黑龙江大庆市昌升现代商贸物流广场规划项目调研分析报告

大庆市昌升现代商贸物流广场规划项目调研分析报告大庆市昌升现代商贸物流广场规划项目 调研分析报告目 录序言 第一章 项目综述 1.1城市宏观环境分析1.2项目地块概述1.3项目辐射范围分析1.4项目周边商业氛围比对1.5项目所在地交通地理状况发展分析第二章 大庆市商业格局暨目标客户市场调研分析 2.1 大庆市商圈及相关业态专业市场分布现状2.2 各市场从业商户经营现状分析2.3 大庆市目标客户市场调研分析统计第三章 大庆新近开盘的地产项目调研统计报告3.1 大庆房地产市场开发现状数据分析3.2 大庆市房地产需求情况调研3.3 大庆市住宅地产市场及新近开发的项目及调研表第四章 项目SWOT分析4.1 项目优势分析4.2 项目劣势分析4.3 项目机会点分析4.4 项目威胁点分析第五章 项目综合建设定位及规划建议 5.1 项目建设定位5.2 目标客户群体定位 5.3 升级现有市场5.4 市场配套及硬件提升 5.5 项目客户群体及招商思路 第六章 项目建设所需政府支持 第七章 结论 序言结合大庆市的整体发展规划，现将大庆市计划与集团洽谈的用于商业开发的项目地块以及本市目标客户市场进行了详尽细致的调研，规划用地共有2块商业用地地块， A地块为主要洽谈地块，地处大庆市龙凤区热源街与万丰路交汇处的万宝地区。项目初步规划立项为综合昌升现代商贸物流广场项目。B地块地处大庆市东城龙凤区世纪大道沿线临街地段，此地块将作为候补开发洽谈，与市高新技术产业园区隔街相望。结合项目的规划立项，本次对大庆市主力城区萨尔图区、让胡路区、龙凤区及市内开发的行政隶属于萨尔图的新市区五湖新区的小商品百货、五金机电、家居建材等专业市场和大庆市区、新村地区等新近开发的楼盘进行了专项调查，是在充分搜集、了解大庆市规划发展方向购买力水平和市内的3个主力城区的同类市场有关数据的基础上，通过全面的调研多角度的了解大庆的消费市场影响能力、目前现状及发展趋势和商圈辐射范围的基础上论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理营销策略提供有效的依据。通过对相关调查数据及资料的收集整理、分析，最终形成本报告，力求对计划立项的大庆市昌升现代商贸物流广场项目的开发做到详尽、精确的分析，为公司项目开发运作提供有效的帮助和建议。第一章 项目综述 1.1城市宏观环境分析城市概况综述大庆，位于黑龙江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市，是祖国北方一颗璀璨的明珠，被誉为“绿色油化之都，天然百湖之城，北国温泉之乡”。 大庆市是黑龙江省西部重要的经济、文化、教育、医疗、科研中心，经过近年来的快速发展，大庆市已成为黑龙江省西部的重要城市。到2020年，大庆市将发展成为黑龙江省西部的区域性中心城市。铁路大庆东站正在紧张施工当中，建设中的哈齐城际铁路贯穿大庆市全境。这条铁路大动脉和铁路大庆西站全面建设完成后，大庆市将成为黑龙江省西部重要的交通枢纽。大庆市是世界能源伙伴城市组织（WECP）的成员，也是国际上公认的石油城市、中国的石油之都。地方主要发展现状及支柱产业结构概述大庆的产业布局将由“一业”变为“五业”，在确保原油稳产的同时，以高新技术为先导，重点发展石油化工、农产品精深加工、机械装备制造、现代服务业和现代农业五大接续产业，由生态大市向宜居城市跨越，由矿区城市向现代都市跨越，由总体小康城市向全面小康城市跨越。大庆的未来也许可以没有采油机，但大庆的未来，依然是拉动黑龙江经济增长的重要板块。以下为大庆新的，可持续发展的主要支柱产业1、石油天然气化工依托宏伟、兴化、蓝星等专业园区，培育壮大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化学肥料等产业集群。2、农产品加工要依托杜尔伯特德力戈尔、林甸花园、高新区大豆、大同玉米等专业园区，近期内开工建设8万吨马铃薯片、63万吨玉米深加工等项目。3、机械制造则是依托大丰装备制造、让胡路民营科技等专业园区，开工建设1万台超导换热器、4000台变频高速控制柜等项目，培育壮大石油石化装备、重型机械配套加工等产业集群。4、电子信息业依托大庆软件园、黑龙江软件园等园区，开工建设500套自动化仪器仪表、光谷DVD等项目。5、新材料产业要依托高新区主体区、龙凤万宝、红岗铁人生态等园区，开工建设1万吨改性沥青、特种橡胶加工等项目，培育壮大半导体材料、新型管材、新型墙体材料等产业集群。1.2项目地块概述项目规划地块区位地理状况概述项目初步规划在大庆市龙凤区辖区内选址，规划用地共有2块商业用地地块， A地块为主要洽谈地块，地处大庆市龙凤区热源街与万丰路交汇处的万宝地区。项目初步规划立项为商贸物流广场项目。B地块地处大庆市东城龙凤区世纪大道沿线临街地段，此地块将作为候补开发洽谈，与市高新技术产业园区隔街相望。就此，市招商局就项目的选址在龙凤区内给予提供参考位置2块地块，以下对这两处地块所处区位及地理状况分别进行详细描述：A地块描述：地块位置描述：此地块位于大庆市龙凤区万宝地区，地处龙凤区与萨尔图区邻近之处，热源街与万峰路的夹角的位置，万峰路的两端连接大庆市内的两条主干线中兴南街和龙永路，交通十分便利。距离现目标客户市场距离 与项目地块隔万峰路斜对过就是去年开发今年3月21号开业的东方嘉禾建材城（此项目选址于原万宝大市场）东方嘉禾左侧既是建设周期已经5年了，目前已达到交房标准，但与回迁户有争议，政府暂时叫停处理的没有大卖场全部开发建设为独立商铺的万峰大市场。 大庆市内小商品批发基地位于大庆市萨尔图区大庆火车站以东中桥路，火车站繁华商业圈， 距离万宝地块约5公里。 五金机电主营区有两个，一个地处大庆火车站以西五金大街沿线，另一处地处胜利村五交化水暖市场，两地分别距离项目地块约为5公里和7.5公里的距离。 大庆本地家居建材市场分布较为广泛，主要卖场为胜利村五交化市场建材区，据项目地块约为8.5公里，新潮家私装饰广场，距地块约为13公里,友谊建材市场,距离地块约为5.5公里,正大方盛家居博览中心,距离地块约为3公里。地块周边现状项目地处万宝地区，周边有成熟社区万宝小区（3期）和建设中的大庆市鸟巢体育馆， 建成后将成为大庆举办重大赛事的主要场所另外还有中央党校青少年培养基地也正在积极建设中，预期明年即能够投入使用。项目周边主要开发项目项目周边有东方嘉禾建材城、万宝石材市场、团结汽配城、尚未开业的万峰大市场等商业格局，和在建的大庆市鸟巢体育馆项目。附项目地相片资料如下：一条高压线从项目地内经过（从热源街方向拍摄）B地块描述：地块位置描述：地块地处大庆市东城龙凤区,是项目开发的备选地块，地处贯穿大庆市内3区的城市主动脉世纪大道沿线, 与市高新技术产业园区隔街相望，临近即将落成的大庆市客运中心，交通十分便利。距离现目标客户市场距离 项目地处大庆市市区东南角，项目周边是大庆最大汽配城祥阁汽配城，同时也是大庆市4S店集中经营区。该地块地处大庆市区最东南角所以距离市内的目标客户市场的距离相对较远。 大庆市内小商品批发基地位于大庆市萨尔图区大庆火车站以东中桥路，火车站繁华商业圈， 距离B地块约12公里。 五金机电主营区有两个，一个地处大庆火车站以西五金大街沿线，另一处地处胜利村五交化水暖市场，两地分别距离项目地块约为12公里和14.5公里的距离。 大庆本地家居建材市场分布较为广泛，主要卖场为胜利村五交化市场建材区，据项目地块约为15公里，新潮家私装饰广场，距地块约为23公里,友谊建材市场,距离地块约为13公里,正大方盛家居博览中心,距离地块约为4公里。地块周边现状B地块为项目开发备选地块，地处大庆市区最东南角，同时也是哈尔滨通往大庆的第一站，项目紧邻世纪大道，周边在建的是妇幼医院、规划中的居然之家选址、外包加工中心、和4S店集中经营区。项目周边主要开发项目目前项目所在地及周边正在建设的项目有大庆市妇幼医院、长途客运中心、祥阁汽配城及4S店经营区，和由大庆昊方地产开发建设的总占地18万，建筑面积15万平米，共计1594户的华溪龙城项目。附项目地相片资料如下：（斑马线即城市主干线世纪大道）1.3项目辐射范围分析之前提到了大庆市区面积较大分布广泛，市区间隔较大，同样是市区却相隔几十公里，这也就造成了大庆市特有的商业格局，同样的商业每个区都有较成熟的市场存在，也就是说每个区都有各自的商圈形成，比如说:让区的15万的新潮家俬城、萨区的站东小商品批发基地、五金大街、胜利村五交化大市场等等。 作为主选地块A地块，项目地址坐落在大庆市龙凤区万峰路和热源街合围之处，周边有与项目经营范围相配套的经营载体，东方嘉禾建材城、万宝石材市场、尚未开业的万峰大市场及团结汽配城等商业格局，和在建的大庆市鸟巢体育馆项目，因项目地处龙凤区临近萨区的地段，项目建成后结合自身传统的多元化经营范围，多业态组合经营的开发理念及新颖实用的设计风格再加之超大体量的经营载体，将截住项目经营业态商业存在相对薄弱龙凤区的购买力的同时并抢占部分萨区的市场份额。作为备选地块的B地块，虽然目前地块地处城市最东南角，目前尚无与之配套的商业载体，而且项目周边大多尚处于待开发状态，但大庆市的发展方向是以萨区为轴心往东北发展， 经调研得知，目前大庆市的新的市区CBD正在逐渐形成，作为近几年逐渐开发起来的五湖新村地区是基于大庆市老市区萨区的基础逐渐发展而成的，五湖新村地处萨区，以世纪大道为依托，逐渐向东北方向发展，国内国际知名商业企业纷纷来此投资驻足，例如：大商集团新玛特购物广场、沃尔玛连锁超市、正在建设中的家乐福、万达国际广场等。同时，五湖新村也是城市高端住宅社区的新宠，本地外地开发商依托世纪大道、市内湖泊纷纷在此投资，大量的开发引来让区石油城的资金流，虽然五湖新村新商圈据项目地约3-5公里，但就投资的角度而言，项目借助世纪大道的得天独厚的优势，和自身高水准的开发理念及新颖实用的设计风格也会吸引来投资者的兴趣。1.4项目周边商业氛围作为主选地块A地块，项目地址坐落在大庆市龙凤区万峰路和热源街合围之处，周边有与项目经营范围相配套的经营载体，东方嘉禾建材城、万宝石材市场、尚未开业的万峰大市场及团结汽配城等商业格局，和在建的大庆市鸟巢体育馆项目，项目周边相对成熟的商业氛围，也会对项目的招商起到推动作用。作为备选地的B地块地处城市主干线世纪大道沿线，这也是B地块最为优势的方面，目前项目周边尚无与项目经营范围相配套的商业载体，只有与之一路相隔的祥阁汽配城及4S店经营区，另外，据了解，全国第二大连锁家居卖场居然之家大庆店的选址也在项目附近靠近新客运中心的世纪大道沿线，若居然之家将选址确定在这里，那将对项目的建设带来很大的优势。1.5项目所在地交通地理状况发展分析主选地块A地块地处大庆两城交汇处，门前万峰路连接市内两区快速干线中兴南街和龙永路，并连接龙凤区火车站站前街，热源街则直通世纪大道和世道广场人气较集中区域，项目周边交通比较发达万峰路还是大车专用线路，从物流的角度来分析对市场的前景发展十分有利。备选地块B地块，门前既是大庆最高等级市内公路，世纪大道，世纪大道为双向8车道，同时也是哈尔滨进大庆的第一站，项目背后，既是建设中的龙凤区火车站站前东街和站前西街，而据规划，龙凤站亦是未来大庆快速轨道交通枢纽站之一，这对项目发展也很有帮助。第二章 大庆市商业格局暨目标客户市场调研分析 2.1 大庆市商圈及相关业态专业市场分布现状大庆市地处黑龙江省西部，松嫩平原腹地，下辖5区4县，大庆原是一片水草丰茂的大草原，和国内其他地级城市不同，大庆的市区面积大而散，市区为让胡路区、萨尔图区、和龙凤区，其中萨尔图区为老城区，市内3区虽然相互连接但相距甚远，这也就形成了大庆特有的情况，3个区各自为政，各有各的商圈形成，虽各地都有自己成熟的商圈，但主要商圈的品牌经营商大多还都是一个老板，只不过是在各区开有分店，进而依靠各区的主力卖场把当地的消费群体留在各地，各地区的相关专业市场分布如下让区的新潮家俬城、萨区的站东小商品批发基地、五金大街、胜利村五交化大市场、正大方盛家居博览中心、规划中的龙凤区居然之家等等2.2 各市场从业商户经营现状分析各地市场经营现状附表如下：大庆各区专业市场分布经营现状新潮家俬城（让胡路区）1999年成立，大庆最大体量摩尔卖场，经营现状较好。多元化经营，多为中高档次品牌。大庆站东小商品批发基地（萨尔图区）成立于上世界80年代末，位于大庆市萨尔图区大庆火车站繁华商业圈， 主要以低档服装小百货批发为主，走量惊人，辐射的到辽宁西柳大集。五金大街机电五金产品经营区（萨尔图区）成立时间在20年以上，位于大庆火车站以西，五金大街沿线两侧商服门市、独立五金机电大卖场及套院内商服，是本地五金机电产品销量最好的经营街区，大户年营业额在千万以上，这里的经营户家家都有固定客户群。胜利五交化水暖市场（萨尔图区）建立时间在7年左右，是当年政府部门招商引资过来的项目，经营主项为五金机电水暖和陶瓷卫浴石材批发，是本市最大仓储建材市场。经营现状五金区没有五金大街卖的好，陶瓷卫浴主营中档品牌，靠量取胜。大庆市友谊建材市场（萨尔图区）市场成立于1997年，也是大庆较早的建材专业市场，市场初期规划用地为750亩，现有经营户约230家，东方家园建材超市连锁加盟店在市场内部，市场主营中低档装饰建材和基础建材等。正大方盛国际家居博览中心（萨尔图区）93年创办，历经17年现已成为大庆最高档次的家居卖场，主力卖场在萨区世纪大道沿线，建筑面积70000平米，卖场内世界顶级品牌汇聚，多业态组合，这里是大庆高端消费的主要阵地。规划中的居然之家全国连锁家居博览中心（龙凤区）据调研了解，目前居然之家刚和政府签订购地合同，位置就在世纪大道新客运中心以东，尚未筹建，建成后会改变东城无大型卖场的局面，同时也会吸引包括五湖新村在内的东城购买力。2.3 大庆市目标客户市场调研分析统计结合项目的规划立项，我们利用了近10天时间对大庆市内3个主城区的主要目标客户专业市场按照业态的分类进行了详尽细致的的市场专项调查，通过调查，充分搜集了本地相关专业市场的详细信息和最真实的数据信息，并对其进行了分析整理，此数据也是我们完善大庆市场调研分析报告的依据。目前，大庆市现有大型建材和五金机电批发市场主要集中在胜利村、五金大街、万宝大市场、成规模的小商品百货业主要集中在大庆站以东商圈，具体市场调研细节整理统计如下：调研地点：大庆市主要目标客户专业市场调研方法：按目标客户市场规模、业态分布、实地详尽调研调研时间：2010.09调查对象：各市场内所有经营商户一、本地主要目标客户市场现状五金大街五金机电大市场：地理位置：位于大庆市萨尔图区大庆火车站以西，五金大街沿线两侧商服门市、独立五金机电大卖场及套院内商服周边市场：地处大庆火车站商圈，周边商业氛围发达，百货零售业、IT数码商业、小商品小百货批发市场均居此不远成立时间：市场形成于上个世纪80年代初，存在历史在20年以上经营面积：沿街五金大卖场面积在1000-3000平米、沿街小门市在30左右，大门市在120-360之间。经营模式：85%为租赁式经营，15%为自有产权商铺自营。租金价格： 小门市3万元/年、大门市7-20万元/年左右不等（含税）交租方式：年交商户数量：现有独立大卖场3个、小型市场1个、沿街商铺289家，经营业户376家。（有部分合租现象） 库 房 区：库房多为附近套院内老仓库或周边民房，租金在160元/。主要经营：市场主要以五金机电、水暖管件、低压电器、线缆电料阀门水泵等方面为主。商户表态：通过与商户沟通得知，多数人对现有市场的租金逐年上涨的速度表示很不满，但大多商户对本市场存在较大的依赖性。今年生意明显不如往年。经营环境：沿街商服、无管理状态建筑设施：多为1-2层的沿街商服或者临街平房小门市市场交通：门前即大庆市火车站前主要干线五金大街，周边金桥路和会战西街等街区，交通四通八达，人流量较大。发展状况：周边无可发展空间，不少商家在此租不到房子就在一间门市内合租经营物业管理费：无人管理市场详细情况：五金大街机电市场现主要为以下几个主要经营版块：（1）四栋楼经营版块：地处大庆站西侧，五金大街路南四栋楼沿街底商，拥有商铺113间，经营户159家，这里是五金大街经营最好、商户最集中的区域，商铺分为上下两层，面积在120-185平米之间。租金：独立两层门市9-12万（120平米左右）；隔离小门市3万一年（30平米）；合租小户2-3万。商服建设时间在10年左右，当年每间售价46-70万元，目前价值150-260万左右。经营户的仓库大多在周边套院，每平米160元一年，商铺有产权。本处大多数商户以租赁为主，部分商户自持产权。（2）四栋楼对面楼宇底商经营版块；现拥有底商62间，经营户64家。其中主力商户22家，经营面积在100-360平米之间，年租7-15万，其他商户经营面积在30-85平米之间，房租在3-7万，经营业户主要以租赁为主。（3）联友商场、大庆五金总汇、联谊商城等三家大型卖场经营版块；是三座大型独立的卖场，主营五金工具、水暖管件、低压电器等，也是五金大街上的核心商户。1、联友五金商城：分为两层楼经营，经营面积在1000平米左右，1楼主要经营五金机电工具等，2楼主要经营办公桌、保险柜等办公用品，卖场自用，不做租赁，主要走批发，零售现状一般。2、大庆五金总汇：分两层楼经营，面积在3000平米以上，主要经营机电五金、工具五金、装饰五金、浴室五金、管件五金、电器五金等33个品类，统一招营业员进行销售，经营状况还可以。3、联谊商城：有3层在经营，第一层五金机电工具等，2层保险柜、办公桌等办公用品，3层烟花爆竹。生意冷清，统一经营。在联谊商城后面院中有经营户10家，经营状态一般，主要针对老客户进行批发（胜利有来此进货的）。（4）五交化商城小型市场；本市场为新启动的商城，现经营业户并不多，开业的只有零散经营户10家，大多商铺空置，状况一般。（5）其它沿街商铺经营版块：主要是是五金大街沿线的平房小门市，共有商铺99家，经营业户138家，由于处于五金大街市场末端，位置较偏，本处经营状况一般，但经调查，个别经营好的商家年交易额也在百万以上。商铺面积在30-100平米左右，有个别大商铺面积在200平米，租金在2-4万。附市场相片如下：五金大街沿街底商门市 五金大街大卖场大庆小商品百货综合批发市场地理位置：位于大庆市萨尔图区大庆火车站以东中桥路，地处火车站繁华商业圈，交通便利。周边市场：周边商业氛围发达，与周边大型百货零售业、IT数码商业、通讯商城等形成火车站繁华商业圈。成立时间：市场形成在20年以上，是本市最大的百货商品批发市场，具有一定规模。经营面积：本商圈内有小商品百货批发市场多个，经营面积从6到140不等。经营模式：95%以上为租赁式经营，原因是因为经营大棚及部分沿街商户无法办理产权，只有个别沿街主力形象店为自有产权商铺自营。租金价格： 因各个批发市情况不同，商铺价格亦不同，柜台1.5-2万/年，小精品屋2-3万元/年、沿街大门市4.5-10万元/年左右不等（含税）交租方式：年交商户数量：现有沿街底商、批发大棚（5个），共计经营业户815家，其中沿街商铺221家，大棚经营户594家。库 房 区：部分商户的库房在秋林商城西侧路对面院内，库房面积90-100，租金在2.5-3万之间。主要经营：小商品百货、床品布艺、工艺礼饰品、家居日用品、玩具低档服装等方面为主。商户表态：大部分业户认为高铁及车站的转换虽然会对此处经营有一定的影响，但是本地已经形成商业规模，影响不会很大。另据业户反应：这两年经营状况明显不如每年，特别是今年，销售额明显减少。经营环境：经营区域主要为沿街商服、批发大棚，各市场独自管理建筑设施：沿街底商多为1-2层的沿街商服，批发市场为大棚市场交通：门前即大庆市火车站前主要干线中桥路和会站大街，交通方便，人流量很大。发展状况：目前周边基本已开发完毕，尚无可发展空间， 满足不了商圈商户的扩大经营需求。物业管理费：每个批发市场大厅由各自市场管理部自行管理市场详细情况：此地为大庆小商品、百货、日用杂品批发集中经营区域，本业态拥有商户815家，其中包含3个批发市场的5个批发大棚，批发市场内共有摊位及精品屋共计594家，沿街商铺有经营户221家。大庆工业品批发市场：此区域建有两个主体大棚和一个一托二商铺建筑，其中市场内共有商户345家，经营面积6-30。其中市场1内6摊位租金2万一年，10左右精品屋7万；市场2内8精品屋2万多，12精品屋租金3.17万。若想在此处租摊位，需缴纳兑店费3-8万，该市场成立较早，有10年以上，业户经营状况较好。工贸批发市场：此区域建有两个主体大棚，共有业户203户，精品屋面积在6-9左右，租金在1.2-2万之间，租赁单店兑店费在3-3.5万之间。此处经营状态较好，主要针对大庆本市五区四县，个别外地的也有来此进货的。皇都小商品城：市场内有业户46家，一间在20左右，有大户3-4间合并经营，每间租金2.5万，单店兑店费需2-3万，经营状况一般，主要针对本市。其他临街商铺：1）工贸商城、工业品市场周边沿街商铺面积10-100，租金1-5万。2）力佳商城及周边主力大店：面积140左右，一托二结构，房租在4-5万左右。 3）秋林商厦下共有经营户31户，经营面积在10-30，房租由南向北递减，房租在2-7万之间。4）工贸家具城楼下底商共有经营商户39家，面积140-200，分为3层，租金在4.5-10万之间，该处主要以批发为主，由于位置偏，零售较少。5）大庆工业品市场周边主力形象店，共有15家，面积100左右，一托二形式，租金每年8万。附市场照片如下：大庆工业品批发市场 秋林商厦下主力门店 胜利村五交化水暖市场地理位置：位于大庆市萨尔图区萨大路胜利村，这里是大庆市五金机电家居建材唯一大型仓储式批发市场。周边市场：地处萨大路胜利村，周边商业有团结汽配城、建设中的萨大建材城、万峰大市场等成立时间：市场1994年建设，是大庆较早建设的市场之一。 经营面积：五交化区一区是单体30的小门市，五交化二区部分为上下两层80的经营面积，五交化板房区为20-25平米的板房简易商铺。陶瓷经营区为彩钢板房，业户根据自己经营的品牌进行装修，经营面积在100-5000不等。石材经营区房屋面积在30-300之间，其中以80-120居多。 经营模式：全部为租赁经营，市场地块无产权。租金价格： 五交化区依街区及位置不同门市结构不同租金价格不同，一区租金1.5-1.7万元/年、二区租金在3.1-4万元/年 板房区为2-2.5万/年。陶卫区则依据位置和单体店面积大小按平方米收取租金，租金价格在400-580元每平米一年，其中以580元居多。石材区租金在410-480元每平米一年，其中以480元为主。交租方式：年交商户数量：五交化及陶瓷经营区共计经营户778户，其中五交化及基础建材为652户经营户，陶卫经营户为68户，石材经营户58户。库 房 区：库房多为本市场周边临时搭建的彩钢板房或者租赁附近胜利二村的房屋。主要经营：五交化市场主要以五金机电、水暖管件、低压电器、线缆电料阀门水泵等方面为主，陶卫市场则主要以瓷砖、卫浴二线品牌为主打。商户表态：本地经营状况较好，但是业户反映今年情况不如往年，不少经营户都反映说本市场说要拆都说了5-6年了，也没动静。部分经营户听说政府计划要在龙凤区世纪大道边上筹建一个新的大规模市场。本市场的房租逐年上升，业户对此很不满意，但是对本市场依赖性比较大。其中石材市场房价上涨尤甚，今年房价要从480元上涨到680元一平米每年，对此石材用户及其不满，现正组织在一起准备找新市场，若是有合适的将会进行迁移，但是还是有部分商户持观望态度。经营环境：五交化市场为标准老市场模式，市场内门市破旧，道路崎岖，规划杂乱建筑设施：一区为小面积门市，二区部分为2层的门市板房区为临建板房小门市，陶瓷区为彩钢结构自装修门市。市场交通：门前即大庆市连接外环的主路萨大路，车流量较大。发展状况：老市场了，周边以无可发展空间，不少商家市内还有分店，此处依靠库房发货。物业管理费：五交化水暖市场进行统一管理 市场详细情况：胜利村五交化水暖市场兴建于1994年，五交化市场主要以五金机电、水暖管件、低压电器、线缆电料阀门水泵等方面为主，陶卫市场则主要以瓷砖、卫浴二线品牌为主打。本市场现拥有商家共计778家，其中陶卫市场拥有经营户68家，石材经营户58家，五交化及基础建材区经营户652家，市场主要为五交化经营户居多，陶卫市场大多数商户规模较大，陶卫市场则主要以瓷砖、卫浴二线品牌为主打，产品主要销往大庆五区四县；石材市场在大庆市的三个石材市场（万宝、新潮）中规模最大，主要以工程销售为主，同时也进行零售，石材市场的加工车间和仓库在附近的峰雷小学附近，租金为300元每平米一年，据说今年还要上涨。本市场内房子均无产权，全部为租赁经营，五交化区依街区及位置不同门市结构不同租金价格不同，一区租金1.5-1.7万元/年、二区租金在3.1-4万元/年 板房区为2-2.5万/年。陶卫区则依据位置和单体店面积大小按平方米收取租金，租金价格在400-580元/年，石材则是410-480元/年。本市场为大庆市唯一一家依托仓储经营的二级批发市场，经营状况相对其他市场较好，但是业户普遍反映今年情况不如往年。本市场五交化市场主要满足大庆本地中小零售商和工业项目需求使用，陶卫市场经营户多将本市场作为中转仓，其他高端市场如新潮陶瓷广场、正大方盛等还另外有分店，主要经营中档品牌，市场目前目前尚无闲铺，暂无准确的拆迁计划，据了解市场又和当地村委续租5年。附市场照片如下：五交化市场内街 陶瓷市场品牌专卖店门市 万峰大市场地理位置：位于大庆市萨尔图区胜利村五交化大市场西侧，萨大路沿线周边市场：地处萨大路胜利村，周边商业有团结汽配城、建设中的萨大建材城等成立时间：市场开发至今5-6年，2009年主体竣工，现在尚未交房，因市场内部回迁户的问题各项工作已被政府叫停，开业时间待定。经营面积：市场共计建设28栋楼，多为3层独立门市，面积在120-240经营模式：产权销售和租赁经营租金价格：待定交租方式：年交商户数量：尚未运营 主要经营：设计为综合批发大市场，主要设计业态为，五金机电、水暖管件、低压电器、线缆电料阀门水泵、装饰建材、石材板材、基础建材等。商户表态：尚未交房，暂无租赁经营户，购房业主与开发商之间存在一定隔阂，正在解决处理中。经营环境：专业市场建制，楼间距较大，内街通道8米，商铺门前规划为车位。建筑设施：尚未完善暂不具备交房条件市场交通：市场内部道路较为宽阔，市场四周均有出口，门前即是萨大路 发展状况：依托紧邻的胜利五交化大市场，已经有部分五交化大市场的业主在此购房，交房开业后会吸收不少五交化市场的经营户 。物业管理费：暂无市场详细情况：万峰大市场为新建成市场，由于资金问题，从开始到现在建成已经将近6年，共有独立商铺28栋，有商铺近600家，主体建筑为1托2，3楼单独结构。1-2楼商铺售价6000-10000元，单户面积在120-249之间，3楼售价在3500-5000，面积在110-160，框架结构的商铺，可供商家自由组合，此处无库房，由于回迁问题尚未解决，政府暂时不进行销售，部分商铺给回迁户。附市场照片如下：尚未交房的万峰大市场东方嘉禾家居建材广场地理位置：东方嘉禾家居建材广场位于大庆市萨尔图区万峰路八十九号。（原万宝大市场）是大庆市萨尔图区人民政府于二零零九年在黑龙江省人民政府第二十届哈洽会上签订的投资1.5亿元的大型招商引资项目，也是省政府督办项目。周边市场：正在建设中的万峰大市场成立时间：本市场属于旧市场拆迁改造，由嘉禾房地产于2009年开发，2010年3月17号起计房租。 经营面积：东方嘉禾家居建材广场占地面积七万平方米，建筑面积七万五千万平方米。广场共计建设9栋单体综合楼，1700户商家，商铺面积20-360平米不等。经营模式：产权销售广场返租10年，年返10%，投资10年收回购房总成本。租金价格：46/月-83/月不等交租方式：年交商户数量：广场现有经营户总共在310家左右。主要经营：广场主要经营家居建材，一楼外围门市主要经营陶瓷、卫浴、水暖洁具、五金、门业，市场内综合楼门市主要经营壁纸、布艺等、二楼三楼局部开业，主要业态为地板、套门、家具等，市场后面沿街门市主营石材橱柜经营区。商户表态：本市场是一个新开业的市场，总体经营状况均不是很理想，外围店经营状况略好于综合楼内部经营户，不少小商户已经贴出转租转让的广告。经营环境：市场设计总投资5亿，市场中间建设8个综合厅，前后各设一个停车场，经营环境较好，但人气不旺。建筑设施： 为9栋单体3层独立综合楼，内部分割经营。市场交通：市场紧邻万丰路南侧，热源街以西，距火车站5公里，距让区12公里，靠近龙凤和新村，交通比较方便。发展状况：每年10%的稳定回报率对投资户较有吸引力，但距离3区都比较远，周边没有成熟商业基础，本身设计又不是很合理，相对发展会吃力一些。另外，从设计上将卖场分为9个不大不小的综合楼，将楼内商户分为若干岛屿状态经营，使得业态无法大面积的抱团扎堆，给经营带来一定困难。物业管理费：无市场详细情况：本市场属于旧市场拆迁改造，由嘉禾房地产于2009年开发，2010年3月17号起计房租，开始进入经营状态，现有经营业户总数310户左右。广场主要经营家居建材，一楼外围门市主要经营陶瓷、卫浴、水暖洁具、五金、门业，共有商户192家，市场内综合楼门市主要经营壁纸、布艺等、二楼三楼局部开业，主要业态为地板、套门、家具等，拥有零散经营户82家左右，市场后面沿街门市主营石材橱柜，拥有商户36家左右。本市场的经营方式是出卖产权，市场统一管理（每年返利10%，10年回本），之后对商铺进行出租，市场内综合楼租金大约在45元每平米一个月，外围门市租金年租4万，平均每平米83元左右，本楼出售价格为：1-2楼共同出售6600元每平米，3-4楼5000左右，库房出租在13-14元左右每月。本市场经营户主要为原龙宫商户回迁。附市场照片如下：东方嘉禾家居建材广场综合楼 石材库房区 正大方盛国际家居博览中心地理位置：西城区正大方盛家居博览中心，位于大庆市让胡路工业开发区内，东城区正大方盛国际家居建材博览中心，位于大庆市东城区中心地段世纪大道黎明河东侧周边市场：独立多业态组合第四代商业模式大型卖场成立时间：1993年经营面积：整体在9万，其中西城（让区）卖场20000，主力店经营面积70000经营模式：产权自有，租赁经营租金价格：主力店每平米在65-96/月之间（无公摊）交租方式：年交商户数量： 共计566家经营户，其中主力店经营户在405家主要经营： 家居装饰建材各大业态国内国际一线品牌和著名品牌为主选经营品类商户表态： 大庆市各政府机关、油田管局、高档卖场、高级会所的工程用货基本来自正大方盛内的各个品牌，并且稳定占据着本市的高端经营市场，除新潮外，和本市其他同类业态卖场的消费群体不冲突，经营状况较好。经营环境： 正大方盛主力店拥有70000平方米超大商业空间和本市唯一一家多业态组合的家居体验馆，拥有五星级豪华购物环境。建筑设施： 独立单体超大规模商业建筑市场交通： 主力卖场地处位于大庆市东城区中心地段世纪大道黎明河东侧，交通极为便利。发展状况：正大方盛1993年创办，在短短的17年内，迅速崛起和发展壮大，由一个仅2000平方米的小商场发展成为总营业面积90000平方米的大型家具、建材展销中心。物业管理费： 包含在租金内市场详细情况：正大方盛自1993年创办至今，在短短的17年内，迅速崛起和发展壮大，由一个仅2000平方米的小商场发展成为总营业面积90000平方米的大型家具、建材展销中心,目前固定资产现已达到上亿元。目前稳稳的占据着大庆市的高端消费市场，现有国际国内一线品牌和著名品牌近千个，经营户566家，目前拥有2家大型卖场，西城区正大方盛家居博览中心，位于大庆市让胡路工业开发区内，经营面积20000平方米。东城区正大方盛国际家居建材博览中心，位于大庆市东城区中心地段世纪大道黎明河东侧，拥有70000平方米超大商业空间和五星级豪华购物环境。附正大方盛国际家居建材博览中心照片资料如下：正大方盛让胡路店 正大方盛国际家居建材博览中心 大庆新潮家俬装饰广场地理位置：黑龙江省大庆市让胡路区西强路38号。周边市场：成立时间：1999年开发建设，广场于2000年1月19日开业。经营面积：共有3个主力大卖场，经营总面积在15万，（东广场6万，西广场4万，陶瓷大厦5万）经营模式：部分沿街门市产权销售经营，大卖场为自有产权租赁经营。租金价格：租金在600-1120-1200三个档次（无公摊）交租方式：年交商户数量：市场鼎盛期约有商户近800家，现有经营户约688家。主要经营：新潮广场主要经营：装饰材料、布艺灯饰、地板橱柜、散热器、陶瓷洁具、装饰设计、民用办公家具、石材加工销售、板材销售、五金电料等。是目前大庆市乃至黑龙江省内规模较大的的一座综合性市场。商户表态：是让胡路区甚至全大庆市中高档家居建材主要经营市场，占据几乎全部让区销售份额，经营效果较好，经营户大多不爱去他区发展。经营环境：总建筑面积达15万平方米的装饰材料广场楼分东、西和陶瓷广场三座单体建筑，为框架式结构。采光均为落地式玻璃，内部为店中店式的建筑格局，独门独户式经营，中间3.5米的通道贯穿南北。同时广场设施完备，有19部电梯、货梯上下，银行办事处、邮政代办处、空车配货等公共设施。建筑设施：大卖场建制，店中店格局，与装饰广场配套形成新潮摩尔，多业态组合自成商业体系。市场交通： 地处让区核心商圈，交通便利，唯一缺点就是大庆市区相距较远。发展状况：新潮家俬装饰广场隶属于新潮集团，新潮集团是大庆市十大民营企业集团之一，创建于1988年4月，19年的发展，已成为拥有15万平方米的装饰材料广场、房地产开发公司、物业管理公司、生物科技公司、新潮人造板有限公司、广告公司等7个子公司的大型民营企业集团。物业管理费： 无市场详细情况：广场总建筑面积达15万平方米的装饰材料广场楼分东、西和陶瓷广场三座单体建筑，为框架式结构。采光均为落地式玻璃，内部为店中店式的建筑格局，独门独户式经营，中间3.5米的通道贯穿南北。同时广场设施完备，有19部电梯、货梯上下，银行办事处、邮政代办处、空车配货等公共设施。广场于2000年1月19日开业，当年就创下了销售额70000万元，上缴利税2028万元的业绩。是目前大庆市乃至黑龙江省最大的一座综合性市场，经营实力强、理念先进。市场化经营，商场化管理的方式使新潮家私装饰广场成为我国北方经营环境最好的建材市场之一。附新潮家俬装饰广场照片如下：新潮装饰广场东西楼 新潮陶瓷大厦 友谊建材城地理位置：大庆市友谊路中段周边市场：东邻长途客运站，北靠大庆火车站小商品百货批发基地、五金大街五金机电经营区商圈成立时间：1997年经营面积：市场初期规划用地为750亩经营模式：整体租赁租金价格：200的2层门市年租在5-7万元不等，地板卖场租金为40元/。交租方式：年租商户数量：约有经营户230家主要经营：基材、板材、装饰建材、五金、陶瓷、灯具、地板、套门商户表态：应情况不如前几年，主要是感觉当地人消费档次在提高，经营环境： 成立较早的市场，装修档次一般，主营中低档次产品。建筑设施： 多为早期建筑，市场内建筑设施为旧市场建筑形态。市场交通： 地处萨区中心位置，地理位置非常好，周边交通便利。发展状况：市场初期规划面积在750亩，成立于1997年，也是大庆较早的建材专业市场物业管理费： 租金涵盖市场详细情况：市场原为国营百货公司，后改建为股份公司，成立于1997年，是大庆较早成立的建材市场。目前经营户230家，市场内还有一家建筑面积在2650的东方家园建材超市连锁加盟店，经营情况一般。友谊建材市场照片资料如下：友谊建材市场正门 友谊建材市场内街（右侧红色建筑为东方家园） 第三章 大庆新近开盘的地产项目调研统计报告3.1 大庆房地产市场开发现状数据分析通过大庆市房产部门发布的信息和对大庆市内各楼盘的走访调查，我们得知，大庆目前正处在开发初期，也就是说大庆的楼盘开发正在进入一个高速发展的时期，从当地房产部门了解到，2009年的大庆楼市，可谓一路飘红，进入了少有的“大牛市”，截至目前，大庆新房交易量达24587套。与去年同期13633套相比增长了80.35%。同时，全市房地产开发面积也呈现大幅增长趋势，全年开发总面积为460.7万平方米，同比增长幅度超过了45%。1 S# G$ I+ e1 g, 2 c买房,购房,装修论坛,房产论坛据大庆市房产部门统计，到今年7月份，新房销售均价就已经达到3885元平方米，部分楼盘起价就达6000元/平方米。去年，大庆一些销量较好的新楼盘，其销售价格也不过在5000元/平方米左右，而今年7月份时，市内部分楼盘的销售起价就达到了6000元/平方米，有多个新楼盘的销售价均达到了5000元/平方米。新浪乐3.2大庆市房地产需求情况调研大庆，中国石油之都，一直以来都是黑龙江西部最大的外来人口聚集城市，我们来到大庆后对大庆市内新近开发销售的楼盘项目进行了走访了解并得知大庆市目前主要的商品房住宅小区项目大多集中在世纪大道沿线和五湖新城区开发。随着大庆城市规划建设力度的不断增加以及新市区的开发，引来大量本地和外地的开发商前来开发投资。大庆本地分为油田管理局和大庆当地地方政府单位2个系统组成，毫无疑问，油田管理局的职工因为工作稳定，收入相对较高，无闲散劳力的现状，充当着大庆购房的主力群体，约占当地住宅消费量的60%-70%左右，经调研，超过6成以上的油田职工拥有至少2套以上的物业，大庆地方居民和外来人口在本地的商品房需求量约为30%-40%左右。从对大庆城区近期开盘或正在施工的期房销售情况了解来看，目前地住宅需求量呈上升趋势，从商品房的规划建设和设计层面分析，新近开发的楼盘多为起点较高的多种格局设计的复合型大盘或靠近市内湖泊的景观洋房别墅加高层多元化设计复合型社区，大庆楼盘走势以高层次高档社区最为抢手。经了解，今年的房价较去年同比增长45%,而且销售现状很好，从新盘开发区域来看，新建的楼盘主要集中在萨区的新市区五湖新区附近，五湖新村也是城市高端住宅社区的新宠，本地外地开发商依托世纪大道、市内湖泊纷纷在此投资景观式高档社区，未来3年内大庆将会有1000平米的楼盘开发量，商品房开发较有潜力，尤其是起点高的高档复合社区，依然会占据着大庆住宅市场的主导地位。3.3大庆市住宅地产市场及新近开发的项目及调研表我们通过对大庆市住宅市场进行调研了解到，目前大庆住宅地产主要开发区域为萨尔图区的新村地区，新村地区同时也是大庆的新的城市CBD中心商圈，我们调研了本地区正常运作的新近开发的项目，并加以整理，以此作为我们项目开发的依据。万达城市广场项目楼盘名称： 万达国际广场设计用途： 城市综合体开发公司： 大连万达集团交付日期： 2011.09价格： 住宅5800-7000元/ 商业21000-38000元 /占地面积： 总占地11万平米 设计户型： 住宅97-185 商服90-360项目地址： 大庆市萨区东风路4号，世纪大道沿线。相关资料： 总占地面积11万，总建筑面积58万，容积率5.8，绿化率45%，物业费每平米每年22元，公摊25%。附项目全景效果照片书香名邸楼盘名称： 书香名邸设计用途： 舒适型住宅小区开发公司： 大庆市宏拓房地产开发有限公司（隶属新潮房地产）交付日期： 2011年底价格： 住宅5000-5500元/占地面积： 总占地8万平米 设计户型： 住宅55-135项目地址： 北经三街与纬九路交汇处相关资料： 总共建设15栋小高层（9-11层）总占地面积8万，总建筑面积117853，容积率1.6%绿化率35.5%，物业费暂未定。附项目相片如下：维也纳音乐花园楼盘名称： 维也纳音乐花园设计用途： 复式小公寓开发公司： 大庆市智胜房地产交付日期： 现房发售价格： 住宅5400-5800元/ 商业20000/平米占地面积： 总占地1.1万平米 设计户型： 住宅49-64项目地址： 东风新村世纪大道（正大方盛旁）相关资料： 总共建设112套复式小公寓的栋的SOHO式住宅项目，总占地面积1.1万，容积率不详，绿化率45%，物业费暂未定。 附相片如下：瀚城国际楼盘名称： 瀚城国际期设计用途： 多品类建筑体系复合大型住宅地产开发公司： 成道力德地产交付日期： 期房发售价格： 高层价格在5800-7000元/平米占地面积： 总规划占地18.73万平米 设计户型： 高层54-132 花园别墅124-185项目地址： 世纪大道三永湖边相关资料： 总规划用地18.73万平米，总建筑面积45.24万平米，容积率2.05，总户数2765户，绿化率36.28%,车库售价13.7万元一个，物业暂未定。附相片如下:学伟兰德湖一号楼盘名称： 学伟兰德湖一号设计用途： 情景别墅开发公司： 智圣地产开发有限公司交付日期： 期房发售价格： A区联排别墅12000/起 B区情景别墅7000元/起 C区多层5800/ 平米起占地面积： 总规划占地28万平米 设计户型： 别墅价格在7000-12000之间，多层价格在5800平米每间项目地址： 大庆市五湖新区学位中学正北侧 相关资料： 总规划用地20万平米，总建筑面积64万平米，容积率3.05，绿化率40%，物业暂未定。附相片如下:唯美主邑楼盘名称： 唯美主邑设计用途： 复式花园小区开发公司： 顺峰房地产开发有限公司交付日期： 一期明年10月交工价格： 多层 5000起价 复式7000起价 高层 4400起价占地面积： 总规划占地18万平米 设计户型： 多层 复式项目地址： 大庆市五湖新区学位中学正北侧相关资料： 总规划用地18万平米，建筑面积51万，共建64栋，容积率2.85，绿化率40%，地下车库售价10万，物业暂未定。附相片如下：华溪龙城楼盘名称： 华溪龙城设计用途： 商住复合小区开发公司： 大庆昊方地产开发。交付日期： 未定，刚开槽价格： 4700-5300元占地面积： 总占地18万设计户型： 64-135项目地址：大庆市高新区世纪大道沿线龙凤火车站站东路相关资料： 总建筑面积15万平米，共计1594户，物业费未定项目刚刚开槽附效果图相片如下： 通过对大庆城区近期开盘或正在施工的期房销售情况了解来看，目前地住宅需求量呈上升趋势，从商品房的规划建设和设计层面分析，新近开发的楼盘多为起点较高的多种格局设计的复合型大盘或靠近市内湖泊的景观洋房别墅加高层多元化设计复合型社区，大庆楼盘走势以高层次高档社区最为抢手。第四章 项目SWOT分析4.1项目优势分析A地块为主要洽谈地块，地处大庆市龙凤区热源街与万丰路交汇处的万宝地区，结合项目地块的实际情况，现将地块A的优劣势加以分析A地块：1. 地段优势：大庆城市规划过于分散，而项目地处萨区和龙凤区两城交界处，并有万峰路与之相连，从地理位置上看，建成后两区的消费群体都够得到。2. 商圈优势：目前周边有商业基础，这对将来商户招商有很大帮助。3. 发展优势：项目西侧正在修建大庆大型鸟巢体育馆，依托体育馆，这里会逐渐发展成为成为未来城市重要商圈。4规模优势：项目规划建筑总量618785平方米，其中商业面积占546961平方米。该体量达到了可以形成具有主题性商业特色的面积要求，可作为 “一站式”消费的巨型商业平台进行开发。B地块地处大庆市东城龙凤区,是项目开发的备选地块，地处贯穿大庆市内3区的城市主动脉世纪大道沿线。B地块：1 区位优势：众所周知世纪大道是大庆市的城市中心线，新落成的客运总站也在项目附近，交通十分便利，贯穿全城。2 同盟优势：据从招商局了解居然之家国际家居连锁店，也已经在世纪大道选址，紧邻项目规划地，居然的到来势必会改变B地块周边无商业的局面。3 升值优势：在大庆，大家都知道世纪大道沿线的成功项目案例居多，世纪大道沿线项目升值潜力大，这对项目后期招商销售有很大帮助。4.2项目劣势分析A地块：1. 投资对比：项目周边东方嘉禾建材广场也是销售产权的形式，但对方承诺每年返还购房总款的10%作为投资回报，10年收回成本，我们若在此投资，购房户势必会形成对比心态。2. 销售时间：本案周边的两个竞争项目均以销售产权商铺为主，并且均已推出一期商铺，总体销售形势尚可。在由于我们的项目开发以主要是针对大庆本地市场，因此本地总体购买力已得到不同程度的释放，对于本案而言销售压力增大，3. 市场认可难度较大：大庆市场虽然大，但现有其他市场成立年限都不少于10年，想要撬动现有老市场难度较大。B地块：1 资金回笼慢：项目地块虽地处世纪大道沿线，但目前来看已是大庆城市的最东南角，目前项目地块周边尚处在待开发状态，地块周边同盟商业格局尚未形成，相对这点直接体现在开发资金回流速度和开发风险上。2 城市发展：根据目前大庆的城市发展方向上来看，大庆商业的整体发展方向是城市的北方，也就是五湖新村的方向