房地产分析报告044期

安邦集团研究总部REAL ESTATE安邦房地产分析报告 总第044期 北京安邦咨询公司 2004/05/19房地产业在今年的宏观调控中可能受创最深贺军今年以来，国务院各部门连续出台紧缩措施，以期对部分行业的投资过热降温。到4月份，宏观调控的政策力度明显加大。从目前的迹象来看，不管最后中国整体经济是否能实现“软着陆”，部分行业都将受到较为明显的限制。虽然房地产行业并非首批受调控的行业，但综合各种因素，笔者判断，房地产行业将是今年宏观调控中受创最深的行业。一个基本的理由是，宏观调控的两记“重拳”控制土地和控制信贷，都击中了国内房地产业的要害。首先，全国范围内的大力度土地整顿，使得房地产业的土地供应变得十分紧张。事实上，从2003年开始，国内就已通过各种方式对土地市场进行整顿。国土资源部在2003年12月底召开了工作会议、部署2004年国土资源工作之后，一些地方的国土资源与房屋管理部门就开始吹风，2004年的土地供应会适当减少。从地方政府的指导思想看，他们是想通过控制土地供应过量，适度减少土地供应，来保持房地产市场的发展势头。准确地说，各地方都不想看到本地区的房地产价格出现显著下降，以影响经济发展。专栏：未来半年国内土地市场可能被冻结国务院28日召开常务会议，研究部署了深入开展土地市场治理整顿工作。会议决定，为制止乱占滥用土地，防止突击批地，抑制一些行业、地区固定资产投资过快增长，从现在开始，将集中半年左右时间，对去年以来土地占用、土地审批、耕地占补平衡、新增建设用地土地有偿使用费的征收使用、征用农民集体土地补偿安置，以及经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况继续进行治理整顿。会议指出，深入开展土地市场治理整顿，是今年加强宏观调控，实现国民经济平稳较快发展的一项重要措施。各地区和有关部门必须严格建设用地和建设项目的审批管理，切实保护基本农田，认真落实耕地占补平衡制度，加强对土地利用总体规划和年度计划执行情况的监督检查，对违法违纪行为要坚决查处。来源：安邦每日经济研究简报第2175期，2004/4/28另一个迹象是，国土资源部在2004年“两会”期间，已被升格为宏观调控部门。国土资源部部长孙文盛今年曾表示，现在土地供应政策，要像金融货币政策那样，成为国家最重要的宏观调控手段。这意味着，今后房地产的发展必须配合整个宏观经济的需要，土地将成为政府调控宏观经济的重要工具，而房地产市场将成为宏观调控的重要对象。此后，国土资源部在土地调控方面的工作显著加强。国土资源部官员对此表达得十分直白：国家限制发展的产业、行业比如说水泥、钢铁、电解铝等，当前是要进行限制的，上述这些项目的土地就不能供应。调控经济土地供应在某种程度上比信贷还要重要，没有土地任何项目不可能建在空中。针对这些行业投资过热并大量占用耕地威胁粮食安全的情况，今年国土资源部根据新的职能定位，决定将建设用地指标压减20.3%，占用耕地指标压减23.4%。2004年4月底，国务院常务会议决定，将用半年时间对国内土地市场进行治理整顿。这意味着，未来半年内，国内土地市场有可能被冻结。国务院会议同时强调，深入开展土地市场治理整顿，是今年加强宏观调控，实现国民经济平稳较快发展的一项重要措施。虽然房地产市场的土地供应只是土地市场整顿中的一部分，但房地产业者必须清楚的是，未来中国将面临着一个较为长期的土地供应趋紧的宏观环境。专栏：国务院首次将房地产纳入行业调控范围近日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由20%及以上提高到35%及以上。通知指出，提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目的资本金比例，是加强固定资产投资宏观调控的重要经济手段，是针对当前宏观经济形势采取的有效措施，有利于引导社会投资方向，有利于抑制固定资产投资膨胀和信贷规模过度扩张，也有利于钢铁、电解铝、水泥、房地产行业自身的健康发展。各地区、各部门要统一认识，不折不扣地抓好这项措施的贯彻落实。来源：新华网，2004/4/27据安邦分析师掌握的情况，在土地供应逐渐收紧的情况下，相当一部分房地产商表示，已经没有新土地来开发项目了。国内部分大的地产商，由于去年未储备足够土地，今年已经出现无地可用的状态。SOHO中国的潘石屹与华远集团演出的“拿鸡蛋换粮票”的好戏，就是一个例子。此外，各地土地市场的异常火爆，也从一个侧面说明了土地市场调控的作用。一个有代表性的事件是，由于土地供应趋紧加上信贷紧缩，全国目前出现了一股“烂尾楼”抢购潮。在海南，前来“淘烂尾房”的内地人士占总购房人数的60%以上。另一烂尾楼重镇上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。同样，北京、广州、武汉等房产高温城市的“烂尾楼”也变得十分抢手。“烂尾楼”重新变得抢手的一个重要原因，就是国家调整土地政策使得土地供应收紧。专栏：央行最新货币政策报告十分关注房地产今年一季度固定资产投资需求增长表现出明显过热迹象。扣除价格因素的实际投资已接近1992-1993年的经济过热时期。2004年一季度，全社会固定资产投资同比增长43%，比上年同期加快15.2个百分点，其中城镇投资增长48%，农村投资增长26%。在城镇投资项目中，房地产开发投资增长41%。从城镇投资各种分类看，今年一季度，地方项目投资增长过快，地方项目投资增长60.2%，中央项目投资只增长4.8%。工业和建筑业的投资增长过快。对工业投资增长了66.1%，特别是工业投资中制造业的投资增长了76%，对建筑业投资增长82.8%，但对农业的投资却只增长0.4%。判断投资总体是否过热可以看三个方面，一是看房地产价格和固定资产投资价格，2004年一季度，全国土地交易同比上涨7.5%，房屋销售价格上涨7.7%；与投资相关的固定资产投资价格同比上涨7.5%，比上年同期涨幅扩大6.7个百分点；来源：中国人民银行2004年第一季度中国货币政策执行报告其次，信贷紧缩正在关紧房地产业融资的“水龙头”。在中国至今的宏观调控措施中，紧缩信贷是很重要的一招。从去年央行出台121文件开始，国家对房地产行业进行调控。2003年8月至今，央行已经两次提高了商业银行的存款准备金率，估计冻结了2700亿元资金；央行还实行了差别化的存款准备金政策。这些政策有效降低了商业银行的流动性。但在投资增长依然快速、货币政策效果不彰的情况下，有关部门祭出了力度更大的其他调控政策，甚至是行政干预手段，来对包括房地产在内的行业进行降温。如国务院在4月底决定提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目的资本金比例，如房地产开发（不含经济适用房项目）由20%及以上提高到35%及以上。银监会在“五一”前还以不着于文字的“秘密”方式，要求各商业银行暂停发放信贷，而对房地产项目的信贷也隐含在其中。这是一种典型的行政干预。据笔者所做的调查，上述措施对于商业银行，尤其是对股份制商业银行的房地产信贷业务，有显著影响，部分银行较大的项目的放贷权力，已由分行上收到总行审批；还有的商业银行，强化了房地产信贷的总量控制，对相关信贷业务的风险控制显著收紧。国内房地产开发对银行信贷的依赖度很高。据有关报告称，银行信贷资金占房地产开发资金的比例在80%。如果这是平均数，那么意味着相当一部分开发商对银行信贷的依赖远大于80%。业内人士也表示，国内房地产开发资金自有资金达不到35%标准的比比皆是，“以小搏大”、“空手套白狼”的情况在过去更是常见。信贷紧缩除了严控房地产开发的信贷之外，还对房地产消费市场造成了不小的打击，这是评价房地产市场时不能忽视的。如中国工商银行温州市工行，最近已对除助学贷款以外的个人贷款利率逐一进行了调整，其调整幅度大都超过30%。除个人车贷利率的上浮范围定为35%70%外，对个人房贷利率也做了上调，规定第3套房贷款利率上浮20%70%，超过3套则不办理房贷。其他如农行、中行都作出了相应调整，提高了住房消费信贷的门槛。上述情况并非温州独有。据笔者了解，北京市某著名的高档楼盘，过去销售形势一直很好，而且购房者以投资为目的的居多。现在政策形势一变，许多购房者的银行按揭尽管一切手续齐配，符合条件，但“由于审批原因”，按揭贷款就是办不下来，被无限期推迟。这已对该房地产商的资金回笼造成了不小的影响。据了解，现在很多银行停止办理转按揭业务，提前还款业务流程和时间也长了许多，贷款审查更严格，一些银行最近还把旧账翻出来重新核查。对于国内房地产业来说，当前的宏观调控可能是一个转折，一系列紧缩措施意味着，过去那种有廉价、充分的资金供应市场的时代已经结束，靠拿地、抵押、开发、卖房这一简单的赚钱方式今后也将很难持续。在最终市场需求方面，信贷紧缩也使得来自金融政策的风险在增大，在短期内可能对于房地产消费尤其是投资型的商品住宅消费，造成显著影响。第三，政治考虑正在使各地政府调整对房地产业的政策和倾斜。在今年的宏观调控中，中央早以声明，会采取包括经济、法律和行政手段在类的各种调控方式。实际上，除此之外，还有一种无形的方式，就是从政治的高度来加强调控，统一思想，顾全大局。实际上，这是中央对地方政府发出的“警告”。不少学者目前已经谈到，在这一轮宏观调控中，中央和地方政府是博奕的两方。改革开放以来，政府普遍参与经济活动，以经济增长来考核政绩，形成了各级地方政府发展经济、追求经济增长的动机，这也容易造成各地的重复投资，在中央眼里的低水平重复，在地方政府来看并不是这样。在地方发展经济的过程中，土地是政府持有的最重要的资源。国企在深化改革、国有银行也在商业化，地方政府可控制的资源实际在减少。因此，土地可以说是地方政府催动经济的“法宝”、“命根子”。不管是搞高新区、物流园还是房地产，都与土地资源紧密相关。从一些地方发展经济的路数来看，围绕土地资源这个核心，大搞基础建设、房地产建设、“城市经营”，这种模式在许多地方都很流行。无论是上海、大连、天津还是北京，都能不同程度地看到这种模式的影子。以房地产为例，这几年作为一个亮点行业，它对于地方经济的发展起到了不小的拉动作用，而这又进一步刺激了资源向城市流动，拉动房地产价格进一步上升。一些大城市现在实际上进入了一个“不归路”谁也承受不了房地产价格的显著下降。因此，维持房地产价格整体向上的态势，对于当地经济来说至关重要。以上海为例，如果上海房地产价格出现显著下滑，这对上海地方经济的打击将是灾难性的。另一个值得警惕的例子是天津。戴相龙上任天津市长之后，天津掀起了城市建设和房地产开发的高潮。据有关媒体的报道，天津未来的固定资产投资计划十分庞大未来5年的总投资将超过7000亿元！在经济并不发达的天津，现在已经出现了房价上涨过快、超出天津经济发展水平及老百姓收入水平的迹象，市场对此的抱怨也在增多。专栏：发改委扩大清理固定资产投资项目的范围日前，为了着力解决投资膨胀问题，促进经济平稳较快发展，进一步加强宏观调控，国务院办公厅发出了关于清理固定资产投资项目的通知。为了贯彻落实通知精神，4月30日，国家发展改革委召开了部署清理固定资产投资项目工作电视电话会议。国家发展改革委主任马凯和有关部门负责同志对做好清理固定资产投资项目工作进行了部署。此次清理工作，一是要严格按照清理范围进行清理。在对所有在建、拟建项目进行全面清理、审核的同时，重点清理钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目，以及2004年以来所有新开工项目。二是要严格执行各项清理标准。主要包括，国家产业政策、行业规划、土地利用规划和年度土地利用计划、环境保护的有关规定、城市总体规划、项目审批程序、信贷政策，以及国家关于控制钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场等项目建设有关政策。三是要严格按照清理标准提出处理意见。对所有清理的项目，逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。四是要严格按照职责分工做好清理工作。各地方、各部门要从大局出发，切实做好清理工作，如实上报清理结果，防止出现地方、行业保护主义。对弄虚作假、有意隐瞒不报的，对因工作原因造成停止或暂停建设后出现新的不良后果的，一经查实，要追究有关领导的责任。来源：国家发改委网站虽然经济手段对调控地方投资冲动不易奏效，但如果提到讲政治的高度，相信地方官员就不能不认真考虑了。笔者注意到，在“五一”期间胡锦涛主席考察江苏之后，各地都纷纷表态，要控制部分领域的投资过快增长，一是整顿土地，二是紧缩信贷。有理由相信，在从政治高度看宏观调控的背景下，地方政府会重新权衡发展经济与政治大局的轻重，暂时然而是实质性地改变支持某些领域投资增长的倾斜做法。比如，国内一家颇有背景的房地产开发商，其在江苏某地的开发项目，许多手续和关节虽然过去已经被政府批准，但在宏观调控这一政治任务之下，都被暂时冻结。第四，宏观调控会影响未来的消费能力。宏观调控不管是软着陆还是硬着陆，导致的结果都是经济增长放慢，差别在于程度和杀伤力不同。在市场上的表现就是，生意不好做了，钱不好赚了，不论是企业还是个人，对未来几年的预期都会转淡。市场形势和消费预期的变化，会极大的改变人们的消费行为，而这对于近年快速发展的房地产市场来说，将会有明显影响。以住宅为例，在经过几年的快速发展之后，国内自住的消费能力在一定程度上得到了满足，投资类的消费则在增多。宏观调控对给这部分新增的消费能力，将产生明显的抑制作用。综合上面的分析，笔者认为，在本轮宏观调控之中，房地产业将是受到冲击最大的行业。目前，我们还无法预知中国经济会以什么样的方式着陆。从1993年的宏观调控经验来看，中国花了三年多的时间才实现经济着陆。这次的宏观调控会持续多长时间才能奏效，转为下一个发展的周期？这都会为房地产业的发展带来很大的不确定性。这也是未来国内房地产业界要面临的宏观问题。（作者为安邦集团研究总部高级分析师，完成时间：2004-5-15安邦集团信息总部的罗波对此文也有贡献）4 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