2018年重庆市物业管理条例送审稿2

附件2?重庆市物业管理条例?修订送审稿第一章 总那么第二章 物业管理区域第三章 业主、业主大会及业主委员会第四章 前期物业管理第五章 物业管理效劳第六章 物业的使用与维护第七章 法律责任第八章 附那么第一章 总那么第一条 立法目的及依据为标准物业管理活动，维护业主、使用人和物业效劳企业的合法权益，根据?中华人民共和国物权法?和国务院?物业管理条例?等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 适用范围及概念本市行政区域内物业管理及相关监视管理活动适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条 管理原那么物业管理应当遵循业主自治、诚信守约、专业效劳与依法监管相结合的原那么，实现政府治理与社会调节、业主自治良性互动。物业管理应当向市场、专业、智能、平安、绿色方向开展。第四条政府职责市、区县自治县人民政府应当将物业管理纳入社会治理体系和社区村建立工作内容，完善考核及政策扶持措施，促进物业管理开展与和谐社区建立。区县自治县人民政府应当在辖区房地产主管部门、街道办事处乡镇人民政府明确统一归口管理的机构，配备与物业管理工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。第五条部门职责市房地产主管部门负责全市物业管理活动的监视管理，建立全市物业行政监管综合管理信息平台，推动与相关政府部门的信息共享。区县自治县房地产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监视管理。价格、规划、土地、建立、公安、工商、民政、城市管理、质监、经信、安监部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监视管理及物业管理区域内的行政管理工作。第六条基层职责街道办事处乡镇人民政府负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监视业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建立的关系。居村民委员会加强对业主委员会和物业效劳企业的指导和监视，协助街道办事处乡镇人民政府做好物业管理相关工作。鼓励在居村民委员会下设环境和物业管理委员会，催促业主委员会和物业效劳企业履行职责。鼓励符合条件的居村民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。第七条行业自律鼓励物业效劳企业参加物业效劳行业协会。物业效劳行业协会应当依法制定和组织实施行业行为标准，调解物业效劳企业纠纷，维护物业效劳企业合法权益，对违法行为通过通报批评、公开谴责等方式，加强行业自律管理。房地产主管部门应当加强对物业效劳行业协会的指导和监视。第八条联席会议实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处乡镇人民政府负责组织召集，由区县自治县房地产主管部门、其他有关部门、居村民委员会、公安派出所、物业效劳企业、人民调解员、业主委员会或者业主代表等各方代表参加。物业管理联席会议主要协调解决以下事项：一业主委员会不依法履行职责的问题；二业主委员会换届过程中出现的问题；三履行物业效劳合同中出现的重大问题；四提前终止物业效劳合同的问题；五物业效劳企业在退出和交接过程中出现的问题；六需要协调解决的其他物业管理问题。街道办事处乡镇人民政府应当整理并保管物业管理联席会议记录。通过物业管理联席会议调解物业纠纷并达成协议的，应当由人民调解委员会制作调解协议，由双方当事人、调解员签名，并加盖相关印章。第二章 物业管理区域第九条划分依据物业管理区域根据物业的建立用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理，或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。第十条新建工程划分及备案新建物业在出售前，建立单位应当根据本条例第九条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县自治县房地产主管部门备案。区县自治县房地产主管部门认为建立单位划定的物业管理区域不符合本条例第九条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建立单位重新划定。建立单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。第十一条老旧物业区域划定已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，或者需要调整物业管理区域的，由街道办事处乡镇人民政府参照本条例第九条的规定，划定物业管理区域，经公示七日以上后报区县(自治县)房地产主管部门备案。第十二条物业管理区域异议处理对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县自治县房地产主管部门应当根据本条例第九条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处乡镇人民政府、相关业主、居村民委员会的意见后确定。第三章 业主、业主大会及业主委员会第十三条业主权利业主在物业管理活动中，享有以下权利：一按照物业效劳合同的约定，承受物业效劳企业提供的效劳；二提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；三提出制定和修改管理规约、业主大会议事规那么的建议；四参加业主大会会议，行使投票权；五选举业主委员会成员，并享有被选举权；六监视业主委员会的工作；七监视物业效劳企业履行物业效劳合同；八对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监视权；九监视物业共有部位、共有设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用；十法律、法规规定的其他权利。第十四条业主权利业主在物业管理活动中，履行以下义务：一遵守管理规约、业主大会议事规那么；二遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；四按照国家有关规定交纳专项维修资金；五按时交纳物业效劳费用；六法律、法规规定的其他义务。业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。第十五条业主大会一般规定业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行以下职责：一制定和修改业主大会议事规那么和管理规约；二选举、补选或罢免业主委员会成员、候补委员；三决定业主委员会的必要经费、成员的补贴的来源以及经费管理方法；四撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；五选聘和解聘物业效劳企业，确定物业效劳合同的内容；六决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；七依法筹集物业专项维修资金；八法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他职责。第十六条业主大会议事规那么或管理规约业主大会议事规那么或管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律法规，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益；应当对业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反议事规那么或者管理规约应当承当的责任等事项，依法作出约定。第十七条业主大会特殊规定与代行管理不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。住宅区因客观原因未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的，居村民委员会应当在街道办事处乡镇人民政府的指导和监视下，组织业主讨论决定物业管理事项，或者经业主大会决定代行业主委员会的职责。第十八条召开首次业主大会会议条件一个物业管理区域内，物业出售并交付的建筑面积到达该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处乡镇人民政府提出书面申请召开首次业主大会。第十九条组建业主大会筹备组街道办事处乡镇人民政府应当在收到书面申请后三十日内通知建立单位或物业效劳企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核对材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公示七日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处乡镇人民政府协调解决。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公布。筹备组成员由业主代表、街道办事处乡镇人民政府、居村民委员会和建立单位派员共同组成，筹备组组长由街道办事处乡镇人民政府派员担任。筹备组成员中业主代表应当符合本条例第二十九条的规定要求。建立单位或物业效劳企业应当在收到街道办事处乡镇人民政府通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。街道办事处乡镇人民政府可以持协助查询材料、工作人员的工作证明和召开业主大会的相关材料，到不动产登记部门查询相关物业管理区域内业主资料，不动产登记部门应当予以配合。第二十条筹备组职责筹备组应当做好以下筹备工作：一确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；二参照市房地产主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规那么和管理规约草案；三确定业主人数和业主所有的物业专有局部建筑面积；四拟订业主委员会委员产生方法，确定候选人名单；五召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。前款第一项至第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有局部建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。第二十一条筹备组职责终止筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。筹备组成员中连续三次以上不参加会议的，其成员资格自动终止。逾期未召开首次业主大会的，或者半数以上筹备组成员提出辞职或成员资格终止的，筹备组自行解散。筹备组按期组织召开首次业主大会会议但选举产生的业主委员会成员人数低于规定人数下限时，筹备组决定在未中选的候选人中及时补选一次的，筹备组工作期限可以延长一个月。第二十二条投票权数认定专有局部面积和建筑物总面积，按照以下方法认定：一专有局部面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进展物权登记的，按房屋买卖合同记载的面积计算；二建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数，按照以下方法认定：一业主人数，按照专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算。但建立单位尚未出售，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算；二总人数，按照前项的统计总和计算。第二十三条业主决策信息系统提倡采用信息化技术手段改良业主大会表决方式。市房地产主管部门应当逐步建立业主决策信息平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。第二十四条业主大会会议形式业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采用业主决策信息系统等信息化技术形式征求业主意见。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选假设干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。第二十五条业主大会的表决业主大会会议应当有物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主大会对本条例第十五条第二款第六项、第七项规定的事项作出决定的，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会只能就本条例第十五条第八项的规定授权业主委员会作出具体决定。第二十六条业主大会的召集业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处乡镇人民政府和居村民委员会参加。有以下情况之一的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议： 一占总人数百分之二十以上业主以书面形式提议的；二发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的；三业主大会议事规那么或者管理规约规定的其他情况。业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，街道办事处乡镇人民政府应当责令其限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，街道办事处乡镇人民政府应当在业主委员会逾期之日起三十日内组织召开。业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在业主大会的决定之日起一年内不得就同一物业管理事项组织召开业主大会会议；但人民法院依法撤销业主大会决定的除外。无业主委员会的,由街道办事处乡镇人民政府或在街道办事处乡镇人民政府委托下由居村民委员会组织业主依法进展表决。第二十七条业主委员会的一般规定业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期三至五年，可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。第二十八条业主委员会候补委员业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生方法确定。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。第二十九条业主委员会候选人条件业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合以下条件：一具有完全民事行为能力，年龄不超过七十岁； 二热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；三按期履行交纳物业效劳费、物业专项维修资金等业主义务；四本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业效劳的企业工作；五具备履行职务的安康条件和文化水平。六具有必要的工作时间，业主委员会副主任或主任原那么上只在一个物业管理区域内担任；七书面承诺积极、及时、全面履行工作职责； 八法律、法规和政策规定的其他条件。出现以下行为之一的，不得作为业主委员会候选人人选：一截至本次业主大会组织选举之日一年内出现拒缴或无故拖延交纳物业效劳费的；二因乱搭乱建，或者挪用、侵占公有财产行为，正被立案侦查调查或行政处分或司法判决的；三被纳入失信被执行人名单的个人，以及被列入严重违法失信企业名单或被撤消企业的法定代表人；四参与非法组织，或者非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；五被业主大会罢免、终止职务或主动辞去业主委员会职务不满五年的；六业主大会议事规那么中明确的其他制止行为。第三十条业主委员会备案业主委员会应当自产生之日起三十日内，持以下文件向物业所在地街道办事处乡镇人民政府备案，并同时在物业管理区域内公示五个工作日以上：一业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员及候补委员名单等信息；二业主大会议事规那么；三管理规约；四业主大会会议表决结果及决议；五业主委员会办公场地、联系 。业主委员会提交备案要件齐全的，由物业所在地街道办事处乡镇人民政府自受理之日起五个工作日内办理备案。业主认为业主委员会公示备案事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处乡镇人民政府申请要求核实，街道办事处乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内，采用公示七日以上或者按不低于百分之二十的比例抽查的方式进展核实，并根据核实情况作出处理决定。业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。第三十一条业主委员会印章管理业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规那么和有关规定使用印章。业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。第三十二条业主委员会职责业主委员会应当履行以下职责：一制定业主委员会工作制度；二召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；三代表全体业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订、变更或者解除物业效劳合同；四组织并监视管理规约的落实；五公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有局部维修、更新、改造的竣工验收；六每半年公示一次业主委员会工作经费、补贴以及物业管理区域公共收益等收支情况，并负责向业主解释说明；七及时了解业主、使用人的意见和建议，监视和协助物业效劳企业履行物业效劳合同；八协调业主、使用人与物业效劳企业的关系；九根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；十配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；十一管理规约、业主大会赋予的其他职责。第三十三条业主委员会会议规定业主委员会每季度应当至少召开一次会议。业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。第三十四条业主委员会工作规那么业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上，并于公示首日将决议以书面形式告知物业所在地街道办事处乡镇人民政府。未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。第三十五条业主委员会制止行为业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有以下行为：一以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产；二索取、非法收受建立单位、物业效劳企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；三违反物业效劳合同拒不交纳物业效劳费用，或利用职务之便要求物业效劳企业减免物业效劳费，或诱导、煽动其他业主不缴纳物业效劳费用；四泄露其他业主的信息或者将业主信息用于与物业效劳无关的活动；五未妥善保管业主委员会经费收支相关财务原始凭证及会计资料；六其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议或者街道办事处乡镇人民政府责令其暂停履行职责，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。第三十六条业主委员会委员职务终止业主委员会成员有以下情形之一的，其成员职务自行终止：一因物业转让、灭失等原因不再是业主的；二因疾病等原因丧失履行职责能力的；三任职期间被依法追究刑事责任的；四以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；五业主大会议事规那么约定的其他情形。发生以上情形之一的委员，其委员应当书面告知业主委员会、街道办事处乡镇人民政府，并对信息的及时性、完整性和准确性负责。第三十七条业主委员会委员罢免业主委员会成员受业主监视。业主有权罢免业主委员会成员。百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处乡镇人民政府)组织召开。第三十八条业主委员会委员终止或罢免的公告业主委员会成员被终止职务或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告七日以上，业主有权查询相关资料。业主委员会不进展公告的，由街道办事处(乡镇人民政府)进展公告。业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止。第三十九条业主委员会集体辞职及出缺处理业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会委员出缺导致人数低于三分之二的，应当按照业主委员会产生方法在九十日内完成增补。逾期未增补，或者经增补后业主委员会人数仍少于业主大会决定的最低人数的，业主委员会未做出增补决定的，由街道办事处乡镇人民政府通报业主委员会自行解散。第四十条业主委员会换届业主委员会任期届满九十日前，应当成立换届改选小组，组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。任期届满时未完成换届的，业主委员会自行解散。业主委员会解散后，占总人数百分之十以上的业主书面申请物业所在地街道办事处乡镇人民政府重新选举业主委员会的，街道办事处乡镇人民政府应当在收到申请后按照首次业主大会程序组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对以下事项作出决定：一选聘、解聘物业效劳企业；二除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；三其他重大事项。 第四十一条业主委员会任期与离任审计鼓励建立业主委员会任期和离任审计制度。审计事项由业主大会议事规那么约定，审计由街道办事处乡镇人民政府负责组织，审计费用可以从公共收益中列支。业主大会议事规那么未约定审计事项的，百分之二十以上业主联名提议审计的，街道办事处乡镇人民政府应当组织有相应资质的机构进展审计。第四十二条业主委员会相关财物移交职务被终止的业主委员会成员或者已解散的原业主委员会，自被终止之日起十日内，应当将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，实施完成移交工作。资格被终止的业主委员会成员，将上述物品向业主委员会移交。已解散的原业主委员会，将上述物品向新一届业主委员会移交；未选举产生新一届业主委员会的，向物业所在地居村民委员会移交，由其暂时代管。未在规定时间内移交的，由物业所在地街道办事处乡镇人民政府责令其七日内移交，物业所在地公安机关应当予以协助。第四十三条业主大会或业主委员会解散因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处乡镇人民政府的指导监视下，做好业主共同财产清算工作。第四十四条业主大会、业主委员会决定效力及纠正方法业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四章 前期物业管理第四十五条临时管理规约新建物业的建立单位应当在物业销售前，参照市房地产主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区县自治县房地产主管部门和街道办事处乡镇人民政府备案。首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。第四十六条选聘前期物业效劳企业物业中有住宅工程的建立单位应当通过招标投标的方式选聘物业效劳企业。建立单位应当参照市房地产主管部门制定的物业管理招标文件示范文本，结合招标工程的特点和需要编制招标文件。一个物业管理区域应当作为一个整体进展招标投标。对于物业中有住宅的预售工程，建立单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业效劳企业；对于物业中有住宅的现售工程，建立单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业效劳企业。投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区县自治县房地产主管部门批准，建立单位可以采用协议方式选聘物业效劳企业。第四十七条前期物业效劳合同建立单位应当参照市房地产主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业效劳合同示范文本与选聘的物业效劳企业签订书面前期物业效劳合同，并在签订后十五日内报物业所在地区县自治县房地产主管部门备案。业主委员会与物业效劳企业依法签订的物业效劳合同生效时，前期物业效劳合同终止。第四十八条物业销售告知与承诺要求建立单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业效劳合同，并提供给物业买受人，同时予以说明。物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业效劳合同予以书面承诺。第四十九条前期物业效劳费前期物业效劳合同生效之日至物业交付之日发生的物业效劳费，由建立单位承当。物业交付之日至前期物业效劳合同终止之日发生的物业效劳费，由买受人按照前期物业效劳合同约定的物业效劳收费标准承当。第五十条物业承接查验承接新建物业前，物业效劳企业和建立单位在建立工程竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业效劳合同的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进展查验。物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处乡镇人民政府、房地产主管部门、建立主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进展。 物业效劳企业应当自物业交接后三十日内，持以下资料向区县自治县房地产主管部门办理物业承接查验备案：一物业承接查验备案申报表;二前期物业效劳合同备案证明;三临时管理规约备案证明;四物业承接查验协议;五建立单位移交资料清单;六查验记录;七交接记录;八其他承接查验有关的文件。报送资料齐全、符合法定形式的，区县自治县房地产主管部门应当予以备案。物业承接查验协议作为前期物业效劳合同的补充协议，与前期物业效劳合同具有同等法律效力。物业交付时，建立单位和物业效劳企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业效劳企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋构造平安和正常使用的，建立单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建立单位应当依法承当赔偿责任。第五十一条强化保修责任落实建立单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承当物业的保修责任。建立工程竣工验收前，建立单位应将提取的工程质量保证金，交存到区县自治县建立主管部门指定的专户存储，专项用于竣工验收后的物业保修期内的维修。在物业保修期内，建立单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在工程质量保证金中列支。保证金期满后，建立单位申请返还的，物业所在地区县自治县建立主管部门应当征求业主委员会、物业效劳企业和房地产主管部门意见。第五十二条物业效劳用房物业效劳用房包括物业效劳企业用房和业主委员会用房，应当由建立单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在建立工程规划许可证确定的红线内无偿配置。物业效劳用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业效劳用房所在楼层不得高于二层。市和区、县自治县城乡规划主管部门应当在审批建立工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业效劳用房的位置和面积，并在建立工程竣工规划核实时进展核实确认。建立单位申请房屋预售许可证时应当提交物业效劳用房的位置、面积等相关资料，房地产主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业效劳用房位置。建立单位分期建立工程的前期未配置足额物业效劳用房的，应由建立单位在前期物业效劳招标备案时划出相应面积的房屋作产权限制登记，作为临时物业效劳用房使用。待物业效劳用房配置到位后，解除其临时物业效劳用房的产权登记限制。建立单位在销售商品房时，应当公布物业效劳用房的位置和面积。物业效劳用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业效劳企业、业主委员会不得擅自改变其用途。业主委员会办公用房从物业效劳用房中安排，其面积应当不低于二十平方米，不高于七十平方米。不动产登记部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业效劳用房的位置和面积以及物业的其他共有局部，业主有权查询。 第五十三条前期物业档案移交前期物业效劳合同签订后、房屋交付使用前，建立单位应当向物业效劳企业及物业所在地的街道办事处乡镇人民政府移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括以下资料：一竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；二设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；三物业质量保修文件和物业使用说明文件；四物业承接查验有关的文件、资料和记录；五物业管理所必需的其他资料。物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时，将物业效劳用房、物业档案移交给业主委员会。第五章 物业管理效劳第五十四条物业效劳企业管理从事物业效劳活动的企业应当依法成立，具备独立法人资格，主营业务范围为物业管理。法律、法规对物业效劳人员从业资格有规定的，从其规定。第五十五条物业效劳企业信用管理市房地产主管部门应当制定物业效劳企业等市场主体信用标准，通过物业行政监管综合管理信息平台定期向社会公布信用情况，并会同相关部门及有关单位对失信物业效劳市场主体实施联合惩戒。区县自治县房地产主管部门根据物业效劳合同履行、投诉处理和日常检查等情况，负责本行政区域内物业效劳市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。街道办事处乡镇人民政府、居村民委员会应当协助开展辖区内物业效劳企业、工程负责人信用信息的征集、核查工作。物业管理协会配合房地产主管部门开展市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。物业效劳企业应当做好企业信用信息和在管物业管理工程根本信息填报，配合相关部门做好对信用信息的核实等工作。 第五十六条物业效劳工程负责人管理物业效劳企业应当按照物业效劳合同约定指派或更换工程负责人。物业效劳企业更换工程负责人的，应当于更换之日通过信用信息平台上填报更新相关信息，书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处乡镇人民政府，并在物业管理区域予以公示。工程负责人的履职情况记入物业效劳企业信用信息档案。第五十七条第三方评估制度推进建立物业效劳第三方评估制度。业主、业主大会、建立单位、物业效劳企业可以委托物业效劳第三方评估机构，开展物业工程交接和查验、物业效劳标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案评审、物业效劳质量评估等活动。物业效劳第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业效劳，出具的评估报告应当真实、客观、全面。第五十八条物业效劳企业选聘一个物业管理区域只能由一个物业效劳企业实施物业效劳。除建立单位、业主大会依法决定协议选聘的外，住宅建立单位选聘物业效劳企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业效劳企业的，应当通过全市物业行政监管综合管理信息平台统一实施。提倡业主通过招标投标的方式选聘物业效劳企业。第五十九条物业效劳合同签订与备案业主委员会应当参照市房地产主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业效劳合同示范文本与业主大会选聘的物业效劳企业签订书面物业效劳合同，并移交物业档案。物业效劳合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业效劳合同草案在物业管理区域内公示七日以上，充分听取业主意见。物业效劳企业应当在物业效劳合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县自治县房地产主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公示七日以上。第六十条物业效劳合同内容业主委员会在与业主大会选聘的物业效劳企业签订书面物业效劳合同时，对物业效劳合同约定的物业效劳事项应当包括以下主要内容：一共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；二物业管理区域内平安措施的建立、公共秩序的维护；三共有绿地、花木等的养护与管理；四物业管理区域内环境卫生的维护，生活垃圾分类投放的要求及标准；五物业效劳收费标准；六公共收益的分配、管理、使用；七指派或更换工程负责人的方法；八其他物业效劳内容。物业效劳合同只能约定属于民事效劳内容的事项，不得约定由物业效劳企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。法律、行政法规另有规定的，从其规定。第六十一条物业效劳企业一般义务规定物业效劳企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业标准提供专业化的效劳。鼓励物业效劳企业通过科学管理、新技术与新方法改造，推进智能化技术和装备在物业效劳业领域的应用，有效降低各类物业能耗、物耗，不断提高管理和效劳水平，推动业主生活方式绿色化。物业效劳企业不得以业主不交纳物业效劳费为由，实施限制或停顿接房、供水、供电、供气等行为，以及侵犯或者越权限制业主权利的其他行为。物业效劳企业应当承受业主、业主大会、业主委员会的监视和居村民委员会、街道办事处乡镇人民政府、有关行政管理部门的监视管理。第六十二条物业效劳企业公示义务物业效劳企业应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，公开相关效劳事项。以下事项应长期公开：一物业效劳企业的营业执照复印件、工程负责人的根本情况、联系方式；二物业效劳合同以及向业主提供特约效劳的收费工程和标准等；三电梯、消防等专业设施设备的日常维修保养合同；四报事维修效劳标准及完成时限承诺。以下事项应及时公开：一物业效劳半年履约述职报告；二工程年度收支情况报告；三物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造工程的明细；四物业效劳满意度调查情况；五物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或协议等;六其他应当公示的信息。对公示内容有异议的，物业效劳企业应当答复。物业效劳企业应当定期以座谈会、组织参观设施设备房等方式，与业主及时沟通物业效劳合同履行情况。第六十三条物业效劳企业协助行政管理义务行政管理部门不得委托物业效劳企业实施行政管理事项。物业效劳企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政管理部门行使管理职责。第六十四条物业效劳企业平安防范物业效劳企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的平安防范工作。未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。物业效劳企业应当在消防车道、消防车登高扑救面和操作场地设置明显标识和制止占用提醒；对自身经营范围内对其效劳区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位、重要设施进展经常性检查；对检查中发现的平安隐患，应当立即处理，并发出警示。业主对人身、财产平安有特殊保护要求的，由业主与物业效劳企业另行约定。第六十五条物业效劳企业应急管理物业效劳企业应当制订物业管理区域内平安防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气、电梯及消防平安事故，物业平安事故等突发事件的预防和处置进展具体规定，并按照规定对其效劳区域的效劳对象进展平安宣传、组织应急演练。对存在重大事故隐患的，或者发生平安事故或者其他紧急事件时，物业效劳企业应当及时采取应急措施，并按规定向物业所在地街道办事处乡镇人民政府、专业单位和负有平安监视管理职责的部门报告，协助做好相关工作。第六十六条物业效劳委托物业效劳企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项效劳，但不得将该区域内的全部物业效劳一并委托给他人。第六十七条物业效劳合同届满与选续聘物业效劳合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，对续聘或选聘物业效劳企业的方案进展表决，并将决定书面告知物业效劳企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业效劳合同期限届满一个月前与物业效劳企业续签物业效劳合同；业主大会决定选聘新的物业效劳企业的，原物业效劳企业应当在物业效劳合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业效劳企业接收。物业效劳企业决定不再续签物业效劳合同的，应当在物业效劳合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处乡镇人民政府。物业效劳合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业效劳企业自愿按照原合同约定继续提供效劳的，物业效劳合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。物业效劳合同自动延续期间, 原物业效劳企业决定不再提供物业效劳的，应当按照前款规定提前三个月履行告知义务。第六十八条物业管理应急管理物业效劳企业退出物业管理区域，业主、业主大未选聘出新的物业效劳企业的，也未约定业主自行管理或者其他管理人管理的，应当由全体业主共同承当管理责任，环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理效劳工作，相关职能部门应当履行相应的社会管理职能。居村民委员会可以在街道办事处乡镇人民政府委托下，组织物业效劳企业或其他管理人提供给急管理。应急管理内容一般仅限于环境卫生、垃圾清运、电梯运行等维持业主根本生活效劳事项，相关费用由业主承当。应急管理实施前，街道办事处乡镇人民政府应当将效劳内容、效劳期限、效劳费用等相关内容在物业管理区域内公告。应急管理期限一般不超过六个月。应急管理期限届满，业主大会没有作出选聘新的物业效劳企业或者业主自行管理或者其他管理人管理的决定的，应急管理期限自动延续至业主大会作出决定为止。第六十九条履行退出工程的义务物业效劳企业退出物业效劳的，应当履行以下义务：一向业主委员会未成立业主委员会的，向街道办事处乡镇人民政府移交物业档案、物业效劳相关资料和物业效劳用房；二撤出物业管理区域内的物业效劳人员；三结算物业效劳费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用；四结清委托专业机构对设施设备维护保养等费用；五法律、法规规定的其他事项。原物业效劳企业不得以业主欠缴物业效劳费用等为由拒绝办理交接。业主委员会和新物业效劳企业应当协助原物业效劳企业追收业主欠缴费用。第七十条物业效劳收费物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么。物业收费管理方法由市价格主管部门会同市房地产主管部门制定。具体收费工程、标准以及收费方式，由业主和物业效劳企业在物业效劳合同中约定。第七十一条业主大会成立前的物业效劳收费调整业主大会成立之前需要对物业效劳收费标准进展调整的，应当遵循以下程序：一物业效劳企业已委托会计师事务所对上一年度物业工程经营情况和调价方案进展审计，并取得审计报告。二拟调整物业效劳收费标准的相关事项已公告三十日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业工程经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、效劳内容和效劳标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在地居村民委员会、街道办事处乡镇人民政府、价格主管部门和房地产主管部门。三调价方案经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过；表决结果已经公示六十日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有局部面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业效劳企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业效劳企业应当重新统计表决结果。街道办事处乡镇人民政府负责指导、监视居村民委员会、物业效劳企业征求业主意见。业主对物业效劳收费标准的调整有争议的，可以申请通过物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。第七十二条专业单位物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有局部的费用，由业主缴纳；属物业效劳企业使用的费用，由物业效劳企业缴纳。专业单位不得强制物业效劳企业代收有关费用，不得因物业效劳企业或者其他管理人拒绝代收而停顿提供效劳。物业效劳企业承受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业效劳企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专业单位清缴的费用，专业单位应当按相关约定直接向物业效劳企业追缴，不得因未清缴费用而停顿向用户提供效劳。第七十三条业主信息平安街道办事处乡镇人民政府、建立单位、物业效劳企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得非法使用、出售、提供、传播业主信息。第六章 物业的使用与维护第七十四条物业使用制止行为业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。物业管理区域内制止以下行为：一占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；二破坏或者擅自改变房屋外观； 三损坏或者擅自变动房屋承重构造、主体构造；四将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室厅、书房的上方；五存放、铺设超负荷物品；六饲养动物等产生社会生活噪声的行为；七存放不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；八违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；九擅自占用居住区绿地等城市园林绿地，或者擅自修剪、移植、砍伐居住区绿地等城市园林绿地的树木；十损坏、挪用、停用消防设施，埋压、圈占、遮挡消火栓，占用防火间距、占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、消防车登高扑救面和操作场地，违规动用明火作业;十一违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物；十二在畜禽禁养区内养殖家畜家禽的，或者在畜禽禁限养区内违规养殖畜禽的；十三损坏或者擅自占用以上情形之外的物业共有部位、共有设施设备的行为；十四法律、法规、规章制止的其他行为；十五乱丢垃圾、高空抛物等管理规约中约定的制止行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业效劳企业、业主委员会应当及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业效劳企业、业主委员会可根据物业效劳合同或者管理规约授权在物业管理区域内通报，并应当及时报告有关行政管理部门，有关行政管理部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。第七十五条改变房屋使用性质业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立开业或者住所经营场所变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所经营场所所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居村民委员会出具。 第七十六条装饰装修管理业主、使用人对物业进展装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业效劳企业。物业效劳企业应当将告知事项进展登记并将装饰、装修中的制止行为和考前须知提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。物业效劳企业对违反装饰、装修规定的行为，应当履行发现、劝阻、报告职责，并配合相关行政管理部门依法处理。第七十七条公共收益概念及管理方法物业管理区域公共收益是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理效劳费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用共有局部经营产生的收益。利用物业共有部位、共有设施设备进展经营的，应当符合法律、法规、规章的规定，并在物业效劳合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进展经营的，应当在前期物业效劳合同或管理规约中约定以下事项：一可开展经营的场地范围；二电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求；三不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准；四物业效劳企业在收益中提取的管理效劳费用比例。业主大会成立前，可提取管理效劳费用占收益的比例不得超过百分之三十；五公共收益归入专项维修资金账户等用途前，根据约定由物业效劳企业在银行开设专户专项存储，收支情况单独列账；六涉及收益相关的合同或协议、会计凭证的建档保管、公示及查询方法；七公共收益收支情况的定期公示与审计方法；八对可能影响业主公共利益的经营性活动的其他制止性要求。业主大会成立后，物业效劳企业、业主大会可以对以上事项重新约定。第七十八条公共收益使用方法与审计公共收益主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者其他用途。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年全部纳入专项维修资金。公共收益被用于补充专项维修资金以外用途的，应当通过业主大会决定其年度预算方案前方能使用。年度预算方案主要包括支出工程明细、使用前后的审核、公示及决算方法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。业主对公共收益收支有争议的，可以根据物业效劳合同或者管理规约约定或者业主大会决定，委托有资质的中介机构进展财务审计，也可以申请通过物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。第七十九条车位车库管理物业管理区域内的机动车车位库，应当首先满足业主的需要。建立单位依法向业主出售车位库，不得出售给业主以外的单位和个人。拟出售配套车位库的，应当公告。公告之日起半年内，属住宅配套车位库的，每户业主只能购置一个车位或车库；属非住宅配套车位库的，每户业主购置的车位或车库数量的比例，不超过持有房屋面积占总建筑物面积的比例。公告期限满业主放弃购置的多余车位库，可向其他业主出售。经人民法院生效判决或者仲裁裁决确认将建立单位的车位库权属登记给业主以外的单位或个人的，其车位库的出售、租赁应当首先满足业主的需要。建立单位应当公开未出售或者未附赠的车位库，业主要求承租的，建立单位不得拒绝。车位库有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位、个人，每次租期不得超过一年。第八十条共有场地停车管理占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。公安、消防、抢