物业管理方案编制

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肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈袂袈肅蒁蚅螄肅薃蒈膃肄莃蚃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀肁芇薄螆肀荿螀肅腿蒁薂羁腿薄螈袇膈芃薁螃膇蒆螆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄膄莀蚇袀膃蒂袃螆芃薅蚆肄节芄蒈羀芁莇蚄袆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芇蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅莅莇薂肃莄蒀螇罿莃蚂薀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆袄肆羇芆蚆羂羆莈芈芄蒁袇肁膀蒀罿袃薈蒀螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薄虿羇艿薃袂节膅薂羄肅蒄薁蚄芀莀薀螆肃芆蕿袈艿膁蚈羁肁蒀蚈蚀袄莆蚇螃肀莂蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅螂蚁膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇莅袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袇肁膀蒀罿袃薈蒀螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薄虿羇艿薃袂节膅薂羄肅蒄薁蚄芀莀薀螆肃芆蕿袈艿膁蚈羁肁蒀蚈蚀袄莆蚇螃肀莂蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅螂蚁膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇莅袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袇肁膀蒀罿袃薈蒀螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薄虿羇艿薃袂节膅薂羄肅蒄薁蚄芀莀薀螆肃芆蕿袈艿膁蚈羁肁蒀蚈蚀袄莆蚇螃肀莂蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅螂蚁膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇莅袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袇肁膀蒀罿袃薈蒀螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薄虿羇艿薃袂节膅薂羄肅蒄薁蚄芀莀薀螆肃芆蕿袈艿膁蚈羁肁蒀蚈蚀袄莆蚇螃肀莂蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅螂蚁膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇莅袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袇肁膀蒀罿袃薈蒀螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薄虿羇艿薃袂节膅薂羄肅蒄薁蚄芀莀薀螆肃芆蕿袈艿膁蚈羁肁蒀蚈蚀袄莆蚇螃肀莂蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅螂蚁膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇莅袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袇肁膀蒀罿袃薈蒀螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薄虿羇艿薃袂节膅薂羄肅蒄薁蚄芀莀薀螆肃芆蕿袈艿膁蚈羁肁蒀蚈蚀袄莆蚇螃肀莂蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅螂蚁膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇莅袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袇肁膀蒀罿袃薈蒀螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薄虿羇艿薃袂节膅薂羄肅蒄薁蚄芀莀薀螆肃芆蕿袈艿膁蚈羁肁蒀蚈蚀袄莆蚇螃肀莂蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅螂蚁膅膁螁螃羇葿螀袆膃蒅蝿肈羆莁螈螈芁芇莅袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袇肁膀蒀罿袃薈蒀螈腿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄羀膄芃薄虿羇艿薃袂节膅薂羄肅蒄薁蚄芀莀薀螆肃芆蕿袈艿膁蚈羁肁蒀蚈蚀袄莆蚇螃肀莂蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅螂蚁膅膁螁螃羇葿螀 物业管理方案编制编制人:目 录一 物业概括二 物业管理的指导思想三 制定管理目标四 物业管理机构设置及管理方式五 物业管理服务策划与构想六 社区文化和便民服务方案七 管理处物资配备八 收费及财务预算分析九 接管小区物业管理的几项建议一、物业概况(1)基本信息物业类别 住宅、高尚住宅建筑类别 板塔结合 多层 小高层 高层 物业地址 罗湖东梧桐山半山风景区 交通状况 公交：103路、65路、208路等公交线路地铁：地铁8号线规划中项目配套 游泳池、棋牌室 、美容美发、 洗衣店、 咖啡厅 、停车场、 健身房 楼层状况 4栋22层，1栋18层，1栋17层，6栋9层开盘时间 2006-05-28入住时间 2007-10-31容 积 率 2.40绿 化 率 36%户 数 总共 447 户 停 车 位 447个车位，路面的停车位也有300个左右物 业 费 3.60元/平米月 （2）详细信息鸿景翠峰项目位于深圳罗湖区梧桐山南麓，东临梧桐山隧道口，西近仙桐体育公园，是居家的绝佳之地。项目总用地面积3.4万平方米，总建筑面积7.2万平方米，容积率仅2.4,是一个由多层、小高层及高层住宅组成的高尚住宅区。鸿景翠峰位于梧桐山中心地带，100%南向户型，南北通透，使用舒适，91.5%超高实用率，低梯户比92.4%单位送3米进深观景露台，及可变空间（空中内庭院）东南亚泰式风情园林及多功能开放式园林。天际泳池，自然水景。健身休闲中心，儿童娱乐天地。鸿景翠峰建立2006山居豪宅六大标准： 1、亲自然指数： n 离山的距离：零。与山零距离的亲密接触，您置身家中，就能尽享梧桐山峰谷起伏的大自然美景，令生活回归宁和、淳朴。 n 离海的距离：近海而不靠海。近在咫尺的大小梅沙海滨公园。让您在葱茏山色与浩瀚大海之间休闲惬意。 2、气温与气候指数： 梧桐山地处亚热带，属海洋性气候。年平均气温22.4，最高月平均气温28.1，最低月平均气温12.1。所处位置北山南海，冬暖夏凉；全年日照时数2881小时；平均相对湿度80以上。常年主导风向为东南风，夏秋季偶尔有台风，但平均每年不到一次。 3、空气指数： 负离子浓度对照表。负离子浓度（个/cm3） 晴天 降水后(2次) 强雷电(1次) 最高 最低 平均 最高 最低 平均 最高 最低 市区 480 180 300 840 270 400 1200 1000 梧桐山 730 220 485 1200 360 620 2700 2000 4、健康指数： 梧桐山、仙湖植物园、仙桐体育公园等休闲娱乐运动场所，让您在感受身心愉悦的同时获得健康。 5、产品价值指数： 户均面积达158平米； 7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超舒适空间设计；达到与大自然全面融合的最高境界。 6、生活指数： 阔绰小区私家道路，快速接驳城市主干道罗沙路，直达东门、上海宾馆、罗湖口岸、文锦渡口岸等地。城市中的超然领地，静谧与繁华共同享有。 二、物业管理指导思想1、工作宗旨：业主至上、服务第一( R: p9 F7 . |2、质量方针：为顾客提供一个“安全、清洁、优美、舒适、方便“的生活和工作环境。! G4 Z0 Q; C* P0 V* q3、工作精神：严格要求、自觉奉献0 dm3 I2 c9 q$ & N5 S1 W $ h/ B7 K4 w5 b4、品牌特征：高档物业特征、优质服务标志7 C: C, j( q! F核心价值观：构筑美好家园，为客户成就品质生活梦想 为客户成就品质生活梦想我们致力于为客户创建美好家园，它不仅是品质上乘的建筑产品，更是美丽、舒适而温馨的幸福家园！我们还致力于为社会创造更多的价值让珍贵的土地资源发挥最优价值，让城市因有鸿威的产品而更加亮丽，让百姓生活在鸿威建造的社区里享受到高品质的生活而更加幸福！经营理念：以人为本，诚信至上，追求卓越，持续发展以人为本:我们尊重并善待每个人，无论是客户，还是员工对外，我们以客户为本，要在策划、设计、施工、销售、服务等各项工作方面时时、事事以客户为本，努力为客户创造成理想的品质生活空间。对内，我们以员工为本，尊重与重视人才，充分调动广大员工的工作积极性、主动性与创新。三、制定管理目标1.基础管理目标（1.2）配套设施、设备、场地管理方面检查项目检查内容检查标准公用设施公共 楼 梯、锁、天线、天台、通道大厅、公用卫 生 间、天花板、井房、机房、室外通道、地面、护兰雨水管、污水井、化粪池、隔油池、排水渠、路 灯、庭 院 灯、公共 楼 梯 灯、小区 内 娱 乐设 施，雕 塑、泛光公共楼梯、门、窗，天花板、锁现状公共楼梯、门、锁、窗、天花板完好，无破损；公用卫生间内设施完好，无浪费现象；无线、护栏等维保合格；道路平坦整洁、花池完好；沟、渠、管道等畅通、无积水；污水井、化粪池、隔油池等清理及时；强、弱电井、机房清洁无杂物堆放、公共楼梯灯、路灯等无不亮及附件残缺现象。公用卫生间内设施现状，有无浪费水现象天线、护栏、雨水管、路灯杆、庭院灯柱、小区内娱乐设施、雕塑保养情况室外通道、地面、花池、污水井、化粪池、隔油池，室内外排水渠现状强、弱电井、机房卫生状况公共楼梯灯、庭院灯、路灯、泛光相关情况装修管理开工申报登记装修管理是对政府相关装修管理决定或法规及公司相关文献的掌握程度 熟悉建设部室内装修装修管理办法及万达物业管理手册中所述内容，对装修申报资料严格把关，对所管楼宇的结构及被申请装修房屋的建筑特性的提问，即问即答且答案准确。装修资料的审批要点的掌握情况是否熟悉所管楼宇的结构及被申请装修房屋的建筑特性装修现场管理装修用材料的监督及对地面、窗、门、阳台、厨房、厕所等位置施工规范的要求对禁止使用的装修材料不按相关规范施工的工程严格按签订的协议执行，按章索赔，并切实作为巡查记录。现场记录及其它记录及时完备。装修人员管理、防火监督、装修图履行情况等方面的控制现场检查记录、有效性对违章装修的处理情况防水层、暗埋管等隐蔽工程即时验收情况核验针对所申报项目的核验及相关记录符合申报内容，对房屋本体、公共设施、毗连部分等不造成损害；核验记录清晰分 包方工作监管机电设备、房屋、本体维修保养、水处理电梯、空调、供暖设备、消防、水处理、分包方实际工作及合同履行情况。符合管理手册6.2要求以及各物业分公司补充规定房屋本体等零星维修、保养分包方的实际工作及合同履行情况设备故障分类统计及跟踪处理情况有统计、分析，有跟踪处理记录分包方管理记录有记录，有考核对分包方的评价情况评价记录真实、完整物料控制物料申购的审批、合格供应商档案、物料的管理物料申购的审批记录符合管理手册6.2要求以及各物业分公司补充规定采购程序采购物品的检验试验情况物品入库、出库与物品帐相关情况待检、合格、不合格采购物料的分类管理情况采购物品紧急放行相关情况上门服务派工维修、维修回访、业主（用户）投诉处理、维修工言行规范信息登记、传达无漏登、传达及时派工的及时性按制度规定的时间派工维修效果跟踪有回访，有记录顾客反馈反馈记录的真实性，反馈意见的处理及时违纪情况无乱收费、无私自索要（12）配套设施、设备、场地管理方面检查项目检查内容检查标准机电设备变配电系统变压器运行、保养及相关质量记录情况。变、配电设备正常运行，高、低压配电柜、配电房清洁，相关安全防护设施齐全、完好，标识明确，质量认录真实，齐全，相关设备保养责任人业务知识熟练。变压器室卫生状况及防小动物进入设施情况。高、低压配电柜、配电房状况及防小动物进入设施情况。设备标识情况。设备保养责任业务知识掌握程度。发电机组机组运行、保养及相关质量记录情况。发电机组可随时启动并达到正常运行标准，质量记录真实、齐全，相关安全防护设施齐全、完好，标识明确，设备保养责任人业务知识熟练。机房卫生状况及防抗力物进入设施情况。设备保养责任人业务知识掌握程度。生活水泵消防水泵排污水泵水泵运行（或运行）及相关质量记录情况。水泵能正常启动并达到正常运行标准，质量记录真实、齐全，机房清洁，标识明确，相关设备保养责任人业务知识熟练。 机房卫生状况及标识情况。设备责任人业务知识掌握程度。电梯电梯运行情况及相关质量记录。机房卫生状况及标识情况。设备监管责任人业务知识掌握程度。电梯运行平稳无异常振动、冲击及不平层现象；厢内、厅站按钮完好；紧急呼叫对讲、监视系统工作正常，轿厢、轿顶、机房、地坑清洁；各传动部件润滑保养合格；监管责任人业务知识熟练。空调系统空调主机、冷却塔风机、风柜、风机盘管、水泵及相关管道运行、保养状况及水电节能控制情况。系统各设备运行（或试运行）正常、经济；相关质量记录真实、齐全；日常维保即时、年终检修彻底且记录详实。机房卫生状况及相关质量记录。空调主机、冷却塔风机、风柜、风机盘管、水泵年终检修情况智能防范系统闭路监视设备、智能卡出入管理设备、可视对讲设备现场做实例试验，住户保安报警设备与监控中心主机做联机试验。对模拟试验能准确监视并将资料录相存档，重放图象清晰，现场，保证出入受控，可视对讲工作正常，住户系统联机试验成功。二次供水管道及蓄水设施蓄水池及二次供水管道清洗、保养情况及相关质量记录二次供水管道及阀门不存在中度锈蚀，漏水、堵塞现象；水池排汽孔，检查口沙网封闭严密，二次供水设施情况记录齐全，水质检测合格，无二次污染情况。二次供水设施清洗消毒水质检测、二次污染情况房屋本体房屋外墙、屋面、平台、防盗网、阳台、窗户、楼宇招牌、广告牌、霓红灯、空调架、室内通道、墙面、花池外墙磁砖、大理石及其它材料状况。房屋、外观完好、整洁、无破损；屋面、平台、阳台、窗户完好、无渗漏；招牌、防盗网等无大面积锈蚀现象；室内通道墙面无大面积损坏或脱落现象；花池无破损，质量记录真实、齐全。屋面、平台、阳台、窗户是否完好，有无漏水隐患或现象。招牌、广告牌、霓红灯、空调架、防盗网锈蚀情况室内通道墙面完好情况花池有无破损情况相关检查保养质量记录情况作业规范保养、维修、启动设备等操作符合专业操作要求，及时填写记录上门维修服务礼貌、专业、高效，记录清楚品质控制监督检查按制度检查、纠正及时、有分析总结，与考核挂钩（2）消防管理方面检查项目检查内容检查标准消防报警系统 报警主机功能测试 火警、故障显示报警显示与实际区域或地址相符自检、测试功能各功能指示灯显示报警音响及时、正确响应备用电池主备电自动切换，电量充足火灾探测器烟感报警按规定时间报警温感报警按规定时间报警手动按钮报警按钮触发,应当即响应自动喷淋系统 水力警铃高、中、低区水力警铃高、中、低区水压变化时警铃报警水质水质情况管内水应清澈无锈渣静水压力喷淋管压力值0.4Mp至1.0Mp区间为正常水流指示器水流指示器是否运作消防中心应接收报警信号气体灭火系统 气瓶气压气瓶气压是否正常正常值10之间气瓶阀门阀门是否自动启动喷嘴有无堵塞，阀门自动启用报警联动与火灾报警系统联动系统是否正常烟感、温感报警时各联动部位动作正常信号反馈门口警灯消防中心信号反馈警灯、警铃动作时消防中心信号有反馈消防广播系统 消防广播自动播放报警触发后应向相应楼层广播，并要求25米外能听到声响人工播放人工播放能清楚听到对方讲话消防电话电话外观无松落、干净电话通话能振铃并能对讲疏散系统 疏散楼梯楼梯通道无堵塞，通畅消防车道车道是否畅通保证车道有4.5米宽距疏散指示灯指示灯是否正常工作断电测试正常应急照明公共场所走道应急照明亮度可以照清10厘米外的报纸防火门闭门器是否灵活闭合闭门器能完全合上防火门防火门外观门外观无破损、变形灭火器 手持灭火器灭火器压力值压力值在压力表绿色区间正常灭火器外观外观干净、无锈、无损维保时间最后检验时间与前一次检验时间不超过三个月消防风阀,风机 排烟阀送风阀风阀启闭、反馈信号、联动启动灵活启闭；信号反馈，准确排烟风机,正压送风机风机启停、风机运行联动启动运行正常；有信号反馈消防防火卷帘门 卷帘门升降手动按钮、控制柜,卷帘门联动启动动作灵敏、平稳并与按钮方向一致；联动正常；有信号反馈。消火栓 消火栓试验水带、水枪接口、锤子玻璃按钮完整齐全，摆放正确；玻璃按钮有动作反馈；抽查消火栓放水试验；操作规范记录填写表格记录有无弄虚作假，执行制度是否熟练文件表格填写真实，文件制度熟练使用应知应会设备功能、操作熟练程度对设备功能了解，能熟练操作品质控制消防演习演习方案、实施记录按规定时间间隔进行消防演习；有相片、有记录检查考核记录、纠正效果、考核有依据，有记录，纠正效果好；有考核（3）安全管理方面检查项目检查内容检查标准岗位控制固定岗现场作业无脱岗，无瞌睡，形象良好，礼貌待人；按要求进行人流、物流、车流的登记、控制；记录清晰准确、无虚假巡逻岗现场作业无脱岗，按规划路线巡查，巡查内容无遗漏；巡查记录及反馈及时备勤岗备勤情况备勤人员足够，外出有请假、有登记，无私自外出业务熟练情况相关设备、用具操作性能熟悉、操作熟练岗位业务熟悉岗位职责，岗位事务熟练、顾客反映良好应知应会了解小区情况，户数、业主、住户、租户、空置房、人数等交接班作业规范交接班准时，动作规范记录无错记，无漏记日常培训、训练培训项目、记录、效果按规定（计划）安排培训项目，记录完整；接受培训人员基本熟悉培训内容现场军事训练、记录队形队列、军体拳均符合要求，有记录；记录显示按规定时间间隔军训应急演习记录按规定时间间隔进行应急演习，演习有针对性；有相片、有记录紧急情况处理业务熟练程度熟练使用应急设备，熟记相关电话处理程序处理程序得当、处理事故及时态度积极、主动、无临阵退缩重大事件刑事案件无责任刑事案件发生其它事件无影响公司形象、损害利益的事件发生设备、用具管理安防设备管理设备运作良好、洁净，设备房整洁卫生保安用具对讲机、手电、警棒等保管得当，交接责任清楚品质控制监督检查执行情况按制度检查，有记录，有统计分析、纠正措施夜间查岗记录、频次按制度规定的检查人员、频次查岗；记录无虚假绩效考核对检查结果进行考核队伍管理团队建设情况（建议项）员工工作、生活环境良好，上级关注；有条件举办积极健康的娱乐活动工作例会主题清晰，有记录违纪处理情况公平、公正、公开严格按按制度执行内务管理宿舍管理地面整洁、卫生、物品摆放无杂乱；有清洁值班安排床上用品叠放整齐（达到军事化要求）没有未经批准的外人留居，没有赌博现象及淫秽物品（4）保洁、绿化方面检查项目检查内容检查标准广场小区道路地面无积灰；无杂物；无污迹垃圾筒垃圾袋更换及时；外观清洗干净；垃圾桶周围无垃圾堆放沟、渠、井无杂物；无堵塞公共设施无张贴；无污迹垃圾房地面无积水墙面无污迹垃圾房垃圾房内无臭味垃圾桶清洗干净；垃圾入桶地下室架空层地面无积水、灰；沟渠无杂物、无污泥墙面无污迹管道无积灰；无蜘蛛网绿化地花草无杂物；无明显黄土裸露；无杂草树木无死株；修剪及时、美观；无践踏；无虫害标识牌洁净空置房室内卫生整洁；无积灰；无蜘蛛网电梯轿箱卫生整洁，无污迹不锈钢构件保养无绣迹、无污迹消杀投药、喷药按规定时间消杀；无“四害”出现大堂信报箱无灰尘地面无积灰;无污迹；无杂物墙面无污迹；无乱张贴楼层天花无蜘蛛网墙面无乱张贴；无积灰地面无污迹；无积灰；无杂物梯道及扶手无污迹；无积灰；无杂物；无蜘蛛网垃圾桶垃圾袋更换及时；垃圾桶清洗干净卫生间地面无积水；无污迹；大小便器无污垢；无堵塞；洗手盆无锈水；无臭味天面墙面无污迹地面无杂物；地漏无堵塞；无污迹采光井墙面无杂物；无污染横梁无杂物；无污染底层平台无杂物；无污染；无积水大理石保养按时；光亮；无污迹不锈钢保养光洁；无锈迹；操作规范记录填写及时、真实、无缺漏人员应知应会对本范围工作要点熟悉，操作熟练品质控制检查监督按要求进行检查，记录完整，纠正及时，有考核（5）综合管理方面检查项目检查内容检查标准行政管理办公环境地面、桌面、墙面地面清洁桌面整洁，无杂物墙面洁净，装饰得当，无污迹文档资料记录填写规范，无错记、漏记出现问题有跟踪归档情况及时编号准确资料收发有登记资料齐全符合程序传达、落实及时无遗失或“暂时找不到”现象,无外流现象资料文件、合同无使用作废文件资料行文规范，意图表达明确，无明显语病，无严重错字别字上报及时物品管理办公用品、设备帐物相符复印机等贵重电器能正确使用、妥善保管节约用纸，能重复使用的纸张应充分利用印章管理 有登记有专人保管电脑硬件（主机、显示器、打印机及其它附件）、软件电脑运行正常，有故障能及时维修保持清洁，外表无灰尘、污垢不随意拆卸、更换配件无与办公无关的软件文件管理有条理，便于迅速查找重要文件有备份职业形象仪态姿态端正，用语规范着装按规定着装，佩带工作牌，服装整洁，工作牌无污损食堂卫生无鼠、无蝇，餐具洁净，无变质食品，食物保存卫生成本控制采购与物料管理采购申请与执行严格按要求、计划申购，无越权审批，无失控采购现象物料入库控制按要求检验，有检验记录物料保管及出库堆放有序，有标识，分类堆放；出库有登记（用途、领用人、领用时间等），有出库记录招标合格分包方管理按要求选择、评审分包方，有合格分包方名录及评审记录招标执行无违规招标现象，有招标记录招标档案管理无遗漏，保管有序，有目录人事管理劳动纪律考勤执行、记录严格按要求考勤，考勤记录报送及时工作规范严格按制度考核，有记录人事手续办理入职按相关规定办理；资料报送、填写、归档及时；转正离职人事档案花名册登记及时，与实际人数相符档案管理及时归档，资料齐全，有引索易查找请销假申请、销假执行严格按集团、管理公司及物业分公司请销假规定员工假期统计有统计，统计准确，记录清晰培训培训执行培训计划、记录按计划执行，有记录，有总结入职员工培训按制度要求对入职员工进行相关培训，有记录培训效果员工对培训内容的了解程度员工有培训笔录，并了解所接受培训的内容员工对培训内容的应用程度员工知道如何将培训内容运用到工作中检查控制检查执行各级检查情况按制度进行各级检查，有检查记录纠正纠正情况纠正及时，符合指定纠正/预防措施的有纠正/预防措施考核根据检查结果的考核情况对检查结果的责任追究明确，对责任问题有考核统计分析检查结果统计及分析情况周检、月检每月有统计、分析，报告有审批，及时发放工作计划实施完成效果好调整因故不能完成时应及时做出调整考核及时对各班组进行考核，并及时上报顾客沟通信息登记及处理登记清晰、完整；处理及时，无遗漏走访、回访频次及记录按规定频次走访、回访，有记录社区文化计划按计划开展活动，变动有调整记录实施方案及记录有方案、有图片投诉处理记录接诉、处理、回访等记录及时、完整处理及时，业主反映良好（走访或电话查访1-2户业主）四、物业管理机构设置及管理方式1、组织机构图管理处主任办公室维修部清洁绿化部保安部财务部物业管理员会计兼出纳员保安员清洁员绿化员维修员2、岗位配置、人员数量和要求岗位配置人员数量职责要求管理处主任1人负责管理处物宏发美域业管理会面工作本科毕业，具有丰富物业管理经验，具备相应的物业管理知识物业管理员2人负责小区社区文化宣传、组织业主大会、业主委员会，资料管理，客户服务等专科，文科类，具创造力，丰富想象力，有能力成功策划各类活动，能耐心的为客户记录问题，并及时通知相关人员进行解决维修员2人负责一般水电维修和小区房屋维修中级技工，有上岗证绿化员3人负责小区绿化工作有绿化专长，初中以上文化程度，能吃苦耐劳清洁员6人负责小区公共卫生工作能吃苦耐劳， 按时按质地完成自己的工作保安部班长1人负责小区保安的人员工作安排、重大事件的应急处理35岁以下，复员军人，军事素质优秀，三年类似工作经验队员13人负责小区治安、车辆管理，24小时值班巡逻25岁以下，未婚，1.70以上,复员军人,纪律性、责任心强财务部1人负责小区的会计和出纳30岁以下，有基本的会计知识，能吃苦耐劳3、管理方式“金管家”服务是鸿威物业集多年物业服务经验，为现代社区生活量身打造的高端物业管理模式。目的在于，为追求生活质量的不同层次人士，提供身心感受更加愉悦的管家式服务。此次“金管家”服务升级，重点以客户服务为主线，努力为客户提供全方位立体式服务。1.改变一体化的传统物业管理方式，引进先进的港式物管理念,实现物业管理服务的专业化。2.规范的管理制度、创新的服务设计； 1+N管理模式，降低管理成本，充分共享资源； 氛围式管理，打造无微不治的至高境界； 提倡健康式物管，为业主营造寓环保、健康于一体的文明社区； ISO9000、ISO14001、ISO18000三项国际管理体系贯穿运行。 3.加强物业管理从业人员的培训，提高行业队伍素质。注重高素质的员工队伍建设、丰富的人力资源储备；4.广泛宣传物业管理相关知识、法规，促使广大居民转变思想观念。通过访谈、交流等方式，一方面了解居民的实际困难，为他们解决实际问题，另一方面要通过新闻媒介和行业指导服务，促进居民观念的转变，进行物业管理教育，用潜移默化的方式尽可能的让居民明白等价交换的实际意义，为解决物业管理收费难问题打下思想基础。5.规范收费标准，增加收费透明度。6.招商深圳地区各项目与集团总部信息网络互动平台，内部沟通、外部联络快捷迅速；五、物业管理服务策划与构想“金管家”服务是鸿威物业集多年物业服务经验，为现代社区生活量身打造的高端物业管理模式。目的在于，为追求生活质量的不同层次人士，提供身心感受更加愉悦的管家式服务。此次“金管家”服务升级，重点以客户服务为主线，努力为客户提供全方位立体式服务。1.改变一体化的传统物业管理方式，引进先进的港式物管理念,实现物业管理服务的专业化。2.规范的管理制度、创新的服务设计； 1+N管理模式，降低管理成本，充分共享资源； 氛围式管理，打造无微不治的至高境界； 提倡健康式物管，为业主营造寓环保、健康于一体的文明社区； ISO9000、ISO14001、ISO18000三项国际管理体系贯穿运行。 3.加强物业管理从业人员的培训，提高行业队伍素质。注重高素质的员工队伍建设、丰富的人力资源储备；4.广泛宣传物业管理相关知识、法规，促使广大居民转变思想观念。通过访谈、交流等方式，一方面了解居民的实际困难，为他们解决实际问题，另一方面要通过新闻媒介和行业指导服务，促进居民观念的转变，进行物业管理教育，用潜移默化的方式尽可能的让居民明白等价交换的实际意义，为解决物业管理收费难问题打下思想基础。5.规范收费标准，增加收费透明度。6.招商深圳地区各项目与集团总部信息网络互动平台，内部沟通、外部联络快捷迅速；六、社区文化和便民服务方案1、社区文化活动的总体目标、原则和措施2、便民服务七、管理处物资配备1、管理用房2、物资装备计划八、收费及财务预算分析1、计算依据2、收支预算3、增收节支措施九、接管小区物业管理的几项建议（可不写） 膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇蚄腿莄蒃蚃节蕿螁蚃羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿螀芈膃螈蝿羈莈蚄螈膀膁蚀螇芃蒇薆螇羂芀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒂莄袁芄芄螃袁羃薀虿袀肅莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆羆肂荿薂羅膄膂蒈羅袄莈蒄羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇蚄腿莄蒃蚃节蕿螁蚃羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿螀芈膃螈蝿羈莈蚄螈膀膁蚀螇芃蒇薆螇羂芀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒂莄袁芄芄螃袁羃薀虿袀肅莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆羆肂荿薂羅膄膂蒈羅袄莈蒄羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇蚄腿莄蒃蚃节蕿螁蚃羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿螀芈膃螈蝿羈莈蚄螈膀膁蚀螇芃蒇薆螇羂芀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒂莄袁芄芄螃袁羃薀虿袀肅莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆羆肂荿薂羅膄膂蒈羅袄莈蒄羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇蚄腿莄蒃蚃节蕿螁蚃羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿螀芈膃螈蝿羈莈蚄螈膀膁蚀螇芃蒇薆螇羂芀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒂莄袁芄芄螃袁羃薀虿袀肅莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆羆肂荿薂羅膄膂蒈羅袄莈蒄羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇蚄腿莄蒃蚃节蕿螁蚃羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿螀芈膃螈蝿羈莈蚄螈膀膁蚀螇芃蒇薆螇羂芀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒂莄袁芄芄螃袁羃薀虿袀肅莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆羆肂荿薂羅膄膂蒈羅袄莈蒄羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿聿膅蒂蚅聿芈芅薁肈羇蒁薇蚄腿莄蒃蚃节蕿螁蚃羁莂蚇蚂肄薇薃蚁膆莀葿螀芈膃螈蝿羈莈蚄螈膀膁蚀螇芃蒇薆螇羂芀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薂袃罿芆蒈袂肁蒂莄袁芄芄螃袁羃薀虿袀肅莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆