”的原则坚持可持续发展的理念，统一规划，分期实施。高效合理、循序渐进的进行土地开发。坚持居住区建设与社区建设的互相结合，通过社区的营运，将可持续发展的指导思想坚持于规划设计、建设施工、市场营销与物业管理中。五、 坚持多样性、整体性的原则多样性的功能混合开发，强调公园、居住区及周边用地的功能协调，通过构建整体、连续的开放空间系统，将居住区与公园紧密结合、有机互动，使之形成一个有机整体。充分发挥原有地形的可塑性，结合当地气候特点，塑造地域性的生态景观。充分挖掘本土传统文化特色，塑造既具有丰富文化内涵，又满足现代高端生活品质的城市空间。第三节 规划定位基地围绕着市民文化公园，以居住为主导功能，以商业为辅助功能。凭借着优越的自然环境与区位优势，本项目以建平县中高端水平收入者为核心目标客户群体，产品定位为“安全舒适、环境优美、设施完善的高尚居住社区”，住宅类型为高层景观住宅。第四节 规划构思本规划以人为中心，以社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。基地规划设计充分利用滨水及临绿的环境资源，围绕“水与绿”的主题展开，将建筑空间、广场空间、步行空间和外部空间融合在一起，创造出多样性、连续性的空间体系。方案概念构思：“以水为脉、以绿为轴、功能混合、脉络相连“以水为脉充分利用牤牛河的景观优势，创造一个滨水活力的社区。以绿为轴将居住区景观设计与市民文化公园的景观资源融合。功能混合合理布置商业，结合小学，公园，使地块周边功能合理积聚。脉络相连与景观轴相呼应，在居住区内结合景观绿化，形成一个脉络相连的景观系统。第五章 规划布局第一节 功能分区基地分为四个组团，其中包括三个居住组团，一个商业组团。一、 西区(A-01地块)西区紧邻的红旗街沿线，是城市开发的重点。地块设置高层居住建筑，通过弧线的建筑排列，在北滨河路创造了非常优美的道路景观界面，形成了良好的围合感，同时也丰富了整个小区的空间景观层次。西区内部环境规划力图打造一个环境优美的高档住宅组团。组团公园的设计以公共、开放为理念，努力营造出一个供居民闲庭信步、运动健身、聊天交往的好去处。会所设置在文化街，方便居民的使用，并形成良好的入口广场景观。二、 北区(A-02地块)北区地块面积较小，力图营造一个“小而精”的社区组团。对于地块本身来讲该地块正对市民文化公园，处于城市空间的主轴上，是基地内景观条件最好的组团。规划设置一排小高层住宅建筑，一方面即可以做为市民文化公园的背景，丰富整个市民文化公园的的空间景观层次；另一方面住户也可以直接俯看公园，无限美景尽收眼底。两侧沿路设置底层商业，形成了良好的围合感。内部景观则与公园绿化融为一体，相映成趣。三、 东北区(A-03地块)位于项目东北区的商业综合体是本方案中的一大特色。方案利用现状基地本身存在的约五米的高差，设置一个双首层商业综合体，从而营造了极为丰富有趣的空间层次感。利用地形高差变化，沿光明街形成错落有致的步行空间。通过加大建筑退距，设置大型广场以聚集人气。除了商业设施外，广场内也将设置大量的休憩设施及人文设施（阅报栏、人文雕塑、室外健身器、儿童游戏场等），以最大限度的将市民活动引入来增强休闲街的活力。规划将道路交通引导到边缘区，通过曲折的线型以及一些障碍设施来限制机动车的速度，从而为机动车与行人之间的“共融”创造条件。设置地下停车库，满足停车需求。四、 东区(A-04地块)东区地块面积较大，根据当地气候特点在空间形态上主要采用了板式布局的方式。通过加大建筑之间的南北向间距，形成大面积的公共绿地及活动空间；通过建筑朝向的变化，既考虑到景观又兼顾到住户对于建筑朝向的偏好，从而创造富有情致和韵味的空间景观，形成丰富的建筑景观效果。同时建筑层数设置不尽相同，从而在天际线及沿街界面上形成一定的变化，摆脱了呆板的布局。东区的会所设在地块南侧道路交叉口的位置，具备一定的外向性，除了满足小区业主的使用之外，也可为周边地区提供一定的服务。第二节 土地利用规划规划总用地面积11.20公顷，其中居住用地面积为10.16公顷，占基地面积90.76%，商业用地面积为1.04公顷，占基地面积9.24%。表5.1规划用地统计表用地名称面积（公顷）比例住宅用地9.0480.74%公建用地8.2773.84%道路用地0.312.77%绿地0.161.45%住宅小区用地11.20100%第三节 与上位规划对比基地所在区域缺少控规层面的规划，因此基地的规划以总体规划为基础。总体规划本身更多强调的是城市发展的结构性因素，用地分类按土地实际使用的主要性质或规划引导的主要性质进行划分和归类。随着文化公园的开发，其周边部分用地性质相对于总体规划及控制性指标体系略有变化。因此，本次规划主要对部分地块在保证控制性详细规划确定的整体空间格局变化不大的前提下对具体指标进行微调。用地性质调整：由于文化公园周边居住区的开发，造成生活配套设施的不足，对商业服务用地和社区公共服务设施有较大需求，从市民文化公园周边片区协调发展的角度考虑，本次规划对A-03地块的用地性质进行调整，容积率仍按控制性详细规划确定的指标进行控制。表5.2本次规划调整与上位规划比较分析总体规划本次规划A-03地块居住用地商业服务业设施用地第六章 道路交通规划第一节 道路系统规划一、 外部道路体系基地外部被城市道路所包围，其中城市主干道两条，分别为红旗路，红线宽度50米，道路断面三块板；光明街红线宽度36米，道路断面三块板；城市次干道三条，分别为北滨河路，红线宽度24米，道路断面一块板；文化街红线宽度24米，道路断面一块板；向阳街红线宽度24米，道路断面一块板；城市支路为团结路，红线宽度16米，道路断面一块板。二、 内部车行体系基地各组团交通结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，创造人车分流的道路系统。道路设计与住区内城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景移的空间变化，共同创造良好的内外部空间景观。整体道路交通系统以车行系统和步行系统为框架。同时，宅间道路和步行道路有机结合，使二者自成体系。规划注意协调机动车、自行车、人行三种交通方式的关系，基地各组团通过周边式环状道路和步行轴有效地将汽车交通和步行交通分离开。依据居民出行方向及外围城市道路状况设置小区出入口，均匀地分布于小区北部、东部及西部。基地道路分两级：组团级道路路幅宽度6米，宅间路路幅宽4米，区内道路顺而不穿、通而不畅，杜绝穿越性的公共交通。基地各组团通过组团内部环状的路网构成小区车行交通的主体，再通过宅间小路将车行交通引入各户。步行则主要通过小区内部的步行轴线进入各住宅院落，居民沿“绿轴”可就近通达居住地，避免人车混行给居民带来的干扰，保证居民生活的宁静和舒适。在入口处规划设置残疾人坡道，实现小区无障碍设计。具体断面形式详见道路断面图。 表6.1规划道路一览表编号名称等级长度（米）红线宽度（米）断面名称断面形式1红旗街城市主干道/50A-A断面三块板2光明街城市主干道/36B-B断面三块板3北滨河路城市次干道/30C-C断面一块板4文化街城市次干道/24D-D断面一块板5向阳街城市次干道/24D-D断面一块板6团结路城市支路61716E-E断面一块板三、 消防通道规划由于各组团均拥有完整的路网，因此机动车在地块内部可形成的环形交通流线，使其可以便捷地到达每幢住宅的入口，同时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道。四、 步行系统规划结合景观设计和总体规划，打造成舒适宜人的体系，通过设置几个主要的休闲步行区域，创造出人性化的步行空间系统。居住组团通过不同方向的步行线路与公园联系，同时通过步行支路连接，各功能组团内外步行区域联成网络，使住户能够非常便利的到达各活动场所。住宅组团内的步行广场经过精致的地形处理，形成不同层次且饶有情趣的步行休闲空间。第二节 停车设施规划一、 停车位规划为适应小汽车的日异增长，本次规划充分考虑停车场库的安排，确定地面和地下两种停车方式。根据控制性指标要求，居住建筑配建小汽车地下停车位按2辆/3户配建，非机动车停车位按1辆/户进行配建；商业建筑小汽车停车位按50个/万平方米进行配建，非机动车停车位按5辆/百平方米进行配建。表6.2停车位设置标准名称小汽车停车位设置标准非机动车停车位设置标准住宅用地2个/3户1辆/户商业服务业用地50个/万平方米建筑面积5辆/100平方米建筑面积A-01地块有880户，商业建筑4510.3平方米，共需配建停车位610个；A-02地块有180户，商业建筑面积1501平方米，共需配建停车位128个；A-03地块的建筑面积为15804.3平方米，共需配建停车位79个；A-04地块有914户， 商业建筑面积925.2平方米，共需配建停车位615个。表6.3建筑及配套车位表名称小汽车停车位非机动车停车位住宅用地13162320其中A-01地块6101105其中住宅587880社区服务23225A-02地块128255其中住宅120180社区服务875A-04地块615960其中住宅610914社区服务546商业用地（A-02地块）79790综上所述，基地规划共应设置停车位1432个，其中地面停车位29个，地下停车库共设置1403个停车位。地下停车库共设置9处车行出入口，其中居住区设置7处车行出入口，商业区设置2处车行出入口。规划设置非机动车停车位3110个，其中住宅区设置2320个，商业用地设置790个。非机动车停车位依托城市道路、广场及地块内边角用地设置。二、 停车方式各住宅组团主要依靠地下停车来解决住户的停车问题，地上部分设置少量的临时停车，方便访客就近停车，其数量不超过总车位的10%。沿街商业按标准配建停车位。停车场、库在满足居民使用要求的前提下，配合车行系统的流线进行布置。在主入口附近设地下停车出入口，形成环境宜人的步行空间环境。第七章 景观系统规划基地景观体系规划是以人、自然、建筑、环境有机融合为主旨建构，利用自然环境与坡地地形，精心组织景观节点、景观轴线、滨水界面、天际轮廓线、景观视线通廊等景观要素，形成丰富生动、层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，构筑基地的特色形象。西区（A-01地块）环状道路自由曲折，形成丰富的道路景观，达到步移景异的效果。沿路建筑错落有致，广场、建筑空间开合有序，形成小区主要景观界面。小区的中心绿地通过绿化、小品、铺砌和花木合理组织搭配，形成开阔、明快、活泼的公共空间，吸引居民前来休憩娱乐，成为整个小区的景观的核心区。组团绿地由建筑围合成不规整几何形，布置草坪、灌木、柱廊、坐凳、花坛及凉亭，令居民享有稳定、平和、高雅的休闲环境。另外，以住宅院落为单位，构筑不同主题的活动场地，以花坛、树木分隔空间，或大或小，或分或合，形成各具特色的半公共空间。通过增加高层建筑之间的间距，在高层建筑之间形成景观通廊，有利于将滨河景观引入小区内部。沿北滨河路形成滨河景观界面，沿文化街则形成公园绿地景观界面。北区（A-02地块）位于“县委县政府文化公园牤牛河”的空间轴线上。因与文化公园有约五米高差，因此可以居高临下的观赏公园美景，成为小区的主景观节点。景观核心不仅是小区视线的焦点和居民公共活动聚集的交汇点，也是小区居高俯瞰与远眺的观景点，成为整个公园周边地区的视觉中心。建筑之间形成两条景观通廊，将公园景观与小区景观融为一体。东北区（A-03地块）商业综合体建筑形式以其现代的造型，巧妙的利用地形，通过不同形式的组合，勾勒出丰富的建筑景观立面，沿光明路则形成公园景观界面。规划设置大型休闲广场，配以装饰处理，与绿色的树木、蔚蓝的天空及文化公园共同形成统一变化的有机景观整体。东区（A-04地块）以十字相交的“绿轴”为骨架，形成贯穿小区的景观轴线。横轴从公园引入小区，纵轴则贯穿小区南北，交汇于小区的中心绿地。规划在两条景观轴线上安排广场、雕塑及小品，使每个住户均能享受到小区的精致景观。小区内部的绿化景观与外界紧密结合，同时也将文化公园的美景引入小区，增加了景观规划的层次性。景观中心区设置步行带，配上两侧建筑高低错落，绿树掩映，亭台楼阁穿插其中，从而共同形成了一幅风景长廊。第八章 绿地系统规划绿地系统形成公共绿地宅间绿地二级绿化系统，使绿地更均匀地接近居民。组团中心绿地内布置小区中心广场，包括表演台、各种活动场地、娱乐设施及喷泉、凉亭、架空柱廊等建筑小品，并以此为核心向外扩充，使周边绿地自然地延伸到建筑底层，使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机地结合在一起，形成小区居民最适宜的娱乐、休息和交往场所，充分体现规划设计“以人为本”的宗旨。公共绿地: 适宜地块内所有居民及游客使用。它既是各组团空气清新的“绿肺”、客厅，又是构图的中心。在各组团中心处设置中心广场，广场内设游憩设施及雕塑，周围配以花坛、座凳及花架等设施，成为主要公共活动及景观中心。公共绿地内设置内容广泛的环境小品，从指示标牌、休息亭廊、雕塑、灯柱、灯具、围墙、花坛、座椅、儿童游戏器械到一些市政设施等，它们的设计融功能性、装饰性、趣味性为一体，对住区景观的形成起到画龙点睛的作用。宅间绿地:重点为儿童及老年居民服务，内设儿童和老人活动及休憩设施。绿化以草坪为主，配以灌木、少量造型优美的乔木。另外，住区内树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体，尽可能的减少噪音污染；同时运用墙面垂直绿化和屋顶绿化的手法，既起到隔音效果，又能减少外墙吸热，保护外墙墙面，美化城市环境。表8.1绿地规划一览表地块 类型公共绿地（平方米）宅间绿地（平方米）A-01地块896916650A-02地块31536899A-04地块903324060第九章 公共服务设施规划基地分两期开发，共设置两个会所。一期会所布置A-04地块，位于光明街与北滨河路的转角处；二期会所设置在A-01地块红旗街一侧。会所主要功能为健身及物业管理、咖啡厅、活动室以及为居民服务的卫生室等服务设施等。基地的储蓄、邮政等社区服务设施和餐饮、小吃、茶馆、洗染、美发、维修等社区服务功能均集中安排在商业综合体中，同时兼顾大型商品的购物需求、文化娱乐、休闲健身需求等。每个地块各设置物业用房一处，建筑面积60-90平方米；物业管理用房及居委会用房结合设置在商业设施内，建筑面积共500平方米。A-01地块设置儿童活动场、健身广场等设施；A-02地块的中部设置安排健身广场等休闲运动设施；A-03设置大型休闲广场及健身场地； A-04地块结合中心绿地设置网球场、文化广场、健身场地及休息亭廊、雕塑、灯具、围墙、花坛、座椅、儿童游戏器械等一些市政设施。基地四个地块共设4个变配电房，各150平方米，分别布置在各地块的商业建筑底层。水泵房将结合日后地下室建筑设计进行布置。基地设燃气调压箱三个，分别布置在A-01地块、A-02地块及A-04地块机动车出入口附近。每地块内设置垃圾收集点一处，其中A-01地块及A-04地块的垃圾收集站设置在建筑北侧，靠近团结路，以尽量减少污洁流线的交叉及垃圾站对住户的影响。垃圾处理采用由物管定时上门收集，转至小区垃圾站，再集中转运的方式。表9.1公共设施规划一览表地块 类型配套公共设施A-01地块居民活动场地、配电房、会所（含物业管理）、垃圾收集点、燃气调压箱、文化活动室、社区服务、儿童游戏场A-02地块居民活动场地、社区服务、垃圾收集点、燃气调压箱、儿童游戏场A-03地块居民活动场地、储蓄、邮政、社区服务、文化娱乐、垃圾收集点、儿童游戏场A-04地块会所（含物业管理）、社区医疗卫生设施、燃气调压箱、垃圾收集点、网球场、文化活动广场、居民活动场地、儿童游戏场第十章 竖向规划基地与周边地块高差较大，属城区凹陷地带。基地北侧最高点大约为海拔414米，位于近安兴小区一带最高，周边有一陡坡，高差约为7米。最低点位于东侧下烧锅集贸市场一带，最低点大约为海拔400米。整体地形呈北高南低，西高东低的走势。场地竖向规划在原有地形的基础上在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，结合现状地形尽量减少填挖方量，以降低工程造价。由于地块中部有较大高差，所以道路坡度分两部分，北面坡度稍大，南面较为平缓，规划车行道纵坡主要控制在0.3%-3%之间，最小纵坡应在0.3%以上，纵坡坡度较小的路段施工设计应采用路段调坡或锯齿形坡以保证路段雨水的排放。广场坡度为1%，停车场0.5%，室外儿童游戏场不大于1%，篮球场0.1%，绿地（草坪）1%左右，其他场地为不大于2%左右。具体详见竖向规划图。第十一章 市政工程规划根据委托方及相关规划要求，现状通讯、排水、燃气主管线位于北滨河路北侧，其他管线（给水、供热、电力、有线电视）利用向阳街、光明街、文化街开通时供给，满足基地各项工程设施需求。基地的市政工程管线全部地下敷设，以创造优美的空间环境。并且尽量一次敷设到位，确实没有条件实施的，预留管位，以利于后续发展。第一节 给水工程规划1. 用水量计算根据建平地区的实际用水清况，并充分考虑本居住小区的开发定位确定用水量标准。2. 用水量计算居民生活用水按最高日130L/人*d，公共建筑用水(建筑面积) 12L/m2*d，市政绿化用水(用地面积)2L/ m2*d，消防及未预见用水以上述用水量之和的15%计。则A-01（公园西侧地块）地块最高日用水总量约为586 m3/d，A-02（公园北侧地块）地块最高日用水总量约为153m3/d，A-03（公园东侧商住地块）地块最高日用水总量约为230m3/d，A-04（公园东侧居住地块）地块最高日用水总量约为545m3/d，本区最高日用水总量约为1514m3/d。3. 管网布置基地供水管网采用“枝状”的布置形式，由给水干管为DN200，支管为DN100-150。其中A-01地块、A-02地块由文化街市政给水管网接入；A-03地块、A-04地块由光明街市政给水管网接入。给水管原则上布置在内部道路的东、南侧，敷设在绿化带或人行道下，埋深控制在0.6-1.0米左右。（详情见给水工程规划图）第二节 污水工程规划1. 污水量确定本区污水主要来自家庭和公建的生活污水，取0.9的排供系数，则本区污水总量1362.6m3/d。2. 污水处理基地污水管网采用“枝状”的布置形式，各类建筑内的污水就近排入周边小区道路上的污水管道，并最终分别排入城市污水干管。A-01地块、A-02地块污水排入文化街市政污水管道；A-03地块污水排入光明街市政污水管道，A-04地块污水排入向阳街市政污水管道。3. 管网布置接入城市污水管道的地块污水干管为DN200DN300。污水管道原则上布置于小区道路的西、北侧，车行道下，埋深控制0.7-3.5m。（详情见污水工程规划图）第三节 雨水工程规划1. 暴雨强度公式选用朝阳市暴雨强度公式，参数选用：重现期 P=1年，较重要地区P=2-3年，低洼地区、广场等排水较困难地带及重要地区P=3-5年2. 管网布置根据地势灵活组织雨水的排放，就近排入小区内的雨水管道，A-01地块、A-02地块雨水经收集后，汇入文化街城市雨水管线。A-03地块雨水经收集后，汇入光明街城市雨水管线。A-04地块雨水经收集后，汇入向阳街城市雨水管线。雨水管道布置在小区道路的车行道下，埋设控制0.7-3.5m。（详情见雨水工程规划图）第四节 供电工程规划1. 用电量计算居民生活用电标准：住宅为4KW/户，公共建筑30W/m2(建筑面积)，市政及不可预计用电量按上述用电量的5%计，则A-01（公园西侧地块）地块的用电负荷为4098 KW， A-02（公园东侧商住地块）地块的用电负荷为955KW， A-03（公园东侧商住地块）地块的用电负荷为510 KW，A-04（公园西侧地块）地块的用电负荷为3860 KW，则本规划范围内用电总负荷为9423KW。综合同时系数取0.7，则总负荷需求约为6596 KW。2. 电源配置基地的10KV线路由城市10 KV主干线路接入。鉴于用地比较独立分散，设置4个容量为2800 KVA的10KV变电室。3. 供电线路A-01地块、A-02地块接入文化街城市供电管线。A-03地块接入光明街城市供电管线。A-04地块接入向阳街城市供电管线。10KV和380/220V线路全部电缆地埋。10KV电力线采用电力排管的方式敷设。电缆布置在小区道路的西、北侧，敷设在绿化带或人行道下，埋深0.6-0.8m。（详情见供电工程规划图）第五节 通信规划规划1. 电话量计算本区电话按每户平均1.2线的标准配置，公建按40m2/线的标准配置。A-01（公园西侧地块）地块所需电话量为1238线， A-02（公园东侧商住地块）地块所需电话量为297线，A-03（公园东侧商住地块）地块所需电话量为405线，A-04（公园西侧地块）地块所需电话量为1118线，则本区所需电话总量为3058线。2. 电话来源规划范围内规划2个电信交接站，主要负责小区内电话线路和相关通信线路的管理。电信交接站由光缆与城市电话分局联系，光缆就近经城市主干道上的电话管道引入。3. 管网布置A-01地块、A-02地块接入文化街城市通信管线。A-03地块接入光明街城市通信管线。A-04地块接入向阳街城市通信管线。管线埋设采用电话电缆管道埋设方式，支线管道孔数与规格，除应满足其服务范围内终期通信线路的需要外，尚预留1-2孔作备用，以适应未来信息技术发展。通信线路原则上布置在道路东、南侧，敷设在绿化带或人行道下，埋深0.6-1.0m。4. 有线电视规划有线电视入户率为100%。住户一户2终端。规划小区内有线电视电缆与电话电缆同时敷设，占用其中的1个孔道。（详情见通信工程规划图）第六节 燃气工程规划1. 用气量计算居住按2.4立方米/户*天计；公建按60立方米/万平方米*天计（建筑面积），不可预见用气量以总用气量的10计。A-01（公园西侧地块）地块日燃气消耗量为2291立方米， A-02（公园东侧商住地块）地块日燃气消耗量为527立方米，A-03（公园东侧商住地块）地块日燃气消耗量为97立方米， A-04（公园西侧地块）地块日燃气消耗量为2194立方米，则日燃气消耗总量约为5109方米。2. 气源选择规划范围内拟建1座天然气燃气中低压调压站，位于地块2北入口附近，以满足未来用气要求，中压燃气管从城市中压管网引入。3. 管网布置A-01地块、A-02地块接入文化街城市燃气管道。A-03地块接入光明街城市燃气管道。A-04地块接入向阳街城市燃气管道。低压主干管道沿小区内主要道路布置，支管以枝状接入各用户端。燃气管道原则上布置于小区道路的东、南侧，敷设于人行道下，埋深0.7-1.2m。（详情见燃气工程规划图）第七节 热力工程规划1. 热力负荷计算采暖热负荷指标取：居住建筑50w/ m2（建筑面积，下同），商业金融建筑65w/m2，通风热负荷按采暖热负荷的40%计，A-01（公园西侧地块）地块热负荷约为8MW，A-04（公园西侧地块）地块热负荷约为9.7MW，A-02（公园东侧商住地块）地块热负荷约为2.6MW，A-03（公园东侧商住地块）地块热负荷约为1.5MW，则总热负荷约为21.8MW。2. 热源规划本规划范围的热源采自城市供热管道，规划地下热力站共1处。3. 管网布置A-01地块、A-02地块接入文化街城市供热管道。A-03地块接入光明街城市供热管道。A-04地块接入向阳街城市供热管道。供热管网主要采用枝状管网分片供热，干管敷设于主要道路下，与小区热力站相接。供热管道布置于道路东侧、北侧人行道或非机动车道下，距人行道路缘石12m，埋深控制在1.52.5m。（详情见热力工程规划图）第八节 管线综合本区的工程管线包括给水、雨水、污水、电力、电讯和燃气管线。电力、燃气、污水管线依次埋设在东西向道路的东侧或南北向道路的南侧，电讯、给水、雨水管线依次埋设在东西向道路的北侧或南北向道路的西侧。管线横向尽可能保证各管线之间的合理距离，在此基础上尽可能安排在道路人行道上。让管线有冲突时，压力管让自流管，管径小的让管径大的，弯曲的让难弯曲的，工程量小的让工程量大的，修次数少的、方便的，让检修次数多、难度大的。第十二章 建筑单体示意与日照分析第一节 居住建筑设计1. 建筑风格根据住宅建筑的体量与高度，住宅建筑采用“Art Deco”风格。Art Deco风格的建筑，多采用退台、对称的构图、刚柔并济的横竖线条、流畅的圆形舷窗和圆弧形转角、丰富的浮雕等设计要素，强调材料的高贵质感与光泽；色彩设计中运用鲜艳的纯色、对比色和金属色，追求强烈、华美的视觉印象。Art Deco风格使用于建筑上，其特点在于强调外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔。同时，建筑的外立面常采用面砖或者石材，且非常重视整体的装饰性，会尝试新鲜元素的使用，追求单个建筑自身独特的个性。2. 户型平面设计在户型设计上，尽量做到采光通风良好，动静分开，干湿分离，套型方正，分区明确。并且，在端头户型中可采用边厅的处理，最大限度地争取良好的景观朝向。房型平面设计根据居民的生活习惯及气候特点，将起居室和主卧室布置在南侧，明厅、明厨、明卫。冬季最大限度地利用太阳能，夏季便于组织穿堂风，降低室内温度。住宅户型平面布局合理，以较大面积的起居室为中心组织家庭活动，并保证起居室拥有良好朝向和视觉景观，起居室在户内位置适当，可有效减少穿越，保证空间使用功能的独立性和私密性。明厅、明厨、明卫，公私分离、食寝分离、居寝分离、食居分离、厅房平面方正，易于布置家具。双厅设置不仅停留在人为的分隔上，而是从平面上达到可分可合的布局型态，且餐厅一般结合北向阳台和厨房设置。3. 分布原则高层住宅分18层，24层和28层三种。户型分布遵从以下原则：尽可能将大户型及观景角度较好的户型设置于中心花园四周，使其景观性及经济性的效益最大化。设置多层次的绿化景