雷克萨斯汽车4S店及相关附属设施项目申请报告

*雷克萨斯汽车4S店及相关附属设施项目申请报告目 录第一章 项目概况11.1项目申请单位概况11.2项目概况21.2.1项目建设背景2 1.2.2项目建设地点6 1.2.3项目建设内容与规模6 1.2.4项目建设方案6 1.2.5项目投资与资金来源17 1.2.6组织机构和人员管理17 1.2.7项目进度安排18 1.2.8主要技术经济指标19第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析202.1发展规划分析20 2.1.1符合宁波市服务业发展规划纲要（2005年）20 2.1.2符合*市国民经济和社会“十一五”发展规划纲要20 2.1.3符合*商贸业近中期发展规划202.2产业政策分析212.3行业准入分析22第3章 资源开发及综合利用分析233.1资源开发利用方案233.2 资源节约措施24 3.2.1水资源现状24 3.2.2水资源节约措施25第4章 节能方案分析264.1能源供应条件26 4.1.1 项目使用能源品种的选用原则26 4.1.2项目用能品种及使用分布情况26 4.1.3能源供应条件274.2能耗分析27 4.2.1合理用能标准和节能设计规范27 4.2.2项目能源年总消耗量29 4.2.3能耗分析计算304.3节能措施及效果分析31 4.3.1节能措施31 4.3.2效果分析34第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案365.1项目选址及用地方案36 5.1.1建设地点36 5.1.2场址条件36 5.1.3 项目选址结论395.2用地方案及合理性分析39 5.2.1用地方案39 5.2.2用地合理性分析405.3征地拆迁及移民安置分析40第6章 环境影响评价416.1项目场址环境概况41 6.1.1自然环境条件41 6.1.2环境质量现状446.2环境保护标准45 6.2.1环境质量标准45 6.2.2污染物排放标准466.3环境影响分析48 6.3.1施工期环境影响分析48 6.3.2运营期间环境影响分析496.4环境保护措施51 6.4.1施工期间环境治理措施51 6.4.2运营期环境治理措施526.5评价结论54第7章 经济影响分析557.1 经济分析55 7.1.1 编制依据及原则55 7.1.2 基础数据测算55 7.1.3盈利能力分析57 7.1.4财务生存能力分析57 7.1.5不确定性分析577.1.6 财务分析结论587.2 行业影响分析587.3 区域影响分析59第8章 社会影响分析618.1 项目社会影响范围区域与人群界定618.2 社会影响效果分析61 8.2.1正面影响61 8.2.2负面影响628.3社会互适性分析62 8.3.1政府对项目的态度与支持程度62 8.3.2当地居民对项目的态度62 8.3.3 当地企业界对项目的态度63附表 附表7-1财务评价指标汇总表附表7-2 总投资估算表附表7-3流动资金估算表附表7-4项目投资计划与资金筹措表附表7-5总成本费用估算表附表7-6营业收入、销售税金及附加估算表附表7-7利润和利润分配表附表7-8项目投资现金流量表附表7-9资本金财务现金流量表附表7-10财务计划现金流量表附表7-11资产负债表附表7-12原材料、燃料、人工成本计算表附表7-13固定资产和折旧费估算表附表7-14单因素敏感性分析评价指标汇总表附图7-1 单因素敏感性分析图附图7-2 盈亏平衡分析图附件 1：总平面图2：宁波市企业投资项目咨询登记表 3：公司营业执照4：企业组织机构代码证书5：外商投资企业批准书6：企业08年财务报表7：项目环境影响评价意见书 8：国有土地使用权出让合同9：*市规划局设计条件通知V*工程咨询有限公司慈溪雷克萨斯汽车4S店及相关附属设施项目申请报告第一章 项目概况1.1项目申请单位概况企业名称：宁波*骏佳雷克萨斯汽车销售服务有限公司法定代表人：麦庆龙企业地址：浙江省*市坎墩街道兴镇中街622号邮政编码：315303联系电话：0574-63289260传 真：0574-63285975经营范围：作为丰田汽车（中国）投资有限公司雷克萨斯(LEXUS)进口汽车品牌经销商，从事雷克萨斯(LEXUS)品牌汽车销售；汽车零配件、汽车饰品销售，汽车展示，二手车经销，汽车租赁及汽车信息咨询服务。宁波*骏佳雷克萨斯汽车销售服务有限公司系港澳台商法人独资经营企业，注册资本2000万人民币，系外商独资企业，有限责任公司，股东为力玮有限公司（Poweful Maker Limited），股权比例为100。力玮有限公司（Poweful Maker Limited）是一家从事汽车及汽车零配件技术开发及贸易的公司，2007年12月28日在中国香港登记注册，法定代表人麦庆龙，注册资本：6500万港币，公司股权构成：骏佳企业集团有限公司（Denker Group Limited）持50%股份，明途国际有限公司（Brilliant Way International Limited）持50%股份。骏佳企业集团有限公司为骏佳投资有限公司圈子拥有的子公司。骏佳投资有限公司是多元化之汽车业务集团，由麦庆龙先生与1992年创立，总公司设立于香港，公司成立之初一汽车维修服务为主，后来为迎合业务的需要而增售汽车和配件，经营汽车品牌包括雷克萨斯、丰田、奔驰等。明途国际有限公司为大昌行全资拥有的子公司。大昌行于1949年在香港成立，是一家经营汽车及相关业务、食品及消费品，以及物流业务的跨国企业。大昌行经营汽车业务40年，是香港最具规模的汽车经销商之一，独家代理多个汽车品牌，包括奥迪、宾利、本田、五十铃、日产及大众等，市场占有率28%。力玮有限公司财务情况:1.2项目概况1.2.1项目建设背景（1）国内市场现状与发展趋势我国自改革开放以来，特别是加入WTO后，经济发展突飞猛进，GDP每年以超过8的速度稳步增长，人民生活水平得到快速提高。各项经济制度改革，特别是关系到人民生活的住房、医疗、养老制度的改革，以及低利率的金融政策，极大地拉动了国民的消费欲望，使轿车成为新“三样”之一，大大刺激了中国车市的增长。根据世界轿车发展规律，各国轿车的发展一般经历三个阶段：导入阶段，普及阶段，成熟阶段。目前我国正处于轿车从导入阶段向普及阶段过渡的时期。此阶段，国民经济迅速发展，人均收入增加，道路和各种公共设施日渐完善，轿车主要用于商务和公务活动，但私人购车比例迅速提高，其用途也从出租客运向生活用车转移。轿车市场的增长和高利润，引来了更多的竞争者，随着国家汽车产业政策的放开，更多的企业进入汽车行业。我国加入WTO以后，进口汽车关税逐年降低，引入了更多的竞争者，汽车市场竞争更加激烈。价格战是抢占市场的最佳利器，剧烈的市场竞争宣告汽车暴利时代的结束；汽车销售的激烈竞争，使行业利润向后汽车市场转移，汽车维修、备件市场将成为下一战场；同时由于汽车销售数量的绝对增加，汽车保有量每年以超过300万辆的速度增加，使汽车服务市场蛋糕越来越大。作为轿车生产与消费的纽带经销商，是整个轿车市场的前沿、市场的触角。市场的任何变化必然通过经销商来传递，生产企业的决策最终也通过经销商对市场做出反馈。轿车品牌按区域授权经营的模式是我国目前运用最多的也是最广泛的营销模式，其中汽车4S、3S专营店是最多。汽车4S店是集整车销售（Sale）、维修服务（Service）、备件供应（Spare part）、信息反馈（Survey）四位一体的专营店，它有统一的外观形象，统一的标识，统一的管理标准，只经营单一品牌。它是一种个性突出的有形市场，并具有渠道一致性和统一的文化理念。4S店在提升汽车品牌、生产企业形象上的优势显而易见。目前国内汽车市场已经进入异常激烈竞争时期，所以汽车4S店在汽车销售市场上扮演着重要的角色，同时也面临着激烈的竞争。总结和分析世界各国正常经营的汽车销售商利润构成，整车销售占10%，售后服务高达50%，零部件销售占10%，二手车经营占20%。面对激烈的市场竞争，中国轿车4s店必须顺势而为，把服务作为企业最重要的核心竞争力。目前中国大多数4s店经销商着眼于销售较多，对售后服务的管理和从企业内部挖掘提高客户满意度、加强售后服务、技术的力度不足。在整个汽车获利的过程中，整车销售、配件、维修的比例结构为2:4:1，维修服务获利是汽车获利的主要部分。目前，汽车售后服务市场上的竞争主要在4S店和维修厂之间展开，4S店的服务比较完善，而维修厂则方便省钱。随着汽车销售市场的进一步成熟、各个品牌产品差异化较少，经销商的利润主要将来源于售后服务。因此，做好售后服务各项工作，不断提高品牌客户满意度，培养客户忠诚度，是许多4s店面临的重要课题。（2）*市社会经济发展状况与汽车消费市场现状改革开放以来，*取得了经济社会发展的巨大成就。中国2000多个县市中，*经济社会发展综合指数名列第16位，区域经济基本竞争力排名第7位，是浙江省四强县市之一。2008年实现地区GDP达600亿元，按可比价计算，增长8.5%，其中：第一产业实现GDP为29亿元，增长5%；第二产业实现GDP为370亿元，增长8%，其中工业GDP为352亿元，增长8.3%；第三产业实现GDP为201亿元，增长10%。三个产业比例调整为4.8：61.7：33.5。全社会消费品零售总额215.1亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入26385元，增长7.5%；农村居民人均纯收入12263元，增长10.2%；居民消费价格指数106.4%。按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。中国机械工业联合会的专家认为，当人均GDP达到1000美元时，汽车开始进入家庭。而人均GDP达到3000美元的时候，私人购车将出现爆发性增长。中国工业化进程不断加快和人民生活更加富裕的发展趋势，将不断扩大轿车的购买群体，轿车成为汽车需求增长的主力，高档轿车占汽车需求量的比例将稳步上升且将保持较稳定的需求；在*消费市场中，工薪家庭已经成为购车一族。小汽车拥有量从2000年不到6000辆到2007年突破60000辆，中高级小汽车比例较大，截止2008年底，城镇居民每百户小汽车拥有量达到28辆，农村居民每百户小汽车拥有量达到7辆，随着燃油税改革和*机关车改政策出台，将进一步促进汽车消费。丰田汽车品牌雷克萨斯1988年首次现身于洛杉矶车展， 1990年雷克萨斯第一年就销售了63594辆，到1991年，销售额已增至71206辆，成为美国市场上最畅销的豪华进口车。与同类车相比它在乘坐舒适感、燃油经济性、操控和动力表现优异，价格具有较强的竞争力。凭借良好的品质和售后服务，2000年雷克萨斯成为美国最销畅的豪华车，并且一直蝉联至今；雷克萨斯在国内市场有着同样不俗的表现，2008年上牌量达到31060辆，销售增长超过30%。*市截止目前为止尚未有一家由厂家正式授权的雷克萨斯4s专卖店，本项目的建设将在我国汽车销售业发展的推动下，在*市良好的社会经济环境下，充分发挥雷克萨斯品牌优势，把服务作为企业的核心竞争力，将实现项目预期目标，有效的满足*及周边客户的需求，促进*商贸经济和社会又好又快发展。1.2.2项目建设地点本项目位于*市坎敦街道孙方、坎中村，南邻永安路，东靠规划路。1.2.3项目建设内容与规模本项目建设总用地面积为9283平方米，总建筑面积9155平方米，建筑占地3900平方米，其中：主体建筑（展厅、维修车间、库房等）面积8451平方米；附属房建筑面积574平方米，门卫建筑面积10平方米，地下建筑面积120平方米，容积率1.15，建筑密度42%，绿化率20%，停车位111个；销售规模：年销售1200辆高档进口汽车。1.2.4项目建设方案（1）设计基本理念根据城市规划建设的需要，结合雷克萨斯汽车的营销理念，尽量利用的有限的土地资源，创造顺畅的销售及维修交通流线，实现便捷，立体的优质服务品质。销售店外观设计以突出个性化、高级感为基本出发点，为了营造与雷克萨斯品牌相符的高雅气质，本设计对每一设计都有精心设计的表现。从正面的中央部向两侧伸展的半圆玻璃幕墙面，展现了恭候顾客莅临的用心服务姿态；位于玻璃弧面外侧的宽敞展示缓冲空间，则给人以亲切舒适感；入口设计，在赋予了雷克萨斯高品质品牌形象的同时，也强调了其销售店富有现代感的造型特征；环绕整个建筑物的白色装饰带，彰显出高雅的气质和非凡的品质。（2）总平面布置 1）总体布局充分考虑基地的周边环境，将建筑主入口设置在东侧规划公路方向，展厅面向入口，突出公共建筑物的参与性，同时在城市主要道路上形成一个视觉的汇集点，具有明显的指向性和标识性，可以很好的引导人员流动。大方、现代的风格也为城市提供了一个良好的视觉景观的交汇点。维修车间布置在地块西侧，远离展示销售部分，同时又通过大面积的玻璃窗与展厅部分相连接，让顾客可以随时掌握爱车维修状况，体现了雷克萨斯所提倡的人性化服务宗旨。维修服务有单独的接车及维修入口，方便修车顾客。车间二层为保养工位，少部分停车位。从南侧坡道进入。屋顶也设停车位。停车位的布置，遵从顾客在前面开放地带，维修以及员工停车靠后为私密地带，做到了分区明确且流线清晰。2)竖向设计竖向设计以周边城市道路标高为依据，尽量处理好本场地与周围道路场地的衔接关系减少填挖方量。室内外高差0.15米。3）交通设计在交通设置上，主入口在东侧规划路方向，功能分区明确，不同的服务流线清晰，给予顾客明确的指引方向，体现销售店贴心的人性化服务。沿车间及展厅外侧形成环行的汽车行道，设置双车道。顾客停车位设置在展厅正前方，方便买车顾客出入，维修交车区设置在维修服务出入口一侧，体现了雷克萨斯品牌的优质售后服务维修车位以及新车车位布置在销售中心的后方以及车间二层、三层的屋顶，最大可能的利用了有限的土地资源。洗车场布置在坡道下方，远离销售展厅。4）景观环境设计在满足功能需要的基础上最大可能的丰富了环境景观，创造出了丰富怡人的小环境，不仅内外渗透，同时也对城市景观做出了周详的考虑。在展厅的外环境中，主入口处采用精致明亮的双立柱来引导人流的进出，大部分的道路预留出给大量的车流，以缓解大量机动车带来的交通压力。同时道路周边有绿化带来隔离，使销售中心处于一个相对安静而又醒目的的位置。（3）建筑设计1）建筑平面功能布局本项目主要功能分区为两个部分，即销售服务中心和维修服务车间。功能分区明确，利用防火墙划分为两个相对独立但是又紧密联系的区域。展厅设置在地块东侧，沿城市规划道路，共计2层，底层主要设置展厅，顾客休息室，洽谈室，服务接待，收银等办公室，为开放式的服务空间。前半部分上空，形成宽阔的展示空间，带给顾客毫不压抑的入口空间。展示大方、高雅的品牌气质。二层设置各种办公室，培训室，为较为私密的空间。弧形外走道呼应外立面的玻璃幕墙，与下部紧密联系。维修车间设置在地块西侧，为2层钢筋混凝土结构，底层为维修车间工位和维修车间办公室及原料仓库等，方便维修工具取用，同时又通过大面积的玻璃窗与展厅部分相连接，二层设置保养工位以及仓储。二层及三层屋顶是为了更加有效的利用现有的土地，放置新车以及少数维修服务车辆，采用栏杆围合，立面效果通透立体。2）消防设计总图消防设计利用周边城市道路用地内部环道构成完整的消防通道，建筑周围形成环形通道。单体消防的疏散楼梯也满足防火规范的要求。本工程主要功能为展示销售中心和维修车间，地上3层，高度12.6米，并有直通室外的疏散出口，其它方面的设计也符合规范要求。3）立面设计在建筑外立面上，配合雷克萨斯品牌的高雅气质，采用大方、简洁的外立面形式，配合品牌思想，拥有极具现代感的外观表现。位于玻璃弧面外侧的暖色调外壁，则给人以亲切感；环绕整个建筑物的白色装饰带，彰显出高雅的气质和非凡的品质。（4）结构设计 1）结构体系本项目展厅屋顶为钢结构，其它采用钢筋混凝土框架结构。结构安全等级为二级，0.000以上结构环境类别为一类，基础和卫生间环境为二（a）类。2）结构抗震本项目基础设计等级为丙级，按6度抗震设防，设计基本地震加速度为0.05g。设计地震分组为第一组，场地类别为三类土。结构设计使用年限为50年。3）材料0.000以下采用混凝土实心砖，0.000以上采用粉煤灰多孔砖。多孔砖应符合砼多孔砖建筑技术规范DB33/1014-2003及宁波市砼多孔砖技术规范。（5）给排水设计水源：本工程供水以市政自来水为水源，作为本工程的生活用水水源和消防用水水源。市政供水压力0.20MPa。供水方式：本项目采用市政管网直接供给。2）排水系统排水采用雨污分流，废污合流，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池处理排入市政污水管网。雨水流量：暴雨强度公式参照宁波，雨水综合径流系数=0.70，设计暴雨重现期，TE取1年，t=10分钟Q=167iF 18.105+13.91g1 =0.70167 13.9=1878.4L/s （10+13.265）0.7783）消防排水消防电梯集水井及地下室集水井内的污废水通过潜水泵提升至室外污水井。（6）消防系统1）自动喷淋灭火系统按中危险II级，设置自动喷淋系统，用水量为27.7L/S，由水泵房的喷淋泵供水，设置两台水泵：XBD5.2/30-30-SHY。湿式报警阀设于泵房内，湿式报警阀前设置信号碟阀。按，地下车库为中危险II级。自动喷水灭火系统为湿式系统，火灾时由喷淋泵向系统供水，喷淋泵置于地下室消防泵房内，一备一用。湿式报警阀处压力开关控制水泵启动，同时消防控制中心或泵房亦可控制水泵启停,湿式报警阀控制的喷头数不超过800只。喷头保护范围为汽车库，地上除楼梯间，卫生间及不能用水扑火地方以外的所有房间及走道。自动喷淋灭火系统工作压力为1.2MPa。2）消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压供水方式。初期用水由水箱供给，火灾时由消防泵向系统供水。消防泵置于地下车库消防泵房内。室外消火栓给水系统：基地内设地上式室外消火栓若干，间距不大于120米，保护半径不超过150米。3）消防泵及消防水箱消防泵置于地下车库消防泵房内；屋顶设一18平方米消防水箱。4）消防用水量自动喷淋用水量:30l/s。室内消防用水量:40l/s。室外消防用水量:30l/s。（7）电气设计1）供电电源从市政道路引一路10KV高压电源，电源采用380/220伏，三相四线供电。2）网络结构电源进线做等电位联结，总等电位联结端子板设在进线配电箱旁，各个等电位联结端子板互相连通。板互相连通。总等电位联结应把进线配电箱的PE(PEN)母排，各种金属管道，以及条件许可的建筑金属结构件可靠联结，联结线采用404镀锌扁钢，卫生间做局部等电位联结，联结线采用BVR14PC16。等电位联结安装完毕后应进行导通性测试。3）电缆线路主干线由电缆组成，照明、插座等支线线路采用平顶上封闭式金属线槽内或穿KBG管暗敷设。导线在线槽内按回路绑扎成束敷设。线槽外未注明线路中，应急照明灯线3根穿KBG20，4-6根穿KBG25。未注明导线，1-2根穿KBG15，3-5根穿KBG20，6-7根穿KBG25。调漆房内管线明敷设，接线盒、整流器、活接头等电气设备均采用防爆型，钢管穿越调漆房的预留洞孔，安装完后应用无机防火材料封堵。明敷设电气金属管线路应作防火处理。4）照明设计本工程主要区域的照明光源和灯具采用高效节能型荧光灯。荧光灯均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。5）展厅照明照度为690LX，照明功率密度为26.2W/M2。维修车间照明照度为204LX，照明功率密度为4.7W/M2，办公室照明照度为350LX，照明功率密度为8.8W/M2。应急照明照度5LX。荧光灯要求采用带电子整流器的产品，金卤灯自带补偿，功率因素要求达到0.9以上。面板开关距地1.3米暗装，未注明插座距地0.3米暗装。6）防雷接地接地采用TN-C-S系统，电缆进楼后作重复接地，总配电箱后室内零线与接地线严格分开，屋顶设避雷网，接地体与保护接地共用，接地体采用基础接地体，接地电阻1欧姆。（8）弱电系统设计1）电话系统电话箱采用STO系列，嵌墙暗装，箱底距地1.5米。每个办公室，休息室设有配线盒，每间引入若干对线，可利用电话网络进行话音通信，可利用数据网进行数据通信。2）有线电视系统电视箱TV1箱底距地0.5米明装，其余电视箱箱底距地1.5米暗装，电视插座距地0.3米暗装。电视信号通过分支和分配网络至各用户终端，要求末端电平735dB，个别最不利处电平要求65dB；分支分配器型规由承包商根据场强灵活选择。（9）暖通设计1）气象参数夏季夏季空调计算干球温度： 34.5夏季空调计算湿球温度： 28.5夏季通风计算温度： 32主风向： SSE夏季平均风速 2.9m/s冬季冬季空调计算干球温度： -3冬季空调计算相对湿度： 78%冬季通风计算温度： 4主风向： NW夏季平均风速 2.9m/s2）室内设计参数空间名称夏 季冬 季新 风 量温度相对湿度温度相对湿度m3（h*p）办公27601830会议27601830大厅276018103）夏季空调设计空调冷源：空调总冷负荷为448kw,冷源选用水冷螺杆式冷水机组一台,机房设在附房地下室。配套一台逆流式冷却塔，冷却塔设在附房屋顶。二台冷冻水泵（一用一备）和二台冷却水泵（一用一备）。冷源待设备定货后确定。空调方式：大厅采用全空气低速送风系统,其余小型场所采用风机盘管加新风系统。水系统形式：空调水系统采用双管异程式;4）低温热水地面辐射供暖设计低温热水地板辐射采暖负荷为375kw,热源选用空气源热泵机组，供回水温度为35/28。（10）主要设备及型号本项目检修设备选型考虑采用技术先进，使用功能可靠、能耗低的产品。具体详见表1-2主要设备一览表（表1-2）序号名称型号数量使用部门备注1二柱举升机smartlift2.3lslex9修理车间2剪式举升机jumbo3000nt1修理车间3剪式举升机1钣金车间4四柱举升机rav4252n1修理车间配合定位仪用5四轮定位仪vleewa511au1修理车间6轮胎平衡仪g2.1241机加工间7轮胎拆装机g820n1修理车间8冷媒回收机1机加工间9空气压缩机2空压机房1个备用/活塞式10滚筒检测仪bt311wdkit1检测线11废气检测仪1修理车间12零件清洗机1洗车间13喷嘴清洗机1总成间14废气分析仪1检测线15大灯检测仪1检测线16OBDII2修理车间新/旧版17液压吊机2修理车间18变速箱举升机2修理车间19液压牙床1机加工间20拖地千斤顶3修理车间钣金间一个21喉辘总成graco1修理车间22机油收集机3修理车间23充电机1修理车间24快速充电机1修理车间25差速器修理架1总成间26抽真空泵2修理车间27光碟机1机加工间28储气罐1空压机房29空气冷干机1空压机房30清障车1服务部31制动液交换机1修理间32喷/烤漆房1喷漆间33大梁矫正仪Benchrack50001钣金间34烘干机2喷漆间35干磨机2喷漆间36CO2焊机1钣金间37电焊机1钣金间38介子机2钣金间39乙诀焊机1钣金间40点焊机1钣金间41吸尘机2喷漆间洗车间一台42砂轮机1机加工间43台钻机1机加工间44喷枪清洗机1喷漆间45地网1钣金间46抛光机2喷漆间合计1.2.5项目投资与资金来源本项目总投资为人民币4000万元。资金由公司自筹解决。1.2.6组织机构和人员管理公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会为公司最高的权利机构，董事长为公司的法定代表人。董事长任期三年，可以连任。董事会聘请总经理1名，负责公司的日常经营管理工作。公司内部管理机构设置由总经理提出，报董事会讨论通过。经营管理机构设立若干部门经理，分别负责企业各部门工作，办理总经理搅拌的事项，并对其负责。公司主要分为以下部门：销售部门、售后服务部门、客户服务部门、行政财务部和经理办公室等。公司初期员工为70人。组织架构图如下：董事会总经理行政财务部行政人员财务人员销售部门售后服务部门客户服务部门公司员工聘用一律采用合同制，基本原则为在当地公开招聘，择优录用，并按国家有关劳动管理的规定订立劳动合同。其中：总经理1名，管理人员10名，生产人员50人，行政辅助人员9名。1.2.7项目进度安排本项目自2009年 6月开工，2010年2 月完成，建设周期 8 个月。1.2.8主要技术经济指标建筑用地面积： 9283平方米总建筑面积：9155平方米建筑占地面积：3900平方米维修车间建筑总高度：12.6米容积率：1.15建筑密度：42.0 %绿化率： 20.0%停车位小计：111销售规模1200辆项目总投资4000万元项目投资回收期(融资前)5.11年(税后静态)总投资收益率（ROI）25.6%第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1符合宁波市服务业发展规划纲要（2005年）该规划指出，要完善提升商贸流通业，建立以市场机制为基础、以现代流通为主的开放、商效、畅通、统一的商品流通体系，形成“大市场、大流通、大贸易”的新格局。提出要运用现代新型业态和技术进步改造提升传统商贸流通业，积极发展连锁经营、物流配送、电子商务等现代营销方式，构建大中小结合，内外贸一体的现代流通体系。按照便民利民原则，进一步完善商贸网点规划布局，形成以大型购物中心为骨干，以超市、专卖店、便民店、仓储式商场为特色的多元化、多层次的销售网络。2.1.2符合*市国民经济和社会“十一五”发展规划纲要该规划确定*中心城区的功能定位是现代商贸金融区、行政文教区和创业宜居区。按此规划功能定位，继续实施“东延、北扩、南调、西控、中更亲”的发展战略。强调坚持招大、引强、选优，重点引进规模大、技术含量高、带动力强的外资项目，鼓励民营企业通过增资方式新设外商投资企业，外商投资企业以增资扩股方式引进外资。引导外资投向的产业和区域，重点加强现代服务业和城市基础设施项目引资。2.1.3符合*商贸业近中期发展规划在此规划中确定了*近中期商贸业发展的总体目标是：经过一段时间的努力，逐步实现由传统商贸业向现代流通产业转化，将*商贸业建成与现代化工商名城相适应的，行业齐全、业态先进、城市商贸服务体系完善、网点布局合理、拥有较为发达的现代物流体系的杭州湾南翼、宁波大都市北部商业中心。为实现*市近中期商贸业的发展目标，规划对*商贸业做出统筹部署，构筑发展总框架，根据*城市总体规划和发展态势，*中心城区的布局、重心、居民点将发生变化，城市区域将北扩东移。2.1.4符合*市主城坎墩分区规划（2003-2020）*市主城坎墩分区规划社会化服务体系规划：“社会化服务体系应积极发展城市第三产业， 纳入城市经济发展战略的大框架中，以现代化城市发展和生活配套的需要来不断完善社会化服务设施的规模、内容和布局。”“规划在兴镇街、坎墩大街、浒崇公路、镇中路共同围合的区域安排为商业金融中心，以形成集中的商业氛围， 在环镇北路两侧各留50米宽的用地安排为商住用地，商业金融用地占地面积为91.9万平方米。”本项目位于坎墩街道,属中心城区北扩的规划商业圈内，符合各项发展规划要求。2.2产业政策分析近年来，为使城乡经济保持持续快速发展，城市产业结构调整步伐正在加快，优化二产、发展三产已成为*市产业结构调整、升级的共识。在此背景下，*市现有的商贸业已难以适应现代化城市经济发展及当地居民消费需求变化与增长的需要。因此，当前整合调整现有的商贸业结构、规模与布局成当务之急。*市服务业发展纲要：“要围绕提高人民的物质生活水平，大力发展商贸流通、餐饮、房地产、汽车服务等行业和文化娱乐、教育培训、医疗保健、体育健身等新型生活性服务业。”另外，*市政府于2006年5月发布实施了关于加快商贸服务业发展的若干政策意见，在意见中主要从多个方面提出加强对商贸服务业的政策扶持，鼓励引导商贸服务企业上规模、上档次，提高市场竞争力。对符合*市商贸服务业发展规划的新建、扩建、改建商贸服务业项目且自用的，根据实际投资额（不包括征地费），给予不同程度的经济奖励；*市经济社会发展有较突出贡献的商贸服务业项目，可经研究考虑，给予“一事一策”或“一企一策”的扶持政策。所以，本项目实施具备良好的外部产业政策支持，利于项目的建设运营。2.3行业准入分析本项目建设单位宁波*骏佳雷克萨斯汽车销售服务有限公司系港澳台商法人独资经营企业，已经宁波市工商行政管理局批准登记注册；拟建项目土地的取得及规划、环保等手续完全按国家合法程序办理，建设项目符合行业准入要求。第3章 资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体。城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上。城市的发展往往伴随着空间的拓展城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。根据国家发展和改革委员会发改投资20071169号“关于发布项目申请报告通用文本的通知”的要求，资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。3.1资源开发利用方案本项目为公建类项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分析；所需主要资源是土地资源，该资源通过*市国有建设用地使用权出让取得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；不涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到资源利用会对地表(下)水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。本项目为商业项目，涉及资源主要为水资源。3.1.1给水由市政给水管向基地内引入供水管，水压约0.20MPa。3.1.2雨水雨水排入市政雨水管网内。3.1.3污水生活污水经化粪池、含油污水经隔油池处理后，排入污水管网内。3.2 资源节约措施3.2.1水资源现状*属姚江流域，根据西高东低的地势，自东向西分东河、中河、西河及西北河等四个水系。*常年雨量充足，年平均降水量1345毫米，但降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，其中6、9两月为降雨高峰，平均占年降水量27.8，多年平均年径流总量5.35亿立方米。由于境内降雨时空分布不均，形成径流快，而水库、河道等水利工程拦蓄能力不足，大量径流被北排入海。年均水资源总量为6.2亿立方米，人均水资源占有量为450立方，小于联合国有关机构规定的人均水资源量500立方的极端缺水标准，年人均水资源占有量远远低于浙江全省人均占有量，系严重缺水地区，水资源供需矛盾突出。*内陆水域计79.354平方公里，约占总面积的6.88。大小河渠总长2951.943公里，正常水位蓄水量为7024.679万立方米，正常水位面积43.298平方公里，河网水面率为3.75。其中有较长主干河道36条，长424.18公里，南北向河道大都北流入海，主要有镇龙浦、淡水泓、淞浦、高背浦、徐家浦、半掘浦、水云浦、四灶浦、陆中湾、三八江、建塘江等；东西向河道主要有快船江、公路横河、东横河、大古塘河、四塘河、六塘江、七塘江、八塘江等。现有库容100万立方米以上的湖库17座，即里杜湖、上林湖、梅湖、凤湖、灵湖、窖湖、长溪水库、外杜湖、白洋湖、邵岙以及四灶浦一期、四灶浦二期、浒山、建塘江、陈家路江、崔陈路江、周家路江等海涂水库，正常水位总库容11102万立方米。另有小（二）型水库6座、山塘73处，合计库容174.23万立方米。地下水资源贫乏，可开采淡水资源仅782万立方米年。3.2.2水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设计规范（GB50013-2006）选取给水用水定额。（1）充分利用市政压力，本项目用水均采用市政直供。（2）采用性能优质的给水管材，有效避免了水质的污染和不必要的浪费。（3）小便器采用感应式冲洗器，洗脸盆采用感应头，避免不必要的浪费。第4章 节能方案分析4.1能源供应条件4.1.1 项目使用能源品种的选用原则能源问题关系我国经济发展、社会稳定和国家安全，必须坚持开发与节约并重、把节约放在首位的方针，采取更加有力的措施全面推动能源节约，大力发展可再生能源，增加能源供给，调节能源需求，调整能源结构，努力开创能源工作新局面。为确保能源安全，构筑稳定、经济、清洁的能源供给体系，以能源的可持续发展支持经济社会的可持续发展，是我国现代化建设中一项长期的重大战略任务。可再生能源作为重要的战略替代能源，对增加能源供应，改善能源结构，保障能源安全，保护环境有重要作用，是建设资源节约型、环境友好型社会和实现可持续发展的重要战略措施。本项目本着以上指导思想，在使用能源品种的选择时采用因地制宜，就地取能，尽量使用清洁能源和可再生能源的原则。能源使用考虑环保、高效；尽量减少能源转换，以避免能源转换带来能源消耗；同时还考虑项目周边能源供应条件。项目建设用地周边的市政基础设施完善，通信、电力、供气、有线网络、给水、排水等市政设施较为齐全，可以满足项目建设的需要。项目所需要的能源主要有电和水，考虑项目用地周边的条件，本项目拟采用市政供水、供电解决电能和水的需求。4.1.2项目用能品种及使用分布情况本项目根据工程所在地的能源供应情况，选取能源品种为电力、水，其使用分布情况如下：电力主要用于建筑照明、各类电器、空调、通风、工作泵等耗电设备，考虑景观照明。水主要为生活用水、汽车冲洗用水、绿化及道路用水及10%不可预见用水量（按前3者之和计算）。4.1.3能源供应条件（1）供电从市政道路引一路10KV高压电源，电源采用380/220伏，三相四线供电。（2）供水本工程供水以市政自来水为水源，作为本工程的生活用水水源和消防用水水源。市政供水压力0.20MPa。4.2能耗分析4.2.1合理用能标准和节能设计规范（1）相关法律、法规、规划1）中华人民共和国节约能源法2）中华人民共和国可再生能源法 3）中华人民共和国电力法4）中华人民共和国建筑法5）中华人民共和国计量法 6）国务院关于加强节能工作的决定(国务院令28号)7）节能中长期专项规划(国家发改委发改环资【2004】2505号)8）“十一五”十大重点节能工程实施意见(国家发改委发改环资【2006】1457号)9）节能用电管理办法(国家经贸委 国家发展计划委【2000】1256号)10）民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)11）建设部关于贯彻的实施意见(建科【2006】231号)12）浙江省建筑节能管理办法(浙江省人民政府令第234号)13）关于印发宁波市固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法的通知（甬发改投资2007555号）14）宁波市人民政府关于进一步加强节能工作的意见（甬政发200675号）（2）产业政策和准入条件1）中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）2）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委200565号令）（3）建筑类相关标准和规范1）建筑气候区划标准GB50178-932）建筑照明设计标准GB50034-20043）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20034）公共建筑节能设计标准GB50189-20055）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-926）建筑给排水设计规范GB50015-20037）浙江省公共建筑节能设计标准DB33/1036-20078）外墙外保温工程技术规程JGJ144-20049）关于进一步加强民用建筑节能设计技术管理的通知(甬建发200847号)文件4.2.2项目能源年总消耗量（1）年用水量计算1）日用水量计算: 本项目投入使用后，共有员工约70人；用水定额按40升/人天绿化及道路面积5383平方米，用水定额按3升/天平方米计算；汽车冲洗用水按20吨/天，未预见用水量按总用水量的10%计算。序号用水类别用水人数(面积)最大日用水量(m3/d)备注1员工生活用水702.840升/人天2汽车冲洗用水2020吨/天3绿化及道路浇洒用水538316.23升/平方天4小计395未预计用水量3.96总计42.92）年用水量计算年用水量计算日变化系数按1.3，年消耗水量:42.9*365 /1.3=120453（2）年用电量1）项目用电负荷及变压器选型根据本项目特性，采用需要系数法计算项目用电负荷。椐测算，本项目计算负荷容量为328KW，施工图设计选用变压器容量为400KVA，变压器经常性负荷率为82%。按照电气专业设计技术措施中的指标，建议选用500KVA干式变压器一台。变压器经常性负荷率为66%。接近最佳负荷。2）年用电量计算根据中国建筑节能年度发展研究报告（2009年版），本项目单位面积年耗电量约为60kWh/m2，年耗电量约为549300kWh。（3）能源年总消耗量经测算, 本工程电力、水等能源年总消耗量1）年用水量：1204532）年用电量：54.93万kWh4.2.3能耗分析计算本项目总建筑面积为9155平方米，总投资4000万元。项目年消耗电量54.93万千瓦时，折合标准煤67.51吨；项目年耗水12045立方米，折合标准煤1.032吨。项目年综合能耗折合标准煤68.542吨，项目各项能耗指标详见下表：（1）综合能耗指标序号能源品种单 位消耗量折标煤系数折标煤(tce)1电万Kwh54.931.22967.512水万m31.20450.8571.032合 计68.542（2）单位建筑面积能耗指标序号指 标单 位数 量1单位建筑面积综合能耗tce/ m20.00752单位建筑面积电耗Kwh / m2603单位建筑面积水耗m3/ m21.316（3）单位投资能耗指标序号指 标单 位数 量1单位投资综合能耗tce/万元0.0172单位投资电耗Kwh /万元137.3253单位投资水耗m3/万元3.0114.3节能措施及效果分析4.3.1节能措施根据建筑气候区划标准GB50178-93,*市的建筑气候分区属于夏热冬冷地区。拟在建筑设计中采取以下节能措施：（1）建筑专业节能措施1）建筑总体布局总体布局有利于冬季日照、避风和夏季通风。宁波地区南偏东30至南偏西15均为较好朝向，本项目建筑朝向为南偏西10，属于较好朝向范围内，可以避开冬季最多频率风向。视野宽阔，利于夏季组织自然通风，降低能耗。2）体形系数本项目建筑为甲类公共建筑，严格控制体形系数，避面过多的凹凸错落，体形系数为0.19，符合浙江省公共建筑节能设计标准DB33/1036-2007中规定，公共建筑体形系数不宜大于0.4的要求。体形系数小，大大减少建筑外围护结构和外界的热交换，从而降低采暖和空调能耗。3）外围护结构高效外墙保温体系的热工性能，是建筑舒适、健康最重要的环节。对外墙采用保温措施，其目的是提高其保温隔热性能，降低建筑物的采暖、空调使用能耗。外围护结构传热系数满足热工设计规范的要求。外墙采用粉煤灰多孔砖+聚合物保温砂浆外保温做法，确保外墙传热系数满足规范要求。展厅屋顶采用钢结构形式，采用120mm保温岩棉毡夹芯保温做法。屋面采光顶采用热反射中空玻璃，遮阳系数为0.34，大幅度降低太阳光通过采光顶对展厅内部的辐射，从而有效减少夏季的空调能耗。除展厅屋顶采用纲结构外，其余屋顶均采用现浇钢筋混凝土屋面，保温做法采用40mm厚挤塑聚苯板倒置式构造做法，满足规范要求。采用浅色屋面，减少太阳光辐射，节能效果显著。外门窗是建筑能耗散失最薄弱的部位，因此本项目外窗采用钢塑复合LOW-E中空玻璃窗。提高门窗的气密性，气密性等级不低于4级。初步设计时，选用密闭性良好的门窗。通过改进门窗结构，如加装密封条提高门窗的气密性，防止室内外的空气对流，降低建筑能耗。（2）给排水专业节能措施1）充分利用市政压力，本项目采用市政管网直接供水。2）采用性能优质的给水管材，有效避免了水质的污染和不必要的浪费。3）生活给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水头损失的效果。4）坐便器冲洗水箱采用6升。5）公共卫生间小便器采用感应式冲洗器，洗脸盆采用感应头，避免不必要的浪费。（3）电气专业节能措施1）建筑照明电力、照明设计严格执行国家有关电气节能技术、经济指标及宁波市供电局有关居住区用电负荷指标的文件。电气设备、材料选型均采用节能型，以控制能耗、节省电能；变电室处于建筑物负荷中心。使变压器的实际负荷接近设计的最佳负荷，提高变压器的经济效率，减少变压器损耗，同时采用低压电容器集中补偿和就地补偿相结合，提高功率因数，减少无功损耗。应在提高整个照明系统效率，保证照明质量前提下，节约照明用电。照明设计时应满足建筑照明设计标准GB500342004所对应的照度标准，照明均匀度，统一眩光值，光色，照明功率密度值(LPD), 能效指标等相关标准值的综合要求。根据不同场所选择合适的照明光源，在满足照明质量的前提下，尽可能选择高光效光源，照明采用节能型灯具。 尽量减少白炽灯的使用量，开关频繁场所，连续调光场所可考虑使用，但一般情况下功率不超过60w。 室外道路照明采用定时光控开关控制照明，采用高压钠灯或金属卤化物灯。如果条件允许，道路照明可采用太阳能光伏灯具，节约大量能源。灯具镇流器将选用节能电感镇流器或电子镇流器，并保证灯具功率因数0.9以上。 充分利用自然采光，白天可大量减少灯具的使用量。2）供配电系统节能用户变电所设置靠近负荷中心，变电所设在辅房底层，供电半径小于200米，减少线路损耗。变压器选用低噪声干式变压器，难燃、低噪音、高效、低功耗。变压器经常性负荷率控制在60%-70%，以避免由于变压器负荷率过大，温度升高而引起电能的浪费。无功补偿采用集中补偿和就地补偿相结合的方式，即在低压侧设集中无功补偿电容器组，在高压部分设置高压电容器组并串联相应参数的电抗器。采用分组自动投切方式，并考虑电网的谐波干扰，采取对应措施，保证电容器组能够按需要分组可靠投切；补偿后低压集中补偿功率因数不小于0.90，高压就地补偿功率因数不小于0.95，以减少无功损耗；各变压器设超温报警、超高温跳闸的温度保护。采用静电电容器进行无功补偿并设置调谐电抗器，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。4.3.2效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及省、市相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，满足国家、浙江省及宁波市民用建筑节能设计标准的相关要求。通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗0.0075tce/，单位投资