物业管理前期筹备工作方案（讨论稿）

物业管理前期筹备工作方案（讨论稿） *物业管理前期筹备工作方案（讨论稿）*项目在完成了立项、选址、规划、用地等前期工作，自2011年开工建设以来，在*市委、市政府和各有关部门的大力支持以及参与建设单位的共同努力下，先期投入建设的彰显赛洛城形象的一期工程已初具规模，完成封顶的多座高层和小高层楼房已伫立在穆棱河北岸。为全力打造*市民高品质城市生活的新样板，给将入住的业主创造优雅的居住环境和提供优质的物业管理服务，按照房地产开发与物业管理相分离的属地化原则，物业管理筹备要早谋划、早准备，使楼市销售和物业筹备同步启动，有计划、有步骤，按部就班、扎实有序的稳步推进，用高质量的物业管理宣传吸引客户，使之成为楼盘销售的助推剂。一、经营模式第一种模式：先行委托 托管经营针对已建成的楼盘和售楼处的各种物业设备、设施疏于管理的现状（暂由售楼处员工自行管理），以及展开房售后，确保对购房人高品质的物管承诺，满足他们的期待，目前，可委托一家资质相当、富有经验的物业公司尽快入驻。作为过渡时期的临时措施，既解决了眼下物业环节缺失、管理松散、责任不到位的真空状况，也可将物管的进入，作为项目软环境的重要因素，进行大张旗鼓的宣传，以带动和促进房售。第二种模式：公开招标 入驻经营前期物业委托管理是小区交付使用前尚未成立业主大会、业主委员会阶段的普遍做法。物管企业一般由开发商自行选定，其服务的好坏和收费标准的高低业主无法掌控，常常因此侵犯业主利益，引发纠纷。参照北京、上海等大中城市一些项目的成功做法，面向社会公开招标选择物业公司，将使具有成熟经营理念，专业化、规模化强的物业公司进驻经营，这既是物业管理发展的趋势，也是像鸡西赛洛城这样设计理念新、配套设施全、环境指数优的超大规模居住社区对高标准物业管理的现实要求。第三种模式：自主注册 自行经营由公司牵头运作，确定主出资人，吸纳多个股东加入，注册组建物业管理股份有限责任公司。组建后的物业公司与母公司业务完全分离，为一级法人单位，自主经营、自负盈亏，独立开展赛洛城项目的物业经营服务活动。目前，我国对物业公司的资质划分为三个等级，注册资金在500万元（含500万）以上的为一级资质，由国务院建设主管部门负责资质证书的颁发与管理，注册资金在300万元（含300万）以上为二级资质，由省、市（直辖市）、自治区人民政府建设主管部门负责资质证书的颁发与管理，注册资金在50万元（含50万）以上为三级资质，由市人民政府房地产主管部门负责资质证书的颁发与管理。按照物业管理条例属地化对等原则，*项目建在*，我们可在*当地工商行政管理和房地产行政主管部门先期登记、注册具有三级资质的物业管理公司，待经营范围和覆盖面逐渐拓展，原有的经营资质不能适应业务发展需要时，再择机升级相应资质。利弊对比比较以上三种模式，在项目建设的各个阶段各具优势、各有利弊：一、委托管理可以马上解决物管的真空状态，填补空缺，带动房售，但也存在托管方有短期经营行为、责任心差等问题，为日后管理带来隐患。二、公开招标虽然可以解决对将来入驻的物管企业的正规化和实力方面的要求，但不可避免的丧失在赛洛城这样规模的大型组团化社区物管发展方面的潜在的经济利益。三、注册公司、自主经营，一方面可以在此领域创造经济利益，肥水不流外人田。另一方面，我们有比任何外来介入方更了解自己倾力打造和凝结股东情感的项目，“自己的孩子自己养”更合适。结论建议综上所述，建议：当前亦将自主注册、自行经营为第一选择，抢前抓早，立即启动物管公司的注册筹备工作。在完成注册登记、资质申报、人员招聘、上岗培训、整章建制、设备购置、综合验收等全部前期工作后，在项目一期竣工和住户入住使用前，“挂牌营业”，绝不因此影响客户购房信心和入住期待。 二、工作流程（一）、组建前准备1、拟定公司名称2、注册资本3、股权结构及出资方式4、经营范围（二）组建条件 1、确定企业名称 2、企业住所 3、法定代表人 4、注册资本 5、公司章程 6、公司从业人员（三）、组建程序 组建条件具备以后,申请物业管理公司的发起人或发起单位拟出申请设立物业管理公司的报告连同相关申请资料，提交属地房地产主管部门审批。收到核准文件后,再按相关规定向当地工商行政管理机关申请办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照展开营业30日内，到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,同时向税务机关申办税务登记手续。（四）、资质申报取得企业营业执照后,申报企业资质。物业管理企业的资质等级的基本要求是：（1)、 一级资质企业：注册资本500 万元以上，具有中级以上职称的人员不少于30 人,企业经理取得了建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理人员取得了从业人员岗位证书。管理两种类型以上的物业，管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%。20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度，建立了维修基金管理与使用制度。（2)、 二级资质企业：注册资本300 万元以上，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人。企业经理取得了建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得了从业人员岗位证书。管理两种类型以上的物业，管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%。10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号，具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度，建立了维修基金管理与使用制度。（3)、 三级资质企业：注册资本50万元以上，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书，有委托的物业管理项目，有比较健全企业管理制度和财务管理制度，建立了维修基金管理和使用制度。三、筹备阶段的工作(1)、确定物业管理费收费标准 针对服务项目的实际情况，并依据国家业已颁布的物业管理收费标准，做出比较准确和切合实际的测算，向当地物价部门申报审批。 (2)、招聘人员 面向社会招聘有资质、有技能、有经验的管理岗位和操作岗位的员工，配齐、配全、配强各岗位管理和技术人员。 (3)、入职培训 根据入住小区的户数,制定合理的物业管理人员架构。人员到岗到位后，利用多种方式，对员工进行生态化服务理念、客户第一服务意识及礼仪、礼貌和岗位职责、岗位技能的培训，使员工熟知企业文化和物业管理知识，提高员工的政治素质和业务技能，以满足日后管理和服务工作的需要。 (4)、完善硬件设施 按照约定的物业管理项目启动预算，购置物业管理所需的各种物资装备，以保证物业管理服务的正常运作。包括；办公家具、通讯器材、员工制服、警械安保用品、各类工具和办公耗材等。要设立免费物业管理软件、邮件服务信箱、外挂信箱和意见栏，以随时保持与业主、业主大会的沟通联系，征求、反馈业主意见。 (5)、调试和验收设备、设施 委派经验丰富的工程技术人员，对设备、设施进行使用前的调试、验收，熟悉物业管区内的建筑情况和设备配置，检查、记录施工缺陷、影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位落实整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好准备。 (6)、搞好施工现场安保服务 施工临近竣工阶段，现场施工单位多、人员杂、场面乱，要适时调配和招聘安保人员进场，协助施工单位维护物业安全和成品完好，防止人为损坏和杜绝火、盗等安全隐患。建立健全完善规范的进出小区的检查制度，减少和杜绝盗窃及损坏小区公共设施设备现象的发生。 (7)、建立和完善物业管理方案 要建立、完善和落实一系列物业管理方案，包括：小区物业验收方案、小区安保方案、小区保洁方案、小区工程设备、设施维修养护方案、财务运行方案、人事管理方案、客户服务方案、小区交通管理方案、小区停车管理方案、小区社区活动方案等。 (8)、制订物业管理各项规章制度 根据小区物业管理的实际情况，结合国家和省、市有关物业的法律、法规，制定物业管理服务公约，并以物业管理服务公约为基础，制定完备和切实可行的规章制度及服务规范，以印刷品和装帧上宣传栏等多种形式广为宣传，在小区内做到家喻户晓、尽人皆知，使之成为小区物业管理的法规和制度依托。 (9)、完成物业保险工作 对物业进行保险是物业管理中防范和规避风险的一种有效手段。在前期筹备中，应重视并及时办理物业财产险和公众责任险，以避免和减轻物业管理中因各种不可预见和不可抗拒的意外事件所带来的风险、损失。 *项目物业管理筹备处二0一二年十月三十日