土地评估技术报告

广西公大土地评估有限公司土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：广西富禄地置业有限公司所拥有且用于抵押贷款的座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权市场价格评估（北海市） 受托估价单位：广西公大土地评估有限公司土地估价报告编号：桂公大评报地(估)字2009(南宁)第1178号土地估价技术报告编号：桂公大评报地(技)字2009(南宁)第1178号提交估价报告日期：2009年11月6日关键词：北海市 抵押贷款土地使用权市场价格广西公大土地评估有限公司2009年 目录 第一部分 总 述1第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析6第三部分 土地估价11第四部分 附 件27广西公大土地评估有限公司第一部分 总 述一、项目名称广西富禄地置业有限公司所拥有且用于抵押贷款的座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权市场价格评估。二、委托估价方1、委托方：广西富禄地置业有限公司2、单位地址：北海市北海大道西16号海富大厦第23层E号3、法定代表人：宁哲斌4、联系人:王丽菊5、联系电话：138078982666、委托估价方与土地使用者关系：委托估价方为土地使用者三、受托估价方1、受托估价机构：广西公大土地评估有限公司2、机构地址：南宁市金洲路嘉湖巷6号佳和大厦7楼3、资质级别：全国范围内土地估价机构 全国A级资信等级估价机构4、资格证书号：A2009450025、资质有效期：2009年7月1日至2010年6月30日6、法定代表人：武绍会7、联系电话：077155371518、联系人：王光强四、估价目的为委托方向金融机构申请抵押贷款确定抵押贷款额度提供委估对象土地的使用权市场价格参考。五、估价依据1、行为依据土地使用权价格评估委托书桂公大评报地字2009(南宁)第1178号。2、法律法规依据(1)中华人民共和国土地管理法根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正；(2)中华人民共和国城市房地产管理法第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定；(3)城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)；(4)广西壮族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法(2001年9月20日)。3、产权依据国有土地使用证“北国用(2007)第B00647号”。4、价格及其它依据(1)广西壮族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法(2001年7月29日);(2) 估价人员实地勘察资料;(3) 估价人员收集的北海市样点地价资料;(4)北海市基准地价修订基本成果及应用说明；(5)全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表；(6)北海工程造价信息。六、估价基准日2009年11月2日。七、估价日期2009年11月3日至2009年11月6日。八、地价定义本报告的土地使用权价格是指委估对象土地于基准日2009年11月2日及在以下条件下的国有出让用地的土地使用权市场价格：委估土地为政府出让土地，土地的批准用途、实际用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地，规划容积率为3.5，其中商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年（终止日期至2033年1月9日止），住宅用地的批准使用年限为70年（终止日期至2063年1月9日止），土地使用权人为广西富禄地置业有限责任公司。本次估价的目的是为土地使用权人办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考，因此，估价设定委估土地使用权为广西富禄地置业有限责任公司所拥有的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权，其剩余使用年限分别设定为商业、餐饮旅馆业用地为23.19年、住宅用地为53.19年，其容积率为3.5。委估对象土地在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、给水、排水、通电、邮电），宗地红线内平整的空地。由于估价目的是为委托方办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考，因此估价设定土地的开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、给水、排水、通电、邮电），宗地红线内为场地平整。九、估价结果在本项估价土地价格界定的范围内，我们采用适宜科学的方法测算得到估价对象在估价基准日2009年11月2日的土地使用权市场价格评估结果为：宗地面积：91533.8平方米土地使用权单价：7027元/平方米土地使用权总价：64320.80万元大写：人民币陆亿肆仟叁佰贰拾万零捌仟元整备注：假设在评估基准日抵押权实现时，权属变更产生的各种费用合计约5788.87万元，该费用为假设在基准日抵押权实现时的法定优先受偿款；是否将其上述优先受偿款从土地评估价中扣除，由报告使用者按当地有关部门的规定确定。十、需特殊说明的事项1、本项估价的前提条件和假设条件估价依据的可靠性产权依据：本次委估宗地的权属、范围、面积等数据以国有土地使用证“北国用(2007)第B00647号”为依据。法律法规依据：以权威部门颁发的中华人民共和国土地管理法根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正、中华人民共和国城市房地产管理法第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定、城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)、广西壮族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法(2001年9月20日)为依据。取价依据以北海市基准地价修订基本成果及应用说明、全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表、北海工程造价信息、估价人员实地勘察资料、 估价人员收集的北海市样点地价资料为依据；市场的客观性在估价基准日房地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。地价内涵本报告的土地使用权价格是指委估对象土地于基准日2009年11月2日及在以下条件下的国有出让用地的土地使用权市场价格：委估土地为政府出让土地，土地的批准用途、实际用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地，规划容积率为3.5，其中商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年（终止日期至2033年1月9日止），住宅用地的批准使用年限为70年（终止日期至2063年1月9日止），土地使用权人为广西富禄地置业有限责任公司。本次估价的目的是为土地使用权人办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考，因此，估价设定委估土地使用权为广西富禄地置业有限责任公司所拥有的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权，其剩余使用年限分别设定为商业、餐饮旅馆业用地为23.19年、住宅用地为53.19年，其容积率为3.5。委估对象土地在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、给水、排水、通电、邮电），宗地红线内平整的空地。由于估价目的是为委托方办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考，因此估价设定土地的开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、给水、排水、通电、邮电），宗地红线内为场地平整。土地的持续利用估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用。年期设定土地使用权批准用途、估价设定用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地，土地取得方式为通过政府出让取得, 商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年（终止日期至2033年1月9日止），住宅用地的批准使用年限为70年（终止日期至2063年1月9日止）。从估价基准日算起商业、餐饮旅馆业用地的剩余使用年限为23.19年，住宅用地的剩余使用年限为53.19年。估价基准日设定本报告是假设在公开市场条件下进行的价格评估。估价基准日为2009年11月2日。如果上述假设条件发生变化，则估价结果应做相应调整。2、估价结果和估价报告的使用本公司仅对估价报告程序、方法、结果之客观、科学性负责。委托方和报告使用者据此所作的任何经济、法律决策行为，自行决定并负责。(2)本评估报告仅为该报告中的评估目的：为委托方确定抵押贷款额度提供参考，用作其它目的则无效。 (3)本报告任何部分未经广西公大土地评估有限公司核查书面同意，不得刊载于公开媒体上，也不得转作它用。报告有效期为壹年，从2009年11月2日至2010年11月1日止。(4)估价报告及估价结果的使用权归委托方所有，本公司对估价结果拥有解释权。(5)土地使用权设为国有出让用地，当涉及交易及处置时须依法办理有关手续。(6)本公司仅对评估报告程序、方法、结果之客观、科学性负责。委托方据此所作的任何经济、法律决策行为，自行决定并负责。(7)土地估价技术报告归档备查编号:桂公大评报地(技)字2009(南宁)第1178号。(8)估价技术报告一式贰份, 壹份交委托方,壹份留存广西公大土地评估有限公司。3、需要特殊说明的事项(1)参加本项目评估的工作人员已经对委托方提供的资料进行了必要的和可能的调查核实，对委托方提供的无法核实的资料数据，我们在假设是真实的前提下引用。(2) 本报告在估价过程中所采用的有关参数是以委托方提供的国有土地使用证“北国用(2007)第B00647号” 和北规函2009281号北海市城市规划局关于中国法学(北海)国际交流中心项目用地规划设计要点的复函及评估人员实地勘查资料为依据，如果有关数据发生变化，估价结果应作相应调整。(3)本报告所评估的价格未考虑可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化、土地利用规划变更、以及遇有自然力和其它不可抗力对土地价格的影响和强制处置的各种费用。十一、土地估价师签字土地估价师 资格证书号 估价师签字武绍会 96200043 王光强 2004450199十二、土地估价机构广西公大土地评估有限公司法定代表人：2009年11月6日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述本次估价对象为广西富禄地置业有限公司所拥有且用于抵押贷款的座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权。委估宗地座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米，委估宗地所在的区域属于北海市旅游景区，其基础设施已达五通一平，该区域距离北海市4A级景区银滩公园约2公里，区域内以旅游度假休闲住宅为主，主要有万泉城、海泰别墅、森海豪庭、白金花园、相应的公共配套设施有北海市银滩中心小学、海滩公园、银滩公园等，附近周围有海滩大酒店、海世界度假乐园，餐饮小商铺较多，各项公用配套设施、基础设施完善,周围环境和景观较好，该区域为北海市平均房价最高的区域，且由于2007年开始的北海市银滩社会主义新农村改造工程的实施和北海市政府对银滩整体规划的重视及资金的大量投入，该区域的房地产具有较大的升值空间。根据委托方提供的“北国用(2007)第B00647号”国有土地使用证并结合现场勘察,对委估对象分析描述如下：1、土地登记状况来源及历史沿革：根据委托方提供的资料记载“该宗土地原权属主为北海利达物业有限公司,原证书号为北海市1997北土建字第39号。广西富禄地置业有限公司于2007年通过二级市场竞拍受让取得委估宗地土地使用权，并于2007年6月13日补签了“北国土合（2007）39号”国有土地使用权出让合同，2007年6月14日办理了“北国用(2007)第B00647号”国有土地使用证；土地位置:委估对象位于北海市银海区侨港镇港口东面，银滩四号路以南约200米；土地用途、面积:根据国有土地使用证记载，土地用途为商业、餐饮旅馆业、住宅用地, 批准使用的土地总面积为91533.8平方米（其中占压道路面积5471.80平方米）； 土地级别:根据北海市网格基准地价中心城区用地级别边界委估宗地处于北海市城区用地范围，属于北海市一级住宅、三级商业用地；土地权属性质: 委估土地所有权为国家所有,属国有出让土地；四至：东自围墙至空地；南自围墙至北部湾；西自围墙至北部湾；北自围墙至规划路及内港；土地登记证书号:北国用(2007)第B00647号；地号：8-14-8；图号：无记载；登记时间：2007年6月14日；登记机关：北海市国土资源局。2、土地权利状况土地使用权属主:土地使用权属主为广西富禄地置业有限公司土地取得方式：委估土地的使用权是广西富禄地置业有限公司通过二级市场竞拍受让取得；原出让金数额为155元/平方米；批准的土地使用年限：商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年（终止日期至2033年1月9日止），住宅用地的批准使用年限为70年（终止日期至2063年1月9日止）；土地剩余使用年限: 根据土地的批准使用终止时间为2043年4月28日推算，从估价基准日起算，委估土地尚有剩余使用年限为33.83年；宗地使用的特殊规定: 根据委托方提供的资料及评估人员的了解，宗地的使用无特殊规定。但委估宗地为政府出让土地，根据国家的有关规定，土地使用权人在委估宗地上设定抵押权等他项权利以及土地使用权属发生变更时，需到当地有权部门办理相关登记手续。他项权利:“北国用(2007)第B00647号”国有土地使用证未对他项权利进行记载规定，但根据国家的相关规定，土地使用权人可以在委估宗地上设定国家准许的包括抵押权、担保权、租赁权他项权利，但不具有地下权，地上权及地役权应受到限制，根据土地的四至来看，也应不具有相邻的通行权等相邻关系的权利。根据委托方提供的资料及评估人员的了解，尚未发现在委估宗地上设定有抵押权、担保权、租赁权等他项权利，因此，在本次评估中不考虑可能存在的抵押权、担保权、租赁权等他项权利对土地评估价格的影响。3、土地利用状况据评估人员现场勘察，目前的开发程度已达到宗地外“五通”给水、排水、电、路、邮电, 宗地红线内未进行开发建设的空地（宗地西南角有部分未拆除的墙体），评估设定为宗地外“五通”给水、排水、电、路、邮电, 宗地红线内为场地平整。4、土地规划设计条件(1)用地性质：商业、餐饮旅馆业、住宅用地；(2)最大建筑密度：22%;(3)最大容积率：3.5；绿地率：40%。二、地价影响因素分析一般因素一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。1、北海市的城市资源状况北海市位于广西壮族自治区的南陲，北部湾东北岸，平面地理坐标介于东经1085010947，北纬21262155。属亚热带海洋性季风气候，总日照时数2186小时，平均无霜期358天左右，年平均气温22.6，年均降水量为1659毫米。北海市辖一县三区，2007年末，全市户籍人口156.32万人，比上年增加4.26万人，增长2.8%，其中市辖区人口（即除合浦县以外的人口）8.15万人，增加1.23万人，增长2.16%。全市人口出生率为17.39；人口死亡率3.89；人口自然增长率13.5，比上年增加0.86个千分点。北海市市海岸线长500.13公里，国土面积3337平方公里，其中岛屿面积26.63平方公里，市区面积275平方公里，土地辽阔平坦。市区海滨平原土地占总面积的70%以上，平均高度10米15米，土质主要由砂质粘土、沙砾等构成，地耐力每平方米达18吨15吨；有百分之二十左右的土地是海洋沙滩地，标高25米15米，地耐力每平方米12吨16吨。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等，土地资源较为丰富。地质：结构稳定；地势：从北向南倾斜，东北、西北为丘陵，南部沿海为台地和平原，南流江下游为冲积平原，沿海多港滩；地形：南北狭，东西长，呈犀牛角状。北海具有背靠大西南、面向东南亚的区位优势。对外开放以来，先后建成了万吨码头、飞机场、微波通讯、南宁至北海二级公路、桂林至北海高速公路，构架了北海相互完善的陆海空立体交通网络。随着南昆、钦北、黎钦铁路的建成通车，北海将是中国大西南通向东南亚各国最便捷的通道。2、北海市的房地产制度和房地产市场状况近年来，随着国家实行货币化分配住房制度，加之北海市政府积极实施盘活房地产政策，特别是对空置商品房的优惠政策，大大刺激了北海房地产市场的发展。从二OO一年开始，北海房地产市场已有了明显的复苏迹象，成交量日渐放大，个人购房明显增加；以私人宅基地为主的房地产市场成交量特别大，同时也带动了市区位置较佳的公寓楼市场复苏，该类房地产已基本能达到让开发商接受的合理的价格，而区位条件较好的小宗办公、住宅用地则成为市场的抢手货。同时与其它城市相比，北海优秀的空气质量和低廉的房价已吸引了众多的外地购房者。2008年完成房地产开发投资39.24亿元，比上年增长62.2%。增速快于全社会投资14.2个百分点。房地产施工面积为367万平方米，增长21.7%，其中住宅施工面积为312.73万平方米，增长26.3%；商品房销售面积为107.15万平方米，增长30.1%，其中销售住宅面积为101.71万平方米，增长36.3%。有工作量的房地产企业为135个，比上年增加25个。3、北海市的产业政策根据北部湾广西经济区的规划城市定位，北海的工业以发展电子信息、生物制药、海洋开发等高科技产业和出口加工业，承接产业转移，发展临港工业为主；服务业则发展滨海旅游，拓展出口加工保税物流功能；港口则重点建设铁山港大能力泊位和深水航道；城市建设则发挥宜居优势，成为人居环境优美舒适的海滨城市、特大城市。北海建立了努力建设国际北海、生态北海、和谐北海，成为广西北部湾经济区科学发展的排头兵、跨越发展的先行市、开放合作的示范区、最宜人居的生态城城市发展思路和以生态立市、产业强市、开放活市、科教兴市发展战略。4、北海市的城市规划与发展目标北海是2008年国务院批准的北部湾广西经济区内的重要沿海城市，北部湾广西经济区的开方开发建设已纳入国家的发展战略，到2010年，力争实现全市地区生产总值500亿元、财政收入60亿元、工业总产值600亿元，分别比2000年的113.68亿元、10.2亿元、93.4亿元翻两番多，“十一五”累计完成全社会固定资产投资700亿元，比“十五”累计208亿元增加2.37倍，人均GDP达到3000美元，人均财政收入3300元。按照规划，到2020年，争取实现地区生产总值达到1500亿元，年均增长15；财政收入200亿元，年均增长18；人均生产总值7.5万元，年均增长12.5；城镇居民人均可支配收入年均增长9.5；农民人均年收入年均增长7.5，城镇化率60以上。使北海的综合实力明显增强，城市建成区面积扩大到140平方公里以上，人口发展到100万到120万人；经济结构明显优化，开放合作明显扩大，生态建设明显加强，人民生活明显改善，逐步把北海建设成为区域性国际化的中心城市。因此北海市的城市规划和发展目标，使本是最适合人类居住的北海市的房地产在未来更具有诱人的发展空间。5、北海市的社会经济发展状况2008年北海市市生产总值313.88亿元，比上年增长16.9%。财政收入27.03亿元，增长26.79%；全社会固定资产投资200.3亿元，增长47.98%；规模以上工业增加值76.84亿元，增长35.11%；利用外资8894万美元，同比增长24.22%；外贸出口4.39亿美元，增长43.06%；社会消费品零售总额80.11亿元，增长24.46%；城镇居民人均可支配收入13989元，增长13.42%；农民人均纯收入4309元，增长12.06%。根据到有关部门的了解，2009年的各项经济指标会比2008年有大幅度的提升，随着财政收入的不断增加，北海市的城市基础设施更有能力得到进一步的完善，同时，全市居民的可支配收入的增加和外来投资者的进入，也会大大地加强各类房地产特别是商业和住宅房地产的购买能力。6、一般因素分析 根据“十一五规划”，至2010年末，北海将建成为北部湾（广西）经济区的中心城市，中国-东盟自由贸易区重要的商贸、工业、港口城市，泛北部湾最适宜人类居住的滨海花园城市，区域性国际化的旅游城市，结合北海市政府不断地完善土地供应机制和土地储备、出让制度，适度调控土地二级市场，引导开发商有序盘活土地，规范存量土地交易行为，完善市场监管制度，整顿和规范房地产市场秩序，目前北海市房地产业正健康有序的发展。区域因素及个别因素分析区域因素和个别因素的详细情况见技-表1委估宗地座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米，委估宗地所在的区域属于北海市旅游景区，其基础设施已达五通一平，该区域距离北海市4A级景区银滩公园约2公里，区域内以旅游度假休闲住宅为主，主要有万泉城、海泰别墅、森海豪庭、白金花园、相应的公共配套设施有北海市银滩中心小学、海滩公园、银滩公园等，附近周围有海滩大酒店、海世界度假乐园，餐饮小商铺较多，各项公用配套设施、基础设施完善,周围环境和景观较好，该区域为北海市平均房价最高的区域，且由于2007年开始的北海市银滩社会主义新农村改造工程的实施和北海市政府对银滩整体规划的重视及资金的大量投入，该区域的房地产具有较大的升值空间。技-表1 区域因素及个别因素说明和分析表因 素 条 件因素说明技术评价度区域因素商业设施程度委估宗地位于银滩中区，距离北海市AAAA级景区银滩公园较近，区域车流量较大，附近旅游商铺较多，商业气氛较浓，该区域的住宅类房地产价格升值潜力巨大。优交通便捷度附近有多个公共汽车停靠点，市区出租车可以到达附近停靠，有公共停车场，交通便捷。优公共服务设施程度距银行、邮政、电讯、市场等公共服务设施较近，区域内公共配套设施程度优。优基础设施完备程度区域内已完成“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），基础设施完备。优自然环境委估宗地位于银滩中区，临近著名的旅游风景区银滩公园、海滩公园，风景优美。附近无水污染，无空气污染，该区域内主要以高档海景住宅为主，人文及自然环境优。优相邻区域开发程度基本开发完善。优规划限制对高度有限制。较优个别因素批准用途商业、餐饮旅馆业、住宅用地。优宗地面积面积适中，对土地利用极为有利。优宗地形状形状对土地利用较为有利。较优局部环境局部视线开阔，没有任何噪声等污染。优 第三部分 土地估价一、估价原则本项评估遵循以下主要原则：替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。在本次评估中,替代原则主要运用在基准地价系数修正法中。供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在本次评估中,该原则体现在基准地价系数修正法的过程中。变动原则估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估土地的价格。在本次评估结果的确定过程中,估价人员运用了该原则。(4)最有效利用原则估价人员应以估价对象的最有效利用为前提进行估价,判断土地的最有效利用应以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等因素进行判定。预期收益原则土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。贡献原则土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。二、估价方法的选择根据城镇土地估价规程,通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等,估价方法的选择应按照地价评估的技术规程,根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。估价人员在实地调查勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分析,根据估价基准日待估宗地的状况和估价目的以及北海市地产市场实际情况, 由于委估对象所在的区域类似待估宗地的交易案例较多，故比较适宜选用市场比较法评估。在待估宗地所处区域内通过单纯的土地出租获得稳定收益的情况很少，通过房地对租金进行收益剥离的方法确定土地的客观收益具有很大不确定性,因此不适合采用收益还原法进行评估；成本逼近法是采用成本累计的方式确定待估宗地地价的方法,由于委估对象所在区域的属建成区,用征地的方式确定土地取得费用不合适,而通过拆迁等方式获得类似土地的情况较少,因此土地取得费用不易确定,故不适合采用成本逼近法; 考虑到待估宗地为正在开发的土地,规划条件已确定，并且能够通过类似于委估对象房屋的房屋买卖市场交易案例确定出委估对象房屋的房地产总价值,也能得出开发完善后地上建筑物的价值,从而剥离出待估的宗地的价格,故可以选用剩余法评估测算；另外，虽然委估宗地位于北海市基准地价覆盖区内，但由于北海市基准地价的基准日为2007年6月30日距离估价基准日已有两年，而这两年正好是北海市房地产市场发展较快的时期，且北海位于2008年国家批准的泛北部湾经济圈内，其城市地位相应提高,北海市的房地产的发展较快, 影响地价的因素有较大变化，且无法进行量化修正，因此不适宜采用基准地价系数修正法进行评估；因此本次评估选用市场比较法和剩余法对土地使用权价格进行评估测算,根据该两种估价方法的测算结果综合分析确定土地使用权的最终评估结果。三、测算过程(一)用市场比较法测算土地使用权价格1、基本原理市场比较法就是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的土地买卖、租赁实例与委估地块加以对照比较，对比较实例的已知价格进行交易情况、日期、区域及个别因素的修正，推定求取委估宗地在评估期日地价的方法，基本公式为： VVF式中： V待估宗地价格 VB比较实例价格 A交易情况修正系数B交易日期修正系数D待估宗地区域因素修正系数E待估宗地个别因素修正系数F其他因素修正系数2、测算过程收集的买卖实例资料共调查收集了类似宗地买卖实例数宗，选出其中的三宗作为比较实例，如下：实例A：北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地地块位置：委估宗地位于四川路交金海岸大道西北角，所在的区域处于以北海银滩为中心的北海市城市南部区域，距离北部湾广场中心商业区约6公里，距离银滩约2.5公里，近年来随着北海市的房地产的发展，特别是北海市对北海市银滩的大力开发建设，区域房地产市场进入加速发展阶段，区域内以交通干道-四川路为轴线，两侧多为住宅小区（包括别墅及公寓楼），区域范围内有银滩万泉城、森海豪庭、枫林蓝湾、蓝色海岸国际家园、汇景花园、蔚蓝家园等房地产项目，区域内有华侨中学、北海国际客运港等，区域内基础设施基本完善，公共配套设施正在完善；地块范围：东至四川南路，西至北海地产物业发展公司用地，南至金海岸大道，北至道路及中国石油化工股份有限公司广西北海分公司；出让面积：13405.4平方米用地性质：城镇住宅用地（可根据规划设计条件建设部分商业设施）；容积率2.8；规划建筑密度：22%；绿地率：30%；建设用地使用权出让年限：70年；特别说明：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占的比重，必须达到住房开发建筑总面积的70%以上；该宗土地于2009年9月8日由北海市地产交易中心在北海市北海大道西段186号真龙国际大酒店拍卖出让，成交价6000万元（合4476元/平方米）。案例A位置示意图案例A实景照片实例B：北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地地块位置：委估宗地位于北海市银滩大道交广东路东北角，委估宗地所在的区域属于目前北海市以北部湾广场为中心的城市中心区域，距离北部湾广场中心商业区约6公里，处于广东路、新世纪大道、上海路和银滩大道四条城市主干道的包围中，区域内基础设施及公共配套设施有待完善。近年来随着北海市的房地产的发展及北海市城市的高速发展，特别是南部区域金海岸大道的开通，区域的交通条件和基础设施均发生的较大变化，区域房地产市场加速发展，区域内以综合干道-广东南路为轴线，两侧多为住宅小区（包括别墅及公寓楼），区域范围内有公务员社区、圣美阳光小区等房地产项目，区域内有和兴小学等，区域内基础设施有待完善，公共配套设施有待完善；地块范围：东至旧白虎头路，西至广东南路，南至银滩大道，北至空地；出让面积：26643.4平方米用地性质：城镇住宅用地（可根据规划设计条件建设部分商业设施）；容积率4.0；规划建筑密度：22%；绿地率：30%；建设用地使用权出让年限：70年。特别说明：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占的比重，必须达到住房开发建筑总面积的70%以上；该宗土地于2009年9月8日由北海市地产交易中心在北海市北海大道西段186号真龙国际大酒店拍卖出让，成交价14000万元（合5480元/平方米）。案例B位置示意图案例B实景照片实例C：北海市西南大道北侧、云南路以西约101米7542.7平方米土地地块位置：委估宗地位于北海市西南大道北侧、云南路以西约101米，委估宗地所在的区域属于以北部湾广场为中心的北海市西部区域，该区域处于西南大道以北、云南路以西、西藏路以东和北海大道以南四条城市主干道的包围中，该区域主要为近10多年新开发的住宅区。主要商业设施有云南路综合市场、北海市嘉莱度假酒店等。文教设施附近有银湾幼儿园、逸夫小学、第七中学等；附近有银湾花园、大益花园、美丽家园、海甸花园、景海豪庭、北海花园等住宅小区；各项公用配套设施、基础设施完善,周围环境和景观较好，区域内人口流量较大,铺面较多，其基础设施已达五通一平。委估宗地距离市中心（北部湾广场）约3000米，且位于2009年新开通的城市主干道西南大道北侧、大益花园的南侧，由于西南大道的开通，西南大道两旁的房地产升值较快；地块范围：东至大益置业建筑北海有限公司用地，西至空地，南至西南大道，北至大益置业建筑北海有限公司用地；出让面积：7542.7平方米用地性质：城镇住宅用地；容积率3.0；规划建筑密度：22%；绿地率：30%；建设用地使用权出让年限：70年。特别说明：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占的比重，必须达到住房开发建筑总面积的70%以上；该宗土地于2009年9月8日由北海市地产交易中心在北海市北海大道西段186号真龙国际大酒店拍卖出让，成交价3900万元（合5171元/平方米）。案例C位置示意图案例C实景照片评估对象及比较案例价格影响因素说明见技表2。评估对象及比较案例价格影响因素评价技表3。比较和修正的相关说明建立可比价格基础比较实例价格内涵相同，币种相同，付款方式相同，价格可比。交易情况修正案例A、B、C为拍卖出让，需进行交易情况修正。交易日期修正交易案例均为近期的交易价格，故无需进行交易日期修正。区域因素修正因比较实例所处位置较委估对象区域到商服中心距离等不相同，需要修正相同，故需要修正。个别因素修正因比较实例所处位置较委估对象面积、土地土地剩余使用年限等均不相同，需要修正。土地使用年期修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。据城镇土地估价规程，使用年限修正公式为：S101-1/(1+rd)n/1-1/(1+rd)N S10：使用年限修正系数 rd：土地还原利率，采用北海市基准地价修订基本成果及应用说明的住宅用途的还原利率为6.36%。 n：剩余使用年限N：使用年限编制各修正表格根据技表2、技表3及以上说明编制评估对象及比较案例价格影响因素修正说明表（技表4）、评估对象和比较案例价格影响因素评价分值表（技表5）和比较案例价格影响因素修正系数表（技表6）。所有修正均以委估对象的现状为基准(条件优于委估对象的给予的分值大于100，条件劣于委估对象的给予的分值小于100)。技表2 评估对象及比较案例价格影响因素说明表类别序号影响因素ABC委估宗地交易情况1物业座落北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地北海市西南大道北侧、云南路以西约101米7542.7平方米土地北海市银海区侨港镇港口东面，银滩四号路以南约200米2平均交易价格4476(元/m2)5480(元/m2)5171(元/m2)待估3交易情况拍卖出让拍卖出让拍卖出让抵押贷款4交易日期2009年9月8日2009年9月8日2009年9月8日2009年11月区域因素5商业设施程度区域车流量较大，附近商铺较少，商业气氛一般。区域车流量较大，附近商铺较少，商业气氛一般。区域车流量较大，附近商铺较多，商业气氛较好。委估宗地位于银滩中区，距离北海市AAAA级景区银滩公园较近，区域车流量较大，附近旅游商铺较多，商业气氛较浓，该区域的住宅类房地产价格升值潜力巨大。6交通便捷度附近有公共汽车停靠点，出租车可以到达附近停靠，交通程度较方便。附近有公共汽车停靠点，出租车可以到达附近停靠，交通程度较方便。附近有公共汽车停靠点，出租车可以到达附近停靠，交通程度较方便。附近有多个公共汽车停靠点，市区出租车可以到达附近停靠，有公共停车场，交通便捷。7公共服务设施程度距银行、邮政、电讯、市场等公共服务设施较近，区域内公共配套设施程度优。900米范围内有银行、邮政、电讯、市场等公共服务设施，区域内公共配套设施程度一般。距银行、邮政、电讯、市场等公共服务设施较近，区域内公共配套设施程度优。距银行、邮政、电讯、市场等公共服务设施较近，区域内公共配套设施程度优。8基础设施完备程度区域内已完成“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），基础设施完备。区域内已完成“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），基础设施完备。区域内已完成“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），基础设施完备。区域内已完成“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），基础设施完备。9自然环境该区域内主要以住宅为主，人文及自然环境一般。该区域内主要以住宅为主，人文及自然环境一般。该区域内主要以住宅为主，人文及自然环境一般。委估宗地位于银滩中区，临近著名的旅游风景区银滩公园、海滩公园，风景优美。附近无水污染，无空气污染，该区域内主要以高档海景住宅为主，人文及自然环境优。10相邻区域开发程度50%以上土地已开发，宗地外五通。50%以上土地已开发，宗地外五通。70%以上土地已开发，宗地外五通。基本开发完善。11规划限制对用途、高度有限制对用途、高度有限制对用途、高度有限制对高度有限制。个别因素12批准用途城镇住宅用地（可根据规划设计条件建设部分商业设施）城镇住宅用地（可根据规划设计条件建设部分商业设施）城镇住宅用地商业、餐饮旅馆业、住宅用地。13宗地面积13405.426643.47542.7面积适中，对土地利用极为有利。14宗地形状形状不规则，对土地利用有一定影响形状对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状对土地利用较为有利。15局部环境局部视觉环境一般局部视觉环境一般局部视觉环境一般局部视线开阔，没有任何噪声等污染。16土地剩余年限70707053.1917容积率2.8433.5技表3 评估对象及比较案例价格影响因素评价表类别序号影响因素ABC委估宗地交易情况1物业座落北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地北海市西南大道北侧、云南路以西约101米7542.7平方米土地北海市银海区侨港镇港口东面，银滩四号路以南约200米2平均交易价格 (元/m2)4476(元/m2)5480(元/m2)5171(元/m2)待估3交易情况拍卖出让拍卖出让拍卖出让抵押贷款4交易日期2009年9月8日2009年9月8日2009年9月8日2009年11月区域因素5商业设施程度一般一般较优优6交通便捷度较优较优较优优7公共服务设施程度优一般优优8基础设施完备程度优优优优9自然环境一般一般一般优10相邻区域开发程度一般一般较优优11规划限制一般一般一般较优个别因素12批准用途较优较优一般优13宗地面积较优较优较优优14宗地形状较劣较优一般较优15局部环境一般一般一般优16土地剩余年限70707053.1917容积率2.8433.5技表4 评估对象及比较案例价格影响因素修正说明表类别序号影响因素ABC委估宗地交易情况1物业座落北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地北海市西南大道北侧、云南路以西约101米7542.7平方米土地北海市银海区侨港镇港口东面，银滩四号路以南约200米2平均交易价格 4476(元/m2)5480(元/m2)5171(元/m2)待估3交易情况拍卖出让，修正为+5拍卖出让，修正为+5拍卖出让，修正为+5抵押贷款，修正为04交易日期2009年9月，修正为02009年9月，修正为02009年9月，修正为02009年11月，修正为0区域因素5商业设施程度一般，修正为-5一般，修正为-5较优，修正为-2优，修正为06交通便捷度较优，修正为-2较优，修正为-2较优，修正为-2优，修正为07公共服务设施程度优，修正为0一般，修正为-2优，修正为0优，修正为08基础设施完备程度优，修正为0优，修正为0优，修正为0优，修正为09自然环境一般，修正为-10一般，修正为-10一般，修正为-10优，修正为010相邻区域开发程度一般，修正为-5一般，修正为-5较优，修正为-2优，修正为011规划限制一般，修正为-2一般，修正为-2一般，修正为-2较优，修正为0个别因素12批准用途较优，修正为-2较优，修正为-2一般，修正为-5优，修正为013宗地面积较优，修正为-2较优，修正为-2较优，修正为-2优，修正为014宗地形状较劣，修正为0较优，修正为0一般，修正为0较优，修正为015局部环境一般，修正为-5一般，修正为-5一般，修正为-5优，修正为016土地剩余年限70，修正为0.986670，修正为0.986670，修正为0.986653.19，修正为0.962417容积率2.8，修正为2.310844，修正为2.66123，修正为2.37723.5，修正为2.528925技表5 评估对象和比较案例价格影响因素评价分值表类别序号影响因素ABC委估宗地情况1物业座落北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地北海市西南大道北侧、云南路以西约101米7542.7平方米土地北海市银海区侨港镇港口东面，银滩四号路以南约200米2平均交易价格 (元/m2)4476(元/m2)5480(元/m2)5171(元/m2)待估3交易情况1051051051004交易日期100100100100区域因素5商业设施程度9595981006交通便捷度9898981007公共服务设施程度100981001008基础设施完备程度1001001001009自然环境90909010010相邻区域开发程度95959810011规划限制989898100个别因素12批准用途98989510013宗地面积98989810014宗地形状951009810015局部环境95959510016土地剩余年限0.98660.98660.98660.962417容积率2.310842.66122.37722.528925 技表6 比较案例价格影响因素修正系数表类别序号影响因素ABC交易情况1物业座落北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地北海市西南大道北侧、云南路以西约101米7542.7平方米土地2平均交易价格 (元/m2)4476(元/m2)5480(元/m2)5171(元/m2)3交易情况100/105100/105100/1054交易日期100/100100/100100/100区域因素5商业设施程度100/95100/95100/986交通便捷度100/98100/98100/987公共服务设施程度100/100100/98100/1008基础设施完备程度100/100100/100100/1009自然环境100/90100/90100/9010相邻区域开发程度100/95100/95100/9811规划限制100/98100/98100/98个别因素12批准用途100/98100/98100/9513宗地面积100/98100/98100/9814宗地形状100/95100/100100/9815局部环境100/95100/95100/9516土地剩余年限0.9624/0.98660.9624/0.98660.9624/0.986617容积率2.528925/2.310842.528925/2.66122.528925/2.3772修正后的价格673069367103修正价格计算根据技表8的修正系数，计算各案例修正后的价格。实例A修正后的价格：4476100/105100/95100/98100/90100/95100/98100/98100/98100/95100/950.9624/0.98662.528925/2.310846730（元/平方米）实例B修正后的价格：5480100/105100/95100/98100/98100/90100/95100/98100/98100/98100/950.9624/0.98662.528925/2.66126936（元/平方米）实例C修正后的价格：5171100/105100/98100/98100/90100/98100/98100/95100/98100/98100/950.9624/0.98662.528925/2.37727103（元/平方米）比准价格的确定经过分析，三个比较案例修正后的价格差距不大，经评估人员综合分析，决定采用简单算术平均法求取待估宗地的单位平均地价，即： 市场比较法测算结果=(6730+6936+7103)3=6923(元/平方米) 3、测算结果通过以上试算，采用市场比较法法的测算的单位面积土地使用权价格为:6923元/平方米。用剩余法测算土地使用权价格剩余法是在预计开发完成后不动产总价格的基础上，扣除预计的开发成本以确定待估土地价格的方法。计算公式为： V=A-B-C 式中： V-待估宗地价格 A-开发完成后的土地总价格或房地产价格 B-整个开发项目的开发成本 C-开发商合理利润确定最佳开发利用方式委估土地面积为9153