石狮市侨中片区改造工程可行性研究报告

Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFo有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功 第一章 总 论1第一节 编制依据1第二节 项目简介2第三节 主要技术经济指标3第四节 主要结论3第二章 项目建设背景及必要性5第一节 石狮市社会经济概况5第二节 项目建设的背景5第三节 项目建设必要性6第三章 石狮市城市总体规划10第一节 城市规划性质10第二节 城镇规划和城市规划10第三节 中心城区规划11第四节 旧区改造13第四章 建设条件15第一节 基础设施条件15第二节 自然条件15第三节 软环境条件18第五章 拆迁安置方案19第一节 拆迁工程量19第二节 拆迁安置补偿方案19第六章 建设方案22第一节 设计依据23第二节 总体规划24第三节 建筑设计28第四节 结构设计31第五节 电气设计39第六节 给排水工程43第七节 采暖通风与空调设计46第八节 人防工程50第九节 道路交通体系50第十一节 景观绿化工程53第七章 节 能54第一节 建筑节能54第二节 电气节能55第三节 节约用水56第八章 劳动安全卫生与消防57第一节 劳动安全卫生57第二节 消 防58第九章 环境和生态影响分析63第一节环境质量现状63第二节 施工期环境和生态影响分析65第三节 运营期环境和生态影响分析67第十章 项目实施计划70第一节 实施计划70第二节 项目管理71第十一章 投资估算72第十二章 经济社会效益分析77第一节 依据与计算说明77第二节 成本估算77第三节 收入估算78第四节 财务盈利能力评价79第五节 敏感性分析80第六节 综合经济评价81第七节 社会效益评价81十三章 结论与建议87第一节 结 论87第二节 建 议88附件：附件1：石狮市人民政府关于促进房地产市场健康发展工作会议纪要狮政专200893号附件2：石狮市规划建设局文件石狮市侨中片区改造工程（一期）设计方案会审纪要狮规审200979号附图：附图1：工程地理位置图附图2：石狮市城市总体规划图（2006-2020）附图3：石狮市城市总体规划道路系统规划图附图4：石狮市城市总体规划中心城区规划图附图5：石狮市侨中片区改造工程（一期）规划结构概念图附图6：石狮市侨中片区改造工程（一期）总平面图Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFo有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointsSelection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功89石狮市侨中片区改造工程（一期）可行性研究报告第一章 总 论第一节 编制依据一、中华人民共和国物权法2007年3月16日二、关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）三、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）四、建设项目经济评价方法与参数（第三版）五、石狮市侨中片区旧城改造工程（一期）方案设计说明（厦门市仁德振华建筑设计事务所）六、侨中片区（一期）改造建设分析七、石狮市侨中片区改造工程（一期）设计方案会审纪要（石规审200979号）八、侨中片区旧城改造拆迁补偿实施办法（石狮市土地收购储备发展中心）九、石狮市城市总体规划（2006-2020）十、项目承办单位与本单位签订委托编制石狮市侨中片区旧城改造工程（一期）项目可行性研究报告协议书十一、业主提供的其他相关资料第二节 项目简介一、项目名称：石狮市侨中片区改造工程（一期）二、承办单位：石狮市土地收购储备发展中心三、项目性质：旧城改造四、项目负责人：张国阳 项目联系人: 张国防 联系方式:13808518226五、建设地址：石狮市中心城区，九二路商业步行街以南、八七路以北。六、建设规模及内容：项目用地位于九二路商业步行街以南、八七路以北，东至民房，西至民房，北至九二路，规划用地面积98453.35平方米，主要经济技术指标为：建筑占地41123.3平方米，地上建筑面积358871.68平方米（其中住宅面积265539.6平方米，商业面积93332.12平方米），地下建筑面积49987.5平方米，建筑密度42%，容积率3.645，绿地率19%，停车位1271辆（其中地上停车154辆，地下停车1117辆）。本项目主要内容是打通30米规划路，缓解交通拥挤；将八家国有企事业单位集中安置在A、B、C区，建设一个3万平方米大商场，实现商业最大化；划出价值最高的F区地块由中旅建设四星级以上酒店，提升改造区域档次；片区内给水排水工程、管线、绿化景观及水体整治等设施的建设。七、项目总投资：91800万元。八、建设年限：五年第三节 主要技术经济指标项目区的总体经济技术指标如下表：表1-1 项目总体经济技术指标项 目单位数 量备注用地面积m298453.35不含F区酒店用地面积总占地面积m241123.3地上总建筑面积m2358871.68其中住宅建筑面积m2265539.6商业建筑面积m293332.12地下建筑面积m249987.5住宅套房数数套1922一层店铺数间380停车位个1271其中地面个154地下个1117容积率3.645建筑密度42绿地率19酒店用地面积m210353.62第四节 主要结论由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会条件，改造后不仅能大大改善石狮市市容市貌，完善城市交通网络，提高城市品位。项目设计还充分考虑了以人为本的住宅设计理念，改善居民的居住环境。另外，项目的实施对于完善中心城区的基础设施条件，改善投资环境，优化人文环境，繁荣区域经济，促进市区及其周边地区的经济发展，服务于石狮市发展战略都具有极为重要的意义。本项目财务评价指标如下：1. 财务内部收益率：税后为3.53%，税前为4.71%；2. 财务净现值：税后为439.41万元，税前为1400.15万元；3. 投资回收期：税后为5.72年，税前为5.64年。项目的投资利润率4.71%，投资利税率5.89%。项目完成后，利润总额4326万元，所得税1082万元，税后利润3245万元，具有一定的经济效益和良好的社会效益。经以上分析，建设条件具备，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。第二章 项目建设背景及必要性第一节 石狮市社会经济概况石狮是一座富有魅力的年轻城市，位于福建东南沿海，地处文化历史名城泉州与经济特区厦门之间，与台湾隔海相望，市域三面临海，海岸线长67.7km，全市面积160km2。石狮市自1988年经国务院批准建市，现辖7个镇2个街道办事处，常住人口30万，外来流动人口40万。建市以来，石狮得益于改革开放的好机遇、综合改革试验区的新机制，充分发挥爱拼敢赢的人文精神，全面推进经济社会发展。2007年，全市经济保持了平稳较快的增长，完成生产总值240.2亿元，增长16.5%，第一产业完成增加值11.97亿元，增长0.5%。第二产业完成增加值128.37亿元，同比增长18.2%，对GDP增长贡献率为54.8%，拉动经济增长9个百分点。第三产业增加值99.82亿元，增长16.2%，对GDP增长贡献率为41.6%，拉动经济增长6.9个百分点。三次产业比重为5.0:53.4:41.6；财政总收入22亿元，增长22.3%；社会消费品零售总额118.4亿元，增长15.3%；全社会固定资产投资完成额64.7亿元，增长32.6%。经济综合实力位居全国百强县（市）第22位，保持全省十强县（市）第2位，成为福建省唯一入选福布斯“中国大陆最佳商业城市”的县级市。第二节 项目建设的背景石狮市城市总体规划（2006-2020）确定石狮市城市性质为：中国休闲服装名城、工贸旅游港口城市。近年来，在城市总规的框架下，石狮市加大城市基础设施投入。随着市容市貌发生了巨大变化，致使旧城片区居民住宅相形见拙，和规划目标的现代化的工贸港口城市相距甚远，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变石狮市的城市面貌。为适应石狮这座年轻城市远期的建设目标，本项目旨在规划为在石狮具有一定突显优势的以居住和片状商业为主的拆迁安置大型社区，突破传统的安置房兵营、呆板的方式，在控制总造价的同时，满足现今石狮高尚需求，应用新技术，新材料，实现高品质精品安置综合社区。第三节 项目建设必要性一、建设海峡西岸经济区石狮市位于闽东南沿海，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，要求闽东南发挥其龙头作用，带动整个福建省经济发展。把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。石狮市处在海峡西岸重要区位，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。抓住机遇，建设城区新面貌对石狮市适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用，将形成区域经济新的发展热点。二、实施城市发展战略的需要石狮市城市总体规划（2006-2020）确定石狮市城市性质为：中国休闲服装名城、工贸旅游港口城市。石狮市原有的城市基础薄弱，缺乏现代筑城理念，导致城市功能混乱，商住混杂，“城中城、农民街、三合一厂房”等问题突出。为实施城市发展战略目标，旧区改造势在必行。旧区是石狮“二次创业”，塑造21世纪城市形象的主要载体。老城区是经过一千多年的历史发展形成的商业中心，改造旧区，振兴老城区作为商业中心的历史地位，对石狮各项事业发展具有重要地位。改造后不但优化环境，还完善市区功能。进一步完善市区的基础设施条件，对道路二侧街区的房地产、商业办公、金融服务、文化教育、医疗卫生、专业市场和相邻片区的快速发展，打下良好的基础。三、繁荣区域经济的需要由于历史的原因和经济的制约，侨中片区大批建筑的景观品质较低，严重地削弱了城市的环境品质。本项目的改造对于完善中心城区的基础设施条件，对于改善交通条件和投资环境都有重大意义。届时不但极大改善社区的人居环境，盘活国有企业单位，让群众产业升值，而且将带动周边商业圈的繁荣发展，拓宽发展空间，培育新的经济增长点。改造后将建设近10万平方米的商用面积，一家四星级酒店，街接步行街，形成市中心区占地272亩的高标准、新型商业圈，带动区域经济的繁荣和发展。此外，项目的建设为增加城市用地规模和人口容量，增强中心城市聚集效应和辐射能力，也具有十分重要的意义。四、营造和谐居住空间的需要项目区现状人居环境不佳，主城区绿地系统建设标准低，发展过程中过分注重工商业，忽视了特色塑造和文化底蕴维护，基础设施薄弱，城市风貌和景观环境较差。城市道路宽度较窄，交通拥挤，两侧立面景观杂乱，结合旧城改造对其进行生态重建，通过街头游园、点式片状、立体多层次等方式实施绿化。本项目充分利用周边环境、文化特色和设计理念，精心塑造高雅、自然、和谐的城市居住空间，通过建筑平面布局和空间互相呼应，将整个片区有机结合起来。整合周边环境现状及空间特性，与一期石狮步行街相衔接并结合远期发展规划，形成“一心、三横轴、三纵轴”之脉络清晰的规划组织架构。此外，通过旧城危区改造，改善群众居住环境，消除现存石头危房抗震能力严重不足的安全隐患。五、完善城区交通网络近年来，石狮市在城市道路交通建设方面取得了很大的成绩。改造拓宽东西二路，修建南环路、大北环路、石狮大道、石湖路、东环路、石锦路、子芳路和石泉二路、高速公路连接线、共富路、沿海大通道、二环南路桥、霞泽桥、横二路桥、东西一路桥，改造了九二路、农贸路、人民路、群英路，市区初步形成了四纵四横加环路较顺畅的交通网络系统。但总体来说，市区新城区内支路较为发达，而旧城区建筑密度大，人口集中，道路网不完善，无法满足日益增长的交通量需求，道路狭窄，人车分流吃紧，交通状况较为混乱。主要表现为：1.城市主次干道网系统不完整，规划主次干道红线宽分别是38m、26m，对照国家规范中等城市的标准（主干道35-45m，次干道30-40m）偏低，停车场偏少，马路停车，交通不畅，而且旧城区南北走向的城市干道几乎没有。2. 市区主次干道比例失调，特别缺少次干道，使区内交通过分依赖于有限期完成的几条主干道，导致整个路网交通流分布不均。九二路、八七路为城市东西向的中轴线，作为市区东、西向主要交通枢纽，自通车以来一直承担着相当大的交通量，尤其是近年来市区机动车辆急剧增多，交通负荷量大大增加。本项目的改造，以30米规划路打通九二路至八一路，形成市区中心区重要的南北向交通要道，进一步完善市区的交通网络，缓解交通压力，方便群众生产生活。第三章 石狮市城市总体规划第一节 城市规划性质石狮市城市总体规划（2006-2020）确定石狮市城市性质为：中国休闲服装名城、工贸旅游港口城市。其主要职能是：福建省进一步对外开放的窗口和综合改革实验区；以纺织服装及六大类产业为支柱，先进工业为基础，商贸、金隔、信息、物流及旅游为优越的现代化城市；港口城市和口岸城市，连接内地台湾、国内与国际，陆地与海上的区域性航运物流中心功能，对台交流与合作基地；以人文景观及亚热带滨海风光具有特色鲜明的旅游城市。第二节 城镇规划和城市规划石狮市城市总体规划（2006-2020）确立了城乡一体化规划目标和城市规划目标。城乡一体化发展目标是城乡统筹，优化空间，使城乡全面、协调、可持续发展，城乡一体化体系结构是：经济分区：全市规划四大经济片区，即中心区经济片区、北部经济片区、东北部经济片区和东南部经济片区。城乡一体化结构体系分为三个层次:(1)一级城镇（主城区），将永宁镇划入主城区，形成市区由中心区组团和永宁组团组合的主城区，规划人口规模48万人。(2)二级城镇（蚶江镇），由蚶江镇、石狮开发区组成，规划人口规模10万人。(3)中心村，按照中心村选址原则撤并农村居民点，形成人口规模为3000-8000人的中心村。城乡一体化空间分布结构形成“一区、两带、四个组团、南北格局”的形态。一区主城区，由中心区组团，永宁区组团组成，是石狮市经济社会发展的核心区，城镇体系的基点。两带市域东西向、南北向纵横两条生态走廊。四个组团市域由纵横两个生态走廊分割为四个组团，即中心区组团、永宁组团、蚶江组团和祥芝组团。南北格局由东西向生态走廊分割北部为蚶江、祥芝组团组成，南部为中心区组团和永宁组团组成的生活区。城市空间发展规划确定以市中心区组团为中心，放射状城市发展轴为石狮市城市地域结构的基本骨架，是石狮市生产力布局的重点。城市中轴线八七路、海峡路为城市东西向的中轴线；北部轴线石湖路，连接石狮北大门；东北轴线石祥路，连接东北沿海城镇组团；东部轴线石锦路，连接泉州沿海高速公路；东南轴线石永路，连接永宁对台贸易港区及国家二类口岸，连接沿海高速公路；沿海发展轴线连接沿海各功能组团。第三节 中心城区规划中心城区由中心区和永宁片区形成2个各具特色、职能各有侧重的综合功能组团组成。以宝盖山生态绿地分隔，快速通道相连，形成哑铃型空间形态。构成“一心、两轴、两片、六组团”组团式布局。1.一心：城市绿心，以宝盖风景区为主的生态绿心2.两轴：城市空间发展纵横两轴 横轴：八七路、海峡路为贯穿中心城区东西向的中轴线，联系市行政中心、商业金融中心，宝盖山风景名胜区至滨海商务中心、红塔湾风景旅游区。是贯穿石狮城市东西向最重要的功能和景观轴线，成为具有时代气息的城市中枢大街。纵轴：学府路石湖路，是城市南北向的轴线，连接中心区与石狮开发区、石湖港区等不同功能的地段，成为城市南北向的发展轴线。3.两片：由城市绿心将中心城区分为中心区和永宁片区（1）中心区，由城市行政文化组团、商贸金融组团、高教科技研发组团、居住综合组团构成的强有力的中心区功能核心。（2）永宁片区，以对台贸易、商务、滨海旅游为主的城市新区。4六组团六个组团分别是：中心区的行政中心组团、商贸中心组团、科教中心组团、居住综合组团，永宁片区的对台贸易中心组团、滨海商务中心组团。（1）行政中心组团，以市政府和各行政管理部门为主的城市组团。（2）商贸中心组团：以商业、金融业、保险业为主的城市组团（以九二路为轴的购物、休闲、娱乐、餐饮等商业金融中心，以南洋路为轴的服装城、辅料、面料专业市场，形成汇集全国乃至国际名牌产品的批发、购物市场体系）。（3）高教科技研发组团：以纺织服装学院、光电信息学院、宝盖科技园为基础的高等教育园区和科技研发中心。（4）居住综合组团：以生活居住为主的城市组团。（5）对台贸易中心组团：以永宁码头为依托主要发展对台贸易。（6）滨海商务中心组团：借助黄金海岸和红塔湾的风景优势，发展高档次的商务中心。第四节 旧区改造旧区是石狮“二次创业”，塑造21世纪城市形象的主要载体。老城区是经过一千多年的历史发展形成的商业中心。改造旧区，振兴老城区作为商业中心的历史地位。对石狮各项事业发展具有重要地位。1.改造模式：根据总体规划确定的发展侧重点不同将旧区划分为不同片区，以保护、整治、改造为主，街坊的成片更新改造、集中成片渐进式改造等不同的改造模式进行改造。2. 调整用地结构：取消“三合一”厂房，分散的工业企业向工业园区集中，优化功能布局。建设用地优先满足道路、绿化、各类公共配套设施、市政设施的用地需求。3.通过旧区外围土地的开发，建设更具吸引力的居住区，带动旧区居民向新区转移。4.商业空间发展对策：加快旧区商业业态结构的调整，突出商业特色和氛围。增设休闲、旅游设施和停车场，构筑“主题商业区”。将老城核心区九二路和周边商业街区改造成集购物、文化、娱乐、休闲、观赏于一体的多功能综合性商业步行街区，打造“中国著名商业街”。5. 进一步完善石狮服装城的建设，加强服装城的商贸功能，服务面向国内与国际。6. 城市风貌协调区以成片改造为主，注意保护凤里庵、城隍庙、园通庵、新华路、永宁卫等历史文化遗产。保留部分有价值的历史建筑，划定保护地段。注重协调原有建筑风格与色彩，保持沿街界面的连续性。7. 道路交通对策：改造旧区现有道路。中心区结合旧区改造，打通东西向和南北向主、次干路，疏解旧区交通。在商业中心区、交通中心枢纽布置社会公共停车场。8. 引导“回批地”按照城市规划要求进行建设。9.“城中村”的改造以政府为主导，在政策调控下，发展商与社区（村）股份公司共同组成旧区（或城中村）改造公司等多种创新机制，负责拆迁安置、土地平整、商品房建设，加快旧区和“城中村”的改造，建设现代化的人居环境。第四章 建设条件第一节 基础设施条件一、交通条件拟建项目位于石狮市中心城区，用地交通北临九二路，南接八七路，西侧为群英中路。石狮市汽车站、客运站、交通车站、长福汽车站分布项目周围，对外交通十分便利。二、供水条件石狮市现有日供水能力35万吨，可满足项目区施工、生活用水需要。三、供电条件 项目用电可由城市电网接入，电力供应充足，可满足本项目的用电需求。四、建筑材料来源本工程所需的钢材、水泥、石料、砂等建筑材料可在当地市场上采购，直接汽运到工地。第二节 自然条件一、地质地貌石狮市处于华南褶皱系闽东火山断坳带，在东南沿海动力变质带的中段，北部属泉州平原，地势平坦，西、中、东部丘陵起伏。在全国区划位置上，属闽粤沿海花岗岩丘陵亚区的一部分，地貌形态不一，以台地、冲积海积平原为主，地势南高北低。本域地势为中南高四周低，由低丘陵-台地-平原呈阶梯状逐级递变，以台地为主，约占总面积70%，高丘陵分布在中南部的宝盖山、双髻山，低丘陵分布于西部、中部的灵秀山、五虎山等；台地分布于丘陵与滨海平原之间，为红土台地。丘陵、台地为侵蚀剥蚀地貌。河流冲洪积阶地分布于灵秀镇塘园、锦尚镇厝上；沿海地带为海积平原和风积砂堤。二、气候气象石狮域临北回归线，三面环海，受大气环流和下垫面综合影响，具有南亚热带海洋性季风气候特征，盛行风向季节更替，季风气候显著，冬季刮大陆南下强劲的偏北风，夏季为来自海洋的偏南风。热量资源丰富，光照充足，气温差异小，气候暖热。夏长无酷暑，冬短不严寒，秋温高于春温。降水较多，但时空分布不均，春夏多雨，秋冬少雨。年平均气温20-21，一月份平均温度11.7,七月份平均温度28.4。年降水量平均在900-1200mm，年平均绝对湿度（水气压）为20g/m3左右，年平均相对湿度为78%。年平均风速7m/s，一年中主要风向有NEE、SS风，占全年风向频率分别为16.7%和11.6%，静风频率为0.15%，常年主导风为东北风，频率为17.78%，台风主要发生在7-9月份之间，年平均3-5次。三、地表水石狮市境内有梧桉溪、厝上溪、塘园溪、龟湖流域、下宅溪、大厦溪、洋厝溪、莲塘溪、西岑溪和莲坑坂溪等10条溪流，流域面积约119.38km2，年平均径流量6777万m3。溪多为单独入海的间歇性溪流，溪不流短，蒸发渗透量大，径流量少。石狮境内属贫水区，多年平均降雨量仅为1021mm，境内地表水资源量年平均为8800万m3，人口平均水量与亩均水量的指标均属D级。地表水利用率约占地表水资源的15%。四、地下水地下水资源缺，但水质较好，大部分属矿化度小于1g/L的中性水，境内地下水可分为富孔隙潜水区、中等孔隙潜水区、弱孔隙潜水区和弱裂隙潜水区四类。地下水已利用率约占可开采的40%，工农业及生活用水80%靠晋江金鸡南渠水源。五、植被情况根据“福建植被区划”，泉州市植被区系属粤沿海丘陵平原亚热带季雨林，由于长期受到人为活动的影响，原生亚热带雨林多在被利用后，更新不及时，常常呈次生萌芽林或稀疏阳性林，或过渡类型，森林覆盖率低，群落结构简单，林份质量低劣，防风固沙作用弱。栽培、植被主要有甘薯、花生、蔬菜类等农作种类，播种面积小，复种指数仅为150%-200%左右，产量低。六、地 震根据国家地震局、建设部震发办1992160号关于发布中国地震烈度区划图（1990）和中国地震烈度区划图（1990）使用规划的通知，按照中国地震烈度区划图（1990）福建省区划一览表，石狮市区地震基本烈度为7.0度。第三节 软环境条件侨中片区改造建设项目是市委市政府确定的重点项目、为民办实事项目。市委、市政府领导高度重视，相关政府部门对本项目给予政策倾斜和大力扶持，为项目的建设奠定了良好基础。本项目由石狮市政府成立石狮市侨中片区（一期）改造工程领导小组，由市人大黄主任任总指挥，湖滨街道办事处也迅速抽调骨干人员，成立了以庄国阳书记为组长的工作组，确保项目顺利进行。由于本项目的建设将优化市区环境，完善市区功能，提升城市品位，还可大大完善区域路网结构，同时对繁荣区域经济有着十分重大的意义。因此得到当地广大干部群众的理解和拥护，积极支持本项目的实施。这些均对项目建设十分有利，因此对本项目来说有十分优越的软环境条件。第五章 拆迁安置方案第一节 拆迁工程量侨中片区旧城改造工程（一期）需拆迁私有房屋188栋，商品房174套，拆迁面积151625m2，拆迁土地48154 m2，涉及仙迹、林边社区居民约592户；拆迁企事业单位九家，房屋44栋，房改房51套，拆迁面积66859m2，拆迁土地40790m2。拆迁范围内现有的容积率2.22，密度90%。第二节 拆迁安置补偿方案石狮市侨中片区旧城改造工程是石狮市委、市政府为加快推进我市城市化进程、改善群众居住环境而确定的重点项目之一。为维护当事人的合法权益，确保拆迁安置补偿工作顺利进行，根据中华人民共和国土地管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例、福建省城市房屋拆迁管理条例等法律、法规及配套政策规定，结合本项目的实际情况，制定了本项目拆迁安置补偿方案。按照市委、市政府多次主题会议精神，让群众做拆迁主人，经过从上到下、从下至上，反复多次的征求意见，并召开16场座谈会探讨补偿安置方式，同时结合周边九二路东段、步行街、镇中路的补偿安置方式，共同确认“就地安置、产权调换”，每栋房屋至少安置一个店面，建筑至少等面积安置的补偿安置原则。1.按用地面积调换商业店面九二路、八七路沿街店面基本上一间换一间；煤气路（15米）沿街房屋以用地面积200m2调换一间店面；其他房屋参照步行街方案以用地面积333m2调换一间店面，不足间数的用资金互补。2.按建筑面积调换商品住房只有一层按1：1.5调换；只有二层按1：1.3调换；三层及以上按1：1调换，实行差价互补，旧建筑视建筑结构、装修、成新等情况每平方米补偿200元至700元。3.商品房按建筑面积等面积安置，不安置店面。4.将规划设计方案中的A、B、C三区地块用于地税、海关、建行、灵秀镇、新华书店、侨中、石狮宾馆、石狮五交等单位的拆迁安置补偿。该地块用地面积24282m2，商业面积34192m2，住宅面积65207m2。5.补偿方式：原则上实行货币补偿，部分有办公经营需要的单位由市侨中片区旧城改造一期工程行政事业及国有企事业单位拆迁安置补偿协调领导小组协调安置在该片区规划设计方案中的A、B、C三个区。房改房按“按建筑面积拆一安一，差价互补，限量扩够”的办法安置补偿。被拆迁房屋货币补偿以被拆迁房屋评估价格为依据。在拆迁改造之前，有拆迁人委托具有相应资质的评估机构采用同一评估方法根据被拆迁房屋的区位、权属、用途、结构、成新、收益、面积以及装修等因素进行评估，评出被拆迁房屋的现值，并出具评估报告。拆迁人依据评估价格对被拆迁单位进行货币补偿。有安置商业店面、商品住房等安置房的单位或个人，由拆迁人委托同一评估机构评估出安置房的市场价，再与被拆迁房屋的评估价格进行互补。具体补偿安置由市侨中片区旧城改造一期工程行政事业及国有企事业单位拆迁安置补偿协调领导小组进行实施，补偿安置遵循侨中片区旧城改造拆迁补偿实施办法。6.将规划设计方案中的F区地块由中旅进行改建。该地块用地面积10354m2，可建设用地面积6241m2。补偿方式为对现有资产进行评估，同时对安置F区地块进行评估，二者进行互补。二、各类房屋结构平均拆迁补偿单价第六章 建设方案石狮市侨中片区旧城改造工程（一期）方案设计说明由厦门市仁德振华建筑设计事务所设编制，并于2009年1月14日通过了专家评审。本项目位于石狮市中心城区，九二路商业步行街以南，八七路以北，由规划新建道路围合的区域内，地块方正，分一二期进行拆迁安置，一期总占地面积98453.35平方米，不含中旅规划用地10353.62平方米，规划地总建筑面积363471平方米。根据石狮市城市总体规划、中心城区规划及旧区改造规划，拟对区内现有建筑、交通体系、市政管线及公共设施等进行改造建设，总体形成“一心、三横轴、三纵轴”之脉络清晰的规划组织架构。成为未来展示石狮市城市新貌的重要窗口。项目区的总体经济技术指标如下表：表5-1 项目区的总体经济技术指标项 目单位数 量备注用地面积m298453.35不含F区酒店用地面积总占地面积m241123.3地上总建筑面积m2358871.68其中住宅建筑面积m2265539.6商业建筑面积m293332.12地下建筑面积m249987.5住宅套房数数套1922一层店铺数间380停车位个1271其中地面个154地下个1117容积率3.645建筑密度42绿地率19酒店用地面积m210353.62第一节 设计依据一、中华人民共和国城市规划二、城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）三、福建省城市规划管理技术规定四、建筑设计防火规范GB50016-2006五、民用建筑设计通则GB50352-2005六、绿色建筑评价标准GB/T50278-2006七、住宅建筑规范GB50368-2005八、住宅设计规范GB50096-1999(2003年版)九、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95(2005)）十、业主提供的设计任务书十一、用地红线图十二、业主提供地形现状图（电子版）十三、业主确认的其它设计要求第二节 总体规划一、规划目标重视区域发展条件，确保规划的前瞻性和土地运作的可操作性。重视区域公共空间开放性和共享性，建构符合石狮市城市发展战略的城市居住和景观空间。体现人文环境、自然环境、生态环境的和谐统一，立足于“自然、人、文化”相和谐的理念，引入人性化的居住模式，塑造宜人的居住空间环境。把握地段空间态势，最大限度地回避不利因素，发挥地段优势，强化与周边城市景观联系。二、规划理念按照市委、市政府多次专题会的精神，规划设计方案要全面贯彻落实科学发展观，做到科学、合理、民宅；以规划控制为主导，形成具有居住优势的区块模式，便于建设；最大限度地塑造基地内外的综合资源，建立开放的空间网络架构，塑造片区独特的外部空间环境，提升居住品质，提高商业价值；借由地区区位优势，打造凸显石狮城市特点，环境品质的绿色，健康宁静的居住空间环境，以及流动、现状、清晰的商业运作模式空间。三、规划结构整合周边环境现状及空间特性，与一期石狮步行街相衔接并结合远期发展规划，形成“一心、三横轴、三纵轴”之脉络清晰的规划组织架构。1) 一心一心：以基地内的核心部位为基础，并与北面已形成的步行街相呼应，是构成本片区的核心空间，也是项目较为独立的公共中心广场空间环境，商业空间围绕这一中心层向外分布设计。 2) 三纵三横布局三纵三横的布局构成实际上是承袭了我国的传统建城思想，采用“九经九纬”的布局手法，构成一个方形的都城平面。本社区周边由九二、八七及规划路等围合成的方形平面，又处石狮旧城核心区，采用三纵三横划分构成，更好地适应城市中的生活集成形态和步行购物的商业要求。三纵三横的布局在核心广场的周围又围合成环绕核心区的环路，形成了城市中心区中的核心，城市中心区中的城市，而南北主轴又正是北侧已建城市步行街主入口中心主轴的南向延伸，使两步行街区连在一起，延伸了整个中心区的步行系统。三纵轴：由北侧已过步行街主入口主轴线向南延伸，构成南北向主步行街出口，生态步行景观轴，穿过中心广场，过核心内环，上大台阶与八七路入口广场连接，贯穿两侧商业空间，形成纵向步行主轴。三横轴：三横是与三纵相对应，中心东西横向轴是经核心广场贯穿东西的横向主轴，在经过中心广场时是以地下通道形式避免交通干扰。规划区主要分为AM地块，其中A、B、C三区地块用于安置行政事业及国有企事业单位，主要包括地税、海关、建行、灵秀镇、新华书店、侨中、石狮宾馆、石狮五交等；F区地块由中旅建设四星级以上酒店；其余地块以住宅和商业店面为主。各地块的经济技术指标详见下表：表5-2 各区块经济技术指标（不含F区酒店用地）区号占地面积（m2）地下面积（m2）商业面积（m2）住宅面积（m2）总建筑面积（m2）首层店铺数（间）A7145.191494027844.9637310.926549850B1402.51901.28208.4411112.4418C3293.64445.8419687.725126.930D1434.8920005587.6712538.9419418.9417E6256.73126006856.5635723.5844355.9849G4423.675616.5425082.231410.0641H4393.9865277497.4844017.9847364.747J3548.2684505601.526415.632950.5238K3363.913272.4918768.0531924.2928L3379.6730575439.5424569.8230347.3434M2480.952413.59268.3413216.3323924.4928总计41123.349987.593332.12265539.6358871.7380四、规划总体布局人类居住行为的集成是未来市民住宅建设的发展趋势。本方案以此为前提，将住宅、停车、社区的生活服务设施作集成组合，在满足人与社会交往的同时，有效消化建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题，满足不用要素的影响，从而进行合理的分区及布局。本期实施范围是规划片区中的北侧和沿规划路的东西两侧，总量占侨中片区改造的一半左右。五、交通系统以安全、合理、科学的规划手法组织交通，实现交通的便捷与舒适性。规划中，充分考虑人车分流，将横轴的车行系统与纵轴的步行系统完全分开，互不交叉干扰，自成系统，各个组团居住空间由地下停车后乘电梯至各单元或由小区主入口经院落空间至各单元，即独立又统一。六、竖向设计竖向设计以原总体规划为基础，基地原有南北高差7.0米，为充分利用现状地形，本方案分块布置建筑，通过步行系统的跌落处理，经调整和布局处理，使九二路以南，核心片区的内环高差小，步行街平坦，而只有南面沿八七路东段和东面规划路的南段均有坡道向东南交叉处升起，坡度是符合已建成的八七路现状，比较合理。在确保取得最好的景观效果，同时尽量减少土方量。在规划南段两侧沿街商业采用跌落错层处理，合理的解决了高差问题。地下室空间也根据地势高差，采用层层跌落处理，通过坡道连接，既不影响地下车库的使用功能，也很好的解决了地面高差问题。七、商业开发根据石狮城市发展特点，结合周边现状分析，本项目规划中，为了尽量提升商业部分的价值，采用线性沿街购物的商铺和集中的综合大卖场相结合，所有沿街建筑底部两层均设计为商业店铺，通过步行系统贯穿，很好的提升了各个组团空间的商业价值。规划中在项目东北角和东南侧沿街分别设计大型集中商业体，不仅能有效的聚集人流，对整个片区商业的人流导向也取到很好的效果，通过两个主要交叉口的商业带动，由点带动线再到面，使得整个片区的商业空间价值得到更进一步的提升。而步行街购物形式（或架车购物）是传统的商业经营模式，是繁荣市场、特色购物、逛街游览购物不可缺少的，也是石狮市的特色。通过街道的曲折回环，扩大了商业空间，来往人流的熙攘热闹，也有利创造一个有地方特色的购物旅游点。八、配套设施根据地块发展需要，于各个分区中设置了开闭所和若干个配电用房，并根据需要配置了公共厕所和配套社区服务用房，教育配套规划在二期地块。第三节 建筑设计一、工程概况本项目一期规划总用地98453.35m2，不含中旅规划用地10353.62m2，规划地上总建筑面积363471.8 m2。分为AM地块，各个地块均布置了商业与住宅，住宅层数为十八层至三十三层，为二类高层住宅。商业层数为二四层。二、建筑设计1.建筑布局和朝向住宅布局同时遵循最佳日照通风和最佳景观视野的双重标准，以南北向布局为主，围而不合的布局有利于夏季东南风向的疏导与共享。小角度（不大于15）的拼接排布比常规直线行列式提供更大的观景角度。大间距低密度的宽松布局强化了项目外部空间。“T”型平面的点式高层，使尽可能多的单元能享受到小区内外景观环境，充分利用基地内外的资源。2.住宅户型设计本工程由高层住宅楼组成，住宅套型可多样选择。空间组合灵活，造型美观，平面采用大厅大居室的方法，同时优化户型，设计出符合客户要求的理想户型。户型设计紧凑，客厅和主卧室大小与户型面积相匹配，使户型经济实用又不失宽敞大方。主要分为单身公寓、小三房、大三房、大四房、错层、楼中楼。每种面积的户型均提供了多种选择空间。通风采光最大化设计板式住宅采用一梯两户，使住宅能够组织南北通风；点式住宅则拉大两翼面宽，减少中间户型的进深，使两翼户型能够自然通风采光，将中间户型的不利影响降至最低。景观利用最大化设计在大量户型中布置入户阳台，步入式凸窗，同时增大观景阳台的面积。设置两个阳台，使景观阳台与生活阳台分离，客厅和主卧室不受晾衣的视线干扰，力争为住户争取最好的朝向与观景面；并在点式高层设置入户花园，提高住宅的景观品质。充分考虑入户花园、景观阳台在总图上的位置，做到景观利用最大化。3.商业建筑设计商业建筑主要由两部分组成。集中大型商场按四层设计，有效的集中人流，沿街商业按两层设计，一层部分直接沿街对外，商业价值高，二层商业以大空间的形式出现，通过一层的楼梯跟台阶，可以直接到达，通过二层的连廊有效连接，避免了传统二层商业价值偏低的矛盾。商业间通过空中走廊贯穿在一起，形成商业步行街系统，一气呵成，强化商业价值的积聚效应，并加强了片区的对外联系。4.地下车库和设备用房本项目地下均设置了地下室，解决了地面停车不足的矛盾，人防地下室分别与ABCEG地块的地下室设置，消防水池、泵房、发电机房等设备用房也设置在地下室。二、造型设计北侧入口与九二路北侧已形成的步行街相协调，成长方形广场向南伸入，西侧在四层高的商铺，再向南市左右高层对峙，有城堡之意，创造“九经九纬”，从这里进入内城商业街及中心广场街区。所沿中心主轴东面尽量对称为宜，创造城中城气氛。总体布局是城中城。立面造型设计以现代、高贵、豪华为主调，结合闽南地区的文化底蕴和建筑风格形式，创造具有识别性、统一性、丰富性、独创性的立面造型。第四节 结构设计一、工程概况本项目一期规划总用地98453.35m2，规划地上总建筑面积363471.8 m2，地下建筑面积49987.5 m2；本工程各栋底层为店面，上部为住宅；本工程将有6级人防地下室，不含中旅地块。二、设计使用年限和安全等级表5-3 设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类甲或乙级二级三、自然条件1.风荷载表5-4 相关参数表基本风压地面粗糙度50年WO=0.80KN/m2B类100年WO=0.90KN/m2B类2.抗震设防的有关参数表5-5 相关参数表抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑场地类别7度0.15kg第一组类场地3.场地情况暂无地质报告。四、本工程相对标高0+0.000对应的详见建筑总平面图。五、设计标准、规范、规程1.建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001;2.建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006版）;3.混凝土结构设计规范GB50010-200;4.砌体结构设计规范GB50003-2001;5.建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008版）;6.高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002;7.建筑地基基础设计规范GB50007-2002;8.建筑桩基础设计规范JGJ94-2008;9.建筑地基处理技术规范JGJ79-2002;10.人民防空地下室设计规范GB50038-2005;11.岩土工程勘察规范GB50021-2001;六、荷载1.屋面及楼面均布荷载标准值表5-6 屋面及楼面均布荷载标准值表类别活荷载标准值（KN/m2）组合值系数C频遇值系数f准永久值系数q屋面不上人屋面0.50.70.50上人屋面2.00.70.50.4楼面起居厅、餐厅、卧室2.00.70.50.4厨房2.00.70.60.5卫生间2.00.70.50.4阳台2.50.70.60.5走廊、门厅、楼梯2.00.70.50.4消防疏散楼梯3.50.70.50.3物业值班、办公、管理用房2.00.70.50.4通风机房、电梯机房7.00.90.90.8自行车库3.50.70.60.5汽车库4.00.70.70.6消防通道25.00.70.70.6注：水箱及其他重大设备按实际荷载计算。 室外地面的活荷载标准值按5.0 KN/m2考虑。2.建筑隔墙恒荷载标准值（不包括墙面建筑做法）非承重蒸压加气混凝土砌块（密度级别B05）：200厚双面粉刷 2.2 KN/m2 120厚双面粉刷内墙 1.6 KN/m2100厚双面粉刷内墙 1.4 KN/m23.人防地下室等效静荷