物业管理师《物业经营管理》考试试题含答案第676期

物业管理师物业经营管理考试试题含答案1. 试题：宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即租户的（）。A.未来发展B.盈利能力C.管理措施D.商业信誉正确答案：D2. 试题：房地产区别于其他投资品的最重要的特性是（）A.政策影响性B.专业管理依赖性C.相互影响性D.位置固定性或不可移动性正确答案：D3. 试题：关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（）A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值B.名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差距就越小C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等D.当每年计息周期数m1时，名义利率大于实际利率正确答案：C4. 试题：【2013年真题】净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为（）。A.税前现金流B.税后现金流C.税前利润D.税后利润正确答案：A5. 试题：房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，体现了系统风险中的（）A.周期风险B.变现风险C.利率风险D.政策风险正确答案：B6. 试题：合法租赁合同的终止般有两种情况：是合同的自然终止，二是（）。A.强制终止B.单方终止C.无因终止D.人为终止正确答案：D7. 试题：【2014年真题】在成本分析时.按照与决策的关系分类，在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是（）。A.机会成本B.沉没成本C.可缓成本D.可免成本正确答案：A8. 试题：成本管理中，可作为物业服务企业经营业绩考评标准的是（）A.成本估算B.成本预算C.成本控制D.成本结算正确答案：B9. 试题：物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的()、物业价值和经营绩效评估等经营活动。A.资本投资决策B.市场营销C.物业管理D.租赁管理E.成本控制正确答案：ABDE10. 试题：物业管理绩效评价的基本要素包括（）A.评价指标B.评价埘象C.评价标准D.评价人员E.评价方法正确答案：ACE11. 试题：房地产投资过程中可能会产生通货膨胀风险，关于通货膨胀风险的说法错误的是（）。A.通货膨胀风险又称购买力风险B.通货膨胀将导致未来收益的价值下降C.以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大D.通货膨胀风险是指是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险正确答案：D12. 试题：物业管理成本类型中，选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失的成本是（）A.估计成本B.沉没成本C.机会成本D.可免成本正确答案：C13. 试题：关于收益性物业的市场价格与理论价格，下列说法正确的有（）A.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格B.市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的C.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合D.在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格E.凡是影响真实需求与真实供给的因素，都可能使市场价格发生波动正确答案：BCDE14. 试题：在实际经济活动中，当（）时，就出现了名义利率和实际利率的区别。A.利率标明的时间单位与寿命周期不一致B.利率标明的时间单位与计息周期不一致C.利率标明的时间单位与经济周期不一致D.利息标明的时间单位与寿命周期不一致正确答案：B15. 试题：某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为40年，至今已使用了10年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益10万元；该宗物业的报酬率为10%，则该宗物业的收益价格是（）万元。A.91.52B.92.25C.94.27D.100.00正确答案：C16. 试题：在房地产投资的个别风险中，很大程度上影响着置业投资绩效的风险是（）A.资本价值风险B.比较风险C.持有期风险D.时间风险正确答案：A17. 试题：从国际经验来看，通常（）左右的子公司(尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司)性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。A.1/3B.2/3C.1/2D.3/4正确答案：C18. 试题：年利率为l6，存款额为2000元，期限为一年，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。A.2320B.2339.72C.2026D.2320.83正确答案：B19. 试题：【2013年真题】关于物业管理招标投标标底的说法，错误的是（）。A.标底是招标项目的预期价格水平B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统C.标底般不向投标人公开D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳正确答案：B20. 试题：由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，包括（）A.市场供给的特点B.市场需求的特点C.市场交易的特点D.市场价格的特点E.市场更新的特点正确答案：ABCD21. 试题：房地产个别风险包括（）A.通货膨胀风险B.收益现金流风险C.市场供求风险D.未来经营费用风险E.资本价值风险正确答案：BDE22. 试题：某宗物业预计未来每年的净收益为9万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8，则该宗物业的收益价格为（）万元。A.91.52B.94.12C.112.50D.115.00正确答案：C23. 试题：物业经营管理中，资产投资者将需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（）。A.现金流B.基于市场交易的收益变化C.租金波动D.市场需求的变化E.投资绩效评价正确答案：ABC24. 试题：【2013年真题】在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是（）。A.开闭店B.收银C.顾客退换货D.库房物品的管理正确答案：A25. 试题：【2014年真题】在企业内部的责任中心中，冋时控制生产和销售，既要对成本又要对收入负责，但没有责任或权利决定该中心的资产投资水平的内部组织是（）中心。A.成本B.收入C.利润D.投资正确答案：C26. 试题：投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括（）A.能够得到税收方面的好处B.收益相对稳定C.易于获得金融机构的支持D.REITs投资的流动性较好E.投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金正确答案：BDE27. 试题：财务内部收益率可以通过（）求得。A.基准收益率B.内插法C.目标收益率D.“气球法”正确答案：B28. 试题：物业管理计划中的预算技术中，（）表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.中短期预算正确答案：C29. 试题：保险合同的关系人中，为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人是（）。A.受益人B.投保人C.保险代理人D.保险经纪人正确答案：C30. 试题：制订物业管理计划的基本原则是（）A.物业管理师必须参加和主持B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与C.物业管理师应详细考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素D.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定E.物业管理人员估计可能会遇到的问题，并要求提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序正确答案：ABD31. 试题：【2014年真题】别墅物业的特约服务定价时，物业服务企业对服务成本要进行（）核算。A.机会成本B.差异成本C.目标成本D.全成本正确答案：D32. 试题：编制管理费用预算的最佳方法为（）。A.概率预算B.滚动预算C.零基预算D.弹性预算正确答案：C33. 试题：我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间（）时止。A.6B.9C.12D.24正确答案：D34. 试题：物业管理成本类型中，（）是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。A.边际成本B.差异成本C.机会成本D.沉没成本正确答案：A35. 试题：写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过（）活动，为业主或投资者创造利润和回报。A.物业运行管理B.物业经营管理C.物业服务管理D.物业资产管理正确答案：B36. 试题：物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（）面积占物业总面积的比例计算。A.经营场所B.单个租户的承租C.单位建筑D.室内有效使用正确答案：B37. 试题：物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，一般的物品，如家具、服装，主要是（）。A.买卖价格B.租赁价格C.服务价格D.市场价格正确答案：A38. 试题：下列报表中，不属于基本财务报表的是（）A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.成本报表正确答案：D39. 试题：租约执行中，租赁管理的主要工作内容不包括（）。A.租约续期B.房屋空阎交付C.租户关系管理D.收取租金正确答案：A40. 试题：物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（）手段。A.回避B.自担或保留C.预防与抑制D.转移正确答案：B41. 试题：【2013年真题】在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于（）。A.固定预算B.零基预算C.概率预算D.弹性预算正确答案：A42. 试题：政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，体现了房地产（）的特点。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.政策影响性正确答案：C43. 试题：在物业管理工作评价中，良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率，实际上，没有空置可能预示着物业的租金水平低于（）A.基础租金B.市场租金C.附加租金D.实际租金正确答案：B44. 试题：关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是（）A.财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素B.低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因C.潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面D.一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合E.零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动正确答案：BCDE45. 试题：偿债能力状况修正指标中，流动比率是用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力，该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为（）左右。A.100%B.120%C.150%D.180%正确答案：C46. 试题：财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体（）。A.方式B.内容C.手段D.问题正确答案：B47. 试题：零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（）。A.零售商业物业距离项目所处地点B.零售商业物业辐射区域分析的结果C.零售商业物业辐射区域和影响范围D.零售商业项目的规模、类型及位置正确答案：B48. 试题：市场营销的主要目的是（）A.增加服务的知名度B.了解当地房地产市场发展趋势C.更好地满足人们的需求D.吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率正确答案：D49. 试题：【2014年真题】写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源正确答案：A50. 试题：在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是（）A.市场租金高于基础租金B.市场租金低于基础租金C.市场租金等于基础租金D.市场租金和基础租金的高低无法比较正确答案：A51. 试题：对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的（）A.30B.40C.50D.60正确答案：B52. 试题：【2014年真题】在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括（）。A.周边配套设施B.物权种类C.房地产投机D.城市规划的要求E.周边交迎条件正确答案：BD53. 试题：收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括（）A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.对可比实例成交价格进行处理C.预测估价对象的未来收益D.求取报酬率或资本化率、收益乘数正确答案：B54. 试题：房地产投资项目清偿能力指标包括（）。A.借款偿还期B.偿债备付率C.动态投资回收期D.投资回报率E.资产负债率正确答案：ABE55. 试题：在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括（）。A.质量服务从用户服务开始B.必须授权给雇员C.必须承诺不断进步D.必须愿意并能够接受评价与评价自身E.质量服务应该在公司内得到结果并面向市场正确答案：ABCD56. 试题：成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为（）A.固定预算B.弹性预算C.概率预算D.零基预算正确答案：D57. 试题：居住项目投资如果选择在（）、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。A.人口流动性大B.地区人口数量大C.人口素质高D.家庭收入水平高正确答案：C58. 试题：物业管理绩效的层次包括（）物业管理行业绩效；物业管理单元绩效；独立的物业资产管理项目绩效；物业服务企业绩效A.和B.和C.和D.和正确答案：D59. 试题：物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（）A.营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占B.成本是在收益实现后即得到补偿C.期间费用计入当期损益D.凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用正确答案：A60. 试题：住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了种重要的房地产（）工具。A.长期投资B.间接投资C.短期投资D.直接投资正确答案：B61. 试题：企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是（）。A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金收回正确答案：A62. 试题：关于生命周期成本的特点，说法错误的是（）A.生命周期成本的费用只在初始投资时发生B.为便于比较，要将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值C.采用节能技术措施或加强管理措施所增加的投资可很快回收D.生命周期成本必须考虑折现率，即利率的影响正确答案：A63. 试题：租赁管理中进行主动的市场营销，首先就要有了解（）的渠道。A.潜在租户信息B.不同物业类型的市场供求状况信息C.物业表现情况信息D.开发项目所面对的目标市场信息正确答案：A64. 试题：物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑的因素包括（）A.计算可出租或可使用面积B.基础租金与市场租金C.经营业务的性质D.实际租金与百分比租金E.出租单元的面积规划和室内装修正确答案：ABE65. 试题：政府干预房地产市场的手段，不包括（）。A.住房政策B.金融政策C.城市规划D.政府定价正确答案：D66. 试题：【2013年真题】在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有（）。A.所有权人B.共有人C.所有权人委托的代理人D.房屋的抵押人E.按照法定程序指定的代管人正确答案：ABCE67. 试题：【2013年真题】当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户（）。A.应具备相互均等的财务能力B.所要求的租赁价格要相等C.所提供商品搭配合理D.与次要租户提供的商品类型应互补E.都应被视为整个购物中心内的部分正确答案：CDE68. 试题：房地产市场分析中，重要的内容分析是（）A.物业经营管理分析B.物业位置分析C.物业财务成本分析D.物业管理水平分析正确答案：B69. 试题：新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，具有早期介入的特点，般做法是（）。A.在物业开始销售时进行物业管理的招投标B.物业经营管理企业向租户单独收取租金C.业主与物业服务企业就未确定项目先签订意向性协议D.利用以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见正确答案：A70. 试题：物业经营管理主要以（）为管理对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。A.收益性物业B.业主或投资者C.服务性物业D.综合性管理服务正确答案：A71. 试题：关于房地产投资风险的说法中，正确的选项是（）。A.标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小B.标准方差越大，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越大C.标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大D.标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越小正确答案：A72. 试题：解决住房问题的有效途径是（）A.市场交易B.市场和非市场的结合C.政府政策D.合理的城市规划正确答案：B73. 试题：【2014年真题】物业租赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是（）。?A.评估价格?B.租金水平?C.投资价值?D.理论价值?查看试题解析进入焚题库正确答案：74. 试题：【2014年真题】在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和（）状况调整。A.交易B.成本C.市场D.区位正确答案：D75. 试题：商业零售物业区位的优劣主要取决于（）。A.与其他商业设施接近的程度B.周围人口密度C.交通、通信的方便程度D.居民的消费习惯E.居民的购买力水平正确答案：BCDE76. 试题：【2013年真题】下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是（）。A.财务人员福利费B.财务人员工资C.汇兑损失D.保险费正确答案：C77. 试题：在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括（）A.质量服务从用户服务开始B.必须授权给雇员C.必须承诺不断进步D.必须愿意并能够接受评价与评价自身E.质量服务应该在公司内得到共识并面向市场正确答案：ABCD78. 试题：还本付息的方式中，当指标小于（）时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。A.1.0B.1.2C.1.5D.1.8正确答案：B79. 试题：零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素是零售商业物业的显著性和（）。A.停车的方便性B.交通的便利性C.市场的潜力性D.所处位置的优越性正确答案：B80. 试题：房地产开发属于资金（）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率般较高。A.分散型B.密集型C.混合型D.抵押型正确答案：B81. 试题：房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的（）密切相关。A.物业整体升值潜力B.宏观区位的研究C.正常的经营利润D.可观收益的获取正确答案：A82. 试题：就物业管理活动来看，物业管理中的（）是开展物业管理工作的基础。A.经营管理B.成本管理C.物业评价D.各种合同正确答案：D83. 试题：区域购物中心的特征包括()。A.建筑规模一般在1万平方米以上B.业态业种复合度高C.有效商业服务半径可达200公里D.商业服务区域以城市中的某一部分为主E.服务人口1万人左右正确答案：BC84. 试题：关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是（）A.物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格B.当为建筑物巳建成的物业时，即为期房价格(含土地价格)C.物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)D.期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格正确答案：B85. 试题：物业服务企业可与（）签订合同，成为保险代理人。A.保险人B.投保人C.被保险人D.受益人正确答案：A86. 试题：【2013年真题】业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为（）模式。A.转租B.包租C.委托管理D.出租代理正确答案：C87. 试题：房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和（）公司来同时管理多宗物业。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.房地产组合投资管理正确答案：B88. 试题：物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。A.初始购买成本支出的分摊加年总成本B.年总成本C.初始购买成本支出的分摊D.运行费用的分摊正确答案：B89. 试题：【2013年真题】某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格为70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经济折旧为5万元。则该住宅的现值评估为（）万元。A.15B.55C.85D.90正确答案：C90. 试题：成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（）为基本控制单元的组织体系。A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心正确答案：C91. 试题：下列属于物业服务合同的法律特征的是（）A.物业服务合同的主体是特定的B.物业服务合同为有偿合同、劳务合同、诺成性合同、双务合同C.物业服务合同的标的是物化成果D.物业服务合同只能发生在法人与自然人之间正确答案：B92. 试题：等额增加或减少的现金流量序列称为（）。A.等额序列B.等差序列C.等量序列D.等比序列正确答案：B93. 试题：【2013年真题】关于公众责任保险的说法，正确的有（）。A.公众责任保险承保的是投保人的损害赔偿责任B.公众责任保险是种有形财产保险C.公众责任保险不具有实际标的D.公众责任保险的保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任E.公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济赔偿正确答案：ACD94. 试题：【2013年真题】关于房屋租赁特点的说法，错误的是（）。A.房屋租赁关系不因所有权的转移而终止B.房屋租赁可以转移房屋的所有权C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D.房屋租赁关系是种经济要式契约关系正确答案：B95. 试题：物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同。物业服务企业有不同的管理模式，常见的管理模式有（）A.包租转租模式B.先进业务模式C.出租代理模式D.经营管理模式E.委托管理模式正确答案：ACE96. 试题：在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为（）A.生活环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境E.技术环境正确答案：BCDE97. 试题：写字楼物业管理风险的种类包括（）A.工程隐患风险B.保安防范风险C.设备运行风险D.社会安全风险E.消防防范风险正确答案：ABCE98. 试题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为（）A.成熟市场法B.矩阵法C.综合评价法D.期末惯例法正确答案：D99. 试题：建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，为平衡位置不好的出租单元的较低租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的（）租金。A.维护B.基础C.超额D.百分比正确答案：C100. 试题：【2014年真题】股而言，商场内商品损耗的大部分是由（）造成的。A.消费者不良行为B.供应商不良行为C.商品质量较差D.内部员工不良行为正确答案：D