房地产推广方案

宇鸿领秀城2012年度推广计划一、 以往销售业绩回顾119待销楼盘数量：156套成交数量：62套销售周期：9个月（2011年2月-2011年11月）83-96待销楼盘数量：54套成交数量：38套销售率：47%销售周期：5个月（2011年7月18日-2011年11月）二、 销售业绩总结：宇鸿领秀城自2011年2月份开始销售以来，销售历时9个月，成交楼盘数量100套，些许成绩不足称道，但销售人员的努力有目共睹，在营销策划人员的共同努力下，宇鸿领秀城作为锡林浩特市的中高端楼盘，树立了项目形象，明确了市场定位，充实了楼盘内涵，传递了销售理念。将宇鸿领秀城方方面面优势传递于消费者，真正留住了有住房需求的顾客。在实际成交的楼盘数量中，盟二中老师团购及10月份内部认购成交楼盘占据较大比重，也成为宇鸿领秀城销售上的2大亮点。1、在实际成交的楼盘比重中，小面积户型仍是消费者青睐的重点，成功与盟二中老师达成团购不仅解决了部分119户型的销售难题，并且提升宇鸿领秀城品牌价值，为置业顾问提供了有力度的销售说辞。2、宇鸿领秀城成功在10月份完成内部认购，成交楼盘19套，可以说是赶在市场变化之前抢收的成果。楼市在政府“限购”、“限价”等政策的打压下步入冬季，CCTV也在10月下旬循环播放楼市惨淡，“金九银十”变为“铁九铜十”等新闻，锡林浩特作为三线城市，11月市场完全反应，楼市开始步入惨淡期。3、政府打消了消费者的购房热情，却打消不了消费者的购房需求，随着宇鸿领秀城楼体的的逐步完工，宇鸿领秀城的销售态势只会越来越好，我们只需在市场中站稳脚步，根据市场形式及时变化销售思路，完成销售目标。4、众多消费者热衷于小面积户型，随着楼市的回温，宇鸿领秀城所剩不多的小面积户型大可自然销售完毕，119户型是往前销售难点，需针对性推出119户型促销活动，亦需要针对性进行119户型团购工作。三、2012年度营销推广计划（1月1日-12月31日）1、销售难点分析：11月以来即步入锡林浩特房地产传统的销售淡季，受气候及国内整体楼市走向的影响，2011年末表现得尤为严重，客户对购房关注严重下降，来访量很少，观望气氛浓烈，在大城市楼市纷纷跳水的影响下，甚至已交订金的顾客的置房信心都有所动摇。2012年初宇鸿领秀城的销售状况仍然会受到整体楼市走向的很大影响。目前的工程进度较慢，交房时间较晚，样板间尚未形成，不能对消费者形成新的刺激，周围竞争楼盘又较多，难以将购房者的购买欲望转换成实际的消费行为，购房者受全国楼市影响对购房兴趣下降，对新一年的房地产价格走势多持观望态度，购买宇鸿领秀城的顾客大多不着急住，此时更是不着急买。期房低价格的优势难以凸显。小面积户型已销售85%以上，剩余的楼层可供消费者选择的余地不大，119的户型对锡林浩特市消费者的消费能力仍然是一个考验，加之锡林浩特对高层电梯房的认同感不强，仍需在销售说辞上多完善补全。锡林浩特人对广告的关注程度普遍偏低，除发放单页、路牌广告以外，其余的广告投放效果均不甚理想。2、营销对策：目标客户群：坚定本项目的消费主力人群为周边高校教师、校办公司、自办公司、私营业主等，继续加大对此购买人群的销售推广，同时加大对锡盟周边区域有子女教育需求、不动产投资需求的客户群推广工作，有选择性的在阿旗、东苏、东乌等地区的广告投放、团购介绍工作，吸引这类地区先富起来、有心在锡林浩特买房的客户。产品策略：在广告宣传中，继续强化宇鸿领秀城高端楼盘形象，突出楼盘高层建筑的景观性、户型的实用性、灵活性、商务投资的可行性、回报性，教育资源的全程性，弱化物业费的价格劣势；潜移默化的改变锡盟人对高层建筑的既有印象，提升锡林浩特房地产市场对宇鸿领秀城的关注度。品牌印象在产品销售过程中对消费者购买行为的影响越来越明显，应保持对公司品牌宣传的投入。市场推广策略：在不间断推出节日促销活动基础上，扩大“老带新”等持续性促销活动的影响力，成立宇鸿领秀城业主群，在群里重点介绍“老带新”的优惠政策及老客户的即得实惠，将老客户变为自己的销售力量，同时持续在锡林浩特人常关注的论坛发软文保持楼盘热度，扩大楼盘影响力。广告策略：根据项目营销推广要求、锡林浩特房地产淡旺季销售规律，制定月、季、年广告计划，通过临促活动单页、路牌、报广、短信、网络等广告宣传手段，有选择性进行投放，持续性体现项目卖点、优势。3、销售目标：楼号面积数量（套）总套数已销售剩余5#1191561686294顶层12底商20#9318543816（不算顶层和一层）82.51896.31819#明年面临动工10515#明年面临动工362012年政府极有可能一整年不会放松“限购”“限价”政策，虽然不会对锡林浩特市的房价产生直接影响，但是极大程度的影响了人们的看房热情，宇鸿领秀城目前5#及20#楼剩余房源110套（不算顶层和一层），加上明年预计销售19#、15#楼141套房源，在此形势下，预计7、8月份拿下预售证、5#及20#楼在10月份主体竣工的情况下，2012年完成5#及20#楼95%的销售任务，19#及15#楼完成50%的销售任务，详细月销售任务按实际情况另行制定。3、活动安排2012跨年钜惠，12翻番豪礼盛享龙年！活动时间：2011年12月-2012年3月活动思路：春节为锡林浩特楼市销售淡季，此时在全国楼市惨淡影响下尤为明显，此活动活动思路为在春节前向有意向购房、但仍持观望态度的消费人群主动赠送666元现金卡（可缴纳订金时使用），春节过后确定购房意向的顾客即可将现金卡翻12倍充抵订金。领秀“团团惠”豪送海南游！活动时间：2012年4月-2012年5月活动思路：以“五一长假”为契机，将“买房送海南游”与团购相结合，4月份针对有机会放长假的锡林浩特国有企业、学校、电视台、报社等单位推出团购优惠，并对达到一定购房数量的企业员工赠送“海南游”的机会，以自身的资源优势联系旅游社，确定合作意向。不享受团购价的零散业主亦可在4、5月享受赠送“海南游”的优惠活动。夏日爽利，如“七”而至活动时间：2012年7月-2012年8月活动思路：以买房赠送空调、冰箱的形式进行促销活动，选择功能先进、有吸引力的家电型号品牌，不想接受家电形式优惠的购房顾客亦可直接得到同等现金房价补贴，同时在7、8月份对锡林浩特的现役、退役军人群体推出1%2%的折扣优惠。住好房！入名校！活动时间：2012年8月底活动思路：针对8月底盟二中开学的契机，在新学年开学之际，举办“入读盟二中、入住宇鸿领秀城”的入读仪式，同时对宇鸿领秀城有子女在盟二中就读的业主赠送入学礼金，邀请各大媒体和业主参加，对宇鸿领秀城形成口碑宣传，同时在8月份新签订购房协议的业主，证实有子女在盟二中就读的，给予1%2%的折扣优惠。人团圆！房团缘！中秋国庆双联惠！活动时间：2012年9月-10月活动思路：针对中秋国庆双节连放的契机，在9月份针对有机会放长假的锡林浩特国有企业、学校、电视台、报社等单位推出团购优惠，并对达到一定购房数量的企业员工赠送旅游机会，以自身的资源优势联系旅游社，确定合作意向。不享受团购价的零散业主亦可在十月享受赠送旅游的优惠活动。宇鸿领秀城户型品鉴会活动时间：2012年9月（视工程进度而定）活动思路：待宇鸿领秀城楼体完工后，在3楼打造119、93户型样板间，举办“户型品鉴会”活动，邀请新老业主及各大媒体参加，对高层住宅的景观、品质有一个更为清晰直观的印象，对宇鸿领秀城形成口碑宣传，同时重点对高层景观进行广告宣传，吸引消费人群前来看房。可视情况在楼市旺季前期策划锡林浩特晚报、锡林浩特电视报等媒体联系举办锡林浩特市明星楼盘评选活动，投放软文对锡林浩特市楼盘进行点评，对旺季时期有意向购楼房的消费者起到导向作用，同时推举宇鸿领秀城成为明星楼盘。宇鸿领秀城准现房销售及封顶仪式活动时间：视工程进度而定活动思路：在宇鸿领秀城5#及19#楼主体竣工前2个月，拿下预售证以后，打出宇鸿领秀城准现房销售广告，吸引顾客前来看房，楼层封顶时举办封顶仪式，同时做广告宣传。以上活动视整体楼市走向及实际销售情况而定，具体操作实施届时另呈详细方案4、媒体应对策略：广告推广价格明细：锡林浩特晚报 3500/期锡林浩特广播电视报 3000元/版单页发放 0.18元/张（预计每次活动投放2万份，3600元）DM投放 500元/期短信发放 0.06元/条（预计每次活动投放1万条，600元）路牌投放 19000元/年 贝子庙、察哈尔、南一环灯杆广告 64000元/年 贝子庙街来访客户比例：单页：39.5%路牌、灯杆：32.3%DM商讯：4.5%朋友介绍：7.2%路过：9.1%围挡：1.8%LED：0.4%水杯：0.9%推广费用预算：活动时间单页DM商讯短信报广其他物料（展架、装饰等）合计跨年钜惠12-3月2万/3600元500元4100元领秀团团惠4-5月2万/3600元500元1万/600元1期/3500元800元9000元夏日爽利，如七而至7-8月1万/1800元200元2000元住好房，入名校8月底1万/1800元200元2000元中秋国庆双联惠9-10月2万/3600元500元1万/600元1期/3500元800元9000元户型品鉴会视工期而定2万/3600元500元1万/600元1期/3500元800元9000元明星楼盘评选1期/3500元3500元准现房销售广告视工期而定2万/3600元500元1万/600元1期/3500元200元8400元封顶仪式视工期而定2万/3600元1期/3500元800元7900元路牌灯杆广告全年贝子庙、察哈尔、南一环三处路牌全年共计19000元，贝子庙街灯杆广告全年64000元宣传片推广广告全年城市电视+户外大屏幕+公交电视全年150000元楼书全年44p预估15元/本，2000本/30000元三折页全年预估单价1.8元，2万份/36000元合计353900元宇鸿领秀城销售部2011-12-6